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noelle06
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 22 juin 2005 : 17:33:19
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Bonjour à vous,
Dans un immeuble de nice de 10 lots, 4 étages, sur les deux derniers nous avons des terrasses en tomettes, l'immeuble date de la fin 19eme.
Je suis proprietaire d'un des deux appartements dernier étage avec terrasse.
L'étancheité n'ayant jamais été refaite, une fuite s'est degagée de la terrasse de mon voisin de palier chez la proprietaire de dessous.
Une mise en eau a été faite sur ma terrasse, il s'est averé qu'apres 3 jours la mienne fuyait également.
Ma question est: lors de l'assemblée extraordinaire qui aura lieu la semaine prochaine, les autres coproprietaires peuvent ils refuser de payer leur millieme et de nous laisser la facture aux deux terrasses? ou un partage different en fonction des terrasses?
Existe t-il une loi? un decret? une jurisprudence?
Je n'ai pas le cahier des charges.
Je vous remercie par avance si vous pouvez me conseiller pour arriver "armée" lors de l'AG.
Noëlle
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 18:01:37
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Avant d'attaquer les textes, une explication simple :
Mettons que les 2 appartes du 4° étage n'existent pas ... et que la terrasse soit au dessus de ceux du 3°..
Que les appartes du 3° n'existent pas .... et que la terrasse soit au dessus de ceux du 2° ...
Que les appartes du 2° n'existent pas .... et que la terrasse soit au dessus de ceux du 1er ...
Que les appartes du 1er n'existent pas .... et que la terrasse soit au dessus de ceux du RdeChaussée ...
Conclusion : le toit terrasse est la toiture de la totalité de votre bâtiment 'immeuble', partie commune indivise entre tous les propriétaires de lots. A ce titre, sa réparation et son entretien doivent être pris en charge par tous, suivant la quote-part de chacun dans les parties communes.
Ca c'est juste une façon simple d'expliquer ce qui est dans votre RDC (réglement de copropriété), document auquel vous devez vous référer en tout premier lieu, car il s'agit là de vos "lois communes à tous"
En conclusion : les travaux d'entretien et de réfection de la terrasse sont à la chrge de tous les copropriétaires, suivant leur quote-part.
Les propriétaires du dernier étage ont-ils pensé à faire un "constat dégats des eaux " ? Pour les dégats chez eux ? ... Ce n'est pas au syndicat à prendre en charge les travaux de réparation dans leurs parties privatives. |
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noelle06
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 10:12:46
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Bonjour,
juste pour préciser que la terrasse ne couvre pas la totalité de l'immeuble mais une partie seulement (2.5m x 10m)et que nous au dernier étage nous n'avons pas eu de fuite mais en avons provoqué nos voisins d'en dessous, mon voisin de l'autre terrasse par temps de pluie et moi par une mise en eau pour verifier si fuite.
Existe t-il des cas qui feraient jurisprudence?
Merci, bien à vous.
N. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 11:04:02
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Si je comprend bien, vous avez une terrasse qui jouxte votre apparte, dont vous avez l'usage ou qui fait partie de votre lot privatif.
Cette terrasse n'en constitue pas moins la toiture du bâtiment en dessous, en tout ou partie peu importe.
De ce fait, la 'dalle-plancher' de la terrasse est obligatoirement partie commune, ainsi que son étanchéité, dont l'entretien est à charge du syndicat.
Il en est ainsi pour les 'dalles-plancher' ou 'dalles-plafond' de vos appartements, qui sont obligatoirement "parties communes".
Entre la 'dalle-plancher' de votre séjour et la 'dalle-plancher' de la terrasse qui le jouxte il y a continuité ... dalle partie commune.
Vérifiez ce point dans votre RDC, sur ce qui est dit de ces terrasses, ..... qui doit être dans le sens que je vous indique. 
(NB : il n'y a pas d'AG 'extraordinaire' en copropriété. Il n'y a QUE des AG, tout aussi ordinaires les unes que les autres) |
Edité par - gédehem le 23 juin 2005 11:09:20 |
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noelle06
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 11:42:00
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Merci Gedehem,
J'espère que tout vas bien se passer.
Si qqu'un a d'autres conseils? 
Au plaisir de vous lire.
bien à vous.
N. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 20:15:28
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je serais moins affirmatif : si le règlement de copropriété définit clairement ces terrasses en parties privatives, il n'y a aucune raison que les autres copropriétaires participent au frais.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 juin 2005 : 09:35:53
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Mallo : votre apparte, il est bien prvatif ? ... La moquette sur laquelle vous posez les pieds et que vous changez quand vous voulez, est également privative ...
Mais la 'Dalle-plancher' séparative de la voisine du dessous, elle n'est pas à vous, elle est obligatoirement "partie commune", comme tout le gros œuvre de l'immeuble.
Et bien la dalle-plancher de le terrasse est, comme le dalle-plancher de tout l'apparte, une partie commune !
Peu importe que la terrasse soit privative ou à jouissance exclusive...
D'ailleurs, dans votre apparte qualifié de privatif, qu'est-ce qui est privatif : .. Uniquement le volume d'air compris entre la dalle-plancher, la dalle-plafond, les murs porteurs entre les 2, qui sont obligatoirement parties communes, uniquement ce volume d'air (du vent, en somme ..) ainsi que les qques millimètres des revetements sol-murs-plafond et les cloisons séparatives ...
Voyez, le 'privatif' en copropriété n'est en fait qu'un volume "de vent" inséré entre des "parties communes"...
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Edité par - gédehem le 24 juin 2005 09:36:42 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 07:58:23
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Bonjour,
Comme on me le dit souvent, le bon sens est une chose, les textes en font un peu à leur tête
rappel de la loi :
"Article 2 Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire."
"Article 3 Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :"
Si donc le RdC définit comme privative une partie que d'autres considéreraient comme commune, les dispositions du EdC s'appliquent : c'est bien ce que veut dire la formule "dans le silence ...", non ? |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 08:29:40
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| oups, dans mon dernier post, les mentions barrées devaient en réalité être soulignées, désolé |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 17:25:37
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Mallo, c'est très simple : on va faire un jeu.
Vous avez juste un apparte : vous allez démonter votre apparte, démontage de tout ce qui vous est privatif, et le déposer sur la pelouse devant l'immeuble.
Si vous arrivez à démonter la 'dalle-plancher', sans tomber chez le voisin, les murs latéraux qui sont porteurs, sans tomber dans la baignoire de la voisine, la 'dalle-plafond' sans que le vieux monsieur du dessus ne vous tombe dans les bras, vous aurez le droit de revenir en 2ème semaine ! 
Dans un immeuble vertical en copropriété, n'est privatif que le volume compris entre les parties communes séparatives des autres volumes privatifs.
Sur un même étage, le 2ème, vous avez 4 appartes. La "dalle-plancher" ainsi que la "dalle-plafond" de ces 4 appartes, dalles séparatives supportant les lots privatifs au dessous et au dessus, ces dalles sont obligatoirement communes entre les 4 appartes du 2ème, des 4 appartes en dessous au 1er, et des 4 appartes du 3ème.
Pensez que vous êtes dans une ruche, que votre "partie privative" est une des alvéoles (un volume), et que l'intégralité du gateau de cire ou des rayons est commun à toutes les alvéoles 'privées'..
Mallo, le gros œuvre de l'immeuble est dans son intégralité "partie commune".
Votre 'privatif' c'est juste un volune de vide compris entre des éléments obligatoirement communs.
Votre droit d'usage privatif est limité à l'usage de ce volume, à celui de fouler du pieds la moquette de votre séjour, moquette privative posée sur la dalle-plancher commune, voire sur la dalle elle-même, sur la terrase, dont vous avez soit l'usage privatif soit la jouissance exclusive, et de déplacer ou enlever les portes et cloisons sépartives du volume privatif, cloisons et portes alors privatives.
Mais c'est tout ....! Je vous le disais : dans une copropriété verticale, on est propriétaire d'un volune.. d'air, d'un creux, d'un quasi vide ..... du vent, en somme ...
Dans une copropriété horizontale, on peut espérer avoir en plus les murs porteurs et le plancher de l'étage du pavillon ... mais c'est parfois tout aussi ...... |
Edité par - gédehem le 25 juin 2005 17:27:55 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 26 juin 2005 : 20:49:05
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Après ce débroussaillage il vous faudra trouver une solution technique pour assurer l'étacnhéité
Faites bien attention aux chocs thermiques
En clair, ne pas faire un dalle lisse car elle se fissurera si exposée à l'air et ses variations de température
Le plus simple, c'est mettre un ragréage et dess graviers
Ne l'ayant pas mis en application en 1999 je refais deux terrasses en 2005 ....
Bonne chance ! |
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okbizz
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 11:39:53
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ARdL, qu'entendez-vous par "mettre un ragréage et dess graviers" dans le cas d'une terrasse carrelée, comme c'est le cas ici ?
Pour avoir une terrasse du type décrit, j'aimerais en savoir plus, surtout tirer parti de vos mauvaises expériences de 1999. D'autres UIautes vous en saurons gré aussi. Merci d'avance. |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 11:12:55
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Carrelage ca doit aller
Vérifier bien que ce sont des carreaux extérieurs
Si vous mettez du ciment ou une chappe de béton
LEs chocs thermiques vont faire exploser et fissurer la dalle
C'est la COGEDIM qui m'avait fait cela
à force de sous-traiter .... |
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okbizz
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 juil. 2005 : 20:47:00
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Excusez-moi mais je n'ai toujours pas compris votre propos.
Vous écrivez : "Si vous mettez du ciment ou une chappe de béton
LEs chocs thermiques vont faire exploser et fissurer la dalle."
Voulez-vous dire : SANS carrelage dessus ? |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 01 juil. 2005 : 23:05:07
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Dans un immeuble vertical en copropriété, n'est privatif que le volume compris entre les parties communes séparatives des autres volumes privatifs.
...
Mallo, le gros œuvre de l'immeuble est dans son intégralité "partie commune".
Votre 'privatif' c'est juste un volune de vide compris entre des éléments obligatoirement communs.
Moi je n'ai rien contre, Gédehem, mais je ne vois pas ces explications limpides dans la loi que j'ai sous les yeux
Manifestement, la loi laisse une grande latitude au RdC pour déterminer ce qui est commun et privatif : à partir de là, faut-il se rabattre sur le bon sens ou sur le texte strict de la loi ?? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 15:24:18
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...Mallo, ces explications 'limpides' ne font que reprendre ce qui est explicitement dans la loi.
Article 2 : Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire."
Qu'est-ce qui est privatif dans votre apparte, Mallo :
le 2 mm d'enduit au plafond, les 2 mm de tapisserie aux murs, les 5 mm de moquette/carrelage au sol (ou les 1,5 cm de plancher, flotant ou non).
Ajoutons les cloisons et portes séparatives ...et c'est tout !!!
La dalle-béton qui est sous la moquette-carrelage constitue la dalle-plafond de l'apparte du dessous. De ce fait, entre vos 5 mm de votre moquette au sol et les 2 mm de l'enduit du plafond de l'apparte juste en dessous, toute cette "dalle/plancher/plafond" constituant le fameux gateau de cire de la ruche, elle est obligatoirement commune ...n'étant ni à votre usage exclusif, ni à celui de la voisine du dessous.
Au pire, c'est une partie commune à vous 2 ... si vous n'êtes que 2 en copropriété.
Reprenez l'exemple avec un mur 'porteur' séparatif de l'apparte d'à coté... Ce qui est entre votre tapisserie sur une face et sa tapisserie sur l'autre est obligatoirement commun, au moins entre vous 2...
Faites le tour de votre apparte en l'imaginant vide de toutes cloisons séparatives internes (privatives), vous n'avez la propriété et l'usage privatifs que du volume compris dans votre alvéole, volume qui est un creux .... un vide ....
L'explication 'limpide' (merci) que je donne ici , n'est que la transcription en langage 'vulgaire', en images, des art.2 et 3 de la loi ...
Pas d'invention ou d'élucubrations ......
NB : Avec JPM, j'ai déja souligné ici l'erreur (technocrates !!) qui est mentionnée à l'art.5 de la loi de 65, article qui fait référence à la superficie des lots (pour le calcul des tantièmes), alors que cette notion de surface est totalement étrangère à la notion de LOT de copropriété, lot qui ne peut être qu'un volume. (voir le code de l'habitat et de la Construction, qui ne fait référence qu'aux volumes et non aux surfaces ....)
Lorsqu'on construit, on construit un volume et non une surface, notion "fiscale" ou "administrative", mais qui ne peut en aucun cas servir de référence à ce qui est un habitat.
Que je sache, ni vous ni moi (ni JPM ..) n' habitons sur un plateau sans murs ni toit, plateau qui serait limité par sa seule surface. Nous habitons dans un local clos, qui comprend outre un plateau-plancher, des murs et un plafond-toiture (le clos et le couvert, clos et couvert qui définissent bien un volume, volume dont l'usage est réservé exclusivement de son propriétaire, ainsi qu'il est dit dans L.art.2....
Dans une copropriété, on est propriétaire avec libre usage ... d'un vide ... |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 18:33:02
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merci de toutes ces explications, Gédehem, mais jepréfère ne p)as avoiur à aller au tribunal sur un sujet comme celui-ci, je crains que le juge n'aille pas aussi loin dans sa réflexion.
Quant à la notion de volume, comment fait-on pour les terrasses privatives qui n'ont qu'un plancher , pas de murs ni de plafond ?... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 19:50:06
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Mais c'est la même chose : Compte tenu des lois de la pesanteur, nous sommes toujours, du moins pour la plupart, posés sur nos pieds ..(Pour la plupart, car il y en a pas mal qui marchent sur la tête ...)
Si vous dépassez les limites du garde-corps de la terrasse, vous vous cassez la g.... 3 étages plus bas.
Sur une terrasse privative, n'est privatif que le libre usage du volume compris entre le sol de la terrasse, son périmètre extérieur, et la limite du faitage si vous êtes au dernier étage ou de la limite au droit du voisin du dessus ...(j'ai un trou sur le nom précis ..... non, c'est le trou !! )
Imaginez comme un cube ou un parallélipipède en verre posé sur le sol de votre terrasse : c'est son volume qui vous est privatif.
Ici aussi, bien qu'il n'y ai ni clos ni couvert, c'est bien le volume dans l'emprise de la terrasse qui est privatif, mais certainement pas la dalle constituant la terrasse, dalle commune puisque 'toiture' de tout ou partie du bâtiment qui est en dessous.
A noter qu'en droit, il y a un clos et un couvert sur une terrasse, dans les limites que j'ai indiqué plus haut (périmetre, faitage, voisin du dessus ..)
Quant aux juges, il n'y a rien à craindre : tout ceci ressort des textes (Code Habitat et construction, statut de la copropriété et autres...), est bien connu. Il n'y a là aucun doute ni interprétation.
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Edité par - gédehem le 07 juil. 2005 19:53:54 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 20:52:30
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| je commence à mieux entrevoir la forme d'une terrasse virtuelle en 3 dimensions |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 22:47:45
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| Et les balcons, sont-ils privatifs ou des parties communes? Qui doit payer si, par exemple, la grille du balcon est rouillée et un barreau s'est cassé : le propriétaire ou la copropriété? Et les fenêtres? peuvent-elles être changées par le propriétaire, doit-il demander une autorisation à l'AG ou bien la copropriété prend-elle en charge le changement de fenêtres vétustes???? |
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refaire l'etancheité terrasse en copro?
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