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XtOf.fr
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132 réponses |
 Posté - 19 juil. 2005 : 20:41:05
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Bonjour,
Lors de la dernière AGO, nous avons voté un budget et n'avons pas vu qu'il contenait des provisions pour travaux divers.
Aucun travaux n'est prévu à ce jour ni pour l'année qui suivra, s'agit-il donc d'un fond spécial (art 18 alinéa 5 loi 10/07/65) ?
Nous sommes tous d'autant surpris que ces charges sont appellées sur la base de charges spéciales qui correspondent à des travaux trés particuliers et trés reglementés dans le règlement de copropriété de l'immeuble.
De plus, nous avons refusé à l'unanimité de ne pas se doter d'un fond spécial pour travaux (art 18 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 65) lors de cette même assemblée.
Ces sommes alourdissent de plus de 30% notre budget annuel et a été décidé par notre syndic sans consultation préalable du CS.
D'autant que nous disposons déjà d'une réserve de trésorerie excendentaire pour plus d'un an de budget...
>>>> Je sais que ce qui est voté doit être payé  , mais ma question est la suivante :
Est-ce que l'on peut refuser de payer cette appel spécial au motif qu'il entre en contradiction avec le fait que nous avons refusé par décision d'AG de provisionner un fond pour des travaux ?
Existe t-il un moyen de revoir un budget si tous les copropriétaires sont d'accord pour ?
Que ce passe-t-il au moment de l'AG statuant sur l'approbation des comptes pour ces sommes si elles n'ont jamais été dépensée ? dans ce cas, y aura-t-il remboursement ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 19 juil. 2005 : 21:41:34
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un an de trésorerie d'avance, des fonds votés dans le "clair-obscur" (dirons nous, dans le doute): il me semble que vous ayez de sérieuses difficultés de communication avec le syndic.
Le conseil syndical ne pourrait il pas EN URGENCE examiner à la loupe tous les votes qui concernent des finances et au besoin , demander la convocation d'une AG supplémentaire, pour remettre les choses en ordre.
Pour mémo: l'avance de trésorerie doit etre au maximum de 2/12 du budget prévisionnel.
Le controle des comptes a t il été fait "sous toutes les coutures"? |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 19 juil. 2005 : 21:48:08
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Merci pour votre réponse,
Nous avons demandé (le conseil syndical) à procéder un contrôle de toute la comptabilité du syndic.
Nous obtiendrons les informations demandées la semaine prochaine.
De ce côté, on peut dire que ça va.
Le plus important pour nous est de savoir si c'est normal de prévoir des sommes pour travaux divers qui ne correspondent à aucun besoin particulier ?
Si j'ai bien compris, le seul moyen pour annuler ces provisions pour travaux serait de provoquer une AGE pour annuler ou modifier le budget ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 juil. 2005 : 08:09:50
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le problème c'est que vous avez voté cette résolution, et donc que le syndic doit l'éxécuter !
chaque copropriétaire, meme s'il n'est pas membre du conseil syndical, a la faculté de lire et de se renseigner sur les résolutions proposées, avant le jour de l'AG, de contacter ses voisins, et au plus tard de poser des questions en AG. |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 20 juil. 2005 : 08:21:49
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Oui vous avez raison.
Toutefois, je me base sur les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet qui définissent ce qui peut faire partie du budget prévisionnel.
Dans ce cas, des travaux imprécis (hors maintenance, ce qui est le cas) basés sur des charges spéciales auraient-ils du être budgetés ?
Le budget étant préparé par le Syndic, n'est-il pas responsable d'avoir présenté un budget erronné ?
L'assemblée a, bien sûr, voté le buget, mais elle n'est pas juriste et donc pas à même de vérifier les articles de loi au préalable (même si dans la pratique cela devient de plus en plus nécessaire).
En tout cas, cela peut peut-être suffir à s'opposer au paiement au motif que l'assemblée ne peut voter des résolutions contraires à la loi ?
D'autant que, comme je l'ai déjà dit, notre trésorerie est déjà trés largement excédentaire.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 juil. 2005 : 08:56:53
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non.
Car meme si le contenu de la résolution n'est pas légal, il vous faudra passer par un tribunal pour le faire reconnaitre.
à votre place je vérifierai sérieusement tout au long de l'année les agissements de ce syndic, pour pouvoir préparer un dossier argumenté sur ses "lacunes"... et si nécessaire, proposer un autre contrat de syndic à la prochaine AG, en cherchant à communiquer avec les autres copros. C'est un travail de communication, car c'est l'interet de chaque copropriétaire.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juil. 2005 : 10:06:06
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La création de provisions sur travaux futurs doit faire l'objet d'une ou plusieurs (autant que de provisions différentes) résolutions totalement distinctes.
Elles doivent être notamment distinctes du celle relative au budget prévisionnel et les montants correspondants ne doivent pas figurer dans le budget prévisionnel |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 20 juil. 2005 : 10:34:08
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Merci beaucoup JPM !
Pouvez-vous me dire sur quel texte je peux me baser par rapport à votre réponse pour informer le Syndic ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juil. 2005 : 15:35:56
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L'article 9 du décret précise que l'ordre du jour précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.
Il est vrai que le texte de l'article 18 de la loi est particulièrement malheureux : " la décision de constituer des provisions spéciales ...".
Il n'est pas moins certain que si une provision est destinée aux travaux de ravalement (tout le monde participe ne fonction des tantièmes généraux) et une autre destinée aux travaux de chauffage (ne participent que les propriétaires des lots desservis en fonction des tantièmes chauffage), il faut deux votes distincts aboutissant à deux décisions distinctes.
Une solution pour expliquer la rédaction défectueuse ? les provisions constituent une[/b] avance  C'est vicieux. Autant admettre la défectuosité de la rédaction . |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juil. 2005 : 15:37:46
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L'article 9 du décret précise que l'ordre du jour précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.
Il est vrai que le texte de l'article 18 de la loi est particulièrement malheureux : " la décision de constituer des provisions spéciales ...".
Il n'est pas moins certain que si une provision est destinée aux travaux de ravalement (tout le monde participe ne fonction des tantièmes généraux) et une autre destinée aux travaux de chauffage (ne participent que les propriétaires des lots desservis en fonction des tantièmes chauffage), il faut deux votes distincts aboutissant à deux décisions distinctes.
Une solution pour expliquer la rédaction défectueuse ? les provisions constituent une avance
C'est vicieux. Autant admettre la défectuosité de la rédaction . |
Edité par - JPM le 20 juil. 2005 15:46:23 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 20 juil. 2005 : 21:34:57
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Merci beaucoup pour ces précisions.
Elles me sont trés utiles.
Apparement nous sommes tous daccords pour provoquer une AGE afin de modifier le budget.
Est-ce que ce genre de décision est opposable au syndic ? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 juil. 2005 : 19:16:13
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il ne serait guère étonnant que vous n'ayez pas de compte séparé... intérêts financiers obligent, et le CS aurait du demander le remboursement de l'exédent .... |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 31 juil. 2005 : 15:52:35
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Citation :
Initialement entré par JPM
L'article 9 du décret précise que l'ordre du jour précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.
Il est vrai que le texte de l'article 18 de la loi est particulièrement malheureux : " la décision de constituer des provisions spéciales ...".
Il n'est pas moins certain que si une provision est destinée aux travaux de ravalement (tout le monde participe ne fonction des tantièmes généraux) et une autre destinée aux travaux de chauffage (ne participent que les propriétaires des lots desservis en fonction des tantièmes chauffage), il faut deux votes distincts aboutissant à deux décisions distinctes.
Une solution pour expliquer la rédaction défectueuse ? les provisions constituent une avance
C'est vicieux. Autant admettre la défectuosité de la rédaction .
Merci pour votre réponse.
J'ai donc écrit au syndic pour lui signaler les différents articles et il m'a répondu :
Concernant votre demande d'explication du poste TRAVAUX DIVERS prévu au budget des années 2005 et 2006, il s'agit de travaux d'entretien de l'immeuble (réparation diverses : électricité, plomberie...) qui pourraient être rendus nécessaires durant l'exercice. Il ne s'agit en aucun cas d'une provision pour travaux. S'agissant de montants de travaux prévus et non encore réalisés, nous ne pouvons vous communiquer de détail.
Il s'agit d'un montant total de 2500 EUROS pour 10 lots.
Pourtant, ces travaux divers n'existaient pas dans le budget de l'année précédente, et qu'à ce jour nous n'avons eu aucun travaux pour l'année 2005 qui pourraient justifier ce nouveau poste au budget.
De plus, dans les relevés de charges, ce budget est appelé sur des charges spéciales du règlements de copropriété liés à des travaux importants sur le toit, les murs, etc.
Quoiqu'il en soit, qu'adviendra-t-il de ces fonds s'ils n'ont pas été utilisés pour les travaux ?
Auront nous le droit d'être remboursés ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 00:27:03
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On sort du domaine des provisions pour travaux futurs
Le bon sens commande de prévoir l'éventualité de travaux de maintenance courante dans le cours de l'exercice. Le principe de la ligne de prévision n'est pas contestable. Le montant est à voir. Tout dépend de savoir si vous disposez d'une réserve de trésorerie.
Si oui elle peut financer une partie au moins de ces travaux.
Mais de toute manière la ligne doit figurer pour que, dans la mesure du possible, le montant réel des charges de l'exercice corresponde à celui du budget.
De toute manière, ne pas prévoir de travaux d'entretien est fondamentalement vicieux. S'il n'y en a pas eu en 2004, la règle de l'usure commande de prévoir que le risque s'accroit. C'est pourquoi les syndicats prévoyants reportent les montants inutilisés d'un exercice sur le suivant ou, mieux encore, dans une réserve affectée. On est alors en pleine conformité avec les principes de la gestion prévisionnelle.
Tout celà relève bien entendu d'une décision de l'assemblée. |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 08:33:39
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Citation :
Initialement entré par JPM
On sort du domaine des provisions pour travaux futurs
Le bon sens commande de prévoir l'éventualité de travaux de maintenance courante dans le cours de l'exercice. Le principe de la ligne de prévision n'est pas contestable. Le montant est à voir. Tout dépend de savoir si vous disposez d'une réserve de trésorerie.
Si oui elle peut financer une partie au moins de ces travaux.
Mais de toute manière la ligne doit figurer pour que, dans la mesure du possible, le montant réel des charges de l'exercice corresponde à celui du budget.
De toute manière, ne pas prévoir de travaux d'entretien est fondamentalement vicieux. S'il n'y en a pas eu en 2004, la règle de l'usure commande de prévoir que le risque s'accroit. C'est pourquoi les syndicats prévoyants reportent les montants inutilisés d'un exercice sur le suivant ou, mieux encore, dans une réserve affectée. On est alors en pleine conformité avec les principes de la gestion prévisionnelle.
Tout celà relève bien entendu d'une décision de l'assemblée.
Nous avons déjà plus de 25000 euros soit 1,5 fois le budget en trésorerie pour effectuer des travaux.
On nous réclame encore 2500 euros de plus alors qu'il y a des problèmes d'impayés (peu.. mais il y en a)... ce qui ne fait qu'agraver la situation.
Le budget prévoit encore 2500 euros l'année prochaine... cela fera alors plus de 30000 euros de trésorerie pour travaux soit prés de 3 fois le budget.
Je comprends la notion de bon sens, mais tout de même... n'avons-nous donc aucun moyen pour cesser ces provisions ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 09:46:40
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Pour XtOf Fr qui éxrit Citation :
Je comprends la notion de bon sens, mais tout de même... n'avons-nous donc aucun moyen pour cesser ces provisions ?
C'est encore une question de bon sens : il ne faut pas les voter
De plus je ne comprends pas comment le présent post s'articule avec l'autre http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28392
D'un côté vous critiquez l'exécution de travaux d'entretien sans appel de fonds préalable. D'un autre côté vous critiquez l'existence d'une ligne " travaux d'entretien " dans le budget prévisionnel !
Ce n'est pas très logique. Dès lors qu'il y a une ligne de 2500 € au titre des travaux d'entretien dans le budget, vos travaux sont déja financès s'ils ne dépassent pas 2 500 €. Si les travaux d'entretien se sont élevés à 1 800 €, les copropriétaires récupèrent 700 € en fin d'exercice.
Quant à l'opportunité du préfinancement ? Il faut connaître l'immeuble pour répondre. |
Edité par - JPM le 01 août 2005 09:54:26 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 09:55:10
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meme si un copropriétaire ne fait pas partie du CS, rien ne l'empeche tout au long de l'année de s'enquérir de la réglementation, de ses droits ( et devoirs) et de communiquer au minimum avec ses collègues copropriétaires. Car, après tout, qui paye??? Le copropriétaire.
Dans la majorité des cas, on assiSte en AG à des "déballages", par manque de communication et de bonne volonté de part et d'autre.
Je ne parle pas , bien sur, des rééls problèmes, liés à certains professionnels(comme Président de CS aussi...) |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 10:16:56
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Citation :
Initialement entré par JPM
Pour XtOf Fr qui éxrit Citation :
Je comprends la notion de bon sens, mais tout de même... n'avons-nous donc aucun moyen pour cesser ces provisions ?
C'est encore une question de bon sens : il ne faut pas les voter
De plus je ne comprends pas comment le présent post s'articule avec l'autre http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28392
D'un côté vous critiquez l'exécution de travaux d'entretien sans appel de fonds préalable. D'un autre côté vous critiquez l'existence d'une ligne " travaux d'entretien " dans le budget prévisionnel !
Ce n'est pas très logique. Dès lors qu'il y a une ligne de 2500 € au titre des travaux d'entretien dans le budget, vos travaux sont déja financès s'ils ne dépassent pas 2 500 €. Si les travaux d'entretien se sont élevés à 1 800 €, les copropriétaires récupèrent 700 € en fin d'exercice.
Quant à l'opportunité du préfinancement ? Il faut connaître l'immeuble pour répondre.
Il ne faut pas tout mélanger.
D'un côté il s'agit de travaux exceptionnels et chaque propriétaire accepte de les payer, il s'agit d'un problème de répartition liés à deux ventes éffectuées dans la même année.
De l'autre, il s'agit d'un problème de budget trop élevé, voté certes... mais mal voté car certains postes ne devraient pas y figurer au regard des articles 14-1, 14-2 et 18.
Quand à la réponse du genre : "tant pis pour vous, il fallait pas voter le budget" c'est exactement ce que nous a répondu l'arc pour lequel nous sommes adhérents collectifs depuis plus de 2 ans.
Et franchement, cela n'aide pas beaucoup.
Nous sommes tous dépités d'avoir voté ces postes.
Par contre nous sommes peu nombreux et tous d'accord pour faire quelques chose maintenant sans avoir a attendre la fin de l'année prochaine.
Ce que nous cherchons à savoir c'est comment faire. |
Edité par - XtOf.fr le 01 août 2005 10:28:06 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 14:25:31
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Désolé XtOf.fr mais vous ne répondez pas aux questions importantes et, de plus, je pense (mais peut être à tort ???) que vous n'avez pas saisi exactement le problème.
Avez vous une provision pour travaux futurs ? D'un côté vous semblez dire oui, Citation :
Nous avons déjà plus de 25000 euros soit 1,5 fois le budget en trésorerie pour effectuer des travaux.
d'un autre vous semblez dire non [quote]De plus, nous avons refusé à l'unanimité de ne pas se doter d'un fond spécial pour travaux (art 18 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 65) lors de cette même assemblée./quote]
Mais finalement je me demande ce que signifie réellement cette phrase
Par ailleurs vous évoquer l'ajout de 2 500 € x 2 à une trésorerie déjà importante alors qu'on vous précise que les provisions demandées dans le cadre du budget prévisionnel sont remboursées en fin d'exercice
Et vous négligez manifestement les charges d'entretien courant qui ont pu apparaître soit en 2003, soit en 2004, et sans doute aussi en 2005.
Il n'y a pas de moyen de revenir sur des provisions votées, sauf à tenir une nouvelle assemblée. Mais vous n'avez pas de la situation de votre syndicat une vision précise, faute d'y apporter un quart d'heure tranquille et objectif, au lieu de 15 minutes de fureur contenue (mal |
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Provision pour travaux 'divers' dans le budget
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