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Bonjour Je suis propriétaire bailleur. Depuis 2 ans le syndic professionnel d'une petite copro. dans un batiment ancien n'a convoqué aucune AG. Il ne répond pas aux courriers recommandés ou non. J'ai démissionné (LR adressée au syndic)en Janvier dernier de mon mandat du conseil syndical estimant que je n'avais plus aucune représentativité. Sans réponse. Impossible de le joindre par téléphone, barrage infranchissable du secrétariat. Nous n'avons aucun décompte de charges depuis deux ans. Aucun appel de charges non plus. Je fais les décomptes de charges de mon locataire au "pifomètre".
Nous ignorons avec quel argent d'importants travaux de toiture effectués ont été payés, ni avec quoi est payée l'entreprise de nettoyage qui sort les poubelles et balaie les communs. Les autres copropriétaires ne semblent pas mesurer la gravité de la situation. Je ne suis pas juriste, mais il me semble que le contrat du syndic est caduc puisqu'il a dépassé son terme de un an sans renouvellement ? Pour certains copropriétaires la vie semble belle puisqu'on ne paie pas de charges Quelqu'un aurait une idée de la démarche à suivre, j'ai très peur de ce qui pourrait se passer en cas de sinistre ou d'accident. Merci de toute aide ou information. EM
Peut-on engager la responsabilité d'un syndic ? Base légale : art. 1382, 1384, 1992 Code civil Le syndic agit au nom du syndicat des copropriétaires ; de plus il manipule des fonds qui ne lui appartiennent pas, mais qui transitent sur des comptes bancaires qu'il contrôle. Le syndic doit donc être une personne de confiance. Si les choses se passent mal, le droit a prévu deux mécanismes de responsabilité : 1. la responsabilité civile qui se scinde en deux catégories (cliquer ici pour plus de détails) : 1. la responsabilité contractuelle porte sur les actes commis par le syndic au titre de son mandat, et ne peut être invoquée que par les copropriétaires ; 2. la responsabilité délictuelle tient à tous les autres actes civils qui n'étaient pas prévus au contrat, qui ont occasionné un dommage ; elle peut être évoquée par tout intéressé, qu'il soit copropriétaire ou non. Ne pas confondre la responsabilité délictuelle et la reponsabilité pénale exposée ci-dessous : 2. la responsabilité pénale : Celle-ci concerne les actes visés par le code pénal et commis par le syndic (qu'il soit personne physique ou morale) dans l'exercice de ses fonctions : o financières : vol, escroquerie, abus de confiance, détournement de fonds... o de gérance quotidienne : blessures ou homicide par imprudence (si par exemple la négligence d'un syndic a entraîné un accident) o d'employeur délégué : non respect de la réglementation du travail, comme les règles d'hygiène et de sécurité La mise en oeuvre de cette responsabilité nécessite de rechercher une faute personnelle. Exemple : si un accident survient dans un ascenseur alors que la société de maintenance avait été mise en demeure par le syndic de procéder aux vérifications nécessaires et ne l'avait pas fait, la responsabilité pénale du syndic ne pourra être recherchée. • Responsabilité civile (contractuelle et délictuelle) La responsabilité du syndic peut être recherchée, qu'il soit professionnel ou non (dans ce dernier cas, l'art. 1992 du Code civil prévoit une interprétation plus indulgente de la notion de faute). La mise en oeuvre de cette responsabilité implique la démonstration de la classique trilogie : faute - dommage - lien de causalité. En l'occurrence il faut montrer qu'une faute de gestion du syndic a entraîné un préjudice pour la copropriété (Cass. civ. 08/01/1974 - Info Rap. Copro 1974-41). o Délais et compétence territoriale #61607; Le délai pour agir en responsabilité contractuelle est de 30 ans à compter des faits, devant le Tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble. #61607; Le délai pour agir en responsabilité délictuelle est de 10 ans à compter des faits, devant le Tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble. o Etendue de la notion de faute Le syndic peut être poursuivi à raison d'une faute personnelle, mais elle ne décharge pas le syndicat des copropriétaires qui peut être déclaré coresponsable (Cass. Civ. 19/05/1981 - Dalloz I.R. 1981-533). Le syndic qui voit sa responsabilité engagée peut toutefois, en l'absence de faute personnelle, se retourner contre le syndicat des copropriétaires qui est coresponsable du dommage (Cass. civ. 13/10/1965 - Dalloz J. 1966-02). o Une base légale étendue, une notion largement admise au titre de l'obligation de conseil La responsabilité du syndic peut être engagée sur les bases larges posées par l'art. 1382 Code civil qui dispose : "Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer". Cette responsabilité peut être actionnée par un ou plusieurs intéressés, qu'ils soient copropriétaires ou tiers, dès lors qu'ils subissent un préjudice personnel directement lié à une faute du syndic (Cass. civ. 09/07/1985 - G.P.1985-329). o Exemples : Encourt une responsabilité personnelle à l'égard du syndicat des copropriétaires à raison des fautes commises dans sa gestion le syndic qui, alors que la copropriété était assignée en responsabilité par l'un des copropriétaires, a omis d'appeler en garantie dans le délai décennal l'entrepreneur et l'architecte. Le manquement du syndic est à ses obligations est d'autant plus caractérisé que le syndicat des copropriétaires avait été préalablement assigné en référé aux fins de désignation d'un expert, ce qui constituait un préalable à une action en responsabilité prévisible. Il y a lieu en conséquence, de condamner le syndic à supporter personnellement la charge des condamnations encourues par le syndicat des copropriétaires (TGI Nice 25/04/1985 - G.P. 29/08/1985). o La faute peut être constituée en cas de négligence ou manque ou excès de diligence. Lenteur dans le recouvrement des sommes dues par des copropriétaires (CA Versailles 04/06/1986 - Rev. Loy 1986-323) ; ommission d'assurer l'immeuble (Cass. civ. 08/06/1982 - G.P. 1982-317) ; réalisation de travaux importants non nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et sans approbation préalable de l'assemblée générale (Cass. civ. 30/11/1971 - A.J.P.I. 1972-816). La négligence constitue un fondement quasi-délictuel de la faute : le défaut de souscription d'une assurance dommage-ouvrage par le syndic en est un exemple, même s'il n'y a pas manquement caractérisé à une obligation légalement définie (Cass. civ. 25/01/1994 - G.P. 21/12/1995). o Constitue une faute le manquement à une obligation d'agir pour sauvegarder les intérêts des copropriétaires : un syndic qui avait connaissance qu'une surconsommation d'eau était occasionnée par des fuites qu'il pouvait dès lors faire résorber et qui n'est intervenu que tardivement, a été condamné à indemniser les copropriétaires de cette surconsommation (Cass. civ. 08/02/1995 - G.P. 09/02/1995). o Le syndic souscrit une assurance professionnelle qui le garantit contre ses erreurs de gestion, mais la perte de cette garantie n'entraîne pas de plein droit nullité de ses actes. Le syndic reste responsable (Cass. civ. 30/03/1989 - Bull. Cass. mars 1989).
vous pourriez saisir le TGI en référé pour faire nommer un administrateur provisoire en produisant le dernier PV avec la durée du mandat du syndic.
il aura pour mission(environ pour 6 mois) d'assurer la gestion courante et de convoquer une AG en vue de nommer un syndic: ce qui vous donne le temps d'en rechercher un.
je suis actuellement dans le même cas. le problème de la saisine du TGI n'est-il pas que des frais sont engagés avec au finale le risque que els autres copropriétéaires reconduisent l'ancien syndic (ce qui semble très possible)? emmo : qu'avez-vous fait finalement?
syndic défaillant
Forum fermé
Posté - 11 juil. 2005 : 14:45:31
