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 Sujet  |
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
 Posté - 20 juin 2005 : 12:47:35
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Bonjour,
Nous sommes une assoc de propriétaires d'un lotissement. Nous rencontrons des problèmes de ruissellement d'eau. Le lotisseur est d'accord pour faire des aménagements. Il s'agit de faire passer des collecteurs sur des parties privatives. Les propriétaires sont d'accord à condition que les servitudes crées soient enregistrées chez le notaire et au cadastre (un notaire nous a dit que c'était important)mais le lotisseur n'est pas d'accord à cause du coût. Il propose quelquechose sous seing privé.
2 questions :
- quelle est la différence entre seing privé et notaire ? Quels sont les risques du seing privé ?
- peut-on contraindre le lotisseur à passer chez le notaire ? sur quels textes nous appuyer ?
CYBELE
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 14:17:14
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Je ne sais pas si la loi oblige à passer devant un notaire, mais à votre place je l'exigerais aussi auprès du lotisseur. Laisser ces servitudes sans actes notariés ne me parait vraiment pas bien pour l'avenir de ces terrains. Ces actes sous seing privés ne seront que des procès en puissance. Déjà qu'il y a des procédures avec les actes notariés...
Et si le lotisseur ne veut pas, le contraindre sera facile : indiquez lui clairement et simplement que dans ce cas, vous allez amner l'affaire en justice, afin que ce soit un juge qui détermine la faute du lotisseur et en fixe la réparation. Vu qu'il est en tort, je pense qu'il a tout intêret que ce litige se règle à l'amiable, et donc à accepter de payer ces quelques centaines (milliers ?) d'euros en plus des travaux de reprises.
Laurent CAMPEDEL
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 14:30:56
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Merci pour votre réponse.
Je ne suis pas sûre que la menace d'un procès suffise : il sait que les délais de la justice sont longs, que les procédures sont coûteuses et que nous sommes pressés d'avoir une solution à nos problèmes...
CYBELE |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 14:47:51
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Laurent,
Cybele à raison. La menace de procès n'est pas suffisante dans de tels cas.
Cybele, le mieux que je puisse vous dire c'est de vous partager les frais entre proprios. Ce sera certes un peu de cash mais ça vous règlera le problème une fois pour toutes.
D'ailleurs, je rejoins Laurent dans son analyse: Il est vivement conseillé de faire enregistrer ces servitudes.
Cordialement,
Pégase |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 16:43:48
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La menace de procès dépend bien évidemment énormément de la solidité du lotisseur. C'est sur que si c'est une branche pourrie prête à se casser au premier grain...
Mais tout de même, s'il y a bien une chose que je n'aime pas, c'est bien d'assumer les bêtises des autres, surtout pécunièrement...
Si ça se trouve, le lotisseur propose ça parce que "j'ai toujours fait comme ça et c'est pas aujourd"hui que je vais changer"...
Mais peut-être suis-je un candide sur le coup 
Laurent CAMPEDEL
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 17:14:04
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Bonjour à tous les 2,
Je suis moi aussi révoltée à l'idée de me dire qu'il faut payer alors que le lotisseur est responsable. Surtout, je me dis qu'avant le système judiciaire que nous avons on ne peut pas faire valoir ses droits facilement même si on a raison... et les professionnels peu scrupuleux en profitent..
J'étais assez optimiste comme vous Laurent au départ. Je pensais qu'une fois réunies les preuves de la responsabilité du lotisseur, il allait se plier à l'évidence et faire tout ce que nous souhaitons pour être en règle et résoudre le problème...
Mais, bien qu'il ait "oublié" de faire la déclaration loi sur l'eau, qu'il soit mis en demeure de la faire par la DDA, il continue à dire qu'il fait un geste commercial en faisant des travaux. Les travaux proposés sont a minima,il cherche à nous faire croire qu'on est obligé d'accepter des tuyaux au milieu de nous terrains et qu'il n'y a pas d'autres solutions.
Toutefois, nous n'avons pas dit notre dernier mot et ne sommes pas prêts pour l'instant à payer à sa place... C'est pour cela que je recherche des textes ou des services de l'Etat sur lesquels m'appuyer..pour tenter de le faire plier..
Le cadastre pourrait-il nous aider en ce sens ?
CYBELE |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 18:13:09
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Cybele,
Bien sure que vous trouverez tout ce qu'il vous faut pour assoir votre argumentaire et de prouver que vous avez raison. Personne ne conteste le fait que vous êtes dans votre bon droit. Le problème n'est pas là. Il est dans le fait que quels que soient vos argumentaires, aussi bien ficellés soient-ils, ça ne forcera pas le lotisseur à suivre vos désirs. Seul un tribunal pourra l'obliger (et encore) mais entre la première instance, l'appel et voir même la cassation, vous allez au devant de plusieurs années de procédure, de soucis et autres problème qui ne feront que vous miner et rendre votre vie invivable pendant tout ce temps.
Pour combien y en a-t'il en termes de frais pour enregistrer les servitudes et combien êtes-vous? Ca c'est le calcul à faire. En ayant cette somme en tête vous pourrez alors décider si le jeu en vaut bien la chandelle...
C'est injuste mais c'est malheureusement comme ça.
Cordialement,
Pégase |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 18:47:22
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En matière d'évacuation d'eau pluviale, il y a bien quelques réglementation, mais ici, c'est simplement l'obligation de résultat qu'il a. Il doit livrer un réseau qui fonctionne ! Je ne serais pas étonné qu'il a fait le lotissement sans études VRD (Roirie Réseau Divers). Et bien qu'il assume l'économie réalisée.
Cela n'empêche que pour résoudre le problème, il peut effectivement avoir besin de passer des canalisations enterrées dans les terrains. Bien sur, cela aurait du être prévu avant et indiqué à l'achat des terrains, mais si les propriétaires sont d'accord, cela ne fera pas de polémique de ce coté au moins.
Je me demande si une petite réunion avec un avocat (payé par le collectif), n'aurait pas une influence salutaire sur la notion des devoirs que pense avoir le promoteur...
Laurent CAMPEDEL
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 10:03:49
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Bonjour,
Merci à Pégase et Laurent pour leur réponse.
Nous sommes conscients de ce que dit Pégase et c'est pour cela que nous essayons la voie amiable tout en mettant une certaine pression. le lotisseur est aussi soucieux de son image de marque auprès de la mairie, des autorités de l'Etat.. et nous comptons là dessus. C'est pour cela que nous avons impliqué la marie, la DDA.
La voie judiciaire n'est pas vraiment envisageable pour plusieurs raisons :
- le temps
- l'argent
- le fait que tout le monde n'est pas concerné et donc pas prêt à payer.Nous sommes confrontés aux égoïsmes individuels où certains n'attendent qu'une chose.. avoir le goudron de la voirie pour ne plus salir leur intérieur ou pouvoir marcher avec des talons aiguilles...
Donc prendre un avocat n'est même pas gagné d'avance... payer les frais de notaire non plus...
Concernant les travaux, 2 propriétaires sur 3 concernés sont d'accord.. Pour le 3ème on veut faire passer un tuyau au milieu de son terrain.. au lieu de le faire en limite de propriété.. mais en limite de propriété cela va coûter plus cher car il faut casser le parking...
CYBELE |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 11:53:43
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Hum, j'ai l'impression que vu les motivations, vous vous acheminez directement vers... rien du tout...
Soit il y a une gène insuportable et alors cela se terminera en justice, soit la gène sera supportable et il n'y aura rien du tout. Dans ce cas, il se peut aussi que quelques propriétaires fassent d'eux même des travaux pour se protéger, mais alors ils risquent fort de se mettre dans leur tort en faisant des travaux risquant de nuire à autrui et d'être puni pour cela...
S'il y a même "rechignement" à payer un avocat (quelques centaines d'euros) pour se faire assiter à 1 ou 2 réunions, c'est que la gène n'est pas insupportable : le jeu n'en vaut pas la chandelle.
Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 21 juin 2005 11:54:07 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 12:24:13
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Entièrement d'accord avec Laurent.
Pégase |
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 16:29:25
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Bonjour,
Quelques nouvelles... on s'oriente vers une situation de blocage avec le lotisseur. Nos courriers en RAR ne semblent pas les impressionner. La DDA va faire ce qu'elle peut pour faire respecter la loi mais son pouvoir est limité... Un voisin est entré dans la course, menace d'un procès.. peut-être une chance pour nous...
Mais si rien ne bouge, la prochaine décision est "procès ou pas" et on verra qui est prêt à payer...
On peut peut être envisager que l'assoc se désengage et que les plus touchés attaquent...
CYBELE |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 16:36:31
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Merci de nous tenir au courant
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 15:28:40
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Bonjour,
Pouvez-vous être plus précis dans votre réponse. Quels seraient les risque s'il n'y a pas de servitudes ? Nous devrions par exemple avoir un fossé sur le terrain du voisin. Peut-il le reboucher sans notre avis s'il n'y a pas de servitude ? et concernant les tuyaux ? Pouvez-vous donner des exemples concrets ? merci
CYBELE |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 20:56:20
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Lorsque les servitudes ne sont pas actées (que ce soit sous seing privé ou devant notaire), quelques unes peuvent finir par être acquises par prescription trentenaire, mais la majorités ne seront simplement jamais acquises et resteront au bon vouloir du propriétaire ! Imaginez les risques !
Concrétement, vous ne pourrez par exemple pas imposer à un nouveau propriétaire le fait que des eaux pluviales collectées par une voirie public passent dans un fossé sur son terrain. Le propriétaire précédent peut bien avoir dit oui, le suivant peut tout à fait dire non, et c'est normal. Tout comme d'ailleurs celui qui a dit oui hier pourra dire non demain.
Pour les tuyaux enterrés, il en est de même. Cette servitude ne pouvant pas s'acquérir par prescription trentenaire (puisqu'elle est discontinue), si elle n'est pas actée, elle sera soumise au bon vouloir du propriétaire du terrain. Imaginez les conséquences !
Si c'est la tendance qui se dégage des réunions du lotissement, c'est le pompom !
Vous seriez dans une communauté hippies du Larzac, je vous dirais peut-être "pourquoi pas". Mais là, tout ce que je peux vous prédire, c'est un avenir plein de procédures... Certains problèmes, parce que non réglés à la construction, peuvent prendre plus d'une vie à être stabilisés...
Tout ceci est complétement déraisonnable. Pour économiser maintenant quelques milliers d'euros (au total), vous rendez l'avenir du lotissement ingérable sereinement.
Ce qui serait normal serait de porter l'affaire en justice afin que le lotisseur fasse les travaux et entérine cela par des servitudes actées devant notaire.
Au plus, vous pouvez accepter de payer de votre poche les actes notariés pour gagner du temps.
Les autres solutions ne sont pas responsables.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 10:32:06
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Bonjour,
merci. la réponse correspond à mon attente. En revanche encore une précision
Vous dites "Lorsque les servitudes ne sont pas actées (que ce soit sous seing privé ou devant notaire), " donc apparemment le seing privé est aussi valable que l'acte notarié ^pour constituer une servitude mais je suppose qu'il y a une différence. Pouvez-vous me préciser laquelle ?
CYBELE |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 12:46:11
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Servitude sous seing privé : risque certains d'erreurs de rédaction, d'abord sur la forme bien sur, mais plus grave sur le fond.
Mais le plus dangereux dans l'histoire, c'est "l'oublie" que peut faire un vendeur vis à vis de son acheteur. Que ferez vous, lorsqu'un nouveau voisin vous dira qu'aucune servitude ne lui a été transmise au moment de son achat et qu'il n'a aucune envie de recevoir l'eau des circulations publiques dans le fossé qui traverse son terrain ? Bien sur le vendeur sera en tort, mais imaginez la longueur du procès, et surtout la moindre "petite bête" que va chercher l'avocat l'avocat de l'acheteur dans la rédaction de la servitude...
Servitude notariée : risque moindre d'erreurs car rédigée avec compétance et engagement d'une responsabilité professionnelle.
Et le plus important, elle est obligatoirement transmise à chaque vente... C'est propre, clair, net et sans bavure (tant que le notaire ne l'oublie pas...).
Ma pensée est : ces servitudes vont être établies pour des dizaines d'années et certainement dépasser le sciècle. Et on en est, à leur création, à rechigner sur la dépense de quelques centaines d'euros par servitude ? Là aussi, ce n'est pas raisonnable.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 28 juin 2005 12:47:07 |
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 17:50:58
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Bonjour,
Merci pour toutes ces précisions. J'apprends beaucoup grâce à vous. Je vais pouvoir alerter mes voisins sur les risques. Est-ce que vous êtes juriste ? Cette question pour éviter que certains propriétaires m'intérroge sur la crédibilité de votre réponse... je prends des précautions maintenant.
CYBELE |
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Sujet |
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servitude tréfonds / enregistrement notaire
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