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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 01 juil. 2005 : 17:10:42
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Personellement, je pense que les biens qui ne partent pas, même si ils sont dans les clous par rapport au prix du m2, sont certainement surévalués.
Je m'explique: un bien ne vaut pas nécessairement le prix du m2 moyen donné pour un quartier donné. J'ai le cas en ce moment de deux maisons identiques en surface, aménagement intérieur, taille de terrain, age... Une s'est vendue 600K dernièrement et l'autre (mise sur le marché au même moment - début d'année - et au même prix) ne s'est pas encore vendue (et pourtant il y a eu autant de visites) Pourquoi? Parcequ'une était dans un emplacement idéal et l'autre beaucoup moins bien placée.
Moralité: Après la frénésie des ces dernière années ou tout se vendait, les acheteurs deviennent beaucoup plus titilleux dans leur achat. Et vu que les prix sont très hauts, ils prennent le temps de tout voir dans leur gamme de prix avant de se lancer.
C'est comme toujours, les m**des vont subir de plein fouet la baisse des transactions. Et quand je vois ceux qui ont acheté un terrain de 1'000m2 pour y construire un palace de 300m3 en plein lotissement, je rigole en pensant au jour ou ils vont vouloir vendre...
Le règle dans l'immobilier est simple, c'est celle des 3 'E': Emplacement, emplacement et emplacement. Un bien même moyen mais dans un lieu exceptionnel trouvera toujours preneur et pratiquement à n'importe quel prix (en restant dans le raisonnable).
Avis au future investisseurs.
Pégase |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 11:06:54
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Hello,
N'oublions pas aussi le fait que des gens propriétaires de leur maison (style il ne reste plus que 5 - 7 ans à payer) se disent ben tiens je la mets à XXXX€ pour voir. Si ça se vend, tant mieux sinon dans une petite dizaine d'années, je serai quand même propriétaire.
Je connais des personnes qui vendent 250 000€ des maisons estimées à 180 000 en se disant je suis pas pressé et s'il y a une bonne pomme pour me l'acheter à ce prix eh bé tant mieux. Je pense que ce sont ces maisons qui viennent gonfler le nombre |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 11:59:57
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Citation :
Initialement entré par fab01
Hello,Je pense que ce sont ces maisons qui viennent gonfler le nombre.
Je veux bien qu'il y ait un original qui le fasse, mais de là à expliquer un gonflement de près de 40% du stock..... |
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fab01
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 12:54:59
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| Il est vrai que 40% c'est enorme. ce qu'il faudrait peut être voir aussi c'est que les prix sont tellemnt hauts que (pure hypothèse) tout le monde vend en se disant c'est le moment ou jamais sans forcémment savoir s'ils veulent acheter / louer derrière ou pas mais en face, il y a peu de demandeurs. quand on voit le salaire moyen des 100 plus grandes villes de France et le prix de l'immo, Ca fait tousser. Je suis en zone lémanique et quand je vois des F3 de 90 m² à 300 000 € (hum hum) |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 juil. 2005 : 20:08:27
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| Sur le site "seloger", le total des biens en ventes vient de dépasser la barre psychologique des 300000. Il y a un mois ce chiffre était à 291000 quand j'ai lancé le sujet. Je reste étonné de la progression inexorable du stock. Vous me direz que c'est une impression, mais je préssent un commencement de krack sérieux entre la rentrée et Noël. Pour rappel et selon les stats de l'an dernier il n'y avait que seulement 170000 biens en vente. Soit quasiment un doublement. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 juil. 2005 : 23:23:02
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Moi, particulière et non-professionnelle comme beaucoup d'entre vous sur ce sujet ,je constaterai la même opinion que Marion_a.
Le site de seloger.com est uniquement rempli d'annonces de professionnels et d'un et les annonces ne sont pas retirées pour pouvoir s'attirer le chaland. ( cas très connu et reconnu par LeNabot, merci  )
Par contre, je constate qu'ici à Nice et ses proches environs, là où les agences se touchent(oui oui c'est vrai) il n'y a plus beaucoup de biens affichés. Je dirais 50 % de moins. Tellement peu que les vieilles affiches restent avec l'étiquette, soit : sous compromis; soit vendu car sinon la façade serait vide - voici leurs explications.
Comment est le marché ici? Je ne saurai vous dire à ce jour,n'ayant pas creusé la question. Quelqu'un d'autres va bien prendre la suite..
LN |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 juil. 2005 : 23:35:22
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Moi, particulière et non-professionnelle comme beaucoup d'entre vous sur ce sujet ,je constaterai la même opinion que Marion_a.
Le site de seloger.com est uniquement rempli d'annonces de professionnels et d'un et les annonces ne sont pas retirées pour pouvoir s'attirer le chaland. ( cas très connu et reconnu par LeNabot, merci )
Personnellement je n'y crois pas beaucoup. D'une part, parcequ'on ne peut pas laisser indéfiniment les annonces (ça monte constamment d'après les archives web de 170000 l'an dernier à 300000 aujourd'hui). Et qu'ensuite pour les renouveler, cela a un coût. Même si ce comportement est avéré, ce qui est possible, cela m'étonnerait que ça ne date que d'aujourd'hui. |
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marie5807
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 16:34:19
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voilà un sujet qui m'intéresse bigrement faisant une recherche active depuis près de 2 ans d'une maison à l'achat sur une ville très chère (Strasbourg)
Ayant installé des alertes e mail sur plusieurs sites dont celui dont on parle dans ce post, je partage l'impression sur l'augmentation du nombre de biens à vendre ces derniers mois.
Le renouvellement des offres est journalier (c'est vrai que l'on voit resortir le même produit plusieurs mois après)
Par contre le nombre de "rossignols " va grandissant. Pour avoir quasiment tout visité dans ma gamme de prix (de 400 à 600 KE ) je confirme que les marges de négociation se situent entre moins 10 et 25 % en moment (ce qui me fait aborder les offres à 600 KE d'ailleurs)
Les biens sont emminamment surestimés, souvent à la demande des propriétaires, qui attrapent la grosse tête gavés par les affichages enivrant des agences et autres journaux immobiliers . Combien d'agence ne m'avouent-elles pas avoir fixé ce prix pour obtenir le mandat avouant que la valeur est bien inférieure . D'ailleurs à force de voir des produits j'arrive à en estimer la valeur et aucune agence ne m'a démentie jusqu'à maitenant ou alors vraiment mollement..
résultat des courses: les biens restent longtemps en vente: il ne s'agit pas seulement de biens qui ont un problème majeur: mauvais état, problème d'emplacement , problème d'environnement (lignes hautes tension, couloir aerien, etc..), défaut de conception. IL y en a beaucoup certes , mzis il y en a aussi d'autres qui sont tout à fait acceptables mais vraiment proposés au dessus de leur valeur intrinsèquetout simplement.La conséquence est que l'acheteur potentiel se trouve systématiquement déçu dès la première visite du bien: se trouver face à une maison certes mignonne mais bas de gamme par rapprot au descriptif ne peut être qu'une grosse déception quand on a entendu parlé de TRES BELLE VILLA, RARE, A VOIR à 550 000 euros..
Une villa affichée 600 000 euros en juillet dans un secteur prisé a été vendue 530 000 euros : elle était située sous les lignes à haute tension (je l'ai visitée l'agence s'étant gardée de me donner ce détail..). L'acheteur s'est désisté au bout de 7 jours et je revois le même bien à 624 000 euros dans une autre agence depuis la rentrée... Tout cela est-il bien sérieux?
Seules exceptions à la règle: un vendeur pressé qui va très vite accepter une offre raisonnable ou un bien irreprochable en terme de situation, état, architecture, etc. Et encore.. au delà de 600 000 euros en province qui va payer ce prix pour une villa certes bien sympa et bien située mais loin d'être un palace!
Dans ces conditions je n'achète pas et préfère attendre que mes offres soient acceptées ; sinon mon choix est de rester locataire d'une maison loueé à 2% de sa valeur si on se réfère au prix actuel et de faire des investissements de Robien avec mes économies !!!
En espérant ainsi contribuer au krach
Marie |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 17:07:20
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Bonjour,
je ne suis pas sûr que la consultation du site SeLoger soit fiable pour analyser les variations de l'offre immobilière.
Pour plusieurs raisons, la première tient à l'existence évidente de doublons à laquelle SeLoger ne peut pas grand'chose dans la mesure où un bien immobilier peut avoir plusieurs mandataires, la seconde est le nombre croissant de professionnels qui acceptent que leur portefeuille se retrouve sur ce site internet, et la troisième tient aux capacités de mettre à jour en temps réel les offres réellement disponibles à la vente, tant au niveau de SeLoger lui-même, qu'au niveau des agences où il faudra le dire un jour, les logiciels utilisés sont rarement sans reproche à ce niveau (la saisie en agence n'est pas triste non plus !)
Maintenant, l'interrogation est réelle. Comment évoluent les stocks à l'heure actuelle ? À fin 2004, l'évolution des stocks des mandats, selon l'Observatoire de la FNAIM s'élevait à une hausse de 30% par rapport à fin 2003. Et ce, avec des tendances régionales très marquées plus importante dans le sud-est et le sud-ouest ainsi que Paris, moindre au Nord et à l'Est.
Cette tendance se confirmera très probablement en 2005, où les stocks "au jugé" se reconstituent dans des proportions sûrement inquiétantes. Il n'est pas besoin de consulter le compteur de SeLoger, qui sans être exact, est juste en terme de tendance. Toutes les personnes présentes sur le terrain s'en rendent compte aisément !
C'est peut-être inquiétant (cela dépend de quel point de vue on se place), mais c'est après tout bien naturel tant les acheteurs, malgré des taux d'intérêts toujours aussi bas, s'essouflent devant la surchauffe des prix constatée depuis 5 ans.
En 2005, les prix continuent d'augmenter, et si c'est quelque chose qui baisse c'est la hausse....et non les prix ! La FNAIM avait pronostiqué un "atterrissage en douceur", cela semble se confirmer pour le moment.... N'oublions pas tout de même que le nombre des transactions est stable également depuis 5 ans, pour s'établir aux alentours de 600000 ventes chaque année, et qu'il en sera de même en 2005.... (qui d'ailleurs devrait dépasser 2004)
Maintenant, ce stock supplémentaire a plusieurs significations, la plus crédible étant que de par l'essoufflement de la demande, les délais de vente augmentent. Mais surtout, il convient tout de même d'être prudent, ce qui est vrai dans une région particulière est absolument faux dans une autre....et la taille de la ville a aussi son importance.....Roubaix n'est pas Antibes-Juan-Les Pins.....
Pour le moment aussi, aucune statistique fiable n'est parue... attendons la fin d'année avec son cortège de rapports afin de se faire une idée.... ce qui est certain tout de même, c'est que les phénomènes constatés aujourd'hui n'ont rien à voir avec ceux du début des années 90, où le marché était très clairement spéculatif.... ce qu'il n'est absolument pas à l'heure actuelle....
Les stocks se reconstituent depuis 1 an 1/2 environ.....? Et cela va probablement continuer, voilà qui augure d'une relative sagesse sur les prix à venir... Tant mieux, non ?
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 02 sept. 2005 17:10:59 |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 17:07:53
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Citation :
Initialement entré par marie5807
Dans ces conditions je n'achète pas et préfère attendre que mes offres soient acceptées ; sinon mon choix est de rester locataire d'une maison loueé à 2% de sa valeur si on se réfère au prix actuel et de faire des investissements de Robien avec mes économies !!!
En espérant ainsi contribuer au krach
Je ne comprends pas bien l'intérêt d'investir en De Robien si on croit que les prix vont baisser. Avantage fiscal ou pas, si le marché immobilier s'effondre, c'est un coup à y laisser sa chemise ... |
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Des statistiques très inquiétantes.
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