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Lila2005
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 11 juil. 2005 : 09:40:36
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Bonjour à tous. Nouvelle copropriétaire, j'ai été rapidement mise en relation avec un groupe lequel revendique des problèmes de gestion de la copro par le syndic. Or, le syndic en place ( élu depuis 1993, car il reprennait la gestion de son beau père, lui même syndic durant au moins 20 années ), et le pdt du CS et de ses membres, semblent ne former qu'un contre tous ( entendez les copro, notamment les récents ). Le pb de base était la carte pro, mais en dehors de cet aspect grave qui a été régularisé sur 2005, je relève :
-qu'aucune mise en concurrence d'entreprise prestataire n'est mis en place : la sté de nettoyage reste depuis lulure une société dont la gestion est assurée par le frère du gardien ( et le syndic était membre fondateur de cette aff jusqu'en 1999, ce qui est rigoureusement interdit ( car intérêts convergents). Ceci aboutit vous vous en doutez à une surfacturation. Une copro de taille similaire : on arrive à diviser les charges par 3, le coût pour notre copro est de 150 kF annuel pour un passage une fois par semaine à nettoyer ( aspirer ) les moquettes dans les paliers, et nettoyage des escaliers mais à fréquence moindre. Ils sont supposés aussi nettoyer par injection de pdts 2 fois par an, mais je ne les ait jamais vu personnellement.
- que la plupart des entreprises recrutées par le syndic sont en état d'extrême fragilité financière : certaines ont déposé le bilan pour se recréer sous un nom symilaire, d'autres ont un lien étroit avec le gardien, dont je rappelle que le frère du gardien est amis avec le syndic. Autre exemple, la maintenance des système des sécurité d'accès à la copro est assuré par une société anglaise, aucune base en France, aucun salarié en France. Or il a prétendtion de dépanner rapidement ( c'est un système à bip qui nécessite une intervention sur place !!!? On le sait il est très facile de créer et de dissoudre une entreprise en angleterre où règne l'ultra libéralisme. A savoir, le gérant de la société en question était interdit de gérer en France, son ancienne sté a déposé le bilan et une procédure de faillite a été étendue àce gérant.
Enfin bref, sans trop rentrer dans le détail, en résumé, le syndic n'en fait qu'à sa tête avec la bénédiction du pdt du CS. Pour faire passer les factures, elles sont divisées pour permettre au pdt du CS de les signer sans avoir l'aval de l'AG. + les gardiens, là c'est le bouquet : ils font régner la terreur. Ils sont rétribués financièrement pour assurer les permanences nuit week end et jour férié, les communications téléphone privées, la taxe d'habitation de la loge l'eau chaude, l'eau froidse, le chauffage, enfin tout quoi est supporté par la copro ....soit une charge de 500 000 F annuel hors charges sociales. les gardiens ne font pas les poubelles, car les installations ne sont pas aux normes ( est ce que quelqu'un peut m'éclairer sur les conditions de la mise en ouvre de la norme, car la personne chargée des poubelles doit utiliser une pelle sous la colonne pour déverser les ordures dans une poubelle à oreilles qu'il déverse ensuite ans d'énormes conteneurs qu'il doit tracter à main nues via la rampe d'accès sortie voitures ( en montée sèche). C'est à mon sens de l'esclavage moderne. Des travaux plus sérieux sont à prévoir en économisant sur ces postes , mais rien n'y fait .....
Nous avons engagé une action judiciaire, avec nommination d'un adteur provisoire mais sa mission a uniquement consté à convoquer l'AG pour la nommination d'un nouveau syndic. Or, comme le pdt du conseil syndical et ses membres captent la majorité des pouvoirs, il est impossible pour nous de nous faire entendre.? D'ailleurs, nous avons été verbalement agréessé très fort et l'ad judic n'a rien dit !!!! Que pouvons nous faire d'autre pour porter à la connaissance de chacun que nous supputons très largement qu'il y a fausses factures, qui profitent à tous ces membres ( de direction ? )et que cela dure depuis fort longtemps et pour cause. Le syndic et les membres du CS se réélisent chaque année, d'où 50% des copro ne viennent plus aux AG.;;;
Avez vous rencontré le m^me type de pb et comment vous en êtes vous sortis ? Merci pour vos conseils avisés .
Bien cordialement
Lila
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 14:32:47
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Il semble y avoir beaucoup de problèmes dans votre syndicat mais, d'emblée, une question ?
Sur quel moyen vous êtes vous fondé pour obtenir la désignation d'un administrateur provisoire ?
Il semble qu'en fait, comme celà est fréquent, le résultat de votre procédure est contraire à vos voeux ! Le syndic se pavane en disant qu'il a gagné son procès ? |
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Lila2005
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 20:25:33
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Bonjour JPM,
1) en 12/2004, la préfecture de Police nous a répondu que le syndic n'avait pas sa carte professionnelle
2 )avons écrit un courrier au syndic avec LRAR lui sommant de répondre sur ce défaut de Carte pro, en lui demandant de produire les pièces justificatives avec délai de 8 jours
3 ) lui avons envoyé ( compte tenu de non réponse, un huissier pour qu'il produise les justificatifs de sa carte pro entre les mains du copro ayant écrit par lRAR
4 ) avons réitéré une deuxième intervention d'huissier avec justif à produire entre ses mains, compte tenu toujours absence de réponse du syndic dans les délais impartis.
Compte tenu de tous ces éléments, notre avocate représentant les requerants, a déposé une requete pour la nommination d'un ad judiciaire provisoire , en raison de la carence de syndic, chose que nous avons obtenu, assez rapidement je dois dire. Nous n'ayons pas eu la présence d'esprit pour solliciter dans le cadre de sa mission ( de l'ad jud ) une mission étendue avec audit des comptes ( ce qui est possible) en sus de la convoc à une AGE pour nommination d'un nouveau syndic et de nouveaux membres du CS. Nous avions d'ailleurs rencontré plusieurs syndics et en avons proposé un seul ( car sur ce type d'action, d'autres copro peuvent proposer aussi des syndics et alors là on se serait retrouvé avec 7 ou 8 syndics.... )
Le syndic, à la réception de la signification de l'ad jud, a immédiatment envoyé à tous les copros une lettre signée le syndic expliquant qu'il s'agit d'un malentendu, qu'un groupe minoritaire de copro lui fait diffamation et en profite pour communiquer une lettre ouverte du pdt du CS, lequel attaque ouvertement ( d'ailleurs nous pourrions l'attaquer en diffamation pour cela ) et nominativement les signataires de la requete.
Entre temps, chose également à vous dire, nous avons rédigé des tracts en vue d'informer les copro, mais nous ne disposions pas contrairement au syndic du fichier des copros, donc tous adressé à la résidence, des tracts dans un premeir temps. Car , et il faut le clamer haut et fort, on nous a promis des réprimandes, de types roues crevées dans le parking ou menaces etc.... Et pour finir, lorque l'ad prov a disposé des pièces essentielles à la convoc de l'ass, celle ci a bien voulu que nous fassions copie des adresses et avons donc envoyé une lettre expliquant les motifs de la nommination de l'ad jud en incitant les copro à venir à l'AG.
Voilà, mais l'histoire n'est pas finie. malheureusement, le pd du CS a encore réuni la majorité des pouvoirs et donc nous sommes retournés à la case départ..... C'est dur, car nous avons passé beaucoup de temps pour rien. Nous avons perdu la partie, mais pas la guerre et sommes résolus à faire connaitre à tous, qu'il y a de graves dysfonctionnemnent dans cette copro. Nous allons nous préparer pour la prochaine AG. D'où mes questions sur ce site au demeurant très intéressant ....
Bien à vous JPM
Cordialement
Lila |
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Lila2005
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 20:49:58
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Petites précisions JPM.
La carte pro qui faisait défaut était celle de 2004 car notre syndic a fusionné 2 affaires en juin 2004, à 2 ou 3 jours de l'AG normale: celle ( la société ) qu'il a constitué en vue de l'achat de parts de son beau père forme Sarl et la SNC cible, société dépositaire et exercant la fonction d 'ad de biens.
A cet effet, rien n'est mentionné dans le PV d'AG de 06 2004 ( hors c'est sur cette base que nous avons acheté ) . ce qui m'a alerté, c'est le changement de n° de siren affiché sur les lettres à entêtes du syndic, lesuqlles lettres n"ont été modifiées qu'en oct ou novembre 2004 !!! ensuite , j'ai rencontré des copro mécontents et en cours de procédure contre lui
Entre temps, l'affaire se complique, car sous l'effet de pressions de l'avocat de ce même syndic situé en Bretagne ( nous sommes à Paris,et la société de nettoyage s'appelle ARMOR, vous en déduirez ce que vous voulez), la préfecture de police de paris a délivré une Carte valide sur 2005 mais non rétroactive sur 2004. De plus une assignation a été faite en 10/2004 pour contester des résolutions falsifiées sur le PV de 06/2004. Le procès doit intervenir en 10/2005 prochain. A cet effet la partie adverse ( soit le syndic) devait produire les pièces justificatives en juin 2005, et comme vous pouvez l'"imaginer, rien de chez rien. Le syndic n'a produit aucune pièce ....
Nous sommes fatigués, et le pire c'est que comme vous l'indiquez, j'ai aperçu un des membres du CS récemment qui m'a fait un signe avec la main de " Victoire ".....
Cordialement votre
Lila |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 20:52:54
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Il manque une précision importante : le syndic avait-il finalement la carte ou ne l'avait-il pas ?
S'il ne l'avait pas, il n'a pas pu être réélu.
S'il a été réélu, c'est qu'il avait sa carte ?
Autre certitude : les tracts, quel qu'en soit le bien fondé éventuel, se retournent toujours contre leurs auteurs. |
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Lila2005
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 21:10:04
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JPM je crois que nous devions poster en même temps. >A postériori, nous avons pu effectivement constater que les tracts nous ont fait défaut ...( nous avons été agréssé verbalement pour cela lors de l'AGE) Mais comment pouvions nous donc alerter les autres copro pour qu'ils viennent, prennent connaissance des questions en suspens ( ce que nous n'avons pas pu évoquer en AGE étant donné que l'ordre du jour était la nommination d'un syndic) . Difficile pour les gens de croire que des personnes en place depuis de longues années, ont méprisé la confiance qu'ils avaient en eux !
Je crois malheureusement et c'est maintenant que tout le monde ( ou à peu près ) est informé, que nous pourrons peut être faire valoir que nous agissons dans l'intérêt de tous. Les docs déposés chez l'ad judiciaire, consultables par tous ( comme chez lz syndic d'ailleurs avant l'AG ) nous ont appris :
- que les bâtiments communs, notamments les locaux VO contenait de l'amiante
- que des travaux étaient à engager
et d'autres élements que nous souhaitons mettre à l'ordre du jour de l'AG prochaine.
Qu'en pensez bous JPM ?
Merci à vous
Lila |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 23:49:11
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Lilaa 2005,
Hélas, vous n'êtes pas la seule dans ce cas.
En lisant votre "histoire, j'ai cru lire la nôtre, si ce n'est que notre syndic est un non-pro.
AG, hier, et pourtant en présence d'un huissier.
Tout était fait avant l'AG, et pourtant nous avions pris la précaution d'arriver 3/4 d'heure plus tôt, mais syndic, CS foireux et autres acolytes étaient arrivés encore plus tôt. Et bien entendu, pas de pouvoirs en blanc, transformés, bien entendu, en pouvoirs nominatifs, à leurs noms (nombreux copro bailleurs) Mais aussi nombreux absents (terrorisés)
Tout a été accepté: vote du budget 2004 !!! 2005 !!! comptes 2003 !!! avec double paiement des mêmes gros travaux (d'abord comme hors budget prévisionnel, puis comme charges courantes) et j'en passe.
Bien entendu, aussi, face à nous des gens hilares, narquois, sûrs ...de leur malhonnêté.
Le positif, c'est que l'action d'information que nous menons depuis pas mal de temps commence à porter ses fruits, notre groupe s'étoffe.
Surtout exigez bien la communication de la feuille de présence, la loi SRU et le décret de mai 2004 vous y autorisent absolument. Nous n'avons pas encore réussi à l'obtenir pour les AG précédentes ( la dernière en juin 2003 !!!) mais cette fois-ci nous nous y emploierons par tous les moyens.
Cela vous permettra de contacter les non-résidents et de les informer de ce qui se passe réellement dans votre copro.
Courage et bonne chance, et , SVP, retournez-nous le compliment.
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Lila2005
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 12:59:01
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A Elisabeth et Niko, Bonjour et bon 14 juillet !!!!!
En fait au regard de la taille de la copro, nous sommes peu. Cependant, nous continuerons à informer et à mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, tous les points obscurs. Et je suis d'accord avec vous Niko, à force de patience pour dire et redire les mêmes vérités, certains copro commencent à venir vers nous pour en savoir davantage.
Dans notre copro, j'ai relevé qu'il y avait beaucoup de ventes au regard d'autres. Et c'est précisément les nouveaux avec les anciens qui mettent le doigt là où il ne faudrait pas. Au fait, le pdt du CS a dit qu'il n'y avait pas de mise en concurrence des sociétés prestataires, parce qu'ils ( lui et le syndic ) travaillent à l'ancienne et que cela ne se fait pas de mettre en concurrence . Voyez vous ça !!!! J'ai bien noté votre conseil pour la feuille de présence et vous en remercie. Bon courage à vous car il en faut ... et ne pas relacher, ne pas se laisser envahir pas la lassitude, car à la longue .... c'est quand même dur ... :):)
Lila |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 13:52:48
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Lila2005
Nous avons très peu d'informations sur ce forum sur les frais d'avocat à "avancer" au moment de la nomination d'un administrateur judiciaire.
Est-ce volontairement que vous avez omis de répondre à ma question un peu plus haut ? Si vous ne souhaitez pas donner l'information ici, pourriez-vous me contacter par mail ? Me trouvant moi-même dans une copropriété totalement "bordélique" et hésitant à agir ne sachant combien cela va me coûter. Merci.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 15:59:38
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Lila 2005;
Je vous pose la même question qu'Elisabeth SVP.
Et peux aussi être contactée par mail.
Je constate que la mafia ne sévit pas que dans le sud.
Bonne fin de journée et à bientôt.
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Lila2005
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 13:40:12
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Bonjour à Elisabeth et à Niko, pour répondre à votre question, notre cas est particulier, et nous ne savons pas aujourd'hui, si ( compte tenu meme syndic réélu ), si les frais seront ou non à nos dépends.
Je vous contact s/votre mail pour davantage d'explications. Bien à vous
Lila |
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Lila2005
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 13:41:14
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Bonjour à Elisabeth et à Niko, pour répondre à votre question, notre cas est particulier, et nous ne savons pas aujourd'hui, si ( compte tenu meme syndic réélu ), si les frais seront ou non à nos dépends.
Je vous contact s/votre mail pour davantage d'explications. Bien à vous
Lila |
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