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J'ai développé cette feuille Excel pour simuler dans le temps le coût d'un investissement locatif, c'est-à-dire pour savoir combien coûte un investissement locatif en faisant un certain nombre de suppositions (augmentation du loyer, du salaire, vacance locative...).
Le but est d'avoir une idée assez fine de ce qu'il faut débourser chaque mois par rapport au cas où on n'a pas fait cet investissement, et aussi de savoir comment ce coût évolue au cours du temps. Un autre but est d'avoir une aide pour choisir la bonne formule fiscale : micro-foncier, frais réel ou meublé.
INSTRUCTIONS pour utiliser la feuille: remplir toutes les cases grilles de chaque "onglet". Il y a 5 onglets : IR pour données concernant l'impôt sur le revenu Amortissement pour les données concernant le prêt immobillier (capital emprunté, taux, durée...) Foncier pour les données concernant l'appartement (loyers, charges, taxes...) Graph1 : graphique résumant le coût mensuel de l'investissment Version : informations sur les différentes version de cette feuille Excel
Alors voilà, n'hésitez pas à vous en servir et à me signaler des erreurs ou oublis.
J'ai télécharger votre simulation, et vous remercie de votre communication à tous les internautes de U/I. Si j'ai bien compris il ne s'agit de détermliner le "rendement" d'un investissement, mais la somme nette à débourser chaque mois, non seulement des remboursements de l'emprunt mais sous déduction des revenus de la location et compte tenue des impôts à payer. Le prêt étant de 20 ans les dépenses jusqu'à cette date sont supérieures aux recettes. Il ne s'agit donc pas d'un "rendement" car il n'est pas tenue compte du capital acquis, mais d'une prévision de trésoreie, ce qui n'est pas négligeable, sous cet aspect le problème est bien traité.
Effectivement, rien à voir avec le "rendement" d'un investissement, la feuille sert à savoir combien vous coûte votre investissement locatif, en prenant en compte tous les paramètres : -loyers -charges -taxes (foncière, CRL) -impôts dûs aux loyers selon la formule fiscale choisie (micro-foncier, frais réel ou meublé)...
La partie impôts est la plus dure à calculer, car elle dépend de vos salaire/nombre de parts de foyer fiscal/tranche d'imposition...
Dans l'exemple initial, j'ai supposé les paramètres suivants : - salaire 40 000€ de net imposable, une seule part - prêt sur 20 ans de 90 000€ au taux 3.8%, dont 10 000€ de prêt pour les travaux - loyer de 600€ hors charges - frais moyen de gérance, d'assurance impayés, taxe foncière...
On peut voir dans ce cas la formule micro-foncier est la moins intéressante. La formule frais réel est la plus intéressante pendant les 6 premières années (et surtout la 1ere année grâve aux travaux), ensuite c'est le formule meublée. Donc la stratégie à adopter dans ces cas est de commencer par les frais réel, pendant 6 ans, puis de passer en meublée.
Le coût mensuel de cet investissement est d'environ 100€ par mois pour les 20 premières années. Donc si vous avez largement plus de 100€ de marge mensuelle, vous pouvez acheter un 2è appartement...
Un aspect, au niveau dépenses, Les charges ne sont pas régulières dans le temps, il faudrait tenir compte, est là ce n'est pas évident à calculer, des gros entretiens dûs à la vétusté: Ravallement, groses réparations des installations (exemple Inst.Chauffage)et des dépenses pouvant résultées d'obligations légales: Mises au normes ascenseurs, piscines, etc...? Et également des travaux d'améliorations pouvant être votés -certains copros poussent à la dépenses- (Exemple:Clôture, Digicode...)
c'est prévu, dans la colonne "Charges exceptionnelles" de l'onglet "Foncier".
Pour la première année, dans l'exemple, j'ai mis 10 000€ pour les 10 000€ de travaux effectués la première année pour remettre l'appartement en bon état.
J'ai du mettre 10700 Euros de travaux sur plusieurs années dans les charges exceptionnelles car il s'agit pour moi d'une rénovation complète de trois appartements et de très gros travaux.
ilann, Où tenez-vous compte de l'amortissement de l'immeuble ainsi que de la déduction des frais d'établissement dans le cas de la location meublée ? Merci d'avance.
Simulation invetissement locatif avec Excel
Forum fermé
Posté - 17 août 2005 : 16:40:23
