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Al90000
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 23 juil. 2005 : 17:56:07
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Je suis coproprietaire dans un immeuble
le proprietaire principale a agrandit un appartemant en empietant sur une zone commune sans en referer au syndicat de copropriete. sans meme declarer le stravaux a qui que ce soit (coproprietaires ou mairie (si il faut le signaler))
A t'il le droit de faire ca?
PS voila j'ai voulu exposer mes diffrents problemes dans differents post comme ca, ca pourra peut etre servir pour d'autres
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 23 juil. 2005 : 19:14:55
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Le règlement de copropriété, soumis aux dispositions légales
Cass. 3e civ., 11 mai 2005, N° de pourvoi : 03-19183
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 26 de cette même loi ;
Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 juin 2003), que, par acte du 16 juillet 1998, la société civile immobilière (SCI) Plagam a établi l'état descriptif de division-règlement de copropriété d'un immeuble lui appartenant ; que l'article 11 stipulait que le copropriétaire qui regrouperait le lot n° 6, situé au 5e étage, avec les lots n° 8 à n° 12, situés comme le lot n° 7 au 6e étage, serait autorisé à réunir ses lots pour former une unité d'habitation de plus grande dimension et à utiliser certaines parties communes à titre privatif ; que les époux X..., qui avaient acquis de la SCI Plagam, le 9 décembre 1998, les lots n° 6 et n° 8 à n° 12, les ont transformés dans les conditions autorisées par l'article 11 du règlement de copropriété ; que les époux Y..., acquéreurs le 28 septembre 2000 du lot n° 7, constatant que les canalisations et les câbles d'alimentation le desservant étaient intégrés dans l'appartement de leur voisin, qu'ils n'avaient plus accès au vide-ordures ni à l'escalier de service et qu'ils ne pouvaient plus installer une ventilation mécanique dans leur cuisine du fait des travaux réalisés, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9, rue Théodule Ribot (le syndicat), les époux X... et la SCI Plagam en annulation de l'article 11 du règlement de copropriété ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'article 11 était la conséquence de la création, au 6e étage, de lots privatifs à côté du lot n° 7 et que les travaux à faire dans les lots vendus aux époux Y... ne portaient pas sur des parties communes puisqu'elles étaient constituées comme privatives ou concernaient des parties de canalisations et des équipements qui se trouvaient à l'intérieur de parties privatives, que l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas nécessaire pour effectuer ces travaux, et que cette clause du règlement de copropriété n'était pas illicite ;
Qu'en statuant ainsi, alors que doit être réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant les parties communes de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 juin 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9, rue Théodule Ribot à Paris 9e, la SCI Plagam et les époux X..., ensemble, aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille cinq.
Source : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2005X05X03X00191X083
Observations
La clause d’un Règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer, sans autorisation préalable de l’AG, des travaux affectant les parties communes doit être réputée non écrite. En l’espèce, dans le règlement de copropriété, il est prévu la faculté pour le propriétaire qui aurait acquis les lots énoncés au 5ème et au 6ème étage, de pouvoir les réunir pour constituer un logement d’une plus grande dimension.
L’article 11 de ce règlement de copropriété autorisait alors ce propriétaire à réaliser des travaux ayant conséquences, pourtant, sur les parties communes de l’immeuble en l’absence même de toute autorisation donnée par l’Assemblée Générale. La cour d’appel a estimé « que l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas nécessaire pour effectuer ces travaux, et que cette clause du règlement de copropriété n'était pas illicite ». La cour suprême a donc cassé l’arrêt de la cour d’appel au motif que cette dernière avait jugé en toute méconnaissance des articles 43 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
L’obligation d’autoriser la transformation par un vote en assemblée
En effet, l’Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise les décisions qui doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i j et m de l'article 25.
En l’espèce, il s’agit bien de travaux comportant transformation de lots, qui ne sont pas visés aux points e, g, h, i, j de l’article 25. Ces travaux doivent donc être autorisés par l’Assemblée Générale à la majorité des membres du syndicat.
La validité de la clause donnant droit aux propriétaires desdits lots de procéder à la réunion des lots sans autorisation de l’Assemblée Générale ?
Article 43 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que :
« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. » Or, l’article 26 est compris dans les articles 6 à 37 auxquels le règlement de copropriété ne peut déroger. L’article 43 trouve alors à s’appliquer pleinement, et la clause du règlement de copropriété est réputée non écrite.
Il en ressort que si le règlement de copropriété pose les règles de vie de la copropriété, ceci n’est possible que dans le respect des dispositions légales. Le règlement de copropriété, bien que « bible » de votre copropriété, reste soumis à la loi. Cette jurisprudence vient nous montrer combien l’adaptation des règlements de copropriété est nécessaire, puisque cette opération permet d’abroger toutes les clauses illicites d’un règlement, et par conséquent peut éviter des contentieux bien inutiles…. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 juil. 2005 : 21:26:40
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| al90000: et qu'a fait votre syndic? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 24 juil. 2005 : 16:26:59
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Article 18 de loi du 10 juillet 1965:
Article 18
(Loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 art. 1 Journal Officiel du 1er janvier 1986 )
(Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I, art. 36 Journal Officiel du 24 juillet 1994 )
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire
procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;-
- d'établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l'assemblée générale et de
tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque
copropriétaire à l'égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la
décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de
conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être
nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette
décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ; - de soumettre au vote de
l'assemblée générale, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, la décision
d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées
toutes les sommes ou valeurs reçues par ce dernier. Cette décision est prise à la majorité mentionnée
à l'article 25 de la présente loi. Le syndic dispose d'un délai de six mois pour exécuter la décision de
l'assemblée générale lorsqu'elle a pour effet de modifier les modalités de dépôt des fonds du syndicat.
Faute par le syndic de faire délibérer l'assemblée sur l'ouverture ou non d'un compte séparé dans les
conditions ci-dessus définies, son mandat est nul de plein droit ; toutefois, les actes qu'il aurait passés
avec les tiers de bonne foi demeurent valables ; - de représenter le syndicat dans tous les actes civils
et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état
descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans
que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule
autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. En cas
d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer
les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un
administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 juil. 2005 : 18:17:42
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| al90000: avez vous un syndic bénévole ou un syndic professionnel?? |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 24 juil. 2005 : 18:23:14
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possez immédiatement une question à la prochaine AG des copropriétaire, ne laissez pas l'illégalité s'installer dans votre immeuble !
déjà une lettre pour informer votre syndic bénèvole ou pro sur le problème en lui demandant de bien vouloir prendre les mesures qui s'imposent. |
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Al90000
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 00:19:38
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le probleme c'est que le syndicat est gere par le proprietaire principale de l'immeuble.
c'est un syndic associatif... je ne sais pas dans quel registe il rentre (benevole professionnel)
Je voulais savoir si moi je pouvais organiser ou demander une reunion de syndicat.
comme mon cas a l'air de correspondre a l'article de loi N18 |
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