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 Sujet  |
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Luccio
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 02 août 2005 : 15:56:34
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Bonjour,
Je me permets de faire appel à vos lumières car j'ai un gros soucis avec mon propriétaire au sujet du remboursement du dépot de garantie de mon ancien logement et j'aimerais avoir si possible quelques conseils. Je m'excuse par avance si je rentre un peu trop dans les détails. 
Les faits donc...
En tant qu'étudiant, j'ai habité pendant un an à Paris pour effectuer un stage d'une année en entreprise. J'ai réussi à trouver in extremis une chambre de bonne de 13m² qui plus est pas loin de mon boulot. Tout allait bien donc. Arrive l'état des lieux sortie il y a 2 mois. Aucun problème si ce n'est une tâche de brûlé d'environ 2-3 cm² sur la vasque du lavabo, le genre de chose qui arrive quand on laisse trainer une poële brulante contre du plastique ou de la résine (je ne connais pas exactement la matière de la vasque en question, mais en tous cas elle ne semblait pas vraiment adaptée pour servir à la fois de lavabo et d'évier). Bref, ma proprio m'a rendu l'attestation d'état des lieux sortie avec juste la mention suivante : "nous vous rembourserons la caution en fonction de ce que nous aurons pu faire pour obtenir un résultat correct pour le lavabo." Il était alors convenu qu'elle et son mari s'occuperaient d'effectuer la retouche d'émail en surface et de m'imputer les frais de remise en état sur le remboursement de la caution.
1 mois et demi plus tard me parvient une lettre de mon ex proprio avec un chèque et là... stupeur ! Le montant du règlement en question s'élève à moins du quart de la caution versée au départ : 205 euros au lieu de 820 euros, soit 4000 francs de frais à ma charge ! Dans la vague lettre accompagnative, le texte suivant : "Nous avons fait notre possible en achetant de l'émail liquide à passer au rouleau, mais le résultat n'étant pas probant, nous ne vous faisons pas payer cette fourniture. (sic) Nous avons été contraints de rechercher une vasque approchante qui est une démarque et dont nous vous joignons la facture." Sur la même feuille, un calcul de coûts comprenant outre le coût de la vasque "de remplacement" - environ 170 euros - des frais correspondants à des achats en tuyauterie et silicone, mais surtout des frais de main d'oeuvre estimés à 300 euros et des frais de "déplacement et de recherche du matériel" estimés à 90 euros. J'ajoute que comme par hasard, je n'ai que la facture de la vasque, qui s'avère en plus être un modèle haut de gamme en porcelaine, rien à voir donc avec le lavabo en résine/plastique de départ. Aucun justificatif pour les autres postes de dépense.
Passée la crise de nerfs de circonstance, je prends ma plus belle plume (ou plutôt mon joli clavier d'ordinateur) pour écrire une lettre dans laquelle je leur rappelle que conformément à l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, chaque poste de dépense doit m'être justifié. J'ajoute 2-3 arguments supplémentaires par rapport au fait que l'éventualité d'un remplacement total de la vasque incriminée - qui plus est par un modèle largement plus haut de gamme - n'a jamais été évoquée sur l'état des lieux sortie (au passage je leur joins une fiche produit d'une vasque à 20 euros équivalente à celle de départ trouvée sur le site web de castorama). Je leur demande au final de me faire parvenir l'intégralité du solde de ma caution sous huit jours, soit un peu plus de 600 euros en les menaçant dans le cas contraire d'effectuer un recours devant le TI de Paris. J'envoie le tout avec AR (pas donné d'ailleurs) et j'attends.
Le surlendemain arrive la réponse (lettre simple, à peine quelques lignes) où on me dit en gros que je dois déjà m'estimer heureux que l'on m'ait remboursé quelque chose sur ma caution, que le maximum a été fait pour limiter le coût des réparations, en particulier qu'il n'a pas été fait appel à des corps de métier précisément pour minimiser les dépenses et que si je persiste "à ne pas comprendre", je ne devrai plus m'adresser à eux mais à leur "conseil". J'en suis là depuis et j'hésite quant à la conduite à tenir. Pouvez-vous m'éclairer SVP ?
En particulier, j'ai quelques questions :
- J'ai cru lire quelque part que lorsque le propriétaire s'occupait lui-même d'une réparation (j'imagine que c'est le cas ici puisqu'il n'a pas fait appel à des professionels ou alors il s'agit de travail au noir), il ne pouvait facturer au locataire que le coût des fournitures et en aucun cas y rajouter une estimation du coût de main d'oeuvre. Il me semble par contre qu'aucun article de loi ne le stupule nommément, mais que la jurisprudence va dans ce sens. Avez-vous des informations à ce sujet ?
- Si l'éventualité d'un remplacement total d'un élément du mobilier (et non pas d'une simple réparation) n'a pas été évoquée sur l'attestation d'état des lieux sortie, le bailleur peut-il malgré tout en imputer la dépense à son ancien locataire ?
- Selon vous, le meilleur choix dans cette affaire s'avère-t-il la Commission Départementale de Conciliation ? Ou alors faut-il privilégier un recours devant une juridiction de proximité voire directement le TI avec "déclaration au greffe" ? Je me trompe peut-être, mais j'ai l'impression que dans ce genre d'affaires les propriétaires ne prennent guère les locataires au sérieux jusqu'à ce qu'ils se trouvent nommément convoqués devant un tribunal... Qu'en pensez-vous ?
Voilà. J'espère que ce n'est pas trop confus et je vous remercie si vous avez eu le courage de me lire jusqu'ici.  J'avoue que je suis un peu perdu dans cette histoire et je ne peux pas me permettre d'engager des frais d'avocat, surtout pour 600 euros. Je sais aussi que mes proprios ont plus au moins fait le même coup au type qui était avant moi (étudiant lui-aussi) et il est temps qu'ils cessent ce genre de pratiques (apparemment largement répandues sur Paris pour ce type de logements). Accessoirement, ils comptent aussi sur le fait que je sois retourné en province pour se croire autorisés à faire n'importe quoi sous prétexte que je n'aurai pas le cran de faire les trajets jusqu'au TI de Paris (ce en quoi ils se trompent).
Merci d'avance pour toutes vos réponses, courtes ou longues. 
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 16:52:17
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vous avez bien saisi la question.
il ne vous reste qu'à saisir la commission départementale de conciliation en demande du remboursement du solde du dépot de grantie, avec une copie des documents écrits en votre possession: bail, états des lieux d'entrée et de sortie, solde du compte, courriers de votre propritaire.
Il vous faudra vous rendre sur place pour le jour de la convocation (50 avenue Daumesnil PARIS 12ème) |
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Pascal_F
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 03 août 2005 : 07:27:11
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Bonjour,
Je rejoins Nefer sur tous les points et je rajoute que les frais de main d'oeuvre et de déplacement ne peuvent être pris en compte comme facture ou devis. Il sont donc nuls au regard de la loi.
Donc, ils vous doivent au minimum 390 Euros.
Pour la qualité du vasque, le changement de gamme de matériel sent à plein nez l'entourloupe.
Qui vous dit que le matériel acheté a été utilisé exclusivement au remplacement du vasque ( ils auraient pu profiter pour acheter du matériel pour un autre logement à vos frais).
Puisque vous pouvez produire un devis du matériel équivalent, vous allez mettre votre propriétaire mal à l'aise devant un juge.
Ne vous laissez pas faire !
Pascal |
Edité par - Pascal_F le 03 août 2005 07:27:27 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 août 2005 : 10:22:28
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Petite remarque en complément des 2 réponses:
la commission de conciliation émet un avis dans les 2 mois de la comparution, mais sachez que votre bailleur n'est pas tenu de se présenter. De plus ce n'est qu'un avis, qui n'a pas force de loi !
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1216.xhtml
Sinon, si vous voulez aller plus vite et avoir un jugement de dernier ressort et appliquable, saisissez directement le juge de proximité qui statue sur les pbl d'EDL et de rbt de DG.
Vu la réponse que vous ont fait les bailleurs, je n'hésiterai pas à passer directement par ce stade car manifestement ils font pression en espérant que vous allez abandonner.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2289.xhtml
N'aviez vous pas des photos de l'évier, de la tâche ou une vue où on peut voir cet évier ? attention:Ca n'a pas de valeur probante face au juge mais ca peut aider à faire comprendre quel type d'élément vous aviez et par quel type ca a été remplacé 
De plus ne pas oublier la vétusté: est-ce que l'évier était neuf à votre entrée ?
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant.
Autre possibilité de recherche avec Google: taper le mot-clé "..."+universimmo => ca ne donne pas toutes les discussions archivées mais ca va plus vite et au moins, ca se plante moins souvent! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 août 2005 : 10:36:08
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JOULIA: c'est inexact
La commission départemenale de Paris émet un avis, en cas d'absence de conciliation, soit unanime, collège des bailleurs et des locataires, soit contenant 2 avis séparés, mais cet avis est adressé aux 2 parties DANS LES 8 JOURS.
Cette procédure est plus rapide que le TI, et n'empeche pas de saisir les 2 en meme temps. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 août 2005 : 10:53:03
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Je sais bien nefer, mais ce n'est qu'un avis ! Disons que ca conforte le demandeur sur la légitimité de sa requête. Mais Le bailleur peut passer outre et il faut donc que le locataire saisisse le juge s'il veut avoir gain de cause et voir l'application de ses droits.
Est-ce tjs inexact ?
Donc oui je suis d'accord que la commission peut faire avancer les choses surtout en cours de bail et quand manifestement les parties ont besoin d'un avis impartial pour départager sur une question donnée, mais dans le cas présent, je pense que c'est perdre du temps pour Luccio et qu'étant étudiant ou jeune commencant dans la vie, il a besoin de cette somme.
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Edité par - Joulia le 03 août 2005 10:55:00 |
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Luccio
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 03 août 2005 : 15:02:28
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Merci à tous pour ces précieux conseils.
A la lecture de vos interventions, je pense que le mieux pour moi serait de saisir directement le juge de proximité. La commission de conciliation aurait sans doute été la meilleure solution pour un règlement à l'amiable, mais au vu de la réponse de mes propriétaires, apparemment seule la "méthode forte" me permettra d'être pris au sérieux. De plus, je n'ai guère l'envie ni les moyens de multiplier les trajets à Paris, dans le cas où mes proprios n'appliqueraient pas l'avis rendu et que je doive ensuite me rendre devant le tribunal pour le faire appliquer... A propos, pouvez-vous me confirmer que l'instance concernée dans cette affaire est bien la juridiction de proximité, et non pas le Tribunal d'Instance ? Si j'ai bien suivi : litiges d'une valeur inférieure à 4000 euros : juge de proximité, au delà : TI. Dans les 2 cas, l'audience se déroule dans l'enceinte du TI. Est-ce exact ?
D'autre part, j'ai lu qu'une procédure de déclaration au greffe devait impérativement se faire via un formulaire spécial que l'on peut se procurer auprès du greffe du tribunal d'instance (en se rendant sur place ou par courrier) car ledit formulaire est autocopiant et il faut plusieurs exemplaires du recours. (source : http://maitre.eolas.free.fr/journal/index.php?2005/07/20/164-au-fait-comment-o-nfait-un-proces-2e-partie) Pouvez-vous me le confirmer ? Par ailleurs, si c'est le cas, peut-on demander un tel formulaire auprès de n'importe quel TI de France (par exemple celui pas loin de chez moi ) ou faut-il impérativement obtenir un formulaire émanant du TI du lieu du domicile du défendant (genre s'il faut l'en-tête du TI de Paris) ?
Voilà. Je m'excuse pour ces questions un peu basiques et vous remercie pour vos réponses.
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Pascal_F
Contributeur vétéran
126 réponses |
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Luccio
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 17 nov. 2005 : 22:26:56
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Bonjour à tous! 
Je reviens sur ce topic après pas mal d'absence pour vous donner des nouvelles et, si possible, obtenir quelques ultimes conseils.
Les nouvelles d'abord. J'ai fini par faire un recours devant le juge de proximité de Paris pour récupérer, au moins en partie, ma caution. L'audience aura lieu jeudi 24 novembre, très bientôt donc. Entretemps, conformément au principe du contradictoire en vigueur, j'ai procédé à l'échange des pièces avec la partie adverse.
Et là visiblement, mes anciens propriétaires, qui ne m'avaient pas pris au sérieux jusqu'à présent, ont cette fois-ci décidé d'employer l'artillerie lourde : plus de 30 pages de pièces !
Pour la plupart, il ne s'agit que de lettres issus de notre échange de courrier tout au long de la durée de mon bail, rien de très méchant donc, plus du vent pour masquer le vide de leur dossier en somme...
Par contre, certaines pièces me posent un peu question. Et là, j'en viens à ma demande de conseils.
Par exemple, j'ignore comment ils s'y sont pris, mais toujours est-il qu'ils ont réussi à convaincre le locataire actuel (celui qui m'a succédé) de faire un témoignage écrit en leur faveur arguant que, dès son arrivée, il a pu constater que les canalisations étaient bouchées et que les bailleurs avaient dû se déplacer plusieurs fois avec un furet spécial pour régler le problème. Je précise que les canalisations ont toujours été bouchées et que, durant ma période de bail, je devais quasiment chaque semaine verser un demi-litre de destop dans le lavabo pour être temporairement tranquille. La proprio m'avait même donné un filtre spécial à insérer dans le trou de la vasque pour recueillir les résidus de nourriture (mais il s'est averré inadapté). Enfin, dans l'état des lieux sortie, il n'est fait aucunement référence à un problème d'écoulement, il y a juste la formule vague suivante à propos des traces de brûlé en surface : "nous vous rembourserons la caution en fonction de ce que nous aurons pu faire pour obtenir un résultat correct pour le lavabo."
Pensez-vous, malgré tout, que cet élément puisse jouer contre moi à l'audience ?
Ensuite, comme les bailleurs ne m'avaient au départ fourni comme justificatifs que la facture de la vasque de remplacement (environ 170 euros) et rien pour les autres dépenses imputées (tuyauterie, silicone, frais de déplacement et surtout main d'oeuvre) contrairement à l'article 22 de la loi de 89, ils ont ajouté un nouveau calcul de coûts dans leur dossier pour justifier la somme retenue (615 euros au total). En fait, ils partent du total des dépenses de matériel pour lesquels ils disposent de factures/devis (la vasque de remplacement pré-citée + ô surprise le furet pour déboucher l'évier et un "devis BHV" comprenant différents éléments comme de la silicone), le total fait 305 euros. A partir de là, ils évaluent leur coût de main d'oeuvre grâce à une règle fiscale sur les plus values des particuliers qui estime que le montant de la main d’œuvre peut être forfaitairement évaluée à trois fois le montant des fournitures utilisées. On obtient donc du 305*3 = 915. Donc, au total ça fait : fournitures + main d'oeuvre = 305+915 = 1220 euros. Enfin, ils terminent leur tour de magie en divisant par 2, ce qui donne 1220/2 = 610 euros. Ce faisant, dans leur "lettre au juge" (autre élément de leur dossier), ils peuvent se permettre de dire : "Les sommes occasionnées nous ont coûté 1220 euros et nous n’avons retenu que la moitié de cette somme : 615 euros." 1220/2 = 615... Quelque chose me dit que l'erreur de calcul n'est pas franchement involontaire, le mieux étant quand même l'extrême générosité de leur part de ne m'imputer "que la moitié" de la somme. 
Je crois qu'on mesure bien le degré de mauvaise foi, pour ne pas dire de malhonnèteté... Non ? Qu'en pensez-vous ?
De plus, je ne suis même pas certain que la règle fiscale employée soit applicable. J'ai entendu dire qu'elle avait été abrogée depuis janvier 2005 et qu'elle ne pouvait pas s'appliquer lorsque les travaux de réparations n'étaient pas entrepris par une société spécialisée. Malheureusement, je n'ai pas encore pu mettre la main sur le dernier Memento Lefebvre Fiscal... Avez-vous des informations à ce sujet ?
Enfin (courage c'est bientôt fini ), leur dossier comprend également la facture de la vasque d'origine. Or, il se trouve que celle-ci a été acquise fin 1995 pour 994,30 FF (151 euros). Pensez-vous que je puisse avancer l'argument de la vétusté et de l'usure du matériel compte tenu de l'ancienneté de la vasque de départ (10 ans)? Si oui, existe-il un calcul pour évaluer la vétusté ?
Voilà, j'ai terminé. Je vous remercie de m'avoir lu jusqu'ici. Vos réponses me seront des plus précieuses. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 nov. 2005 : 00:04:30
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concernant les frais de main d'oeuvre et cette "règle" fiscale, elle ne servait ( de mémoire) que pour le calcul des plus values (imputation des travau)
elle n'est en aucun cas applicable à une retenue sur le DG, qui doit être justifié soit par un devis soit par une facture.
de plus il n'est rien indiqué sur votre EDL de sortie concernant les tuyauteries: donc elles n'étaient pas bouchées.
l'EDL de sortie est un constat , qui ne peut pas être modifié après la signature et ne peut pas être remis en cause par un témoignage ultérieur.
préparez la liste de vos arguments très clairement (vous en remettrez un double au tribunal) et n'oubliez pas de demander au titre de l'article 700 le montant de vos frais de déplacement(si vous venez en train) |
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Dépot de Garantie : remboursement des réparations
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