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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 03 juil. 2005 : 10:37:37
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L’article 43 du décret précise que : Citation :
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
Le problème : exercice comptable du 1er octobre 2004 au 30 septembre 2005. Le budget prévisionnel pour cet exercice est voté en mars 2005, donc on se trouve dans la cas de cet article 43.
Les deux provisions trimestrielles mentionnées dans l’article concernent quelles périodes ? Le nouvel exercice démarrant le 1er octobre 2005 ?
Si oui, que se passe-t-il, en toute rigueur pour les deux trimestres suivants de l’exercice 2005-2006, sachant que l’AG de mars 2005, n’a pas voté de budget prévisionnel pour l’exercice 2005 – 2006 ?
Merci pour vos contributions.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 11:14:32
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Vos exercices courent du 01/10/N au 30/09/N+1
Prenons comme hypothèse que l'assemblée annuelle a toujours lieu le 15 décembre
Le principe de la loi est que l'AG du 15/12/2004
a approuvé les comptes [01/10/2003 au 30/09/2004]
et voté le budget prévisionnel [01/10/2005 au 30/09/2006]
De cette manière le budget prévisionnel 2005-2006 est adopté avant le premier jour de cet exercice (01/10/2006)
Le décret du 27 mai 2004 a apporté une retouche :
Une assemblée générale tenue le 15/12/2005 pourra voter le budget de l'exercice en cours [01/10/2005 au 30/09/2006]
Il aura fallu pour celà une décision de l'assemblée générale qui aura notamment autorisé le syndic à effectuer les deux premiers appels de l'exercice en cours à raison pour chacun du quart du budget prévisionnel de l'exercice précédent.
Mais de plus le syndicat perd dans ce cas le bénéfice la procédure spéciale de recouvrement des provisions (référé avec demande de déchéance du terme.
Pour moi la bonne solution est d'appliquer la solution légale. L'assemblée du 15/12/2004 a voté le budget prévisionnel [01/10/2005 au 30/09/2006]. Il est possible de porter à l'ordre du jour de l'assemblée du 15/12/2005 une rectification de ce budget prévisionnel. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 11:50:52
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Merci JPM,
dans mon cas de figure, le budget prévisonnel, du 1er octobre 2004 au 30 septembre 2005, voté en mars 2005, autorisait donc le syndic à faire les appels de fonds du 1er octobre 2004 et du 1er janvier 2005.
1) Ceci veut-il dire qu'il devait attendre cette AG pour faire les appels de fonds de ces deux dates ? Compte tenu que chez moi, aucun budgte prévisionnel n'a jamais été voté au cours de l'exercice précédent.
2) Ceci veut-il aussi dire que le syndic n'est pas autorisé (ou n'était pas autorisé) à faire des appels de fonds au 1er mars 2005 et au 1er juillet 2005 ? Mais dans ce cas, comment le syndic pourrait-il payer les factures de la copropriété ? Quelle "sanction" encourt le syndic, s'il fait ces 2 appels de fonds suivants ? Quelle "action" peut-on engager vis-à-vis du syndic pour le "rappeler" à l'ordre ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 12:30:21
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Elisabeth,
Lors de votre AG de mars 2005, vous avez voté le budget du 01.10.2004 au 30.09.2005. En principe, le syndic n'aurait pas dû pouvoir appeler les provisions des trimestres 04.2004 et 01.2005 si la précédente AG ne l'y avait pas autorisé. Quoique ....
En effet, cette obligation d'autoriser le syndic à appeler jusqu'à 2 trimestres d'un budget non encore voté est la résultante du Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, dont on peut se demander comment on aurait pu en connaître les dispostions (sauf à être voyant  ) lors de l'AG précédente qui était, sauf erreur en mars 2004 !
En revanche, à compter de votre AG de mars 2005, le syndic ne peut ignorer cette disposition et doit, s'il n'est pas en mesure de faire voter, l'année N, le budget prévisionnel N+1, demander à l'AG de l'année N l'autotrisation d'appeler les premiers trimestres de l'année N+1 sur la base de 1/4 du budget de l'année N.
Quant à ce qui se passe si cette autorisation n'est pas demandée, à mon avis le syndic ne peut tout simplement pas appeler les provisions ou les copropriétaires peuvent refuser de les payer ... et ce sera la faute du syndic ... ou celle du syndicat si le syndic a demandé l'autorisation mais ne l'a pas obtenue (peu probable, mais on voit tellement de choses encore moins probables dans le monde de la copro )
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 13:57:23
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Mon syndic ignore tellement de choses en matière d'articles de lois et décrets !
Non seulement, il ignore mais il n'en a que faire ! Il me l'a dit "texto" !
Chez moi, c'est la gestion à la "bonne franquette" qui est aussi bien prônée par le syndic que par le CS. Pas étonnant qu'ils s'entendent si bien !
Donc si je comprends bien, si on vote l'année N le budget pour l'année N + 1, il est implicite que le syndic peut faire les appels de fonds.
Par contre, si ce point n'a pas été mis à l'ordre du jour de l'AG (incompétence du syndic), il aurait dû mettre un point spécifique à l'ODJ , à voter, pour autoriser les appels de fonds ? Mais c'est un cercle vicieux : s'il n'est pas compétent pour le premier point à voter, il ne sera sûrement pas plus compétent pour faire voter ce dernier point !
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
Edité par - Elisabeth le 03 juil. 2005 17:39:18 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 19:24:09
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Soyons très clair dans cette affaire.
Des modofications apportées par les art.14-1 et 14-2 de la loi de 65, il ressort que le syndic ne peut appeler AUCUN fonds , aucun cts d'€, qui m'aurait pas été préalablement décidé par l'AG.
Pour ce qui concerne le budget privisionnel, 2 possibilités :
- il est voté AVANT l'exercice comptable. De ce fait, l'intégralité du montant annuel est rendu 'liquide', la provision étant automatiquement 'exigible' le 1er jour de chaque trimestre ou autre périodicité décidée par l'AG).
NB : ce n'est donc plus "l'appel de fonds" d'autrefois qui détermine l'exigibilité des provisions mais bien le seul vote du budget par l'AG, appels de fonds qui n'existent plus, remplacés par un "avis" mentionné art.35-2 du décret.
- il n'est pas voté avant l'AG, ce que personnellement je conseille : pourquoi voter en mars 2005 le budget pour du 1.01.2006 au 31.12.206, puisqu'il faudra faire un budget prévis rectificatif en mars ou avril 2006 !...
Pourquoi voter le budget prévis par anticipation ? .. C'est uniquement pour permettre au syndic d'exiger le paiement des provisions rendues exigibles
L'art.14-1 prévoit ce cas et la résolution a adopter, permettant au syndic d'appeler les fonds pour un budget prévis qui n'y pas voté 1 an à l'avance, position que je recommande.
Résolution à proposer et à voter, dans le cadre d'un budget prévisionnel proposé par anticipation (résolution induite) :
"Le syndic est autorisé à procéder à un appel de fonds pour les 1er et second trimestre de chaque exercice, ces appels de fonds étant chacun égales au quart du budget prévisionnel de l'exercice précédent."
Ainsi on conserve la procédure "appels de fonds" pour les 1er et 2ème trim. 2006 par exemple, le budget prévis 2006 étant voté en mars ou avril 2006... au regard du budget "dépenses" de l'exercice 2005. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 19:25:29
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Elisabeth,
si le budget de l'exercice auquel correspondent les appels de fonds est voté, le syndic n'a en effet besoin de rien pour appeler lesdits fonds.
Dans le cas contraire, si lui et le CS s'en contrefichent, vous pouvez toujours refuser de payer les appels de fonds au motif que l'AG n'a pas autorisé le yndic à le faire. Il se trouvera, pendant 6 mois, dans une situation désagréable où il aura à faire l'avance de trésorerie pour que la copro puisse fonctionner. |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 20:47:52
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Réponse à mallo35m - 03/07/2005 : 19:25:29
Si les copropriétaires refusent de payer les appels de charges, dont le montant n'a pas été voté en AG, ils risquent de mettre leur copropriété en "difficulté".
D'autre part, cela m'étonnerais que le syndic avance les fonds nécessaires au courant, car il me semble qu'il ne le peut pas, légalement, ce n'est pas un banquier. De plus ce n'est pas un philantrope (cela se saurait).
Le mieux, façon de parler, dans cette situation, serait que les copropriétaires paient le même appel de charges que le précédent. Cela permet de subvenir aux dépenses courantes, en attendant la prochaine AG. Et là, de demander au syndic de se reprendre ou de se démettre ("ça c'est causé, n.....!!")
Je dis cela, si j'étais dans ta situation. Personnellement, depuis quelques années je fais voter un "cinqième" trimestre, ce qui me permets d'appeler en toute légalité les charges. Bien sûr, l'AG a lieu dans ce fameux "cinquième" trimestre.
snp |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 07:51:40
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
Mon syndic ignore tellement de choses en matière d'articles de lois et décrets !
Non seulement, il ignore mais il n'en a que faire ! Il me l'a dit "texto" !
Chez moi, c'est la gestion à la "bonne franquette" qui est aussi bien prônée par le syndic que par le CS. Pas étonnant qu'ils s'entendent si bien !
C'est bien parce qu'Elisabeth avait apporté ces précisions que je suggérais, en cas de nécessité, de s'abstenir de régler un appel de fonds non autorisé, de sorte à contraindre le syndic à respecter a minima le droit, mais je reconnais que c'est un pis aller |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 11:34:24
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Sans vouloir jouer l'oiseau de mauvais augure ou le 'décortiqueur de pattes de mouche',il faut, me sembe t-il bien poser le problème.
Lorsqu'un budget prévisionnel est voté avant le début d'un exercice comptable, les copropriétaires ont l'obligation d'en régler par avance chaque périodicité (ou chaque trimestre si l'AG n'a rien décidé).
Dans ce cas, il n'y a plus d'appels de fonds mais un simple 'avis' du syndic, le vote du budget prévis par les copropriétaires entrainant automatiquement pour eux 'exigibilité' des périodicités.
Lorsqu'aucun budget prévisionnel n'a été préalablement décidé, le syndicat Doit adopter une résolution autorisant le syndic à appeler des fonds (ce que je préconise plus haut).
Dans ce cas, et seulement dans ce cas, le syndic doit procéder aux appels de fonds nécessaires.
Un syndicat qui ne vote pas préalablement un budget prévisionnel 'exigible' ou qui n'autorise pas le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires par la résolution prévue, se paralyse lui-même !!  .
Ce pose alors un autre problème : quid de la couverture par le garant de fonds qui seraient versés au gestionnaire sans un vote ou une décision préalable de l'AG ?
Sauf à mettre en avant un 'défaut de conseil' du syndic, on ne peut raisonnablement lui reprocher l'absence de vote sur un budget prévis ou d'autorisation de procéder aux appels de fonds nécessaires comme le précise l'art.14-1.
Il me semble important que les copropriétaires prennent conscience des changements intervenus sur cette questions, que je résume :
Un syndic ne peut exiger (sauf cas particulier) le versement de fonds qui n'ont pas été préalablement décidés par une AG, ou procéder à des appels de fonds sans y avoir été préalablement autorisé par une AG.
Pour répondre à la question initiale d'Elisabeth :
peu importe que votre exercice comptable parte du 1/10. N'ayant ni voté de budget prévis ni surtout autorisé le syndic à appeler des fonds au 1/10/05 et au 1/01/06, votre syndicat sera, vous l'avez compris, paralysé, le syndic ne pouvant rien faire ....
Mon conseil pour sortir de cette impasse : une note du CS aux copropriétaires rappelant cette nouvelle procédure et les invitant à régler les provisions pour charges du 1/10/05 et du 1/01/06 sur la base du 1/4 du budget prévis 2005, soit X € pour les T1, X € pour T2, X € pour T3, ..etc ..
Si votre exercice commence le 1/10, il faut exiger la tenue de l'AG en janvier (4 mois c'est largement suffisant !), au cours de laquelle vous proposerez la résolution prévue art.14-1 autorisant les appels de fonds pour les 1er et second trimestre de chaque exercice.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 11:58:35
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Observations judicieuses de Gedehem mais je pense que les fonds encaissés par le syndic sont couverts dès lors que le versement concerne bien un syndicat qu'il administre.
Sic pour un copropriétaire qui, par erreur, règlerait deux fois un même appel de fonds, ce qui arrive. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 06 juil. 2005 : 14:00:27
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Citation :
Pour répondre à la question initiale d'Elisabeth :
peu importe que votre exercice comptable parte du 1/10. N'ayant ni voté de budget prévis ni surtout autorisé le syndic à appeler des fonds au 1/10/05 et au 1/01/06, votre syndicat sera, vous l'avez compris, paralysé, le syndic ne pouvant rien faire ....
Il est des cas où l'incompétence du CS et du syndic ont d'heureux effets. Comme tout le monde ignore que le syndic n'est pas autorisé à lever des fonds, tout le monde paye sans se poser de questions.
Quant à espérer que le CS fasse une note aux copropriétaires sur quelque sujet que ce soit, c'est tout bonnement illusoire, compte tenu de ses compétences.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 juil. 2005 : 16:11:25
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Il faut relativiser !
Le syndic peut toujours effectuer des appels de fonds. Le problème qui peut se poser est celui de l'exigibilité.
Quand la trésorerie du syndicat est en difficulté en raison d'un dépassement de dépense important mais nécessaire se conjuguant avec le retard de paiement de deux ou trois copropriétaires, on a un bon moyen de repérer les gens de bon sens, qui paient sans barguigner, du reste de la foule. |
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Budget prévisionnel : pas clair !
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