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Bonjour, Je suis actuellement en train d'acheter un terrain auprès d'un organisme foncier de l'état. A la demande du vendeur et parce que plusieurs personnes étaient interessées par le terrain, j'ai fait une proposition écrite avec le montant hors taxes. Aujourdh'ui, j'ai reçu une réponse me disant que m'a proposition à été retenue sous réserve du droit de préemption de la mairie. J'ai donc de suite appeler mon contact pour savoir quelle était la prochaine étape. Ce dernier m'as dis qu'il fallait attendre l'avis de la mairie et ensuite qu'il allait me recontacter pour la signature, sachant que ça ne se passerait pas avec un notaire (mais que c'était équivalent) vu que c'est les domaines d'etat.
Plusieurs questions se posent à moi:
1> Est ce que un simple courrier qui m'a été adressé par cet organisme (avec le prix du terrain et mon nom) équivaut à une promesse de vente sinon que dois je demander ? 2> L'organisme a t'il un moyen de se rétracter? et moi ? 2> Est ce normal de ne pas passer devant un notaire ? 3> Ce terrain composé de 3 parcelles, je l'achète avec une autre personne pour le diviser en 2 lots (la mairie m'as dis que le terrain était divisible). . Que faut-il faire pour le diviser ? . A qui s'adresser ? . Quels sont les frais à prévoir pour cette division ? . Peut on le faire après l'acquisition du terrain ? 4> et Enfin, Derrière ce terrain donnant sur la rue, se trouve 2 autres terrains constructibles. Ces derniers sont accessibles via un sentier (1.50m environ de largeur). Les futurs propriétaires peuvent ils par la suite me demander une servitude de passage ? (la mairie me dit que non)
1 - il faudrait savoir si vous souhaitez acheter la totalité de la parcelle avec la personne, puis, une fois que vous êtes propriétaire, la diviser, ou l'acheter déjà ,un morceau chacun. dans tous les cas de figure de toute façon la division passe par un géomètre, que vous choisissez et que vous payez (même si vous souhaitez acheter chacun votre morceau, l'état ne payera pas le géomètre). cependant, avec la première version (vous achetez à deux la totalité) vous n'avez aucune certitude écrite quand à la division possible. et cela présente un surcoût puisque d'abord achat par les deux puis partage. 2 - vous avez fait une offre d'achat. ils l'ont accepté (sous réserve DPU) : la prochaine étape est la signature de l'acte définitif. s'agissant d'un terrain, il n'y a pas de rétractation (ou alors il faudrait acheter sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire et dans ce cas, certains pensent qu'il y a rétractation possible) 3 - pas de notaire : la législation est trés précise sur le sujet : l'état peut faire des actes administratifs mais dès qu'un acquéreur (ou vendeur) particulier traite avec l'état : il est en droit de réclamer l'intervention d'un notaire et l'état (ou la collectivité) n'a pas le droit de refuser. 4 - servitude de passage : s'ils ne peuvent être désanclavés qu'en passant par le terrain que vous achetez, effectivement ils peuvent vous demander le passage ou aller en justice pour obtenir une servitude. un passage de 1,5 n'est pas suffisant. en général c'est 3 ou 4 mètres. il faudrait voir sur place s'ils peuvent passer par un autre terrain, de façon plus aisée.
En fait Nous souhaiterions que le terrain soit directement diviser en 2 dans le premier acte pour éviter le surcoût et être directement indépendants l'un de l'autre. L'organisme ne semble pas très intéressé par cette option. Comment peut on expliquer celà ? Que me conseillez vous de faire ?
Quelqu'un à t-il un ordre d'idée du coût d'un géomêtre expert pour la division d'un terrain en 2 lots ?
> Proposer aux vendeur de prendre à notre charge tous les frais inherents à la division (géomêtre...)
ou
> signer le compromis de vente avec les 2 noms et ensuite faire appel au géomêtre expert puis au notaire pour établir 2 nouveaux titres.
Dans le deuxième cas, A combien peut on estimer le surcoût ? et celà ne va t'il pas engendré un retard conséquent pour la suite, à savoir la construction des pavillons.
Les administrations ont la (mauvaise) habitude de ne pas faire d’avant-contrat quand elles font des transactions immobilières (vente ou achat), ce qui complique bien souvent les choses, pour elles, comme pour leurs interlocuteurs.
Les facultés de substitution existent. Moyen pour que votre co-acquéreur se substitue à vous pour une part de l’achat. Cela peut convaincre le vendeur d’accepter de « vendre en 2 lots », en imposant que chacun s’oblige à se substituer à l’autre en cas de défaillance de l’autre. Mais cela impose un avant contrat et justement le vendeur projette d’aller directement à l’acte et en plus à l’acte administratif et pas notarié. C’est compliqué.
Sincèrement, le vendeur se complique la vie avec l’acte administratif, mais s’il a du personnel à occuper, pourquoi devrait-il externaliser cette tâche ?
Avez-vous examiné l’hypothèse de vous mettre en société pour acheter afin que chacun prenne ensuite sa part ?
Autrement vous voici coincé. Un seul doit tout acheter, avec le risque que l’autre le laisse ensuite tomber. Et en plus, attention aux multiplications de droits de mutation…
Pour faire 2 lots, il faut arpenter. Il faut que cela soit « dirigé » par le vendeur, même si par accord, l’acquéreur assume le prix. Quand c’est arpenté, c’est arpenté, donc le produit à vendre n’est pas tout à fait le même avant ou après arpentage.
Tout me semble imposer l’accord de vendre en 2 lots ou, à défaut, l’obligation que l’un achète tout pour revendre un morceau à l’autre. Avez-vous examiné l’hypothèse d’un avant contrat imposant à l’autre d’aller au bout de l’achat sous condition suspensive que l’un devient propriétaire du tout ?
Le vendeur ne veut pas se compliquer la vie et ne connaît que vous s’il vous a signifié son accord. Si vous devenez 2, sa signification « tombe », sauf si ça l’arrange de considérer qu’elle reste valable. C’est le vendeur qui a la main. Son courrier d’accord, juridiquement, vaut compromis.
Moralité les possibilités de rétraction (du vendeur ou de vous) se trouvent restreintes comme pour n’importe quel compromis, si appel à justice pour dénoncer la rétractation, sauf que vous pouvez vous entendre autour d’une table sans autre formalité…
Achat d'un terrain auprès des domaines d'etat
Forum fermé
Posté - 10 août 2005 : 18:49:40
