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Notre copropriété, créée en 1965, disposait dans son règlement d'origine que la cour intérieure était commune et frappée de non aedificandi.
En 1968, une fois l'édifice achevé, les 2 copropriétaires de l'époque (l'ancien propriétaire du terrain et le promoteur ...) s'accordent dans un acte notarié (pas de trace d'une quelconque AG) pour attribuer à l'un d'entre eux une bande de terrain prélevée sur ladite cour, qui est baptisée "lot de jouissance", les parties convenant que ce lot ne sera pas frappé de servitude de non oedificandi ... A ce stade, aucun tantième de propriété ni de charge n'est déterminé ...
Par la suite, un nouvel acte notarié de 1968 a éclaté ce lot en plusieurs lots, de sorte à agrandir par l'arrière les différents commerces occupant le rez de chaussée de l'immeuble. Ces lots sont également baptisés de "lots de jouissance d'une bande de terrain" et il ne leur est toujours pas attaché de tantième de propriété ni de charge ...
Il a été érigé, sur le sol de ces lots de jouissance, un bâtiment d'un seul niveau, longeant la façade arrière de l'immeuble et communiquant avec les pièces principales dudit bâtiment. Ce bâtiment peut tout-à-fait être considéré à part de l'immeuble principal puisque "ajouté" à ce dernier et réservé au seul usage des "propriétaires " des lots de jouissance. Il n'en est toutefois rien et, faute de tantièmes de charges communes générales, et a fortiori de cahrges communes spéciales, ce sont tous les autres copropriétaires qui assurent financièrement l'entretien de cet immeuble "annexe" ...
Question 1 : la création de charges spéciales au titre de cet "ajout" peut-il être assimilé à une opération de mise en conformité du RC ? Sinon, la majorité requise pour modifier le RC sur ce point est-elle nécessairement l'unanimité ?
Question 2 : Existe-t-il un délai de prescription pour dénoncer ce genre d'anomalie et revenir en arrière sur les charges non payées ?
Question 3 : Si la majorité requise n'est pas atteinte à l'AG chargée d'examiner cette question, quelle est la procédure à suivre et qui doit en supporter les frais ?
les lots apparaissent en tant que tels (lots de jouissance) sur les documents des hypothèques et le bâtiment existe bel et bien.
Reste qu'il a dû être construit au moment de l'édification de l'immeuble, avec l'aval des 2 seules parties concernées : l'ancien propriétaire et la SCI constructrice, tous 2 copropriétaires de l'époque.
A ma connaissance, il n'y a pas eu AG mais seulement acte notarie de modification du RdC, l'acte ne mentionnant en effet aucune AG, mais je suppose que les délais de prescription de ce genre de faits ont effacé la possibilité de se plaindre qu'il n'y ait pas eu AG à l'époque.
Il peut alors s'agir de ce qu'on appelle maintenant des lots transitoires et qu'on appelait alors - peut-être -, lots de jouissance. L'exclusion de toute servitude non aedificandi milite en ce sens.
On a jugé pendant longtemps que ces lots transitoires ne contribuaient pas aux charges et même que leur propriétaire ne participait pas aux assemblées.
Depuis un certain temps la jurisprudence a viré. Les lots transitoires contribuent à certaines charges et le propriétaire participe aux assemblées.
Une énigme pourtant : même en 1968 on attribuait déjà des tantièmes à un lot transitoire. Quand la construction était achevée, on éclatait ces tantièmes entre les nouveaux lots.
Il faut voir dans le RC, en contrôlant sur la fiche immobilière, si ces parcelles entrent bien dans la définition du terrain commun de votre copropriété.
Et dans ce cas la consultation de la mtrice cadastrale peut présenter un intérêt, ce qui n'est pas fréquent.
Voici qq éléments complémentaires issus du fichier des hypothèques : - le 05.03.68 : modificatif du RdC par création d'un droit à la jouissance d'une parcelle formant le n° 56, attibué à X. Modificatif de l'article "usage des parties privatives" du cahier des charges et autorisation d'édifier une construction dont la hauteur sera limitée à 3 mètres, sur le lot 56. - le 27.03.68 : modification du RdC : le lot 56 est supprimé et remplacé par les lots 64 à 67 (lots de jouissance.
Je précise que plusieurs de ces lots de jouissance (64 à 67) ont fait l'objet d'une vente avec un autre lot en pleine propriété, depuis leur création, comme en atteste les documents des hypothèques.
Quant à l'appellation employée au sein du RdC pour désigner le lot 56 qui a ensuite été remplacé par les lots 64 à 67, il est dit : "droit à la jouissance d'une parcelle dans l'ancienne cour commune (pourquoi ancienne ? on se demande ... Le même acte mentionne par ailleurs "la création d'un nouveau lot prélevé sur la cour commune), attenante au local formant le lot 29 ... D'un commun accord entre eux, les comparants conviennent en outre que le lot 56 ne sera pas frappé de servitude de non aedificandi ..."
Lot de jouissance ... et pas de charges
Forum fermé
Posté - 17 août 2005 : 14:15:16
