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amande
Pilier de forums
408 réponses |
 Posté - 16 août 2005 : 16:19:00
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Bonjour à tous !
A la lecture de ce topic entre autres, j'ai fait un bond...
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=28430
>Les résidences principales sont éxonérées d'impôts sur la plus-value immobilière...
Car voyez-vous, je cherche à comprendre pourquoi mon ancien propriétaire m'a signifié un congé pour reprise avant de vendre : eh bah, je crois que j'ai pigé... Vous allez me dire ce que vous en pensez !
Comment procéder... :
Imaginons que vous êtes propriétaire d'un logement loué. Le bail arrive à expiration dans plus de six mois. Vous avez envie de vendre ce logement. Mais vous n'avez pas envie de payer d'impôts de plus-value (sachant que vous possédez ce logement depuis moins de 15 ans).
Vous songez à signifier alors à votre locataire un préavis pour vente... Mais, voilà, non, vous ne voulez pas de cet impôt, de cette taxe, vraiment pas, et en plus -pourquoi pas-, votre locataire, vous ne pouvez plus le piffer.
Il vous suffit alors de lui signifier un congé pour reprise (personnelle) : celui-ci est obligé alors de déguerpir dans les 6 mois afin fin de bail.
Dès que celui-ci est enfin dehors, ailleurs, basta, vous faites vos changements d'adresse > vous signifiez votre déménagement à votre centre d'impôts. Éventuellement, votre ancienne adresse deviendra résidence secondaire, et l'adresse du logement en question résidence principale.
Reprenez aussi, simple précaution, les compteurs Eau / EDF à votre nom.
>>> puis vendez le logement, signez l'acte de vente un peu plus de 6 mois plus tard (après 6 mois de pseudo occupation en fait, ce qui peut être tout à fait raisonnable pour une appréciation des juges). Vous pourrez même retourner "loger" à votre ancienne adresse (en fait, vous n'en avez jamais bougé ! ;o).
Le tour est joué.
Si le locataire vous cherche des noises pour fraude au congé, en admettant qu'il/elle aille jusqu'à assignation : vous lui claquerez tout document émanant des impôts et prouvant votre "habitation" à titre principal, ou copie de l'acte de vente où il est fait mention de votre habitation principale, le tout enrobé de quelques factures EDF et Eau (vous aurez pris soin de laisser quelques ampoules allumées et un robinet goutter avant la vente !). Et zou, il/elle sera débouté(e)...
Puis vous serez exonéré du fameux impôt de plus-value qui vous défrise tant (vos factures d'Eau et EDF, contrat d'assurance et patata suffiront bien au notaire chargé de la "vente éxonérée" ou en cas de contrôle des Impôts) (de toute façon, il y a peu de chances pour que vous en ayez un, de contrôle).
Pas d'impôts de plus-value, mais en +++, une autre... de plus-value : votre congé à la base nul et frauduleux, votre logement aurait dû être vendu occupé et perdre... 25 à 30% de sa valeur. De plus, vous avez fait la nique à votre locataire, et réussi à le/la mettre dehors, et ne pas lui vendre le logement qu'il/elle louait.
Ainsi, vous avez :
- économisé 27% d'impôts de plus-value...
- tout en effectuant 25 à 30% de plus-value supplémentaire car logement vendu vide et...
- fait la nique à votre locataire sur toute la longueur
Je viens d'appeler la Fiscalité Immobilière pendant 20 minutes...
C'est tout à fait plausible, et possible.
J'espère que mon propriétaire n'est pas aussi bien renseigné que moi, et que je ne vais pas être déboutée dans ma procédure contre ce préavis frauduleux.
Mon tort à ses yeux en cours de bail, origine de sa rancoeur : j'ai refusé de quitter les lieux sous quinzaine, au motif que j'hébergeais mon petit ami "sans son accord", et sans augmentation de loyer (qu'il me demandait rétroactivement sur 10 mois de bail bien sûr).
Alerte, alerte, je suis scandalisée par ce que je subodore !
Merci de m'avoir lue, merci de vos opinions...
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 16:32:54
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bonjour Amande.
transformer une résidence X en résidence principale n'est pas une nouveauté pour frauder le fisc, simplement il n'y a plus de délai d'occupation donc c'est beaucoup plus facile. mais cela n'empeche que les impôts ne sont pas totalement débiles, et quand il y aura gros souci (taille de l'appartement/vie de famille/endroit du travail/etc), ils vont y mettre leur nez à postériori.
ceci étant, je ne vous suis pas sur votre raisonnement des 20 à 30% de moins car deux congés sont possibles : pour reprise et pour vendre et quand il y a congé pour vendre : on vend au prix du marché puisque l'appartement est censé être vendu vide. donc sans réduction.
il a peut être voulu éviter les plus values (encore faudrait il savoir depuis combien de temps il en était propriétaire) ou tout simplement, il n'avait pas envie de vendre à vous (des fois, ça arrive) mais à priori pas pour vendre plus cher puisque cela n'aurait rien changé |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 16:33:31
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Vous avez le droit d'inviter qui bon vous semble, çà relève de la vie privée et votre proprio n'a pas à intervenir là-dedans.
Autant le congé pour reprise est légal , autant pour le reste c'est du n'importe quoi.
bp |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 17:30:22
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Coucou Doba !
Oui, effectivement, s'il y avait eu préavis pour vente, il n'y aurait pas eu décote. Il y a donc eu délit de faciès à mon égard (huuum, cela peut être reconnu, cela ?... Quelle motivation, vengeance...)
Quant aux impôts, je les ai appelés : la demande de justificatifs de "résidence principale" n'est pas systématique. Si elle a lieu, de simples factures d'Eau ou d'Edf, etc. (ex : contrat d'assurance habitation...) leur suffisent. Mon proprio avait pris soin de reprendre compteurs et contrats à son nom. J'ai d'ailleurs une réponse de son avocat qui m'annonce qu'elle m'en fournira copie si j'assigne, pour "prouver" une occupation "réelle" (d'une maison vendue 22 jours après la fin théorique de mon bail, ou 6 mois et 22 jours après mon départ).
Je viens de faire mon petit calcul (merci pour l'avoir expliqué ailleurs, Pégase, si vous me lisez !) : le montant de l'impôt éxonéré s'élève à environ 7540 euros [j'ai tous les éléments de calcul, dates / prix, car je les ai demandés au Bureau des Hypothèques]. C'est pas mal...
7540 euros, et une belle "vengeance" (mettre dehors), oui, ça a valu le coup pour lui. De plus, en contournant les lois.
Savez-vous si dans l'acte de vente, l'adresse principale du propriétaire et une quelconque mention "vente éxonérée" pourrait y figurer ? Si c'est le cas, je demanderai à ce que le propriétaire produise cet acte de vente au Tribunal. S'il est de bonne foi, l'acte mentionne l'adresse principale du proprio, à savoir l'adresse du logement repris et il est mentionné également... l'exonération de l'impôt de plus-value par le notaire, non ?
Ce préavis pour reprise aurait dû être un préavis pour vente : cette maison, je l'aurais achetée. Ou encore : le préavis s'avérant nul & frauduleux, la maison aurait dû être vendue à postériori occupée par moi-même. Là, est la décote.
Je me demande comment les juges vont qualifier cette manoeuvre (si je réussis à la démontrer) :
- Préavis pour reprise requalifié en préavis pour vente ? > et nullité de la vente, je pourrai me la voir proposer ?
- Préavis jugé nul > la maison aurait dû être vendue occupée, avec décote de 25 à 30% : l'on me dédommagerait alors à postériori d'une "indemnité d'éviction" égale à la moitié de cette décote pour avoir vidé les lieux (comme il est d'usage, souvent négocié entre proprios et locataires) ?
Mais je m'égare : je crois que sur les bons conseils de son avocat, mon propriétaire a réussi à se jouer des impôts et de moi... A voir. Je gamberge. Merci de vos réponses.
bprudhon, que voulez-vous dire par "congé pour reprise légal" et "le reste c'est du n'importe quoi" ? |
Edité par - amande le 16 août 2005 18:18:29 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 17:39:37
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Amande,
J'ai pas bien saisi le but de votre action... Vous voulez quoi au juste? Rester dans votre logement? 'Niquer' votre proprio parcequ'il a réussi à faire un tour de passe-passe plus ou moins légal (mais légal néanmoins)?
Cordialement,
Pégase |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 18:16:16
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Bah Pégase...
Signifier un préavis pour reprise, puis ne jamais reprendre (voire vendre) : c'est illégal, non.
Je ne pense pas que l'on va me proposer la vente de cette maison à postériori (après annulation). Donc, je ne crois pas que je pourrais la retrouver un jour, en tant que propriétaire.
Ce que je désire et me semble évident : que cette fraude au congé soit reconnue, sanctionnée, indemnisée. Préjudice financier et moral : à évaluer, sont là, je ne vais pas m'étaler. Quand on désire vendre un logement occupé en vide, on propose bien une indemnité à son locataire > libre à lui de l'accepter ou de la refuser. Préjudice / indemnités. Normal, non ? 
Il ne s'agit pas de NIQUER mon proprio. Zuuuuut !
"Tour de passe passe" : c'est vrai, il est légal, selon vous ? (pas celui de la fraude au congé, mais de la fraude... aux impôts ! qui avalise... le congé !)
 Ainsi, j'aurai bien trouvé la recette infaillible pour mettre dehors chaque locataire "décevant" à chaque fin de bail
Huuum, à quand le droit de cuissage ? Anecdote toujours : cet ancien proprio, que j'ai "trahi" (terme utilisé dans un RAR) car j'hébergeais mon petit ami, je venais également de refuser de lui "accorder" une chambre chez moi, dans cette maison, moyennant réduction de loyer. Une chambre qu'il désirait occuper à loisir lors de déplacements professionnels...  |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 19:10:15
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On est d'accord sur le fait que si il signifie un congé pour reprise et qu'il ne reprend pas ou qu'il vend immédiatement, c'est illégal et vous pourrez le poursuivre pour cela.
Par contre, un congé pour reprise puis un vente 6 mois plus tard, c'est pas illégal. Si il se la joue autrement que comme ça, alors oui, vous pourrez mener une action en dédommagement.
Mais, un petite idée qui me passe par la tête:
Si votre but c'est de rester dans cette maison, alors pourquoi ne pas vous arranger avec votre bailleur.
Vous souhaitez rester dans cette maison et lui veut éviter de payer l'impot sur la plus value.
Alors proposez-lui de vous mettre d'accord sur un prix de X. Vous lui laissez prendre possession du logement (tout en restant, vous, dedans) et dans 6 mois, il vous vend le logement au prix convenu.
Tout le monde serait gagnant, non?
Pégase |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 19:34:12
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dans son acte de vente il a dû :
au paragraphe désignation du vendeur : mentionner l'adresse du bien qu'il avait repris (c'est à dire celui que vous occupiez).
il y a également un paragraphe concernant la plus value ou l'éxonération relatant la résidence principale.
il serait interessant de savoir quand l'avant contrat a été signé (si c'est quelques jours aprés votre départ, il aurait peut être du mal à prouver que l'intention était d'y habiter) : vous pourriez éventuellement enquêter par le biais de la mairie qui, s'il y a droit de préemption, a reçu la purge (interessant de connaitre la date à laquelle la mairie aurait reçu le document peut être).
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 20:27:12
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Dobaimmo...
Je ne comprends pas bien : si l'adresse du bien vendu figure sur l'acte de vente, est-ce que l'adresse principale du vendeur figure aussi ?
Oui, il me suffirait de constater si c'est mon ancienne adresse sur cet acte, ou son adresse dans le Sud (celle que je lui ai toujours connue : sur bail, et actuelle > ma protection juridique lui y adresse des RAR !)
Enfin, je pourrais vérifier l'existence de mentions concernant plus-value ou exonération...
Si plus-value > pas résidence principale, congé frauduleux, et si exonération, congé en règle (? ce sera plus dur à démonter).
Et Doba, la mairie avait un droit de préemption ? "Purge" ?
Et dire que l'huissier chargé de la sommation interpellative a laissé la question de "quand a été signé le compromis ou promesse de vente" sans réponse. Généralement, c'est 3 mois avant la vente, non ? Donc, 3 mois après mon départ.
Le nouveau proprio avait peut-être tout simplement le droit d'être là... Ils s'étaient peut-être arrangés à l'amiable (et toujours en catimini des impôts si exonération). Surtout que cela arrangeait mon proprio : EDF et Eau était ainsi consommés > factures à m'opposer facilement. (Non, non, et non, alors, pas recevable, ça).
Merci de me suivre, moi j'ai la tête qui chauffe.
Bah oui, si au moins, les preuves valables de reprise, d'habitation principale étaient listées ou énumérées, je chercherais pas tant partout, y compris auprès des impôts !
Edf et Eau, c'est pour moi carrément irrecevable. J'en ai aussi, moi des factures comme ça, et j'étais pas proprio... |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 20:29:09
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| [Pégase, la maison a été vendue l'année dernière... C'est trop tard... merci quand même !] |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 20:46:33
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Oups! J'arrive un peu tard!
amande, je parlais bien d'un "congé pour reprise". Votre proprio vous a bien adressé un "congé pour reprise" ??
Comme pégase, je pense qu'il a le droit de revendre 6mois après la reprise et surtout après y avoir habité effectivement avec preuves à l'appui. C'est aux impôts de lui faire un redressement, à condition qu'ils puissent prouver que le congé pour habiter était uniquement destiné à empocher la plus-value nette d'impôt.
Quand je disais que c'était du " n'importe quoi" c'était par rapport à cette "rancoeur" dont vous parliez. Vous avez le droit d'héberger qui bon vous semble sans en référer au proprio.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 août 2005 : 21:27:05
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Citation :
Initialement entré par amande
[Pégase, la maison a été vendue l'année dernière... C'est trop tard... merci quand même !]
Ooups.... moi y'en a me sentir tout petit....
Désolé, j'avais mal lu l'affaire...
Pégase |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 00:03:55
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logiquement, si c'est pour une histoire de plus values, il a essayé d'être malin. donc dans l'acte de vente (qui devrait être publié aux hypothéques) il devrait y avoir au paragraphe "comparution du vendeur" (1ère page en général) : Monsieur X prénoms, demeurant à .....(adresse du bien) époux de Mme Y etc etc.....
si à cet endroit c'est son ancienne et réelle adresse : il y a un bug (mais je n'y crois pas car s'il a monté tout ce cirque c'est quand même qu'il est pas trop bête) ce qui permettrait d'avoir un commencement de preuve qu'il n'a pas repris pour vendre.
autre paragraphe aussi vers la page 5 ou 6 : la déclaration sur les plus values indiquant que le bien vendu est sa résidence principale pour l'exonération ou (mais j'y crois pas non plus : le calcul des plus values si résidence non principale et alors là, le top pour prouver la reprise frauduleuse !)
le droit de préemption de la mairie : en fait, dans certaines villes ou communes, la mairie bénéficie d'un droit d'acheter tout ce qui ce vend (vous pouvez savoir si la mairie bénéficie de ce droit autrement appelé DPU en téléphonant au service urbanisme de la mairie) : dans ce cas la procédure est la suivante :
signature du compromis, ensuite le notaire envoit un imprimé à la mairie sur lequel il relate les élèments essentiels : nom vendeur et adresse, nom acquéreur et adresse, bien vendu, prix, etc..... : la mairie a ensuite deux mois pour indiquer si elle souhaite acheter ou pas.
dans notre cas de figure : si la mairie bénéficiait d'un DPU, il a fallu que le document lui soit envoyé deux mois avant la signature soit 4 mois au plus aprés votre départ.
si par contre, le document lui a été envoyé environ 1 mois ou 2 aprés votre départ, cela permettrait de constituer un commencement de preuve comme quoi votre propriétaire n'a jamais eu l'intention d'y habiter.....puisqu'il a trouvé un acquéreur quasiment aussitôt....
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 00:22:16
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Pégase, y a pas à se senir tout petit !
C'est grâce à vous et votre topic mentionné plus haut qu'une puce à l'oreille m'est venue, afin de m'expliquer enfin ceci : "de l'intérêt d'un congé pour reprise" avant vente...
Et bprudhon, ouffffff > je croyais que vous disiez "n'importe quoi" à propos de ce que j'écrivais ! 
En ce qui concerne la durée de la reprise en question, qui serait en l'occurence de 6 mois... Il n'existe pas de durée minimale d'occupation pour valider un congé. Il faut que celle-ci soit :
- en résidence principale (d'où mon attrait vers l'acte de vente et autres impôts plus-value)
- effective (euhhhh, de cette résidence principale, j'en attends les preuves. Je sais que mon proprio n'a pas déménagé du Sud pour y retourner quelques mois plus tard ! Son adresse mentionnée sur bail est redevenue son adresse actuelle. Et mes voisins (copropriétaires d'une parcelle de terrain pour accéder à leur maison) ne l'ont jamais vu emménager > un huissier va leur redemander)
- avec véritable intention d'habiter (mettre en vente un logement 3 mois après le départ du locataire, c'est pas de la bonne foi pour moi, ça).
Vous comprenez pourquoi je me pose des questions sur :
- les adresses devant figurer sur l'acte de vente,
- ou sur la définition de la vente (logement principal ou secondaire du vendeur) mentionnée sur l'acte,
- les mentions diverses (impôt de plus-value ou éxonération > cela figure),
- la présence du nouveau proprio bien avant la signature de la vente et l'obligation d'une "convention d'occupation à titre précaire" liée à la vente (démontrer la mauvaise foi de mon proprio : ce n'est pas lui qui a repris le logement en fait, mais le nouveau proprio/acquéreur, 4 mois après mon départ, pendant le préavis qui restait à courir ! Et le proprio n'a donc pas pu occuper les lieux un peu plus de 6 mois comme il l'affirme).
Doba, Pégase, bprudhon, vous l'avez compris : j'ai jamais vu, ni signé un acte de vente.
Et dire que j'aurais pu le signer cet acte et l'acheter, moi, cette maison (demain, je vous colle des photos de la regrettée ?)... Certes, proprio un jour je deviendrai, et plus de prob à ce sujet j'aurais !
Oui, il mérite que la vente soit annulée, ou qu'il soit puni de la moitié de la décote qu'elle aurait dû subir en vente occupée, pour indemnité d'éviction.
Car même condamnée, il faut que la fraude au préavis ne soit plus du tout rentable...
Oui, certains proprios peuvent penser : "je risque un peu... une assignation, 4000 euros en moyenne d'amende & autres dommages et intérêts, c'est pas graaaave, je gagne tellement d'un autre côté".
Boudiou, en tous les cas, je ferai un topic récapitulatif qui s'intitulera :
- si je perds > "du bon usage du préavis frauduleux, trucs / astuces / conseils aux proprios"
- si je gagne > "comment démanteler la manoeuvre de fraude au congé, trucs / astuces / conseils aux locataires".
 Fraude ou pas fraude... Aidez-moi encore !
[ça vaut le coup d'assigner ? je perds asssurément ? j'ai peur de l'anguille sous roche, de l'entourloupe qui a certainement été machinée pour tout contourner !]
Allez, je vais me coucher, ça gamberge trop là.  |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 00:24:41
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| Doba, posts télescopés, merci... finalement je ne vais pas me coucher tout de suite, je vais lire cela, merci encore. |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 00:34:39
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Encore moi, Dobaimmo.
Y a t'il moyen d'obtenir copie de cet acte de vente auprès du Bureau des Hypothèques ? Ou juste un renseignement téléphonique, à savoir > adresse du vendeur mentionnée...
Ont-ils trace également trace de la promesse de vente ?
Je peux également appeler la mairie pour savoir s'ils avaient droit de préemption.
Hum, généralement, un acte se conclue 3 mois après promesse ou compromis, non ?
Et que penser de ce nouveau propriétaire qui a emménagé 3 mois avant l'acte de vente, sans reprendre compteurs et contrats évidemment...
Citation :
(mais je n'y crois pas car s'il a monté tout ce cirque c'est quand même qu'il est pas trop bête)
Hum, non, non, Dobaimmo, en fait, il est bête, mon proprio Gérard > c'est moi qui suis trop intelligente, jusqu'à la parano.
Qu'est-ce que je suis allée chercher là ? Impôt plus-value, etc, principale et secondaire, reprise avant vente... Je devrais écrire des romans à suspense, cluedo sur fond de loi 89 moi ! Universimmo en ferait la promo...  |
Edité par - amande le 17 août 2005 00:41:16 |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 10:31:46
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Pégase, je ne vous apprends rien, concernant ce tour de "passe-passe".
Vous le connaissiez déjà !
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11276
Mais la grande nuance : vous parliez de résiliation de bail, soit non renouvellement... ou préavis pour reprise en habitation principale "dans les règles de l'art", et pas de façon frauduleuse...
Oui, les petits diables sont tentés, car le jeu en vaut la chandelle.
Ce qui est risqué ? Une petite assignation probable, dont on peut aisément se sortir grâce aux éléménts fournis par les impôts, eux-mêmes grugés (ahhh, ce principal et secondaire ! Et les impôts, peuvent pas enquêter sur toutes les ventes exonérées !)...
En dessous de 10 ans de propriété, y a pas photo, ça vaut vraiment le coup de risquer la petite assignation.
Je vais écrire au Canard Enchaîné et autres médias sur la réforme de cette loi, et sur les passe-droits qui en sont nés ! Avant cette réforme, le logement devait être occupé depuis mini 5 ans. N'est-ce-pas Pégase...
Coup de gueule ! |
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Gruger le fisc &vendre 1 logemt occupé sans décote
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