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 Sujet  |
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mallo35m
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 Posté - 17 août 2005 : 13:46:05
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Bonjour,
voici un nouveau sujet intéressant 
Créée en 1964, notre copropriété comporte, à l'extrémité du bâtiment, en rez de chaussée, une pièce avec fenêtre qui ne comporte aucun n° de lot et n'est affectée d'aucune charge.
Cette pièce communique avec l'immeuble voisin, dont elle constitue la dépendance d'un appartement de cet autre immeuble; une communication a en effet été créée, probablement dès l'origine, entre les 2 immeubles.
Bien entendu, le propriétaire de ce local ne sait probablement pas qu'il est copropriétaire dans notre copropriété, puisqu'officiellement cette pièce n'existe pas .... et qu'il ne règle aucune des charges communes.
A ma connaissance, il n'existe aucune prescription, même trentenaire, vis à vis de ce genre de situation : exact ??
Comment faire pour rétablir, soit à l'amiable, soit en justice, la conformité de la situation ?
La copropriété peut-elle réclamer, après réincorporation de ce lot dans la copro, une part des charges communes générales non payées au titre des exercices passés et, dans l'affirmative, existe-t-il une règle de prescription à ce sujet ?
Merci de votre attention et de vos commentaires .
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Elisabeth
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 14:19:11
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pour faire simple, disons que notre immeuble est rectangulaire à la base et comporte 4 niveaux (+ sous sol) et que le local en question est totalement compris dans le périmètre de notre construction : à ce titre, il dispose par exemple d'une partie de notre façade arrière, donnant sur cour, qui a récemment fait l'objet d'un ravalement.
Il importe peu de savoir s'il est chauffé ni même occupé, mais de savoir comment on peut ainsi échapper au principe même de la notion de copropriété.
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mallo35m
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Elisabeth
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 20 août 2005 : 18:48:51
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Situation bizarre sans doute mais bien connue des praticiens qui administrent des immeubles anciens en copropriété,
je veux dire que l'immeuble est ancien, 150 ans et plus
et que la copropriété elle même est ancienne.
Pour ne pas aller plus loin, voyez l'Ile St Louis, un bout du VIIe et un bout du IXe arrondissement à Paris et vous trouverez le même genre d'histoire. Mais il y en a autant dans des quartiers moins "cossus".
Tout le monde s'en contente comme d'habitude, jusqu'à ce survienne un problème. C'est généralement un sinistre, ou un nouveau copropriétaire un peu fouineur, voir un clerc de notaire qui pinaille ses dossiers.
Pas d'autre solution que d'aller à la pêche aux documents. C'est un vrai plaisir quand on connaît la question et le maniement des archives de la Seine (pour Paris bien sur !) mais c'est une autre paire de manches quand on ne connait pas, ce qui est fort légitime.
Si votre problème concerne des immeubles plus récents, c'est presque plus ennuyeux parce que plus anormal. Quoi qu'il en soit il ne faut pas laisser en plan ce genre d'histoire et il faut prendre des précautions pour la police d'assurance incendie, même si vous avez un courtier qui hausse les épaules en vous disant que ce n'est pas bien grave.
Vous pouvez toujours commencer par le règlement de copropriété, bien sur, et la matrice cadastrale car, dans ce cas, elle peut présenter un intérêt. Voir les plans des immeubles s'il y en a. Le cas échéant, le registre des PV d'assemblées, dont on parle bien peu sur le site, peut être aussi secourable si l'un au moins des immeubles a moins de 50 ans. |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 20 août 2005 : 23:29:48
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Bonsoir mallo35m,
Que pense votre syndic de cette situation ?
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 21 août 2005 : 19:37:38
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toute surface qui n'a pas de N° de lot sur le réglement de corpropriété est donc est partie commune, à ce sujet il y a arrêt de la cour de cassation.
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moisavoirpeu
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 21 août 2005 : 23:07:36
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| pouvez-vous trouver le notaire qui possede les documents reglementaires concernant cette piece: des lors votre syndic peut faire regulariser la situation en obligeant votre occupant a prendre, entre autres, sa part de tantiemes dans votre copropriete ou la copropriete voisine, ainsi qu'un titre de propriete dument negocie, comme l'occupation d'un fond de couloir ou de combles appartenant a l'origine aux parties communes (monnaie courante dans les immeubles anciens) et occupes illegalement. |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 08:07:45
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le syndic; sollicité pour faire la lumière sur cette situation et se rapprocger du propriétaire du "lot" en question n'a pas bougé : le CS va s'emparer de cette question dès que possible, le propriétaire étant facilement identifiable puisque propriétaire d'un appartement communiquant dans l'immeuble voisin.
Nous regarderons également le cadastre.
Mathi peut-il (elle) me communiquer les références de l'arrêt de la cour de cass qui définit partie commune tout "lot" sans numéro ?
merci. |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 24 août 2005 : 22:33:55
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Mallo il date de quand votre Réglement de Copropriété
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 août 2005 : 23:51:25
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Il ne peut ni juridiquement ni matériellement y avoir de lot sans numéro.
Il peut y avoir un lot sans partie privative défini dans le règlement de copropriété, ca qui est illégal. Il convient alors d'obtenir la requalification juridique. Exemple : un droit de jouissance exclusive d'une partie commune constitué en lot.
Pour le reste il peut y avoir, c'est le cas ici, une partie privative dont le statut est indéterminé.
Et il peut y avoir une fraction d'immeuble autonome utilisée privativement mais qui est une partie commune. Exemple fréquent : les cagibis et autres débarras.
Pas de plan dans votre immeuble ? 1964 ! 40 ans ! Celà se retrouve un dossier de 1964. C'est la date de construction ? ou la date de mise en copropriété d'un immeuble ancien ? et dans ce dernier quel est l'âge de l'immeuble ? |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 10:38:24
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L'acte notarié originel s'intitule "convention de construction et règlement de copropriété. Il date de décembre 1965.
Le propriétaire de la parcelle sur lequel était prévue l'érection d'un nouvel immeuble ont vendu 892/1000èmes de cette parcelle à une SCI de construction : Par suite, le vendeur et la SCI se sont trouvés copropriétaires indivis de ladite parcelle à hauteur de 892/1000è pour la SCI et 108/1000è pour le vendeur.
L'immeuble projeté devait comprendre un ss-sol, un RdC et 4 étages, et une cour commune au RdC. Le plan annexé, correspondant à la divirsion de l'immeuble décrite dans l'acte, ne mentionne pas le local objet du présent sujet. Ce qu'il est intéressant de noter, c'est que ce local est représenté, sur les plans, dans la même teinte que les parties communes : les plans d'origine représentaient en effet chaque lot avec une teinte particulière, teinte précisée dans le descriptif de chacun des lots.
Effectivement, on ne peut pas parler de lot pour ce local puisqu'il n'a pas été affecté d'un n° de lot à l'origine de la copro. En toute logique, il appartient aux parties communes ... sauf qu'il a été relié à l'immeuble voisin et est exploité par un des propriétaires dudit immeuble.
A titre d'information, la surface de ce local est estimée à 15 m².
La construction effective de l'immeuble a du être réalisée courant de l'année 1968 : aucune précision sur ce point ne figure sur les documents du cadastre)
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 17:48:10
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On avance un peu !
Gardez précieusement plan !
Il ne reste plus qu'à demander au voisin litigieux en vertu de quel acte il utilise privativement ce local.
Ou bien il peut présenter un document et il faut voir.
Ou bien il ne peut rien présenter et il déguerpit. |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 21:37:28
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l'enquête est en cours ...
S'il s'avère que ce local est bien utilisé par un propriétaire de l'immeuble voisin, nous envisageons d'abord une démarche amiable mais qui devra dans ce cas payer les frais de mise à jour du règlement de division et du RdC ?
Par aileurs, si cette démarche amiable n'aboutit pas, y a-t-il une precription quelconque (notamment terntenaire) qui nous empêcherait d'agir et sinon, quelle démarche entreprendre ? |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 01:10:03
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Tous les copropriétaires pour les frais.
Votre syndic ne bouge pas il faut envisager de lui remuer son grand derrière qui c'est scotché dans sa chaise à force d'être assis,
Lors de votre prochaine AGO il faut un point à l'ordre du jour pour la mise à jour de votre RDC et un autre pour les parties communes en question.
N'hésitez pas de consulter l'ADIL de votre région
http://www.anil.org/
COPROPRIETE / ATTEINTE AUX PARTIES COMMUNES / ACTION EN JUSTICE D'UN COPROPRIETAIRE (Cass. Civ. III : 22.9.04)
Dans ses arrêts les plus récents en la matière, la Cour de cassation a eu tendance à étendre les cas dans lesquels un copropriétaire pouvait agir seul en cessation de trouble sur parties communes. En effet, elle considère que le copropriétaire n'a plus à démontrer l'existence d'un préjudice personnel différent de celui subi par la copropriété dès lors qu'il s'agit de faire respecter le règlement de copropriété par un copropriétaire ou plus généralement de faire cesser toute atteinte aux parties communes commise par un copropriétaire (cf. Habitat Actualité n° 89).
Dans l'affaire ayant donné lieu à cet arrêt, l'auteur du trouble n'était pas un copropriétaire, mais au contraire un tiers à la copropriété. Pour la Cour de cassation, dans cette hypothèse, les conditions dans lesquelles un copropriétaire est en droit d'agir seul sont plus restrictives. Elle estime que les atteintes aux parties communes causées par des tiers à la copropriété ne peuvent donner lieu qu'à une action en justice du syndicat des copropriétaires, à moins que le copropriétaire ne puisse invoquer un préjudice personnel.
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 10:40:02
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ok, je connaissais cet arrêt.
Mais pas question pour moi d'endosser une nouvelle action individuelle, j'ai déjà trop donné dans l'action en annulation d'AG que j'ai engagée début 2004 et, sans soutien efficace d'une majorité de la copro et d'un professionnel du droit, il n'y a pas d'action susceptible d'aboutir dans de bonnes conditions. |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 08:23:10
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Il reste cette question en suspens. Quelqu'un a-t-il des éléments de réponse ?
Citation :
Initialement entré par mallo35m
La copropriété peut-elle réclamer, après réincorporation de ce lot dans la copro, une part des charges communes générales non payées au titre des exercices passés et, dans l'affirmative, existe-t-il une règle de prescription à ce sujet ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 09:45:02
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Mallo35m : impossible de répondre à votre dernière question sans connaître le fin mot de l'affaire et la solution du problème. |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 14:09:39
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| ok, alors rendez vous vers la mi septembre |
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LesTontonsFlingueurs
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 23:51:33
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Je ne sais pas si cela peut vous aider, mais j'en étais resté à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Cette "pièce" peut-elle être assimilée à une des 2 dernières possibilités ?
De plus, votre règlement de co-pro établi en 1964,comporte-t'il un plan annexé ? Il est possible qu'un plan soit disponible chez le notaire. |
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Lot sans copropriétaire dans la copropriété
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