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 Sujet  |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 01 août 2005 : 13:08:47
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Citation :
Initialement entré par mallo35m
Citation :
Initialement entré par JPM
Sur la question de l'adhésion à une association :
S'il s'agit de l'adhésion du syndicat, une décision de l'assemblée est nécessaire.
S'il s'agit d'assurer la documentation des membres du CS, l'assemblée peut en effet opter pour une solution ou une autre : adhérer à UI PRO par exempl, ou à l'ARC ou à XXX ou YYY. La solution adoptée n'est pas forcément celle proposée par le président du CS.
apparemment cette position diffère avec celle évoquée par Kasos au post suivant : dans mon cas, le contrat est passé entre le conseil syndical et l'ARC et prévoit, outre des prestations d'informations du conseil syndical, une couverture par une assurance RCprofessionnelle pour le pdt et les emmbres du conseil syndical.
Alors je repose la question : dans un tel cas, l'accord de l'AG est-il nécessaire ou peut-on faire entrer cet acte dans le cadre de l'art. 27 du décret ?
Je repose la question reprise ci-dessus qui, à ma connaissance, n'a pas reçu de réponse. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 13:24:48
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c'adhésion à cette association concerne le syndicat des coproriétaires .
l'aasurance ne couvre les membres du CS que dans l'exercice de leur fonction.
Elle peut d'ailleurs faire emploi avec celle qui peut etre prévue dans le contrat assurance de la copropriété (demandez une extension si elle n'est pas prévue)
Aucune assurance n'existe pour le pénal.... |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 19:12:19
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le contrat que j'ai signé s'intitule "contrat passé entre l'ARC et le conseil syndical de la copropriété située ..... en la personne du président du conseil syndical". Ce n'est donc pas un contrat passé pour le compte de la copropriété, ce qui serait effectivement contraire aux règles qui veulent que ce type de contrat soit soumis à l'AG et signé par le syndic.
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 08:50:10
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Je reviens sur le sujet, puisqu'il est toujours actif.
Je confirme que c'est le CS qui s'est inscrit à l'ARC, après décision collective du CS. La facture a été envoyée au syndic qui a payé et mis la dépense sur le budget "dépenses du Conseil syndical".
Les Procéduriers ont cru bon attaquer cette dépense lors d'un des nombreux procès, mais ils ont été déboutés par le TGI.
@+
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 18:04:58
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La question de l'intervention éventuelle de l'assemblée au sujet d'une adhésion ou d'une demande d'avis du CS rebondit et ce n'est pas une mauvaise chose car la situation dans ce domaine n'est pas claire.
Bien entendu, elle ne concerne pas particulièrement l'ARC mais se pose d'une manière générale. Pour éviter toute mise en cause personnelle prenons l'ingénieur Z.
Le CS souhaite lui demander périodiquement des avis techniques et la vérification des comptes d'exploitation du chauffage et de la production d'eau chaude. Le cas est fréquent dans les immeubles importants.
L'assemblée peut-elle décider qu'il est préférable de consulter l'ingénieur W ?
Premùière observation : l'article D 27 : " le CS peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionel de la spécialité". Sur une intervention ponctuelle, le choix du conseil syndical, qui ne peut d'ailleurs provoquer une assemblée sur un tel point, est sans aucun doute libre de son choix. Il peut, certes, être désavoué ensuite par l'assemblée mais c'est une autre affaire et le syndic doit payer la facture.
Seconde observation : vous parlez d'un contrat entre le conseil syndical et [l'ingénieur]. Une chose est certaine : le CS ne peut pas contracter ! Il peut recevoir délégation de souscrire un contrat au nom du syndicat. Il faut pour celà une décision de l'assemblée.
Troisième observation : Il est en principe admis que le budget prévisionnel doit comporter une ligne " frais du CS ". Doit-on inclure dans le montant à voter des frais de ce genre ? Franchement je n'en sais rien car le CS peut avoir beoin en cours d'exercice d'un avis ponctuel imprévisible et qui ne peut attendre une décision de l'assemblée. Si le coût de l'avis doit dépasser l'allocation des frais au CS, celui ci doit-il renoncer à consulter ? Ce n'est pas évident.
On a vu sur le site qu'on pouvait jouer à [" les syndics abusent " / "oui mais les présidents de CS aussi "]. Pour ma part j'écarte ici les deux propositions : le syndic fait son boulot, le CS aussi. Mais tous les copropriétaires ne l'entendent pas de cette oreille !
Sur les indications de Hosos et les interrogations de Mallo 35m comme les miennes, pas facile de répondre.
Je pense quand même qu'au final l'assemblée est souveraine, tant à l'égard du syndic qu'à l'égard du conseil syndical.
Et je ne vois pas bien la validité d'un contrat entre le CS (dépourvu de personnalité juridique) et l'ingénieur, qu'il soit X, Y ou Z. Le contrat doit être souscrit par le syndicat avec des interventions au profit du CS.
Mais alors le CS ne pourrait pas non plus demander un conseil ponctuel ? Si, bien sur, puisque l'article D 27 le permet et comporte ainsi une validation de la demande. Mais le texte mériterait une formulation plus explicite encore, ou bien conférer officiellement le statut de collège au CS.
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Edité par - JPM le 02 août 2005 18:10:27 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 19:33:34
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Je partage totalement l'avis de JPM sur la question posée.
Dans le cas de l'adhésion à une association XX de défense des copropriétaires, après tout, cela peut rentrer dans le cadre des pouvoirs du CS (abonnement à de la doc, etc ...)
Pour autant, s'agissant de l'adhésion du CS à l'ARC (en fait, adhésion du syndicat) il y a contrat ne serait-ce que pour l'assurance RC du CS ! ..
De ce fait, l'AG doit être consultée.
L'autre question porte sur la suppression de l'ASSISTANCE du CS, qui suppose une permanence, une continuité, supression qui n'est pas anodine si on la rapporte à cette question de l'adhésion à l'ARC ...
Mais c''est là un autre sujet déja abordé par ailleurs. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 août 2005 : 08:45:03
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Citation :
Initialement entré par JPM
Premùière observation : l'article D 27 : " le CS peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionel de la spécialité". Sur une intervention ponctuelle, le choix du conseil syndical, qui ne peut d'ailleurs provoquer une assemblée sur un tel point, est sans aucun doute libre de son choix. Il peut, certes, être désavoué ensuite par l'assemblée mais c'est une autre affaire et le syndic doit payer la facture.
Seconde observation : vous parlez d'un contrat entre le conseil syndical et [l'ingénieur]. Une chose est certaine : le CS ne peut pas contracter ! Il peut recevoir délégation de souscrire un contrat au nom du syndicat. Il faut pour celà une décision de l'assemblée.
Le CS peut donc prendre conseil et demander un avis technique .... à condition que ce soit gratuit ???!! 
Mon interprétation est différente : le CS ne peut certes pas engager la copro dans une dépense de manière pérenne et, de ce point de vue, tout "contrat" d'assistance passé entre le CS et un tiers me semble valable, dès lors qu'il répond aux exigences du décret. Il reste que l'AG peut et doit se prononcer sur le bien-fondé de ces dépenses (la notion de contrat est secondaire, un devis accepté constitue bien un contrat et il y a même des dépenses qui sont réglées sans même qu'il y ait eu devis). Si l'AG désavoue le CS et que celui-ci persiste à engager des dépenses qu'il juge nécessaires, l'AG n'a qu'à révoquer son CS.
En résumé, l'AG intervient après-coup et non préalablement à l'engagement de dépenses par le CS. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 août 2005 : 09:48:30
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Il y a qques temps, je partageais l'argumentaire de Mallo .... que ce soit pour le CS que pour les dépenses engagées par le syndic.
Je le regrettais, mais c'était de fait comme cela : l'AG n'avait de contrôle qu'à postériori.
C'est pourquoi, lors de l'approbation des comptes, j'ai avancé 3 positionnements que devait avoir l'AG, que je résume ici :
- Tout est juste, justifié et conforme à la volonté des copropriétaires : adoption des comptes.
- Tout est conforme et juste, mais il manque certains justificatifs : adoption avec réserve par présentation au CS sous 15 jours suivants l'AG des pièces justificatives manquantes.
- C'est en partie juste et conforme, sauf certaines dépenses injustifiées, engagées abusivement, sans raisons, etc ..: approbation de ce qui est juste et justifié, rejet définitif de ce qui ne l'est pas, le syndic en faisant son affaire personnel.
Fondamentalement, le pouvoir de contrôle à postériori de l'AG n'a pas changé, la façon de se comporter sur ces 3 points non plus.
Mais les règles pour les provisionnements sont un peu changées :
Si l'on s'en tient aux art.14-1 et 14-2 de L.1965 (introduits par SRU et en vigueur depuis le 1.01.2002), tant le budget prévisionnel que les dépenses pour travaux doivent être préalablement adoptés par l'AG, budgets de fonctionnement-entretien et travaux qui rendent exigibles les fonds votés.
Le syndic, sauf dans des cas très très particulier, ne peut engager 1 centime d'€ qui n'aurait pas été préalablement voté, décidé par une AG.
Si je donne 10 € à mon gamin pour aller faire les courses, il ne va certainement pas pouvoir en engager 11 ! (même pour des bonbons à 0,15 € les commerçants ne font plus crédit !!)
Si l'on vote 105.000 € de budget, je voudrais bien voir le syndic en engager 110.000 .... sauf à sortir 5.000 € de sa poche et à les assumer lui-même, ce que l'AG devra décider en n'approuvant que les 105.000 € préalablement adoptés et parfaitement justifiés !
C'est pourquoi, concernant le budget de fonctionnement du CS et l'adhésion par "contrat" (because le contrat d'assurance RC et non un "contrat" d'adhésion à une assoce) je pense qu'il doit être préalablement voté par l'AG, peut être pas spécifiquement le 'contrat' lui même, mais une enveloppe globale destinée au fonctionnmement du CS.
Et pourquoi le CS ne ferait-il pas son propre budget de fonctionnement ? ..
Un 'bon' CS a besoin de docs, d'abonnements à des revue juridiques ou techniques, d'une assurance RC, de conseils (ARC ou autres 'sachants'), qu'il est possible d'envisager dans une enveloppe, sans que pour autant il soit enfermé dans ce budget ...qui n'est qu'une ligne budgetaire dans le budget "frais administratif" du syndicat.
"Mesdames, messieurs, pour fonctionner efficacement dans l'interet des copropriétaires, notre CS a besoin annuellement pour ses besoins personnels d'une enveloppe comprenant ... abonnemements à ....et ....., adhésion à l'ARC comprenant assurance RC des membres du CS pour .... €, ...... € en frais téléphoniques et affranchissements avancés par les conseillers, plus un petit divers de .... € au cas où nous aurions besoin de conseils ou d'avis ponctuels de spécialistes, soit un budget prévisionnel global pour le CS de ......€
Bien entendu, chaque année, le CS vous rendra compte de l'utilisation de ces fonds, dépenses prévues par les textes et qui sont réglées comme il se doit par le syndic sur justificatifs, compte rendu du CS rendu obligatoire par la loi." |
Edité par - gédehem le 03 août 2005 09:52:26 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 août 2005 : 09:53:52
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| Concernant l'assurance RC des membres du CS, il faut préciser, qu'elle est soit DEJA comprise dans le contrat d'assurance de la copropriété, soit qu'il suffit de demander de l'inclure dans ce contrat (en général c'est sans augmentation de prime....) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 août 2005 : 10:14:48
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De Mallo :
Le CS peut donc prendre conseil et demander un avis technique .... à condition que ce soit gratuit ???!!
Relisez bien. J'ai écrit le contraire.
et encore :
Le CS ne peut certes pas engager la copro dans une dépense de manière pérenne et, de ce point de vue, tout "contrat" d'assistance passé entre le CS et un tiers me semble valable, dès lors qu'il répond aux exigences du décret.
Le conseil syndical ne peut pas contracter en son nom et l'assistance n'existe plus.
Je n'avais pas voulu reprendre le thème de l'assistance, que j'ai soulevé après publication du décret. Gedehem l'a fait à juste titre à ma place et nous sommes d'accord sur le fait que l'opportunité de la suppression n'est pas évidente. Mais un texte est un texte et la réponse ministérielle concernant le contrôle assisté des comptes ne peut être négligée même si ce n'est qu'une RM.
L'importance d'une réponse ministérielle est beaucoup plus grande au sujet d'un texte réglementaire, rédigé par le même ministère, qu'au sujet d'un texte législatif. Dans ce dernier cas le Ministère donne une interprétation qui n'est pas forcément la bonne. Dans l'autre cas le Ministère précise sa propre pensée. |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 03 août 2005 : 11:28:12
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Compte tenu l'ampleur que prend le sujet sur ce forum qui commence à saturer, et suite à une demande de mallo35, j'ouvre un nouveau forum "Dépenses du CS".
A vous y lire.
@+
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 23:04:07
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Le CS peut engager des dépenses pour son fonctionnement. Il doit de préférence le faire via le syndic ( mais il est certain que parfois, - ainsi d'une adhésion à une assoc' - il vaut mieux le faire en direct  - c'est un peu comme les 3 ampoules que vous avez changées sur le palier en urgence ; on va pas faire 100 papiers pour 10 €  ).
Ces dépenses sont imputables au budget de la copro, mais... tout comme les dépenses injustifiées du syndic, elles sont rejetables par l'AG !
C EST AUSSI SIMPLE QUE CELA !
Oui, mais me direz-vous quid des responsabilités ?
C EST TOUT AUSSI SIMPLE :
Le syndic a une RCP, c'est normal !
Le CS ( ou en tout cas, ses mbs pris individuellement, puisque chacun - comme les administrateurs d'un Conseil d'Administation de SA - est responsable pour lui seulement ), donc le CS a aussi une assurance RC : CE POINT EST A VERIFIER DANS VOS CONTRATS IMMEUBLE !!
En général, on est "sur-assuré", mais les "trous" dans les contrats sont tout aussi fréquents hélas, et ils peuvent couter très cher...
xanthe |
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