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 Sujet  |
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ancilevien
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 03 juil. 2005 : 00:49:36
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Bonsoir,
Je viens de recevoir ce jour une copie du courrier qu'a transmis mon syndic à mon notaire suite à la vente de mon appartement( à la demande du notaire il lui a été transmis le relevé des comptes + copie derniere AG + divers documents que j'avais déjà apporté personnellement au notaire).
Cependant mon syndic me réclame ,en tant que VENDEUR ,la somme de 245€ au titre d' "honoraires de mutations" à regler avant la date de vente ; à defaut celui ci pourrait faire opposition à la notification du notaire?????!!!!!
Sur votre forum et sur ce sujet ,il semblerait que ces frais soient ILLEGAUX.Est ce vrai ?et dans ce cas comment m'opposer au paiement de cette somme (article de loi à citer , etc..)sans avoir de soucis pour valider la vente.
Merci de m'eclairer
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 12:40:11
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bonjour,
à ma connaissance ces frais, quoique contestables, ne me semblent pas illégaux s'ils figurent dans le contrat de syndic voté par l'AG .... et donc opposable au copropriétaire vendeur. Mais faites attention que le syndic ne les perçoive pas 2 fois : une fois par règlement direct de votre part et une fois dans le décompte adressé au notaire.
En revanche, il semble très dicutable, pour ne pas dire illégal, qu'un syndic perçoive des frais de mutation, souvent appelés frais d'information de nouveau copropriétaire, à l'encontre du copropriétaire acquéreur, même si ce type de frais apparaît dans le contrat de syndic. Il semble en effet (et cela relèverait du bon sens) qu'une assemblée de copropriétaires en place ne soit pas habilitée à voter une charge à faire supporter par quelqu'un qui n'est pas encore copropriétaire.
Les juristes de ce forum sauront sans doute nous apporter les précisions utiles sur ce point, ou nous donner les coordonnées du sujet qui traite de cette question, qui semble relever, selon mes sources du Code civil.
Claude / |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 00:24:48
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Les précisions ont déjà été données dans d'autres post
Pour ce qui est du vendeur les honoraires ne sont pas contestables et a fortiori pas illégaux.
Le syndic effectue une prestation spécifique, hors gestion courante, pour établir l'état daté et fournir divers autres renseignements.
En revanche il est jugé que le syndic ne peut pas utiliser l'opposition à paiement de prix de vente par le paiement de ces honoraires car il ne s'agit pas de charges dans la conception actuelle.
C'est pourquoi je suggère que ces sommes soient payées au syndic par le syndicat et imputées au vendeur en charges individuelles. Celà serait parfaitement normal car c'est pour le syndicat que le syndic travaille dans ce cas et non pour le copropriétaire. C'est le syndic qui est tenu de fournir l'état daté et le syndic ne l'établit qu'en sa qualité de mandataire social du syndicat.
Un notaire correct veille au paiement de ces honoraires. Parfois il tique sur le montant et, pour ma part, je ne réponds que sur le principe. En l'espèce le montant n'est pas parmi les plus élevés que l'on connait.
Comme Mallo 35m je considère que le syndic n'a rien à demander à l'acquéreur car il n'effectue pour lui, en principe, aucune prestation significative. La situation peut changer si la notification n'est pas correcte et si la reconstitution des provisions n'est pas effectuée correctement. On revient alors au droit commun de la rémunération des prestations exceptionnelles. |
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barbibule
Contributeur senior
95 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 17:42:33
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J'ai pour ma part deux références : la réponse minitérielle du 30 septembre 1985 et l'arrêté de la 3ème chambre de la cour de Cassation, rendu le 24 mai 1989. Cette décision rappelle que même "une clause, dans le contrat de syndic, ne permet pas d'imputer des frais de mutation au compte individuel de l'acquéreur d'un lot".
Alors enfin, qui croire ?
YD |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 08:49:40
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le syndic vous répondra peut-être, comme le mien l'a fait, qu'une réponse ministérielle ou une jurisprudence n'est pas la loi et il s'accrochera à sa position, sachant qu'il y a peu de chances que vous alliez jusqu'au tribunal pour faire valoir votre droit.
Je retiens pour ma part, depuis maintenant 2 ans, la part de faris (pourtant modiques) que le syndic m'a imputés d'autorité au titre de "l'information des nouveaux copropriétaires" lors de mon arrivée.
L'autre argument invoqué est que la fédération à laquelle appartient le syndic n'a rien trouvé à redire sur la question .... Sur ce point, j'ai interrogé anonymement mais de manière précise la fédération en question qui m'a répondu : "envoyez nous votre contrat, nous vous dirons ce qu'il en est" !!!
Résultat, moi je reste sur mes positions mais inutile de dire que, si je vends demain, le syndic saura bien retenir ces frais dans le décompte qu'il adressera au notaire ! |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 08:57:07
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Pour information, les références complètes de l'arrêt de la cour de cass dont fait mention barbidule sont les suivantes :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 24 mai 1989 Rejet .
N° de pourvoi : 87-20047
Publié au bulletin
Décision attaquée : Tribunal d'instance de Strasbourg, 1987-09-29
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barbibule
Contributeur senior
95 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 15:33:35
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Cas d'école :
- j'achète un appartement
- le contrat de syndic en cours indique que les frais de mutation sont à la charge du vendeur
- je m'aperçois que le notaire m'a facturé ces frais pour le syndic, en tant qu'acheteur
- je m'aperçois de ce pb 4 ans après, puis-je demander le remboursement de la somme au syndic ?
YD |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 16:52:41
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le pb c'est que la règle édictée par la loi (en l'occurrence, ici, le décret), accepte que des accords dérogatoires soient passés entre acheteur et vendeur, s'agissant la prise en charge des frais attachés à la mutation, donc si l'acte notarié a prévu qq chose et que tt le monde a signé comme un seul homme ..... 
Ce qui m'amène à recommander aux acheteurs de demander aux notaires communication du PROJET d'acte, de sorte à pouvoir en faire une lecture au calme avant la date de signature : les notaires n'ont pas l'habitude et n'apprécient pas trop, mais cette profession souvent moyenâgeuse a besoin elle aussi qu'on lui rappelle qui est le client, d'autant qu'il n'est pas rer de trouver des perles dans des actes élaborés à la va-vite . |
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barbibule
Contributeur senior
95 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 18:38:47
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Précision:
rien n'est indiqué dans l'acte du notaire, seul le détail du compte de l'acheteur transmis par l'étude du notaire à la fin de la transaction fait apparaître le montant des frais de mutation ajouté au montant de la vente.
En résumé, le syndic peut-il rembourser un somme indument perçue au bout de 4 ans ?
YD |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 21:04:45
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| les nouvelles dispositions du décret ne datent que de 2004 : je ne sais pas si auparavant il ne suffisait pas que le compromis de venet stipule que tous les frais étaient à la charge de l'acquéreur pour permettre d'imputer tout et n'importe quoi au pauvre acheteur |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 22:09:24
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Citation :
"En l'espèce le montant n'est pas parmi les plus élevés que l'on connait".
JPM,
VOS LUNETTES SONT FATIGUEES...!
254 Euros pour remplir une "simple" document administratif, releve de la gageure surtout quand vous savez que le cout annuel de gestion d'un syndic est considéré comme avaoisant les 105 € ... (cf. commentaires récents sur site de l'ARC )
et en outre, certains syndics ne se genent pour facturer deux fois ! 1 fois sur le vendeur, et une fois sur l'acheteur...!
en tout cas, votre proposition de porter ces frais sur les comptes du syndicat : tout à fait d'accord ( encore une fois, pusique nous étionds déjà en ligne sur ceci, il y a qq mois sur un autre post ! ).
reste à prier que les syndics auront les bonnes lunettes, eux aussi pour lire et interpréter la loi dans ce même sens...! 
xanthe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 juil. 2005 : 00:35:16
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Je n'ai ni approuvé ni contesté le montant. J'ai dit que j'ai déjà vu passer des montants plus importants. C'est tout et mes lunettes n'ont rien à voir dans l'histoire.
L'état daté et la note de renseignements ne sont pas de " simples documents administratifs ". Ces documents exigent un soin méticuleux, ils engagent la responsabilité du syndic à l'égard du syndicat et des parties et une erreur dans l'établissement de l'état daté peut faire perdre au syndicat des centaines ou milliers d'euros. Ils doivent donc être établis par une personne solidement qualifiée.
Ce qui est vrai, c'est que les difficultés d'établissement sont plus ou moins grandes selon la situation, pour ce qui est de la situation du vendeur. D'ou ma suggestion de prévoir un double barème comportant de toute manière un montant de base incompressible.
Je vous rappelle qu'indépendemment de la position financière du vendeur, le syndic doit fournir des indications sur les charges liées au lot vendu, tant pour le passé que pour l'avenir. Qu'il s'agisse d'un appartement de 6 pièces avenue Montaigne ou d'une place de parking à la Goutte d'Or, le travail est le même.
Vous allez me dire que certains états sont bâclés. Je le sais bien. Mais je raisonne sur les états correctement établis. Comment faire autrement ?
J'ajoute que, dans mon esprit, cet honoraires couvrent toutes les prestations normalement prévisibles du syndic, y compris le traitement de la notification de transfert de propriété et les mouvements de cl^ture du compte du vendeur et de l'ouverture du compte de l'acquéreur. Pour ma part je mets tout sur le vendeur. Le notaire et les parties font ensuite ce que bon leur semble. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 06 juil. 2005 : 20:03:24
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| rappelons aussi que si certains états peuvent paraître compliqués et longs à établir, c'est que les notaires cherchent parfois à se décharger d'une partie de leur travail sur le syndic en lui demandant des infos que les textes ne prévoient absolument pas. |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 06 juil. 2005 : 21:12:25
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JPM,
vos propos laissaient hélas trop entendre qu'ils n'avaient rien de choquant !
ceci peut paraitre regrettable quand même !
Quant au document en lui-même, n'exagerons rien. Sinon, bien souvent il faudrait voir à changer de syndic ( heu, seulement quand c'est un professionnel, je m'entends ! ).
Oui, le travail est à peu près le même, quelque soit la taille du lot, pour reprendre votre idée, mais pour mémoire, il est souvent délégué à un comptable ou une secrétaire...
Sur votre dernier point ,pas de pb pour moi non plus ; mais les notaires et les syndics peu scrupuleux,eux, continuent allégrement de faire comme bon leur semble !
xanthe |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 08:35:13
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Xanthe,
Vous avez dit :
Citation :
JPM,
vos propos laissaient hélas trop entendre qu'ils n'avaient rien de choquant !
ceci peut paraitre regrettable quand même !
Rien de + normal : si vous lisez certaines de ses autres réponses à d'autres sujets, vous comprendrez rapidement 3 choses. La 1ère : JPM travaille dans un syndic. La 2nde : JPM fait partie de ces gens qui ont l'impression d'avoir remuer des montagnes à chaque coup de stylo donné.... (Personnellement, j'ai toujours trouvé ce genre d'attitude déplorable). Enfin, la 3ème : JPM a souvent tendance à généraliser son point de vue à quelque chose d'admis par tous (syndics, copropriétaires, tribunaux). Bref, monsieur prèche la parole divine des syndics.
Conclusion : 245 € pour un questionnaire administratif? Malgré le fait que cette pratique soit illégale et en + ultra abusive, certains pensent donc, tel que JPM, que ce type d'honoraire n'a rien de choquant au ragrd de la "prestation" réalisée!!! On croit rêver..... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 11:00:45
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Réponse d'abord sur mallo Citation :
rappelons aussi que si certains états peuvent paraître compliqués et longs à établir, c'est que les notaires cherchent parfois à se décharger d'une partie de leur travail sur le syndic en lui demandant des infos que les textes ne prévoient absolument pas.
1) NON : les notaires ne se déchargent en rien sur les syndics. Pour les indications imposées par l'article D 5, le syndic seul peut les donner.
2) Pour les autres renseignements, c'est à tort que le statut est silencieux. Qui peut donner fournir les renseignements concernant l'assurance et les emprunts du syndicat, si ce n'est le syndic ? Qui peut savoir si le syndicat a reçu une injonction administrative ? Qui peut rappeler une modification du règlement de copropriété en cours de publication ?
Dans ces cas la question n'est pas de savoir si les textes visent les renseignements demandés mais si ces renseignements sont indispensables à la réalisation de l'acte. La réponse est évidemment affirmative. C'est donc à tort que la jurisprudence, dans le passé, à jugé que le syndic n'était pas tenu de les fournir.
Dans le même genre des associations de consommateurs avaient surpris la crédulité de la CNIL pour faire interdire aux syndics de recueillir certaines données personnelles relatives aux copropriétaires (le régime matrimonial nbotamment !!!) Or ces renseignements étaient indispensables. La CNIL a du en convenir, même si sa norme abrégée en vigueur reste en cohérence insuffisante avec les textes du statut. Le syndic a officiellement accès aux fichiers PACS des tribunaux d'instance mais la norme CNIL l'ignore 
Sur Xanthe Citation :
vos propos laissaient hélas trop entendre qu'ils n'avaient rien de choquant ! ceci peut paraitre regrettable quand même !
Il m'est arrivé de signaler des exagérations manifestes, notamment en ce qui concerne les prélèvements de certains syndics sur les intérêts des provisions sur travaux futurs placées (35 % des produits .
Pour le reste, et dans ce cas en particulier, je réponds sur les règles mais pas sur les montants, a fortiori lorsqu'ils ont été approuvés par une assemblée générale. Les copropriétaires ne se penchent pas sur les tableaux d'honoraires exceptionnels ! C'est leur affaire. J'ai proposé qu'ils soient tous imputables au syndicat lui-même, et passés en charges individuelles lorsque celà est approprié. Peut être qu'alors les copropriétaires les regarderont ?
Quant à Ianu, il ne lit que les messages dans lesquels je crois devoir dire que la position du syndic doit être approuvée, et pas ceux dans lesquels je dis le contraire.
Dans la célèbre affaire des contrats Foncia il n'a pas lu mes indications sur l'arrêt de la Cour d'appel de Paris.
Il n'a lu que le message dans lequel je signalais à Mathi qu'elle vantait à tort les mérites de l'arrêt de la Cour de cassation qui démolissait l'arrêt initial et allait à l'encontre de ses propres convictions.
Il n'a pas lu non plus que je suis farouchement opposé à la perception d'un honoraire de mutation imposé à l'acquéreur, juridiquement infondé et pratiquement injustifié en l'absence de toute prestation significative.
Je crois n'avoir jamais manqué à signaler les insuffisances, erreurs ou abus de certains syndics, qu'ils soient professionnels ou non.
Je me suis insurgé contre la pratique trop courante qui consiste à considérer le syndic comme un " employé " du syndicat, à la botte du conseil syndical et des copropriétaires. Je maintiens et je constate avec satisfaction qu'il y a eu une évolution favorable sur le site UI.
Idem pour l'insuffisance manifeste des honoraires de gestion courante des syndics professionnels, qui est à l'origine des abus pour les honoraires dits extraordinaires. Celà est maintenant reconnu.
Il n'est pas difficile d'établir des créneaux raisonnables de rémunération mais il est interdit, me semble-t-il, aux professionnels de le faire. Ce n'est pas le cas des autres groupements. Encore faut-il le faire objectivement. Or les indications données fortuitement sont incontrôlables ou imprécises.
Ici, Xanthe nous indique : " surtout quand vous savez que le cout annuel de gestion d'un syndic est considéré comme avoisant les 105 € ... (cf. commentaires récents sur site de l'ARC " )
Merci à Xanthe de nous éclairer un peu mieux car, pour ma part, je ne comprends pas la signification exacte de cette indication. Une bonne mesure serait de donner le lien sur le site de l'ARC.
Et à propos de l'ARC, je ne suis pas toujours d'accord avec ses positions, mais je ne manque jamais de signaler celles qui me paraissent satisfaisantes. J'ai ainsi signalé à plusieurs reprises l'excellente brochure de M. Reyes sur la comptabilité des syndicats, qui préfigurait, dès 1993 la réforme récente. Ce n'est la seule marque d'accord avec l'ARC que j'ai donnée.
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Edité par - JPM le 07 juil. 2005 11:05:52 |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 10:01:36
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Désolé mais lorsque je lis des conneries aussi grosses que celles du type "fo les comprendre les pauvres syndics, c'est super difficile de remplir le questionnaire du notaire...! 245€, j'ai déjà vu pire !!!", je me dis qu'on ne vit pas dans le même monde. Pas besoin d'aller voir plus loin pour comprendre que votre point de vue est + que décalé. Par ailleurs, un certain nombre d'éléments législatifs connus de tous sont en total contradiction avec ce que vous prétendez "admis par tous"...
JPM, petit conseil : avant de raconter n'importe quoi, songez plutôt à potasser vos bouquins de droit...
Dernière chose : le service juridique de ma compagnie (qui aide ses employés de temps à autre...) a permis à un bon nombre de mes collègues de faire "sauter" les honoraires demandés illégalement par les syndics pour toutes ces fausses prestations de mutation,... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 11:54:31
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De Ianu Citation :
le service juridique de ma compagnie (qui aide ses employés de temps à autre...) a permis à un bon nombre de mes collègues de faire "sauter" les honoraires demandés illégalement par les syndics
demandés illégalement ? Tout le monde peut les faire sauter.
Mais pour ceux demandés légalement, le demandeur les paie.
Et pour le reste ..., faiblard Le service juridique de votre entreprise ne potasse pas ses bouquins ? |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 23:06:05
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JPM,
je me sui référé à une valeur donnée récemment par l'ARC ( tout le monde connait son site ! ).
Elle n'a que valeur statistique, on est bien d'accord, mais pour ma part, elle est bien avérée : soit environ 120 € en province , hors honoraires spéciaux pour travaux ! et le marché de ma ville est plutot du genre "captif"...
pour etayer un peu plus, je peux aussi dire que à un taux horaire COMPLET moyen de 70-80 €, 245 € font au moins 3 heures de travail... et si on les facture 2 fois, là ça devient grotesque  !
si vous estimez que cela les vaut, hors cas bien particuliers ( sinon, cela doit dire que votre syndic n'a que des cas "pourris"...dont il a sa part de responsabilité fort probablement ), c'est votre libre choix, mais quand même ! encore une fois, je... !
bonsoir
xanthe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juil. 2005 : 11:07:47
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Xanthe,
OK pour prendre en considération les indications de l'ARC, qu'on ne peut négliger, quitte à les discuter mais en l'espèce : que représente le montant de 120 € ? C'est la question que je me pose.
Un coût de gestion par lot et par an ?
Vous indiquiez précédemment : " le cout annuel de gestion d'un syndic est considéré comme avaoisant les 105 € ... (cf. commentaires récents sur site de l'ARC " . Ce n'est pas très précis.
Si c'est bien celà, on est loin de compte puisque dans son numéro de septembre 2004 le Particulier donne 165 € pour un immeuble de 21 à 50 lots et 215 € pour 2 à 20 lots. Il est précisé en outre que ces chiffres sont donnés sur la base d'une enquête de l'ARC effectué en 2000 soit il y a 5 ans.
Si c'est autre chose, merci de l'indiquer.
Dans le même numéro il est indiqué pour la réponse au questionnaire du notaire 122 €
Le Particulier précise en outre que l'acheteur n'est tenu de payer ces honoraires qui si une clause du règlement de copropriété ou une décision d'AG l'y oblige. Pour ma part je conteste le tout. C'est le vendeur qui, seul peut être tenu au peiement de ces honoraires, à l'égard du syndicat. Qu'il y ait ensuite un arrangement chez le notaire, celà ne nous regarde pas.
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 16:52:59
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JPM, vous avez dit :
Citation :
demandés illégalement ? Tout le monde peut les faire sauter.
Mais pour ceux demandés légalement, le demandeur les paie.
Et pour le reste ..., faiblard Le service juridique de votre entreprise ne potasse pas ses bouquins ?
Excusez-moi, mais on ne doit pas parler le même language....
Pour ce qui est de ma compagnie (AREVA) et de son service juridique, ils se portent très bien. Merci pour eux... Je crois, sans vraiment m'avancer, que leur compétence juridique sont bien meilleurs que les votre. |
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Frais de mutation pour vendeur légaux ou pas?
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