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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 08 août 2005 : 11:14:16
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Notre A.G. a choisi l'entreprise la + chère (!) pour faire le ravalement.
Je pensais faire aligner l'entrepreneur sur la concurrence soit une remise de 3,35 % !
Le syndic a commandé les travaux sans consulter le C.S. dont je suis membre alors qu'il a une délégation 33 fois inférieure pour la mise en concurrence.
Il se base sur le fait que l'AG a voté pour ce devis.
Je pensait qu'il devait demander l'avis du C.S. ?
Y at-il abus de pouvoir du syndic ? Quel est votre avis ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 août 2005 : 12:10:42
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c'est l'assemblée des copropriétaires qui décide.
Dans votre cas il semble que le vote ait porté sur un devis et une entreprise.
Il n'y a pas eu délégation de mandat au CS.
Il appartient donc au syndic de mettre en oeuvre cette résolution. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 août 2005 : 14:33:59
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Votre syndic a raison et malheureusement dans ce cas c'est le CS qui n'a pas joué son rôle.
En effet,en vertu du 2ème alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 < en outre,il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat,pour lesquels il est consulté ou dont il se saisit lui même>
C'était au CS de faire comprendre aux copropriétaires lors de l'examen en AG de cette résolution où était l'intérêt de la copropriété et,peut être, de demander que soit voté les travaux pour la somme de (le + chère) maximum mais qu'un examen complémentaire des offres soit fait par le CS et le syndic afin de choisir l'entreprise retenue pour les travaux.
Avec vote des plannigs travaux et financement |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 08 août 2005 : 17:25:09
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Merci à "Nefer" et à "Felix 1930" pour vos réponses.
Je n'ai que mes yeux pour pleurer !
Sans être mauvaise langue, le syndic étant rémunéré sur les travaux...
Plus c'est cher, plus il est heureux !
... et l'architecte aussi !
Pour la petite histoire notre dernière A.G. fut tellement houleuse; elle a duré 4 heures; qu'à la fin les copropriétaires en avaient
tellement assez, qu'ils votaient n'importe quoi !
Et bien maintenant on réglera bêtement la note ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 août 2005 : 18:00:30
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Il y a un point qui semble avoir échappé aux intervenants :
Fouger écrivait : "Le syndic a commandé les travaux sans consulter le C.S. dont je suis membre alors qu'il a une délégation 33 fois inférieure pour la mise en concurrence."
Je comprend que l'AG avait voté une résolution dans le sens de l'art.21 de L., alinéa 2 : "L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire."
Dans ce cas, la mise en concurrence était obligatoire, les différentes propositions présentées avec la convocation à l'AG.
Pour autant, du moins si tel est bien le cas et ce que je comprend du post de Fouger, l'AG a choisi une entreprise ...qui se trouve être la plus disante !!!
Si la mise en concurrence était obligatoire et a eu lieu, que les copropriétaires ont voté (betement !!!) pour l'entreprise la + chère, on ne peut rien reprocher au syndic ou au CS (quoi que ... ce dernier aurait du monter au créneau et insister ...)
A partir du moment où l'AG a décidé des travaux, un budget, une entreprise, le CS n'a plus a être consulté.
Pour ma part, sur la base de ce qui est dit, je vois plus une grosse bétise des copropriétaires qu'une faute du syndic ou du CS, sauf que ce dernier ne semble pas avoir bien travaillé et préparé ce dossier pour le présenter lui-même à l'AG.
Lorsqu'il y a des travaux importants envisagés ou prévus, mise en concurrence ou pas, le CS doit toujours se saisir de ce dossier et en faire son cheval de bataille, depuis les appels d'offres, en concertation avec le syndic, que le dépouillement des propositions et la participation active aux tractations et négociations ....
Laisser le champ libre au syndic pour les gros travaux en regardant passer la caravane, c'est la voix libre à toutes les dérives ou les mauvais choix ....
(C'est la + chère, certes. Mais n'est-elle pas la meilleure, techniquement ? ...) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 août 2005 : 18:24:16
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il est évident que le CS n'a pas joué son role......
Un dossier de ravalement, cela se prépare, meme en concertation avec l'architecte. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 août 2005 : 18:32:31
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Etant donné que M.Fouger avait indiqué < notre AG a choisi l'entreprise la + chère (!) > j'en ai déduit qu'il y avait bien eu mise en concurrence,donc plusieurs devis, pour le ravalement.
Je pense que dans le cas de travaux,notamment s'ils sont importants techniquement et financièrement, le CS au cours d'une réunion "interne" doit faire le point le plus exacte possible non seulement sur les devis (examen poste par poste, PU et métré)mais aussi sur les entreprises (qualifications, travaux identiques faits sur le secteur..)car ,malheureusement, beaucoup de copropriétaires viennent en AG sans s'être donné la peine d'examiner les différentes résolutions proposées (alors "regarder" attentivement un (des)devis!!!).
Sans un minimum de préparation il n'est pas toujours facile de trouver les bons arguments au bon momement;cela dépend aussi qui mène les débats le président de l'AG ou le syndic.
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 08 août 2005 : 22:58:50
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Le syndic avait demandé à l'origine 3 devis.
Le syndic demande toujours les devis aux entreprises, il dit que c'est sa prérogative, soutenu en cela par le Pdt du C.S. qui lui est totalement acquit !
L'un fantaisiste et incomplet fut éliminé avec l'accord de tout le monde.
Le syndic a décidé ensuite de prendre un architecte et ce dernier a examiné les 2 devis restants.
L'A.G. a voté sur le premier devis,le plus cher, en majorité; donc il n'y a pas eu de vote pour le second devis.
Comme toujours, c'est le syndic qui mène les débats !
Dans certains cas, j'essaie de modifier les choses, mais les gens déclarent vous soutenir avant l'A.G. et le jour J plus personne ne vous suit ! |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 08 août 2005 : 23:05:34
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| Pour répondre à Gedehem, les deux devis étaient identiques techniquement ! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 09:14:49
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donc il y a eu mise en concurrence.
Cela fait partie des tahes du syndic de faire établi des devis, mais rien n'empeche un copropriétaire de le faire aussi(avec le meme descriptif c'est preferrable pour la comparaison) .
à fortiori un membre du conseil.
le conseil syndical aurait du prendre en main ce dossier dés le début, participer aux réunions avec les entreprises sollicitées et l'architecte.
Maintenant il ne vous reste qu'à suivre l'exécution du chantier. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 11:27:16
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Le syndic a décidé de prendre un architecte, c'est peut être une bonne chose quoique pour un simple ravalement; mais ce n'était pas à lui de décider,il devait proposer (mission et coût à l'appui)et l'AG devait décider.
Demander des devis n'est nullement une "prérogative"(privilège de certaines professions);il est même souhaitable que le CS (si il fonctionne normalement) en fasse de même avec si possible,comme souligné par nefer,avec le même descriptif + quantitatif.
Ce n'est pas au syndic de mener les débats mais au Pt de l'AG qui a un rôle important à jouer.
Vous avez donc des honoraires d'architecte à régler-connaissez vous sa mission exacte (uniquement projet ou aussi suivi du chantier)et qu'en ait il des honoraires sur travaux pour le syndic. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 14:10:42
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Pour ce qui concerne l'architecte, soit le syndic l'a consulté pour avis et conseil ponctuellement, soit il l'a pris comme 'maitre d'œuvre' pour les travaux.
- Dans le 1er cas, le syndic pouvant s'entourer d'avis et conseils sans en référer à l'AG (tout comme le CS), les honoraires des "conseilleurs" seront des frais d'administration.
- Dans le second, l'architecte 'maitre d'œuvre' doit être désigné par l'AG, suite à une proposition inscrite à l'ODJ et chiffrée (devis concurrents éventuels). Si tel n'est pas le cas, les copropriétaires devront refuser cette prise en charge lors de l'approbation des comptes "passation d'un marché ou contrat et dépense engagée abusivement par le syndic sans décisions d'AG correspondantes, sans budget." Qu'il en assume donc la dépense personnellement.
Ne pas oublier que TOUTES les dépenses sont maintenant décidées par avance par l'assemblée générale (L.art.14-1 et 14-2), budget prévis comme travaux, et que le syndic ne peut engager 1 centime d'€ qui n'ait été préalablement voté par l'AG : dans ce cas, il n'est pas considéré comme ayant agit es-qualité syndic mais personnellement, y compris par la signature de contrat non décidé par l'AG, signature personnelle du syndic qui alors n'engage pas le syndicat.)
D'autre part, il ne faut pas oublier que dans le cas ou l'archi intervient dans la durée, donc en qualité de 'maitre d'œuvre' (décidé par l'AG), le syndic n'a pas droit aux honoraires "complets", c'est à dire comme maitre d'ouvrage, pour le suivi du chantier. En effet, en présence d'un maitre d'œuvre, le syndic ne s'occupe que de la gestion comptable et administrative des travaux et non du suivi des travaux eux mêmes.
Pour le reste, Félix le rappelle, c'est à l'AG de jouer son rôle de décideur des affaires du syndicat (les copropriétaires sont collectivement les 'patron' du syndicat), pas le syndic, qui n'est que le mandataire des 'patrons'.
Je ne reviens pas sur le rôle du pdt de séance, qui est prépondérant, et sur le fait que la présence du syndic n'est pas du tout nécessaire à la validité des décisions à prendre : il peut aller au ciné du coin.
Quant au CS (celui de Fouger me semble très mouton ou peu au fait des règles...), il doit lui aussi jouer son rôle, aussi bien en amont depuis l'élaboration du cahier des charges jusqu'à la fin du chantier, lors de la réception.
Il faut le mettre en face de sa mission et de ses responsabilités, et si l'AG constate des dérives, le sanctionner en désignat d'autres membres ... Difficile à faire lorsque les copropriétaires sont eux aussi des moutons ....
Lorsque le Capitaine du bateau ne fixe pas la route, il ne faut pas s'étonner que ce soit le cuisinier qui la trace ..... (ne cherchez pas, c'est de moi .... ) |
Edité par - gédehem le 09 août 2005 14:12:00 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 17:40:19
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Sur Citation :
- Dans le 1er cas, le syndic pouvant s'entourer d'avis et conseils sans en référer à l'AG (tout comme le CS), les honoraires des "conseilleurs" seront des frais d'administration.
Pour le CS, j'ai repris et évoqué sur l'autre sujet (consacré à l'assistance du CS) les éléments fournis par le recommandation 13 de la commission que nous avions oubliée les uns et les autres.
Sauf cas particulier, je pense que le régime est identique pour le syndic.
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 18:38:48
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| Il y a bien eu mise en concurrence entre les deux entreprises et l'A.G. a bien voté pour désigner le seul (!) architecte proposé par le syndic. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 12 août 2005 : 00:23:04
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Bonsoir à tous,
Est-il utile ici de préciser qu'on ne choisit pas un devis au regard du seul critère du prix ?
Le seul critère du "moins disant" prouve vite ses limites!
En l'espèce, l'ag a fait un choix (4 heures en Assemblée, moi je meurs et j'entraine avec moi deux ou trois coproprietaires !), il faut donc le respecter et ne plus y revenir.
Christian.
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