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René13
Contributeur senior
73 réponses |
 Posté - 15 juil. 2005 : 10:56:32
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L'année dernière nous avons voté, (avec trop de précipitation à mon goût) une résolution qui empiétait sur les partie 'communes et privées'
En tant que président du CS, j'ai (qques jours après), fais annuler cette résolution (en fait tout le monde à compris que nous avons fait une c..., même le syndic)
Aucune objection. Les travaux n'ont pas été lancés.
Néanmoins cette résolution a été appelée dans les charges courantes. année 2004 et payée.
Peut on à l'occasion de notre prochaine AG, reporter le montant de cette résolution au crédit des copro. ?
Merci
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copro75
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 11:47:02
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Je ne comprends pas que le syndic a fait quand même l'appel malgré vos recommandations étant président du CS, quoi que cette annulation ne soit pas votée en AG ! Je suppose que ceci n’est pas inscrit sur le PV, donc votre syndic a exécuté les décisions de l’AG sans en prendre en compte vos remarques. Peut être lui rappelé, que ses travaux non jamais existés, de lui signaler qu’il a obligation de faire une déduction pour les appels des charges suivantes, un écrit s’impose avec RAR.
Je vous dis ceci car ce genre de situation m’est arrivé quoi que d’autre nature, mais qu’importe sa se ressemble non respect du PV pour un point voté à l’ordre du jour facturation non conforme au montant voté 600€ de différence !!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 12:20:03
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pour annuler une résolution votée en AG, il ne suffit pas d'écrire au syndic: vous deveez par la voie judiciaire.
tant que cete résolution n'est pas annulée par l tribunal, ou que l'assignation en annulation n'a pas été délivrée (dans les délais légaux) cette résolution est exécutoire: donc le syndic doit appeler les fonds, comme prévu dans la résolution en AG.
vous pouvez mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG une résolution modifiant le texte de la préédente: attention à la rédaction du texte, il doit etre très précis et ne pas porter à confusion.
Quant au Président du CS, il n'a pas à donner ordre au syndic de ne pas respecter le vote d'une résolution en AG: il n'a pas ce pouvoir. |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 17:42:53
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En reponse à nefer
Je suis plutot d'accord avec vous quand vous dites que le president du CS n'a pas le pouvoir d'annuler une décision prise en AG.
Mais cette décision portait sur une intervention dans les parties privées et communes.
Comment peut-on prendre une décision en AG sur les parties privées ?
Manisfestement nous avons fait une boulette et nous avons tous pensé que nous nous sommes précipité pour prendre une telle décision.
Le syndic lui meme à compris le problème.
Et pour reprendre votre phrase, en partie...
"... le syndic ne pouvait dans tous les cas appliquer cette décision. Il n'a pas de pouvoir pour les parties privées."
En AG, nous avons pris une décision inapplicable et je crois qu'au fond tout le monde est satisfait de cette annulation.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 17:52:03
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y avait il dans la convocation de l'AG un devis chifré pour ces travaux dans les parties privatives?
comment est rédigé le texte de la résolution? |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 18:13:56
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A Nefer
Devis...
Nettoyage des gaines VMC
- Réseau commun
Dépoussiérage par action mécanique des gaines verticales et horizontales ainsi que du caisson d'extraction
- Réseau privatif
Nettoyages des entrées d'air des pièces principales
Demotage et nettoyage des bouches d'extraction et des rameaux attenants (cuisine, sdb,wc)
Prix pour les parties communes : xxx €
Prix pour les parties privées : nnn €
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Mon courrier précisait ceci :
...Je demande donc au syndic d'executer seulement les travaux pour les parties communes et de ne pas lancer les travaux en parties privées.
Pour les parties privées voir avec les proprio interessés.
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Seulement à ce jour le syndic n'a pas effectué les Tx en parties communes.
Il nous propose un nouveau devis pour les tx en parties communes à l'occasion de notre prochain AG.
Donc, pour etre clair dans les chiffres je voulais tout simplement réaffectuer le montant de cette résolution au crédit des copro (on repart à zéro) et on discute cette fois sur le devis pour les parties communes.
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 20:53:40
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rené13, ne pensez-vous pas que le grand responsable est quand même votre syndic ???
Celui-ci a un rôle de conseil et ne doit en aucun cas, laisser voter des résolutions contraires aux dispositions législatives régissant la copropriété.
On comprend, qu'il pouvait être d'accord lorsque vous l'avez saisi du problème.
Sa responsabilité était engagée.
Par la suite décision votée = application car, là encore sans décision judiciaire de contestation la résolution s'applique. Ce que vous faisait trés justement remarquer nefer.
Il aurait fallu faire un additif LRAR en annexe du PV par le syndic pour faire remarquer l'erreur et attendre les 2 mois.
Georges
Il aurait fallu avant la diffus |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 21:41:46
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Si vous avez une VMC-gaz la partie privative est(doit être )comprise dans le contrat passé avec une entreprise en fonction des arrêtés du 25 avril 195 et 30 mai 1989.
Il est même précisé que l'entreprise doit < La vérification de la conformité à l'installation d'origine:absence de hottes ou armoires sèche-linge motorisées raccordéés à la ventilation mécanique contrôlée-gaz> |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 juil. 2005 : 22:16:20
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vous ne pouvez pas affecter des fonds affectés à l'éxécution de travaux par le vote d'une résolution d'AG à autre chose.
si le devis de l'entreprise portait aussi sur des parties privatives, le texte de la résolution aurait du etre scindé en 2, en ajoutant que les copropriétaires qui souhaitent faire procéder au nettoyage de leurs parties privatives doivent se faire connaitre auprès du syndic dans un délai de.... après la notification.
Le syndic peut éventuellement envoyer un courrier maintenant à tous les copropriétaires concernés pour leur demander leur accord personnel.
En règle général il ne faut jamais demander au syndic de s'occuper de travaux privatif, meme s'il y a un tarif de groupe: source de problèmes... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 19:14:20
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Ne dit-on pas que les travaux sont exécutables lorsque le planning des demandes de fonds a été discuté et signalé dans le PV?
Ex : Il y a 3 ans un syndic nous a fait voter une enveloppe de budget pour un ravalement. A ce jour , il n'est toujours pas exécuté car nous n'avions pas assez de millièmes (322)!- mais personne ou presque se présente à l'AG.
Pensez-vous que le syndic peut donner l'ordre d'éxécution dans ce contexte? Le voila qui remet cette question à l'ordre du jour art 24
Tout est bizarre d'ailleurs car nantie de ce peu de millièmes, il s'est fait réelire pour 3 ans! reçu dans le PV, 4 mois après la date d'AG. Tout est faux , archi faux mais nous n'étions que 2 proprio à la réunion d'AG sur 21 lots ET PERSONNE ne bouge. Donc étant présente je ne peux maintenant attaquer....
LN |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 22:57:34
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les travaux d'entretien se votent à l'article 24.
Votre ravalement comportait il des améliorations ou étanchéité qui nécessitaient une autre majorité: dans ce cas il aurait du y avoir 2 votes distincts.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 23:02:24
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étanchéité de certains balcons
LN |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 23:03:55
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pardon des balcons-terrasses.
LN |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 juil. 2005 : 08:49:56
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| LN, dans votre cas s'agissait il d'entretien? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 19:32:28
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... Pardon, mais je ne vois pas bien où serait ici la boulettes, s'agissant de travaux sur la VMC ....
En effet, tant la partie 'commune' ue celle 'privatve' me semble ici totalement indissociable...;
C'est comme faire un ravalement de façade sans se préoccuper de faire repeindre en même temps les fenetres ou gardes corps des balcons rouillés !!!!
Dépoussiérer le 'commun' de la VMC sans faire le privatif (il faut expliquer ce qui est 'privatif' dans cette installation indispensable !!!), c'est s'exposer à empoussiérer lre commun par les poussière d'un 'privatif' qui n'aurait pas été dépoussiéré !!!!
Pardonnez-moi, mais c'est idiot !!!!!!
Loin de faire une boulette, le traitement de l'ensemble du système de VMC, qui est un service 'commun', me semble indispensable pour la bonne te"nue sanitaire du batiment.
Je ne vois pas là de travaux qui seraient 'privatifs' quand bien même cet équipement VMC commun dessert des zones 'privatives'.
Le fait qu'il faille passer par le privatif de chacun dans chaque lot) ne change rien.
la démarche du syndic me semble pleine de bon sens ..; celle du pdt de CS un peu moins .... |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 21:00:34
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Bj
Certes, vu comme ça, c'est tout à fait exact.
Mais, dans notre cas, les appartements sont inoccupés sauf en période vacances (immeuble pour résidence secondaire) et certains propriétaires ne veulent que l'on penètre chez eux en leur absence.
Alors on fait comment ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 21:02:55
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| ils ont raison: rien ne les oblige à laisser pénétrer qui que ce soit en leur abscence. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 21:03:31
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Faut faire ça pendant les vacances, c'est tout! Où est le problème |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 22:13:56
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Pardon encore (voyez, à force, je vais être cassé en 2 ..; ).... mais il ne s'agit pas d'autorisation ou non : il s'agit de décider de travaux 'communs' qui imposent, pour leur réalisation, d'accéder dans les parties privatives !
Il n'y a pas d'autre lecture et approche possible.
La question était explicitement inscrite à l'ODJ, travaux votés par l'AG, mentionnés au PV, sans doute non contestée ... elle est maintenant exécutoire !
Encore une fois, les copropriétaire ne peuvent se retrancher derrière des principes, certes comptrhensibles, mais qui ne peuvent être opposés au syndicat.
Pour autant, il convient de définir les modalités de réalisation de ces travaux, compte tenu de la spécificité de cette copropriété. Ca, le CS peut s'en charger, en concertation avec le syndic ... et pourquoi pas durant des vacances...
Mais ce qui est décidé, y compris dns les parties privatives, ce qui a été voté et accepté par l'AG (donc par les copropriétaires !), doit être exécuté, mis en oeuvre, appartements occupés ou pas. |
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copro75
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 19 juil. 2005 : 01:44:42
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Article 9
Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 art. 12 (JORF 1er janvier 1986).
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25 et des articles 26-1 et 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25 et par les articles 26-1 et 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 juil. 2005 : 09:15:19
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les conditions d'acès ont elles bien été expliquées en AG ET indiquées dans le texte de la résolution su le PV???
N'y avait il aucun autre moyen que de passer par des parties privatives? c'est ce qu'il faut éviter à tout pix, car source de problèmes, meme si cela fait monter le montant des devis. Il est aussi préferrable d'btenir l'accord des coporpriétaires concernés avant l'AG.
Après, s'il faut engager une procédure judiciaire pour faire exécuter les travaux, bonjour l'ambiance dans la copropriété!!!
Il vaut toujours mieux prévenir que guérir. |
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Résolution votée et Annulée
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