|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
jum
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 03 juil. 2005 : 20:48:57
|
Je recherche un modele de lettre de compte rendu de cs désignant un nouveau syndic bénévole,
merci!
|
|
Signaler un abus
|
|
|
snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 16:11:23
|
Bonjour,
Je ne veux pas te faire de peine, mais c'est lors de l'AG ( tous les copropriétaires) que le syndic, quelqu'il soit, peut être nommé, changé (en fonction de l'article 25, et éventuellemnt 25-1 débouchant sur 24, sans aller plus loin!), et non suite à une décision du CS.
snp |
Signaler un abus  |
|
|
DR
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 09:40:07
|
La gestion dite non professionnelle prévoit deux cas :
- un copropriétaire fait fonction de syndic, c'est la formule dite du " syndic bénévole ". Il est effectivement désigné par les copropriétaires, parmi ceux-ci, en assemblée générale.
- l'assemblée générale désigne seulement les membres du conseil syndical, qui eux seuls choisissent parmi eux le syndic qui dans ce cas précis est également de droit le président du conseil syndical. C'est la formule du syndicat de forme coopérative. Toutefois, il faut que l'adoption du recours à cette forme de gestion soit à l'ordre du jour de l'assemblée. Elle est adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi et on peut aussi aussi recourir aux dispositions prévues de l'article 25-1. Cette forme de gestion est plus collégiale que celle du syndic dit " bénévole ".
|
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 10:32:48
|
Jum: Une AG avait elle été convoquée avec la nomination d'un syndic bénévole à l'ordre du jour?????
et le PV,????? |
| Signaler un abus |
|
|
DR
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 11:43:01
|
| Si à l'ordre du jour figurait " désignation d'un syndic ", un syndic dit " bénévole " peut être désigné. Car contrairement à un syndic dit " professionnel " un contrat n'a pas à être joint à la convocation. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 12:34:40
|
DR, c'est toute la question !!!
l'art.11 de D, dans sa nouvelle rédaction du 27.05.2004, impose que
"I. Pour la validité de la décision :
4°) - le ou les projets de contrat de syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat"
Les textes ne faisant aucune différence entre syndic ... et syndic, le syndic 'non professionnel' est soumis à la présentation d'un 'contrat de syndic' pour la validité de la décision le nommant.
Je déplore cette 'imposition' pour les syndics non profs (cherchez à qui elle profite en réalité), du moins dans les petites copropriétés (moins de 10 lots = 60% des copropriétés), mais c'est ainsi.
Pour autant, il faut relativiser l'importance de ce "contrat de syndic".
Car dans les faits, de quoi s'agit-il ?
"Décret 67, art.29 : Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec le dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965."
Je résume ce que doit comporter le contrat de syndic proposé à l'AG :
1- la durée (1, 2 ou 3 ans, + dates départ et échéance)
2- La (les) rémunération du syndic
3- les conditions d'éxécution de sa mission (mission encadrée par les textes).
Un syndic non prof qui n'est pas rémunéré (non prof bénévole) n'a pas de prétention à présenter préalablement à l'AG.
S'il n'est pas bénévole, la rémunération (il n'y en a qu'une) d'un syndic non prof sera précisée dans le budget prévisionnel présenté obligatoirement à l'AG chaque année.
Il est donc satisfait ici à l'exigence du point 2 du "contrat".
La durée : qu'elle soit indiquée dans le projet de contrat revient à imposer à l'AG la durée proposée, faisant ici échec au pouvoir de l'AG de désigner le syndic pour la durée qu'elle souhaite.
Autant la rémunération du syndic relève d'une négociation commerciale préalable à l'AG, montants sur lesquels les parties se mettent d'accord, autant la durée du mandat échappe à cette négociation : c'est l'AG qui tranchera.
Mais ce point peut tout à fait être levé, ainsi qu'il est de pratique courante, par un projet de résolution annexé, mentionné à l'ODJ de l'AG. "Nomination du syndic : le syndic est élu pour une durée de ...ans à compter du ..et jusqu'au ......." (La mention "jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes" étant à proscrire).
De ce fait, sur cette question dela durée, il est satisfait au point 1 du "contrat du syndic".
Reste le point 3, qui existait aussi dans l'ancienne rédaction de l'art.29 : les conditions particulières, spécifiques à tel syndicat, d'exécution de la mission du syndic.
Nous l'avons vu, la mission du syndic est encadrée par les textes.
S'il n'y a pas pour un syndic non professionnel de conditions particulières, spécifiques, qui lui soient demandées, il n'y a rien à ajouter aux textes eux mêmes.
A la limite, même chose pour un 'professionnel', quoiqu'il me semble important de lui rappeler les textes, ne serait-ce pour ne pas qu'il confonde ce qui relève de la gestion courante et de celle particulière pour l'imputation de ses honoraires.
Mais pour un non professionnel sans condition particulière, il n'y a pas de point 3.
En résumé, pour un syndic non professionnel, l'obligation d'un "contrat de syndic" ne me semble pas si obligatoire que cela.
Mise à part une proposition de 'durée du mandat', qui devra être mentionnée dans la proposition de résolution à l'ODJ de l'AG, un syndic non prof n'ayant ni rémunération ni condition particulière, n'a rien à présenter du tout, pas de "contrat de syndic" préalable à sa nomination, pour la validité de sa nomination.
Du moins c'est mon avis, non pour contourner la loi ou dire qu'il ne lui faut pas de "contrat", mais pour démontrer qu'un syndic 'non professionnel' non rémunéré et sans condition particulière n'a pas l'obligation de présenter un "projet de contrat" vide, en blanc, ... pour la validité de sa nomination, puisque c'est le seul point qui coince.
En cas de contestation, s'il est satisfait au point 1 'durée', je vois mal un juge annuler la nomination d'un syndic non prof au motif qu'il n'y avait pas de "contrat" joint à la convocation alors même que ce 'contrat' aurait été vide, en blanc, puisque sans rémunération et sans condition spécifique.....
Il ne faut pas me faire dire ce que je n'ai pas dit : il est important qu'un syndic non prof présente un "contrat de syndic" qui détaille ce qu'il a à faire, ce qu'il fera. C'est sécurisant pour tous. Mais pour autant, s'il ne présente pas de contrat, qui serait vide et blanc, cela n'entacherait pas de nullité la décision le nommant.
Bien entendu, la chose est toute différente pour un "prof", en présence d'honoraires multiples et de conditions particulières qui doivent lui être fixées.
(NB : dans un 'syndicat coopératif', le 'président-syndic' n'étant pas nommé par l'AG, le candidat n'a rien à présenter du tout ....)
|
Edité par - gédehem le 05 août 2005 12:59:51 |
| Signaler un abus |
|
|
DR
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 13:13:38
|
Parfaite illustration d'une loi ou d'un décret qui n'ont pas encore pu être adaptés à la réalité quotidienne des copropriétés. N'oublions pas que la gestion dite " non professionnelle " ne concerne pas que les petites copropriétés... Même de très gros ensembles immobiliers sont depuis des années gérés selon cette règle : Élysées II et Les Grandes Terres en région parisienne (+ de 1000 lots). Relativisons encore, aussi, d'après l'A.N.I.L. le nombre moyen de lots dans un copropriété en France est de 12 lots...
Pour revenir au message précédent, ce qui importe à défaut de contrat dans le cas du recours à une gestion dite " non professionnelle ", c'est un projet de résolution joint à la convocation, qui reprenne les éléments contenus dans l'article 11 (et 29) du décret du 17 mars 1967. Rien n'interdit que les éléments d'un contrat ne soient pas repris dans un projet de résolution ou s'y substitue. De plus un projet de résolution peut s'amender.
Et la rigueur et le formalisme sont saufs... |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
modele de lettre
Forum fermé
