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 Sujet  |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
 Posté - 06 août 2005 : 23:09:40
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Bonsoir,
Une demande de renseignement auprès des investisseurs de « tous poils » qui fréquentent ce site et cela dit sans aucune acrimonie à leur encontre d’autant plus que je viens en « demandeur de conseils »
Ma situation :
Je me trouve posséder un terrain dans une zone classée INAa sur le POS de la commune concernée qui de plus fait l’objet d’un DGAR.(Document Graphique d’Application du règlement)
Cette zone est constituée de X parcelles de surfaces moyennes de 1 000 à 2 000 m2 et la commune ne souhaite en autoriser la constructibilité que sous réserve « qu’il s’agisse d’une opération d’ensemble, sur un territoire d’une superficie d’au moins 5 000 m2… qui prévoie une desserte par les réseaux, eaux potables, eaux usées, eaux pluviales, électricité et téléphone » pour la totalité de la zone.
Depuis X années je suis constamment, ou plutôt périodiquement, contacté par des organismes divers et variés du type – France Terre, Galaxie, GIRC,, etc… Enfin, lotisseurs « à tout va » qui souhaitent me faire signer une promesse de vente sous réserve de la réalisation d’une opération de lotissement…
Maintenant, voilà que la mairie s’en mêle.
Elle qui a sciemment, lors de la réalisation de son POS en 2000, bloqué toute constructibilité individuelle dans cette zone, organise des réunions en cascade. (sans forcément prévenir la totalité des propriétaires, mais bon !…)
Lors de l’une de ces dernières réunions, ou je n’étais pas convié ni donc présent, elle a proposé « différents outils » pour faire avancer la réflexion :
- Entente amiable de particulier à particulier,
- Vente à un promoteur,
- AFU (Association Foncière Urbaine) entre privés (co-décisionnaires),
- Convention privée d’aménagement ZAC (mandataire qui impulse le dossier),
- PAE (Plan d’Aménagement d’Ensemble),
- Convention publique d’aménagement (expropriation)
Pour en conclure que « la solution consistant à retenir un promoteur… semble la solution la plus adaptée »
Je ne suis en rien demandeur de quoi que ce soit. Le terme de « promoteur » ayant plutôt tendance à me faire hérisser le poil, je ne me sens pas particulièrement attiré par cette solution, et je viens d’être convié à une prochaine réunion sur ce sujet.
Auriez-vous le temps de m’accorder quelques unes de vos réflexions sur les avantages et inconvénients des différents « outils » proposés par la commune.
Sachant que, quitte à vendre, je préfèrerais encore participer aux « bénéfices » de l’opération en participant aux investissements initiaux de viabilisation plutôt que de vendre aux investisseurs qui me poursuivent de leurs assiduités. (autant être à leurs côtés, non  )
Merci d'avance de vos avis éclairés 
Christophe
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 09:57:59
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je ne vois réellement que deux solutions :
1 - vendre à un promoteur ou lotisseur qui réalisera l'opération d'ensemble, en ce compris les terrains voisins (dans le cadre d'un PAE ou d'une ZAC pourquoi pas d'ailleurs).
2 - vous regrouper en AFU pour faire l'opération avec tous vos voisins. le problème est principalement économique : qui fait l'avance des travaux et tous les voisins sont ils économiquement aptes à supporter le choc ?
Entente amiable de particulier à particulier ? puisqu'il faut faire une opération sur 5000 M² mini, le particulier qui achete ne va pas le faire pour lui même et il s'appelle donc un lotisseur (petit, peut être mais lotisseur quand même)
aprés il faudrait voir ce que la commune veut exactement comme opération "d'ensemble" : est ce du bâti et du lotissement. du bâti commercial et résidentiel, etc....
en tout état de cause, elle a largement le pouvoir d'imposer ses vues, à condition qu'il y ait un intérêt général certain (pour l'expro) |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 13:08:59
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Merci Dobaimmo de vos précisions,
Concernant les éventuels desiderata de la commune, le POS précise, pour la zone concernée : Citation :
Article 5 - Caractéristiques des terrains.
Pour être constructibles les terrains devront présenter les superficies minimales suivantes :
- logement individuel isolé 1 000 m2
- logements individuels jumelés 700 m2
- logements individuels groupés 400 m2
- logements collectifs 1 500 m2
Concernant l'expro, il n'y a vraiment pas d'intérêt général certain.
Question complémentraire :
Après m'être renseigné sur AFU, PAE, ZAC etc... et en avoir, comme vous, déduit que l'AFU apparaît difficilement réalisable car la majeure partie des propriétaires souhaite vendre au plus vite, et surtout, ne pas investir "deux francs, six sous" comme me le disait ma grand-mère, mais avoir du fric vite, vite (sur l'héritage de leurs "anciens").
Quelles sont les possibilités, pour un particulier, d'être intégré à une opération immobilière (promoteur-lotisseur) en participant aux frais de viabilisation et autres, sans se faire "avoir" par le "gros" qui aura acheté la majeure partie des terrains ?
Christophe |
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consturba
Pilier de forums
213 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 16:38:16
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Pourquoi ne pas monter une société de construction vente ? Vous bénéficierez ainsi de la plus values réalisée lors de cette opréation.
Par contre, votre apport risque d'être limité, d'où un faible pouvoir dans cette société.
Une autre solution serait d'opter pour une cession de terrain contre locaux à construire, soit par un système de double vente ou de vente de tantième. Là aussi, un eplus value est envisageable...
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 17:16:56
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pas beaucoup de poids sauf si vous détenez "le verrou" du secteur.
dans le cas contraire, peu de facilités pour négocier la greffe car cela dégage une plus value sur vos terrains qu'ils préféreraient faire eux même. aprés, tout dépend de la superficie de votre terrain aussi. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 08 août 2005 : 14:53:59
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La solution SCI C-V serait la bonne dans le cas ou vous possèderiez tous les terrains. Le fait de n'en détenir qu'un seul limite votre influence dans l'opération, comme l'indique très justement Consturba (renforcé par dobaimmo)
Je ne connais pas suffisamment les tenants et aboutissants des diverses options présentées par la mairie. Mais perso, si ce n'est pas votre boulot (promoteur), je vendrai au meilleur offrant et les laisserai faire leur beurre en ayant moi-même fait le mien.
Par contre, dans ce cas, il existe plusieurs façons de 'vendre'. A part vendre contre euro sonnants et trébuchants, une solution de vente terrain contre logements pourrait être bien plus intéressants. Surtout que dans ce cas, le promoteur n'a pas a sortir de cash et qu'il sera plus enclin à vous donner un ou plusieurs logements dont la valeur finale sera supérieure au prix effectif du terrain.
A vous de bien négocier.
Cordialement,
Pégase
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 08 août 2005 : 21:20:26
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Merci à tous de votre réactivité,
Mon problème, s’il en est, est que je n’ai aucun besoin de ces terrains actuellement et que je ne me vois pas les céder quelle qu’en soit la somme proposée si j’ai le sentiment que j’aurais pu en obtenir meilleur prix en étant inclus dans la totalité de la procédure de lotissement.
Je me doute bien que je vais me faire traiter de tous les noms par les autres propriétaires, car mes deux terrains sont en plein milieu de la zone concernée, mais, si projet il y a, il n’est nullement question qu’il débouche vers une procédure d’expropriation, l’utilité publique n’étant absolument pas prouvée.
Quitte à paraître « vieux jeu », je préfère transmettre ces biens hérités (donc sans aucune valeur ajoutée de ma part) à mes enfants alors que je n’en ai nul besoin actuellement.
Merci à tous de vos contributions, je vous tiendrai éventuellement informé de la suite donnée…
Christophe |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 08 août 2005 : 22:45:57
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Christophe,
Je ne vois effectivement pas comment vous pourriez vous faire exproprier dans une telle situation. Au pire, la commune reverra sa position et autorisera la construction sur les autres parcelles avec le risque pour vous qu'une certaine architecture soit imposée si vous (ou vos enfants) décidiez un jour de construire.
Votre position est tout à fait respectable et tant pis pour les autres proprios.
Mais tenez-nous donc au courant. Cela pourrait être intéressant.
Pégase |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 21:53:30
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Bonsoir,
Je réactive ce sujet car une réunion s’est tenue dernièrement au cours de laquelle la quasi totalité des propriétaires des parcelles concernées se sont décidés à « choisir » un promoteur afin de réaliser un lotissement.
En dehors des propriétaires absents, nous nous retrouvons isolés avec un autre propriétaire à ne vouloir, ni céder nos terrains, ni participer de façon indépendante à la réalisation de ce lotissement qui nous imposerait, comme dans tout règlement de lotissement, à réaliser des constructions dans un délai déterminé.
Une prochaine réunion des propriétaires doit se tenir avec différents lotisseurs afin de choisir l’un d’entre eux. (sachant que tous possèdent déjà plus ou moins des compromis de vente, ils trouveront entre eux un terrain d’entente, c’est le cas de l’écrire , afin de ne pas pousser les prix d’achat « à la hausse »)
Question :
Comme je l’ai exprimé dans mes posts précédents nous sommes donc DEUX à refuser de participer à cette opération immobilière et nos terrains sont en partie centrale de l’ensemble., dans la moitié inférieure.
Peut-on nous imposer la traversée enterrée de nos terrains pour le passage des différents réseaux ?
Pour la réalisation des voiries du futur lotissement, privées par principe, peut-on nous imposer un alignement en limite de nos terrains ?
Merci de vos avis.
Christophe |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 22:31:09
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Bonsoir Christophe,
Pour votre première question, c'est non. Vous êtes chez vous et personne ne peut vous imposer quoique ce soit.
Pour la deuxième, il est fort probable que l'alignement en limite soit possible mais je n'en suis pas certain. Vinzz devrait pouvoir vous répondre plus précisément. Au pire, passez-lui un mail.
Cordialement,
Pégase |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 11:35:46
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"Pour la réalisation des voiries du futur lotissement, privées par principe, peut-on nous imposer un alignement en limite de nos terrains ?"
Si la question est de savoir si le POS, modifié au besoin, peut vous imposer d'implanter toute construction nouvelle en limite de l'alignement, la réponse est -a priori- positive, l'article 6 des POS prévoyant souvent une telle disposition destinée à assurer une unité de façade le lons des rues en zones urbaines.
En revanche, un POS n'a pas, en principe, vocation à régir l'implantation des constructions par rapport aux voies privées, telles que celles réalisées par le lotisseur, dans ce cas d'ailleurs, le terme "alignement" est impropre. Cependant, comme c'est le plus souvent le cas, il serait très certainement prévu une rétrocession future des voies privées à la commune, elles deviendront alors publiques et vous devrez respecter l'implantation des constructions nouvelles par rapport à ces voies en application de l'article 6 du POS.
Pour ce qui est des canalisations, je confirme ce que dit Pégase, il n'est pas question de faire passer les VRD sur ou sous vos terrains.
Cordialement,
Vincent.
PS : je me demande dans quelle mesure la configuration des lieux et la présence de votre terrain au milieu de l'opération, ne rend pas celle-ci illégale. La plupart des zones NA qui n'autorisent que les opérations dites d'ensemble interdisent, en général, le phénomène des terrains délaissés, cad des terrains qui, exclus de l'opération d'ensemble, perde leur constructibilité au regard des regles actuelles du POS. Si c'est votre cas, vous allez pouvoir "faire monter les prix" :-). |
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