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toftof25
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 10 août 2005 : 15:48:10
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bonjour, nouvelle sur ce site, j'aimerais vous poser une question un peu complexe à expliquer.
Pour accéder à mon appartement, je passe par une cour et par l'escalier de la cage. De par et d'autre de cette cage d'escaliers(qui donne accès aux appartements), il ya 2 batiments A et B de 3 étages.
Devant le bâtiment B, il ya également un autre bâtiment C qui néanmoins est intégré au bâtiment B dans la mesure où une partie(seulement) de ce bâtiment C constitue les 2 premiers étages du batiment B. Par la cage d'escaliers, on accède uniquement à l'étage 1 du bâtiment C. Le rez-de-chaussée possède une entrée propre(hors de la cage).
Le bâtiment A constitue une copropriété et dans le règlement jouit d'une servitude de passage sur la cour et la cage d'escaliers.
Les bâtiments B et C forment une copropriété et possède la cour et la cage d'escaliers.
Le compteur d'eau (même s'il ya des sous compteurs) est unique pour les 2 copropriétés. La facture d'éléctricité de la cage d'escaliers,qui au vu mon règlement de copro ne me concerne pas, est néanmoins divisé entre les 2 copro(ce que je comprend puisqu'on utilise cette cage).
Il n'y a aucun syndic légalement nommé, juste un syndic bénévole de fait avec le consentement oral de tous les copro, qui règle les factures.
Pour l'instant tout le monde suit???
Ma question ou mes questions sont:
1-mon conjoint peut il devenir syndic bénévole des 2 copropriétés séparément???
2-Ensuite c'est le souhait de tous les copro de réunir les 2 copro en une seule...tant qu'il n'est pas question de débourser trop d'argent...donc comment faire pour fusionner les 2 copro pour que ne subsiste qu'une seule copro???
3-Comment faut il faire pour recueillir l'accord des copro des 2 copro pour établir un nouveau règlement de copro avec recalcul des millèmes?
-Quelle est la procédure pour modifier un règlement de copro???
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 16:33:34
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d'abord, comme vous l'avez d'ailleurs formulé, vous fonctionnez dans l'illégalité avec uelqu'un qui fait offie de..., mais qui n'a pas été nommé régulièrement par une assemblée générale, elle meme régulièrement convoquée!!!!
donc, en premier, il va falloir passer par le TGI pour la nomination d'un administrateur provisoire(qui peut etre votre bénévole actuel) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 16:48:26
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Amusante, cette question de fusion ....
Tout d'abord, je remarque qu'un seul compteur pour 2 copropriétés distinctes me semble tiré par les cheveux : par qui a été passé le contrat, l'abonnement et la fourniture d'eau ?
Je remarque encore que vous êtes, les 2 copropriétés, dans une illégalité totale et que toute action engagée par un syndic 'de fait' est une action qui n'existe pas. Un syndic 'de fait', c'est comme un fantôme : ça n'existe pas, même si certains en ont rencontré....
De ce fait, toute démarche 'officielle' qui serait engagée par lui est vouée à l'échec ....
Comment peut on encore de nos jours être syndic non professionnel sans aucune connaissance des règles qui s'appliquent. Votre syndic 'bénévole' est peut être de bonne volonté, mais il est dangereux dans le sens où il met vos syndicat dans la plus totale illégalité.
1)- votre conjoint, s'il n'est pas copropriétaire à titre personnel ou du fait du mariage (bien commun), ne peut être syndic non professionnel.
2) Une fusion me semble possible, sur la base des mêmes règles que celles prévues pour la scission de copropriétés, comme le prévoit l'art.28 de la loi du 10.07.1965.
Ce qu'il est possible de diviser doit pouvoir être réuni dans les même conditions.
3) Il faut une AG dans chaque syndicat pour statuer sur ce point à la majorité art.25. Encore faut-il que l'AG soit régulièrement convoquée par une personne ayant qualité, ce qui ne semble pas être le cas ici.
Pour le RDC, aux 2 CS (il y en a ??) de travailler dessus.... Au besoin, si la méthode de calcul était la même pour les 2 syndicats (sans doute un même promoteur et un même rédacteur pour les 2 RDC ??), il ne me semble pas pertinent de modifier les tantièmes !
S'il semble y avoir cohérence entre les tantièmes des lots de chacun des syndicats, chacun peut gardder ses tantièmes, les tantièmes totaux du nouveau syndicat seront le cumul des tantièmes des 2 syndicats fusionnés.
Le nouveau RDC sera enregistré par acte authentique (notaire) au fichier immobilier ...
Mais vous n'en êtes pas là, compte tenu de la situation de vos syndicat.
Je conseillerais ici de faire déposer requête (voir un avocat ami) destinée à désigner un administrateur provisoire pour chacun des 2 syndicats (2 requêtes donc, à 700 € la requête, en gros...), adminstrateur provisoire dont la mission sera de convoquer une AG.
Il faut éventuellement proposer la candidature de votre "syndic" actuel ... mais compte tenu de sa méconnaissance des règles, cela me semble suicidaire ....
Pour le travail de fusion, aux membres du CS de se mettre au boulot avec conseils de praticiens (assoce de copropriétaires) ou de géomètres ou de notaires au fait des règles de coproprié (rares...!) Mais vos CS me semblent en dessous de tout pour ne pas voir que vous êtes (vos 2 syndicats) totalement à coté de la plaque !!!. |
Edité par - gédehem le 10 août 2005 16:51:55 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 19:12:07
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A rapprocher de la question de "homer" du 9 aout 2005 'Convocation A.G.
De "gédehem"
"Je remarque encore que vous êtes, les 2 copropriétés, dans une illégalité totale et que toute action engagée par un syndic 'de fait' est une action qui n'existe pas. Un syndic 'de fait', c'est comme un fantôme : ça n'existe pas, même si certains en ont rencontré....
"Il faut éventuellement proposer la candidature de votre "syndic" actuel ... mais compte tenu de sa méconnaissance des règles, cela me semble suicidaire ...."
Merci à GEDEHEM, vous avez été encore plus direct que moi.
Par contre vous dites:
"Ce qu'il est possible de diviser doit pouvoir être réuni dans les même conditions."
L'article 28 de la loi prévoit la "division" à la majorité de tous les copropriétaires on peut penser qu'il en est de même pour la réunion.
" il ne me semble pas pertinent de modifier les tantièmes !
S'il semble y avoir cohérence entre les tantièmes des lots de chacun des syndicats, chacun peut gardder ses tantièmes, les tantièmes totaux du nouveau syndicat seront le cumul des tantièmes des 2 syndicats fusionnés."
Suivant la description donnée les deux copropriétés ne sont pas semblables. Les tantièmes d'un lot d'un bâtiment se rapportent à l'ensemble de tous les tantièmes de ce bâtiment. Ainsi un appartement de 4 pièces peut très bien avoir 250/10000 dans une copropriété et un même appartement dans une autre copropriété 150/10000.
Je ne pense pas qu'il soient judicieux de cumuler les tantièmes, ils ne répondraient plus aux critères de détermination. Comme rien ne semble régulier dans ces copropriétés on peut être dubitatif!...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 août 2005 : 10:28:19
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JB, pour ce qui concerne les tantièmes, je suis d'accord avec vous, comme règle générale.
En l'espèce, il me semble que l'imbrication de ces 2 copropriétés et leur proximité me font penser qu'il s'agissait peut être du même promoteur et peut être de même rédacteur de RDC .... Sa méthode de calcul a du être la même pour les 2.
Mais ceci n'est qu'une supposition, qui explique mon conseil :
"S'il semble y avoir cohérence entre les tantièmes des lots de chacun des syndicats, chacun peut garder ses tantièmes, les tantièmes totaux du nouveau syndicat seront le cumul des tantièmes des 2 syndicats fusionnés."
Pour le reste, qu'un cumul de tantièmes soit 99.878 ou 100.000, cela ne change rien à la répartition individuelle, toujours calculée avec les tantièmes de chaque lot.
Bien sur, s'il n'y a pas cohérence entre les tantièmes de chacun des lots des 2 syndicats, il faut tout reprendre ...
Pour ce qui concerne la fusion, je prétendais :
"Une fusion me semble possible, sur la base des mêmes règles que celles prévues pour la scission de copropriétés, comme le prévoit l'art.28 de la loi du 10.07.1965."
Je ne vois pas ce qui peut être contesté sur ce point.
Quant aux syndics non professionnels "folklo", je n'en remettrais pas une couche, mais mon pied droit me démange parfois .....
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 11 août 2005 : 12:15:26
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A "gédehem"
Je maintiens que les tantièmes ne peuvent pas être cumulés, même si " Sa méthode de calcul a du être la même pour les 2."
car sauf, et c'est improbable, les deux copropriétés sont semblables en tout point et que l'on arrive a un même total des indices calculés pour chaque copropriété. C'est le total des indices calculés que l'on traduit en tantièmes sur la base, en général, de 10000,100000, pour des raisons de facilité est de clareté mais je suis bien d'accord on peut avoir un total de tantièmes de 99878, et avoir pour un même appartement 250/99878 dans une copropriété et 150/99878 dans une autre.
"Pour ce qui concerne la fusion, je prétendais :
"Une fusion me semble possible, sur la base des mêmes règles que celles prévues pour la scission de copropriétés, comme le prévoit l'art.28 de la loi du 10.07.1965."
Je ne vois pas ce qui peut être contesté sur ce point"
Pour ma part je n'ai pas contesté j'ai même confirmé.
Par contre je n'ai rien trouver de positif dans les textes : sur la scission oui, sur la fusion rien. Avez-vous des références une jurisprudence ou autre? dont vous pourriez nous faire bénéficier. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 août 2005 : 13:17:58
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Pardon : C'est en raison du fait que vous écriviez dans le 1er post "Par contre vous dites :". Ce "Par contre.." me laissait penser que vous n'étiez pas d'accord ....
Pour les tantièmes, il faut voir ce qu'il en est de la méthode de calcul adoptée ... Si c'est le même rédacteur, il est raisonnable de penser que tant les critères que les coeff qu'il a utilisé ont été les mêmes dans l'une ou dans l'autre copro, que ce soit pour l'exposition, la consistance, la superficie, etc ....(L.art.5)
Si tel est le cas, il n'y aurait rien à changer pour chacun des lots.
Mais il faut y regarder de très près, c'est certain.
Je ne connais pas du tout de cas de fusion, qui doivent être rarissimes, à la différence de scissions. D'autres peuvent avoir des références. Pour qu'il y aient eu des arrets là dessus, encore faudrait-il qu'il y aient eu des fusions et pour certaines un litige !
C'est donc par simple similitude de procédure, bien qu'inversée, que j'ai avancé la référence de l'art.28 de L., sans trouver aucune disposition ni aucun argument qui viendraient contredire cette position.
Le cas doit être rarissime, surtout si l'on tient compte de la volonté du législateur de permettre et faciliter la division d'une copropriété, lorsque cela est possible, que ce soit par la création de syndicat secondaire dans une même entité, que par la scission.
Pour la mise en commun d'équipements ou de services il y a la création possible d'Union de syndicats.
Mais de fusion, j'avoue ne pas en avoir encore vue ...ni entendu parlé ....
Pour autant, ce n'est pas parce que les textes n'en parle pas que ce serait interdit ! C'est pourquoi il me semble que s'appuyer sur cet art.28 de L serait bien dans les clous, ici pour séparer, là pour fusionner.
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Edité par - gédehem le 11 août 2005 13:22:24 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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toftof25
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 12 août 2005 : 09:06:57
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merci pour vos réponses...a priori, le calcul des tantièmes n'est pas le même pour les deux copro...il faudrait tout reprendre je pense. L e problème de ces deux copro est qu'auparavant tous les propriétaires étaient bailleurs(c'étaient des bureaux)et petit à petit, ces bureaux ont été vendus et maintenant ce sont des appartements...
Je pense qu'une tache difficile m'attend...et au cas ou une fusion serait impossible, comment faire pour gérer 2 copro avec 2 règlements différents mais qui ont un ordre du jour (pour les AG) identique??? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 août 2005 : 09:20:27
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toftof25: n'oubliez pas que dans le cas de votre(ou vos) copropriété, vous fonctionnez dans l'illégalité....
donc en premier, il vous faut passer par le TGI pour la nomination d'un administrateur provisoire.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 août 2005 : 10:17:24
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De "toftof25"
"Il n'y a aucun syndic légalement nommé, juste un syndic bénévole de fait avec le consentement oral de tous les copro, qui règle les factures"
"nefer"
Voir mon post précédent: "A rapprocher de la question de "homer" du 9 aout 2005 'Convocation A.G"
Posez-vous la question: qui est ce "syndic bénévole de fait"....je parie que c'est notre ami "toftof25" ou conjoint?...
et vous comprendrez le pourquoi du refus obstiné de respecter les règles.
Et comme dit "gédehem"
"Quant aux syndics non professionnels "folklo", je n'en remettrais pas une couche, mais mon pied droit me démange parfois ....."
Pour moi c'est le droit et le gauche... |
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toftof25
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 12 août 2005 : 12:00:42
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| non le syndic de fait est mon voisin du dessous...ce que je voulais dire en parlant si la fusion était impossible(car j'imagine que refaire un règlement de copro doit prendre du temps et coute de l'argent)...et donc une fois notre administrateur nommé, je doute que les coproprio veulent dépenser de l'argent et du temps pour cela. J'ai bien conscience que nous fonctionnons dans l'illégalité...ce qui a priori ne gêne absolument pas les notaires dans le cas de vente et ce bien qu'ils soient au courant... |
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fusion de 2 copro en une seule?
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