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 Sujet  |
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pariou
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 05 août 2005 : 17:08:16
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Bonjour;
Nous ne sommes que 7 copropriétaires sur 4 niveaux formé d'un rez de jardin , d'un entresol , d'un 1° et 2° étage , et un de nous souleve la répartition des charges.
Que pensez-vous de cette suite à donner ? Cohérente semble-t-il, mais en existe-t-il une autre ?
En l'état, voiçi la version que donne un copropriétaire :
Les Cop. du R.d.J et entresol coefficient : 1,5 (1 étage dont cave)
Les 2 Cop. du 1° étage : coeff. 2,0 1 étage et 2 pour cave)
Le seul cop. du 2° étage : coeff. 2,5 (2 étages et 3 pour cave)
L'on multiplie les tantièmes de chacun par le coefficient et l'on divise par le total des tantièmes d'installation.
soit ***° X coeff / (10000 + tantiemes) = pourcentage de part.
Dernière interrogation : Mais le couple ( c'est nous  ) du second ne bénéficie-t-il pas d'une moins value du fait qu'il est seul à l'étage desservi ?
Un grand merci pour vos avis et références de décisions.
Cordialement.
Pariou
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 19:47:30
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Cette "version que donne un copropriétaire" n'a pas de valeur.
En principe les lots du rez de chauusée n'ont pas à participer aux charges.
Pour les charges des services collectifs on prends en considération la situation concrète des lots et les charges sont dues dans la mesure de l'utilité effective des équipements et services, non en tenant compte de leur usage effectif.
La répartition fixée par le règlement de copropriété est en principe immuable. Elle ne peut être modifiée qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires. Ce qui peut être réalisé assez facilement dans une copropriété à 7.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 21:19:10
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Dans l'art.10 de L. il s'agit de l'utilité potentielle et non de l'utilité effective.
Lorsqu'il n'y a pas de sous sol desservi par l'ascenseur, les lots du Rde Chaussée n'ont aucune utilité potentielle de cet équipement. Leur coeff est donc 0.
Le 1 ou 0,8, peu importe le pas adopté dans la grille, ne commence qu'au 1er, puisqu'il semble n'y avoir aucun lot à l'entre sol. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 22:13:54
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a "gédehem"
Dans le guide la copropriété Edition LITEC on trouve:
"Les charges ne sont dues que dans la mesure de l'utilité effective(Objectivement entendue). J'ai omis ces deux mots.
Comme dit dans mon post et "non en tenant compte de leur usage effectif." Il n'est pas nécessaire de les utiliser pourvu que l'usage en soit possible.
En copropriété on ne tient pas compte du nombre d'utilisateur ni du nombre de copropriétaire desservi à chaque étage.
Par contre je n'ai pas trouvé dans l'article 10 de mention "de l'utilité potentielle ".
Pour le reste nous sommes entièrement d'accord l'un et l'autre.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 22:34:55
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Normal, l'utilité art.10 ('utilité' alin.1 limitée aux services et éléments d'équipement commun, il faut le rappeler) s'entendant potentiellement, à la différence d'une utilité effective qui est alors un usage.
Dans une utilité effective, vous usez effectivement.
Dans une utilité potentielle, vous avez potentiellement l'usage, ...que vous fassiez usage ou non de cet 'usage' ....
Une utilité objective ou potentielle (ni objective ni potentielle ne sont mentionnées dans l'art.10) mais une utilité effective, non vraiment pas (effective n'étant pas non plus dans l'art.10), surtout en y accolant 'objective' !
Mais bon, ce n'est que de la sémantique, le Litec (comme la loi et le décret) n'étant pas un traité de sémantique .. |
Edité par - gédehem le 05 août 2005 22:38:31 |
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 06 août 2005 : 10:26:49
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Bonjour, je comprends qu'il y a un sous-sol. Les propriétaires de cave ou de parking (dont ceux de rez-de-chaussée) doivent contribuer à la charge d'ascenseur en fonction des tantièmes de ces lots de sous-sol.
Rappel : il faut l'unanimité des copropriétaires pour changer la répartition dans le RCP. Cdlt. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 août 2005 : 11:04:26
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De JB 22 Citation :
En copropriété on ne tient pas compte du nombre d'utilisateur ni du nombre de copropriétaire desservi à chaque étage.
Bien sur que si, cher Môssieu !!! Vous trouverez le coefficient d'habitabilité dans toutes les études sérieuses, généralement pris en fonction du DTU n° 75-1 d'octobre 1978 soit
4 pièces = 5 personnes
2 pièces = 3 personnes etc...
Tout celà avec des variantes quand il y a plusieurs ascenseurs pouvant desservir un même lot, par exemple.
Est-ce très judicieux ? ce n'est pas évident. Quant un lot fait 278/ 10 000 celà suffit à faire comprendre qu'il y aura théoriquement plus de personnes dans ce lot que dans un autre doté de 210/10 000.
Ce genre de cumul existe aussi dans les immeubles où les tantièmes généraux eux-mêmes ont été établis en tenant compte de l'étage parce que la vue, l'exposition, l'ensoleillement, etc... vont en croissant avec l'étage. Si l'on ajoute un coefficient d'étage spécifique, on arrive à des résultats inéquitables pour la répartition des charges d'exploitation, dont l'échelle doit rester très courte, et même pour les charges de gros travaux.
Il est souvent jugé que le grille de répartition doit être la même pour les charges de gros travaux et les charges d'exploitation.
C'est contredire la loi puisque, s'agissant des frais d'améliorations, la répartition du coût des travaux doit être faite en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires Horreur ! On parle ici des copropriétaires et pas des lots 
Du coup on dit que l'avantage se mesure en valeur capitalistique. L'installation d'un ascenseur se traduit par une augmentation de valeur de 5 % pour un lot du 1er étage, de 15 % pour un appartement au 6e étage. (les pourcentages varient bien entendu). C'est par inadvertance sans aucun doute que le législateur a évoqué les copropriétaires et pas les lots car il suffit que la valeur des lots augmente pour que les propriétaires en aient l'avantage.
Les principes énoncés par l'article L 30 demeurent valables pour la répartition des travaux de maintenance lourde ultérieure pour la raison très simple que les lots seraient dévalorisés dans les mêmes proportions si l'ascenseur était mis hors service.
Et pour les charges d'exploitation, c'est l'article L 10 alinéa 1 qui s'applique. La répartition est faite en fonction de l'utilité potentielle et non de l'utilisation effective.
On note classiquement que la jurisprudence ne respecte pas la distinction entre maintenance lourde et maintenance courante. Ainsi pour CA Paris 23e B 16 mai 1997 Loyers et copropriété 1997 n° 293. Mais dans cet affaire le problème était différent. Le RC ne prévoyait qu'une seule grille de répartition pour les frais de chauffage. Or le remplacement de la chaudière avait été réparti au prorata des tanièmes généraux. L'issue de la procédure était évidente : il fallait appliquer la grille " chauffage " unique.
Pour les ascenseurs, dans le passé, des grilles différentes ont été souvent établies pour les charges d'exploitation d'une part, les gros travaux d'autre part. Cette distinction judicieuse doit être respectée. On a une grille avec un pas de 0,17 pour les premières, une autre avec un pas de 0,50 pour les secondes. Dans les deux cas, les lots de l'étage inférieur desservi sont au coefficient 1.
Il faut remarquer pour terminer que le problème ainsi posé est propre aux charges d'ascenseur. Dans le cas du chauffage, les critères sont quasiment identiques. Il est même licite de répartir tout au prorata des tantièmes généraux, les surfaces chauffées étant proportionnelles à ces tantièmes. De nos jours le recours aux tantièmes généraux s'est généralisé pour la plupart des services communs (gardiennage et entretien de propreté notamment) et éléments d'équipement commun (vide-ordures, contrôle d'accès, eau froide en l'absence de compteurs, antennes, éclairage, etc.)
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 août 2005 : 12:15:30
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De "JPM" a JB22:
"Bien sur que si, cher Môssieu "
Pourquoi ce "Môssieu"
Je confirme qu'on ne tient pas compte du nombre réel d'occupant.
Les coêfficients pris en compte sont des forfaits.
Vous en convenez puisque vous écrivez:" celà suffit à faire comprendre qu'il y aura théoriquement"
On ne tiendra pas compte du fait qu'une personne habite seule un quatre pièce. |
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pariou
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 12:05:32
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Merci à tous pour l'intérêt sur le sujet, et dont chacun peut profiter de votre débat.
Mais sur le fond de ma question , j'ajouterai qu'en l'état, il n'y a pas d'accès à l'ascenseur à la hauteur du palier du hall d'entrée.
Ainsi les Cop. du RdJ ou de l'entresol utilisent à leur gré les accès qui les concernent (appt et caves) en choisissant la monte ou la descente des marches.
Donc le calcul présenté s'il n'a pas valeur de coefficient fixé par la loi, semble équitable dans sa forme.
Bien noté également que le Cop du 2° -même seul appt desservi- paye au prorata de ses tantiemes.
Lu sur U.Immo : que signifie la modification du Règlt de Cop à l'amiable ? Je croyais qu'il fallait l'unanimité.
Je doute que l'unanimité soit jamais être atteinte du fait que ceratins Cop. verraient leurs charges augmenter.A défaut ce serait donc le TGI ?
Cordialement.
Pariou |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 17:07:58
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| La révision en justice de la répartition des charges ne peut se faire que suivant les dispositions de l'article 12 de la loi du 11 juillet 1965. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 17:18:29
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Un point qui m'a échappé : Pariou parle de caves.
Il faudrait donc savoir si l'ascenseur dessert aussi les caves en sous/sol. Dans ce cas, les caves sont 1 et le RdeCh. 1,5 par exemple. Le RdeCh participe alors aux frais ascenseur.
Si l'ascenseur ne dessert pas les caves, ne va pas jusqu'au soussol, mais s'arrete au RdeCh, les lots au RdeCh ne participe pas aux charges 'ascenseur', n'ayant aucune 'utilité' de cet équipement. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 20:43:08
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A l'attention de "gédehem"
Guide de la Copropriété, Edition Litec:
"Lorsque l'utilité est nulle, le lot considéré ne participe pas aux charges. Ainsi par exemple, en est-il de l'ascenseur pour le lot du rez-de-chaussée. Et si le propriétaire de ce lot utilise l'ascenceur pour atteindre son garage en sous sol (Ou cave), c'est le lot "garage en sous sol" (ou cave)- et non son lot "appartement au rez-de-chaussée"- qui doit participer aux charges de l'ascenseur."
"pariou" ne nous informe pas sur la répartition actuelle, ce qui ne permet pas de porter un jugement sur cette répartition ?
Tant qu'il n'y aura pas de modification du règlement de copropriété à l'unanimité ou par voix de justice suivant l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, le répartition figurant dans le règlement de copropriété est applicable.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 21:09:20
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JB22 soulève à juste titre cette question du lot du rez de chaussée, de la cave, du parking et de l'ascenseur.
Mais dans le Code de la copropriété Litec il ne faut pas limiter la lecture au n° 282 (dans l'édition 2004-2005). Il faut pousser un peu plus loin à la rubrique jurisprudence charges d'ascenseur n° 293 pour y trouver des solutions divergentes et notamment Cass 20/03/1991 et autres décisions).
Il n'existe pas de solution parfaitement équitable. La moins mauvaise est sans aucun doute d'attribuer une quote-part au lot en sous-sol tout en maintenant un petit chouia au lot en rez de chaussée.
On fait observer que si le parking est acquis par un étranger à la copropriété, celui ci, bien souvent, n'utilise pas l'ascenseur pour accéder à son parking. Possible, mais alors il utilise la porte automatique, ce qui est prohibé. Cette utilisation d'une porte automatique de garage par les piétons bouleverse les prévisions d'utilisation qui sont le fruit de savants calculs, lesquels ne prennent pas en considération cette infraction courante.
Dans certains immeubles, 10 à 15 % des mouvements de la porte correspondent à des passages de piétons. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 21:33:38
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JPM: et comment faire, quand un bailleur impute à un locataire de parking extérieur à l'immeuble les charges récupérables ( ascenseur compris) mais refuse de donner l'accès par ce meme ascenseur, c'est à dire la clé ascenseur et le code d'accès immeuble.
Sans compter le danger que représente le fait de descendre par la rampe,accompagné d'enfants..... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 23:39:25
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Pardon, JB, mais au cas où vous ne l'auriez pas compris, ce qu'écrit Litec est parfois à prendre avec des pincettes.
Relisons votre citation :
"Lorsque l'utilité est nulle, le lot considéré ne participe pas aux charges. Ainsi par exemple, en est-il de l'ascenseur pour le lot du rez-de-chaussée. Et si le propriétaire de ce lot utilise l'ascenceur pour atteindre son garage en sous sol (Ou cave), c'est le lot "garage en sous sol" (ou cave)- et non son lot "appartement au rez-de-chaussée" - qui doit participer aux charges de l'ascenseur."
Je le dis autrement : Le propriétaire d'un lot au RdeCh ET d'un garage (ou cave) au sous sol ne doit participer aux charges ascenseurs qu'uniquement pour son lot 'garage' (ou cave) et non pour son lot apparte en RdeCh. ....
Pardonnez moi, mais c'est non seulement faux mais idiot ... ou alors vraiment très mal dit!!! (je vous laisse le choix ....)
La grille d'un ascenseurs qui dessert le sous sol prendra en compte non seulement les lots du sous/sol qui ont utilité de l'ascenseur, peu importe leur usage garage ou cave, mais aussi les lots du RdeCh et de tous les étages qui suivent, qui ont utilité de l'ascenseur pour accéder aux lots en ssol.
La grille sera, mettons de 0,4 pour les garages/cave, 1 pour le RdeCh, 1,5 pour le 2ème, etc, suivant le pas admis.
Ce qui veut dire que ceux qui ont un garage en Ssol aurons tous le même nombre de tantièmes ascenseur pour leur garage, auxquels il faut ajouter les tantièmes ascenseurs attachés à leurs lots apparte.
Exemple : lots garage 15/1000° Lots T2 en RdeCH 150/1000°, ceci de la grille ascenseur.
Reste le problème des lots 'garages' (ou box) en ssol qui sont propriété de personnes n'ayant aucune utilité du Sce 'Ascenseur', tels des propriétaires ne résidant pas dans l'immeuble et qui entrent et sortent par une porte extérieure. Le Sce ascenseur est donc sans aucune utilité pour leur lot 'garage'. Les propriétaires extérieurs de ces lots n'ayant aucune utilité art.10 du Sce ascenseur, ils ne participent pas aux charges ascenseurs.
(Ici, c'est pour répondre au post qui précede, du moins pour la part "charges récupérable" d'un lot ssol loué)
En conclusion, contrairement à ce qui est cité, c'est bien le fait qu'on réside dans l'immeuble et/ou que le propriétaire du lot en cause a utilité de l'ascenseur qui va déterminer sa prise en charge ou non des frais, et non le seul fait d'être un lot 'garage' en ssol ....
Il faut encore remarquer que le propriétaire au RdeCh n'ayant pas de lot en s-sol, ni cave, ni garage, rien du tout, .... mais s-sol dans lequel est implanté le local 'poubelles', ce propriétaire du RdeCh aura bien potentiellement utilité de l'ascenseur qui va au s-sol pour descendre sa poubelle perso.
C'est donc bien l'utilité pour le lot du RdeCh du Sce ascenseur qui dessert le ssol qui est prise en compte, dans tous les cas de figures, et non le seul fait d'un lot en ssol, lequel peut ne pas avoir 'utilité' de ce service, on l'a vu plus haut.
En conclusion,
- l'ascenseur dessert le ssol : le RdeCh participe.
- L'ascenseur ne dessert pas le ssol, le RdeCh ne participe pas ...
Ceci, à de très très rares exceptions, comme l'exception du lot 'garage' en ssol qui n'a aucune [i]utilité du sce ascenseur, on l'a vu.
Nous sommes loin de la citation rapportée ......
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Edité par - gédehem le 07 août 2005 23:49:12 |
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