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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 28 juil. 2005 : 15:27:49
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Il y a dans les forums de nombreuses lamentations sur les " copropriétés à deux ".
Elles sont incontestablement admises, pour l'instant, par la jurisprudence alors que souvent les notaires n'ont pas prévu ce régime dans la convention entre les parties.
On dit d'emblée que les notaires ne font pas bien leur travail ! A la réflexion on peut de demander si ces praticiens ne sont pas dans le vrai. Est-il correct d'appliquer impérativement le régime de la copropriété aux deux propriétaires des appartements d'une maison ?
Ce n'est pas certain !!!
Le principe essentiel de la copropriété est que les copropriétaires prennent des décisions en assemblée par des scrutins majoritaires. Dans les copropriétés à deux, c'est impossible. Paralysie absolue s'il y a désaccord entre les deux copropriétaires
Et par ailleurs le statut est applicable lorsque la propriété de l'immeuble est répartie entre plusieurs personnes. Plusieurs n'est pas plus d'une, c'est plus de deux !
Pour ceux qui sont intéressés par la question, voir par le lien, car le texte est un peu long (deux pages) pour envahir le post
http://webperso.easyconnect.fr/jp.mantelet/coprodeux.htm
Mais on peut en reparler ici.
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 16:00:35
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ceci correspond en pratique à l'envie de deux personnes distinctes d'être maitre chez soi...
par quoi voulez vous les remplacer dans l'état actuel des textes ?
l'indivision : les deux seraient alors titulaires de droits identiques et concurrents sur le même bien. trés pratique en cas de vente.
et ce n'est pas la "réforme" envisagée qui va changer les choses à moins de savoir en maths combien font les deux/tiers de deux personnes, sans tomber dans le macabre.....
la société : on peut revenir au régime antérieur avec société d'attribution mais c'est plutôt le chemin inverse qui a été fait avec retraits partiels. Les acquéreurs risqueraient de ne pas pouvoir emprunter car auprés du banquier, une sureté réelle est quand même mieux qu'un nantissement de parts.
il serait peut être plus simple de prévoir des mesures spécifiques de fonctionnement pour ces copropriétés là, mais dans ce cas, on réforme également toutes les sociétés civiles ou commerciales à deux....
vaste boulot |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 16:35:02
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Je n'ai pas la prétention d'apporter une solution aux bisbilles qui, de toute manière, existeront toujours dans ce genre d'organisation, quel que soit le régime officiel, réserve faite de celles dans lesquelles les deux partenaires s'entendent bien. Il y en a.
L'application du statut de la copropriété, très complexe, aux copro à deux est incohérente. Faire disparaître une incohérence est toujours une bonne chose.
Dans l'état actuel des textes ?
Que se passerait-il si demain, dans un revirement comme on en a connu bien d'autres, la Cour de cassation jugeait que dans ce cas le statut ne s'applique pas impérativement ?
Il semble que, dans certains cas, des notaires vendent à Dupont le premier étage d'une maison qui appartenait en totalité à Durand, lequel va conserver le rez de chaussée, sans établissement préalable d'une règlement de copropriété mais après établissement, du moins je veux le croire, d'un état descriptif de division. Comment font-ils ?
Mais des textes, on le voit tous les jours, celà se change 
Quelle serait la solution ? Il faut peut être voir le projet de réforme de l'indivision. On parle de décisions majoritaires ? Comment pourra-t-on les prendre ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 16:36:55
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De "JPM"
"Plusieurs n'est pas plus d'une, c'est plus de deux !"
Le départ est pris!
J'ai eu la curiosité de consulter le Larousse en deux volumes de 1923:
plusieurs: "un nombre indéterminé"
Petit Larousse 1999 (Je suis pas à jour!):
Plusieurs: "Plus d'UN, un certain nombre".
On ne peut donc contester le caractère "légal" d'une copropriété à deux personnes.
Reste que le problème de la gestion d'une telle copropriété pose problème, ce que personne ne conteste. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 16:59:40
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De "JPM"
"A ce propos, l’article 22 de la loi dispose que « lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme de voix des autres copropriétaires ».
Dans ce cas on se retrouve par cette égalité des droits, en fait, dans la situation d'une copropriété à deux. Le deuxième groupe n'est pas homogène. La défaillance, l'absence ou le vote contre de l'un quelconque des copropriétaires emporte la majorité en faveur du copropriétaire "majoritaire". Celui-ci est donc, en fait, assuré de remporter la majorité dans 99 % des cas. Il n'y a pas cette "assurance" dans une copropriété à deux!
A suivre....c'est parti.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 20:44:38
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Cher JB,
Ce n'est pas le petit Larousse qui sera déterminant ici. Sur ce point, j'ai du grain dans ma musette. J'en ai repris une petite partie dans la page du lien.
L'observation de Dobaimmo, sur le plan pratique, est sans doute plus importante. Que faire de ces maisons divisées.
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 21:04:06
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vous m'excuserez, mais je ne trouve pas le contenu de votre lien si interessant que cela.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 juil. 2005 : 11:07:43
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Message d'un clerc de notaire " doctorant " (il y a du beau monde qui vient sur le site ! )
Il me signale la rédaction curieuse d'un paragraphe du Dictionnaire permanent Gestion immobilière (DPGI) dans la rubrique Copropriété (généralités) Section 2 Structure de la copropriété n° 7 Dualité d'éléments :
" Pour que la loi de 1965 soit applicable il faut que deux éléments soient réunis. La répartition de la propriété entre deux ou plusieurs personnes doit d'abord être opérée par lots de telle sorte que le bien, ou la masse de biens, considérée comm un tout, soit structurellement la somme de tous les lots qui le composent. La notion de lot est fondamentale de la copropriété régie par la loi.
..... [la suite sans intérêt dans le cas présent] "
Il note que l'observation est exacte mais qu'il y a une contradiction terminologique : " comme vous, le rédacteur de DPGI distingue deux de plusieurs mais il ajoute abusivement " deux " au texte de l'article 1 de la loi de 1965 (répartie, entre plusieurs personnes ...)
Il remarque justement qu'il faut parler de " copropriété à deux lots " (comme Viatte Revue des loyers 1976-72) car l'application du statut de la copropriété à ce cas est antérieure à la loi de 1965. On la trouve dans un jugement du Tribunal civil de la Seine du 15/10/1954 et dans un arrêt de CA Montpellier 13/10/1964 AJPI 1965 II 580 note Cabanac.
A cette époque le critère légal est celui de la répartition par étages conformément à l'ancien article 664 du Code civil et à la loi du 28 juin 1938.
Sa conclusion : " je ne sais pas si vos observations sont susceptibles de prospérer, mais elles ont au moins le mérite d'attirer l'attention sur les difficultés d'interprétation de l'article 1er de la loi récemment illustrées par l'arrêt de la Cour de Paris 23e B du 28 juin 2001 que vous connaissez certainement "
Précision : cet arrêt " Villa Godin ", soumet d'office au statut de la copropriété, en vertu de l'alinéa 2 de l'article 1er (à défaut d'organisation contraire) un ensemble pavillonnaire tout en constatant " qu'il n'apparait pas que les lots privatifs comprennent chacun la propriété d'une quote-part de parties communes ".
C'est la critique formulée par le DPGI qui omet de relever que c'est l'alinéa 2 de l'article 1er qui est en cause.
Tout celà montre que les modalités d'application de l'article 1er restent sujettes à controverses
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 30 juil. 2005 : 11:25:39
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Cassation 3e ch civile 29-05-2002
Un immeuble partagé en 2 parties n'est pas soumis au régime de l'indivision mais celui de la copropriété
In 100 arrêts de droit immobilier de la FNAIM
(qui connait et accompagne bien l'environnement législatif, meme si elle peine à la faire valider par tous ses membres ... autre sujet)
A fortiori, vu ce cas très restricitf (immeuble divisé en 2 parties) avec 2 actes de vnetes séparés et aucune partie commune
Les copropriétés à 2 sont légales et même inévitables !!!
Jes suis étonné, du haut (ou plûtot du bas!) de mon expérience, d'avoir à trouver cet arrêt célèbre à deux juristes émérites que sont JPM
MERCI A TOUS |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 30 juil. 2005 : 17:06:27
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| la référence à l'arrêt Godin permet de biaiser le débat puisque dans ce cas là, la division en sol était possible...... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 30 juil. 2005 : 18:27:37
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A l'attention de JPM
Article 21 de la loi du 10 juillet 1965:
"...A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise...le juge, saisi par UN ou PLUSIEURS coproprétaires..."
Si donc on retient l'acceptation du mot par JPM
"Plusieurs n'est pas plus d'une, c'est plus de deux !"
L'action ne serait pas possible par DEUX copropriétaires....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 juil. 2005 : 10:36:33
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Pour JB 22
Merci, toutes les indications sont bonnes à prendre.
J'ai moi même donné des exemples dans lesquels " un ou plusieurs " est parfaitement correct. C'est le cas pour une série (les tomes d'un livre) ou les parties de même nature d'un ensemble. C'est bien le cas pour l'exemple que vous donnez (article 21).
Vous avez dans le même genre la demande de convocation de l'assemblée par un ou plusieurs copropriétaires (art. D 8). On ne va pas utiliser la formule par un, deux ou plusieurs copropriétaires. |
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Les copropriétés à deux sont-elles légales ??
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