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 Sujet  |
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ilann
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 22 août 2005 : 16:25:23
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Bonjour,
Y'a-t-il un moyen de louer un appartement en meublé (pour le locataire, bail meublé d'un an...), mais de le déclarer aux impôts comme non meublé pour être imposé aux frais réels ???
La procédure meublé frais réels me semble très lourde à supporter pour un simple appartement... Et pendant qq années au début du crédit, avec les gros intérêts d'emprunts, le meublé (72% d'abattement) est moins intéressant fiscalement que le non meublé aux frais réels.
Merci d'avance,
ilann
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holmes
Pilier de forums
284 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 23:02:18
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| solution bancale : faire un bail nu avec un etat des lieux classique et une annexe avec la liste des meubles et mobilier (Annexe à garder par bailleur...) puis declarer en nu en priant pour que le fisc ne soit pas alerté par le locataire qui peut declarer ce logement meublé dans son IRRP ou pour la taxe d'habitation ( s'il a droit à des abattements comme un étudiant par exemple ...qui indiqera le logement meublé ... attention aussi à la CAFAL, les aides sontr differentes en nu et en meublé !!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 août 2005 : 11:06:12
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si vous souhaitez louer en "meublé" uniquement pour une durée de location inférieure à celle prévue par la loi de 89, vous ne pourrez donc pas faire de bail "vide"
Il vous faudra choisir.
si votre priorité est la défiscalisation , alors ce sera un bail loi 89. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 23:36:12
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Bonjour ilann,
Je ne comprends pas votre souci ; j'ai l'impression que vous faites erreur sur ce qui peut être le plus intéressant pour vous.
De quelle procédure parlez-vous exactement ?
Vous comparez ce qui n'est pas comparable : d'un côté le régime micro entreprise avec l'abattement forfaitaire de 72 % dans le cadre de la location meublée, et d'un autre côté le régime d'imposition réelle des revenus fonciers !! Afin que la comparaison soit bonne, il vous faut comparer les deux régimes d'imposition au réel.
Et dans ce cas le plus intéressant est le régime meublé avec la déduction de toutes les charges que vous pouvez déduire dans le cadre des revenus fonciers, auxquels il faut ajouter l'amortissement de l'immeuble.
@bonentendeur. |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 01:57:48
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| La meilleure chose à faire est de louer en vide tant que vous avez du déficit foncier puis, dans quelques années, de profiter d'un changement de locataire pour louer en meublé. |
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ilann
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 09:42:26
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effectivement martin gal, c'est la meilleure solution fiscalement, mais je souhaiterai aussi pouvoir récupérer le logement pour l'occuper plus facilement, tous les ans c'est mieux que tous les 3 ans.
Hoodoo, je connais très mal le régime d'imposition réels pour le meublé, à chaque fois que j'entends parler du meublé (livres, presse...), ça ne concerne que le régime avec abattement forfaitaire, j'avais l'impression que pour un particulier c'était le seul régime adoptable... Où trouver des infos la-dessus ?
merci de vos réponses,
ilann |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 11:07:30
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Bonjour ilann,
Je vous conseillerai d'aller voir mes posts, notamment celui sur le thème "Location meublée - Avantages fiscaux".
Tenez-moi informé de vos éventuelles questions.
@bonentendeur. |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 11:13:07
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Justement, est-il possible, quand on loue un bien en meublé, mettre les achats de mobilier (pour meubler le bien justement) en réduction d'impôts ? Autrement dit, l'achat du mobilier est-il vu au regard de la loi comme des travaux de réparation/amélioration déductibles ?
Siglo |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 11:50:43
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Les questions ne se posent pas exactement en ces termes mais il faut savoir que le régime réel d'imposition de la location meublée est TOUJOURS plus intéressant que celui des revenus fonciers, d'un strict pont de vue fiscal.
En effet, en plus de pratiquer toutes les déductions que vous pratiquez en RF, vous y ajoutez les frais d'établissement, et les amortissements des meubles et immeuble, d'où l'inutilité la plus complète de commencer en location nue puis de continuer en meublé. Il y a une déperdition de défiscalisation à opérer de cette manière.
@bonentendeur. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 11:54:08
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J'ai d'ailleurs oublié de m'inscrire en faux contre le post de martin gal disant qu'il fallait commencer par de la location nue, et ce pour les raisons de mon post précédent.
@bonentendeur. |
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ilann
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 12:09:46
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en fait j'ai l'impression que les gens pensent: "meublé => abattement 72%". c'est en tout cas ce que je pensais...
Les régimes d'impositions "meublé réel simplifié" et "meublé réel" semblent peu connus, et sont en tout cas très peu expliqués sur internet, dans les livres...
Je me renseigne depuis plus d'un an sur le sujet, et je ne connaissais même pas l'existence des "frais d'établissement, et les amortissements des meubles et immeuble".
En fait, je me doutais qu'il y avait quelque chose que j'ignorai, car je me demandais bien comment être en déficit à part la première année quand on a fait des travaux, même avec un prêt à 100%. J'ai moi même commencé la même "tactique" que martin gal: location nue d'abord pour être en frais réel, puis location meublé dans plusieurs années...
Hoodoo, je continue de lire tous vos posts sur le sujet, et ensuite je ne manquerai pas de vous poser d'autres questions !
ilann |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 18:16:25
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Vous commencez effectivement à toucher du doigt ce qui est intéressant en matière de location meublée ... je ne peux que vous encourager à continuer !
Néanmoins, pour vous rassurer, si tant est qu'il y en ait besoin, la location meublée est un domaine de la fiscalité très dérogatoire, dès lors que des règles civiles côtoient des règles fiscales tout à fait différentes ... c'est ce qui en fait tout l'attrait !
Bon courage en tout cas et n'hésitez pas.
@bonentendeur.
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 19:24:11
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Citation :
Initialement entré par Hoodoo
J'ai d'ailleurs oublié de m'inscrire en faux contre le post de martin gal disant qu'il fallait commencer par de la location nue, et ce pour les raisons de mon post précédent.
@bonentendeur.
Hoodoo il est vrai que le régime LMNP aux frais réels est mal connu, vous pouvez en faire la pub mais ne caricaturez pas. Le foncier recèle lui aussi des avantages comme la possibilité d'imputer une partie du déficit sur le revenu global la 1ère année, ou même en totalité si vous êtes en PSMV, ce qui n'est pas possible en LMNP. Quant au régime LMNP-frais réels, il a ses avantages mais il est lourd de contraintes administratives et implique des cotisations sociales, prudence donc aux novices qui s'y engageraient à la légère. |
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 19:25:24
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J'en découvre tous les jours décidemment...
Si j'ai bien compris, dites moi si je me trompe, si vous avez un bien vide à louer, vous pouvez, d'une part, y réaliser les travaux de mise à neuf nécessaires (et les déduire de vos revenus) et ensuite d'amortir les meubles achetés ?
Pour amortir, faut-il créer pour cela une société ? Peut-on alors garder des biens loués nus et d'autre(s) meublé(s) ?
Pourtant, j'avais contacté un conseiller fiscal qui m'a confirmé qu'il était plus intéressant de commencer en "régime réel" puis de passer en meublé pour l'abatemment de 72%.
Siglo |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 20:01:06
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D'abord martin gal je ne fais aucune publicité car je n'y ai vraiment aucun intérêt, n'étant pas vendeur de ces produits. Je ne suis que fiscaliste.
Il est vrai que le régime RF peut avoir ses avantages, simplement en cas d'acquisition sans travaux, comment ferez-vous pour y trouver un intérêt ?
Ensuite, en matière de cotisations sociales, il est tout à fait possible, sous réserve de faire quelques légers calculs d'optimisation, de n'être redevable que de l'Organic (retraite) dans le cas où l'exploitant a par ailleurs une activité salariée à titre principal.
Mais effectivement, pour aller dans votre sens, et pour confirmer l'adage que l'"on a rien sans rien", il est nécessaire d'établir une déclaration CERFA 2031 (assez simplifiée en l'espèce) ainsi que l'ensemble de la liasse fiscale et ses tableaux 2033 et suivants -je sais que je fais plaisir à notre "fusée de l'immobilier" Soyouz en disant celà mais bon ...- ; un peu plus complexe que la 2044 néanmoins (et éventuellement 2072).
Mon bon siglo1, j'aimerais bien connaître votre conseiller fiscal, et lui poser quelques questions déterminantes de son niveau de compétences ! bref ... ou alors vous l'avez mal compris, ce qui ne m'étonnerait pas, et alors il vous avait d'abord conseillé de commencer en réel mais en meublé, puis une fois les charges et amortissements déduits, de passer en forfaitaire (forcément, une fois les charges déduites, on passe au forfait ...).
Mais siglo1, en cas de location meublée, et à moins d'être LMP, vous ne pourrez déduire directement sur votre revenu global, comme vous le feriez en RF. Vous ne pourrez que capitaliser et imputer sur d'autres éventuels BIC.
Quoiqu'il en soit, vous posez des questions très précises, qui nécessiteraient réellement une consultation fiscale auprès d'une personne compétente, et qui vous répondrait en fonction de vos besoins.
Vous cherchez à comprendre -et ce n'est point un reproche du tout, loin de là- comment fonctionne une automobile, alors que vous pensez encore que les roues sont en bois, et presque carrées. Je caricature, mais ce que je veux vous faire comprendre, c'est que la chose est complexe -je crois que c'est vous qui disiez chercher des informations depuis un an sur le LMP- et que l'on ne peut la comprendre sur un coin de table : une vision étriquée de votre problématique n'aboutirait à rien de positif. Il est nécessaire d'avoir une vue globale de votre patrimoine et de vos objectifs. Et pour ce faire, et pour reprendre encore une fois les termes de notre bonne vieille "fusée de l'immobilier" Soyouz, ne faites pas partie de ces "gogos" ne pensant qu'à défiscaliser sur les conseils de prétendus "conseillers en gestion de patrimoine", sur lesquels je ne pourrais que le rejoindre quoique certains ne le méritent pas.
Votre patrimoine est une chose trop importante pour que vous orientiez vos choix fiscaux sur la base de ce forum, quand bien même vous vous baseriez, à juste titre, sur ce que je vous dis.
@bonentendeur.
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siglo1
Contributeur vétéran
147 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 20:29:43
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> ou alors vous l'avez mal compris, ce qui ne m'étonnerait pas, et alors il vous avait d'abord conseillé de commencer en réel mais en meublé, puis une fois les charges et amortissements déduits, de passer en forfaitaire (forcément, une fois les charges déduites, on passe au forfait ...).
Non, désolé, il ne m'a pas dit ça...!
> Quoiqu'il en soit, vous posez des questions très précises, qui nécessiteraient réellement une consultation fiscale auprès d'une personne compétente, et qui vous répondrait en fonction de vos besoins.
c'est ce que je cherche à faire...tout en gardant un oeil critique sur les choses pour envisager d'autres pistes, pour recadrer si nécessaire. Je m'apperçois que peu de personnes sont réellemnt compétentes sur la question .... En tt cas, je pense avoir les capacités intellectuelles (j'ai fait l'X) pour suivre, comprendre et même imaginer des montages.
> Votre patrimoine est une chose trop importante pour que vous orientiez vos choix fiscaux sur la base de ce forum, quand bien même vous vous baseriez, à juste titre, sur ce que je vous dis.
J'ai certes un patrimoine mais il n'est pas immense non plus ...si le conseiller me prend 500€ de l'heure pour étudier mon "patrimoine", ça risque de me bouffer la marge pendant qq années !!!
En tt cas merci ! |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 21:40:21
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Attention aux solutions avantageuses sur le papier mais qui obligent à recourir à des experts, sont lourdes de contraintes et dévoreuses de temps. Il n'est pas conseillé de monter une usine à gaz pour un petit patrimoine.
Le dispositif tout simple que j'indiquais (régime foncier le temps de défiscaliser puis location meublée en micro BIC) n'est certainement pas à repousser d'un revers de manche.
Hoodoo : vous ne faites pas de pub commerciale mais vous faites la promo d'un régime fiscal par rapport aux autres, ce qui n'est en rien une critique. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 22:38:12
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Je vous ai bien compris martin gal, mais je voulais juste dire que je ne faisais pas de promotion, juste un comparatif fiscal rapide.
Quant à siglo1, votre conseiller n'en est point un. Prenez le temps si ça vous est possible, non point intellectuellement mais pratiquement, de vous plonger dans l'ouvrage de Jean Louis Le Boulc'h, relativement à la location meublée. Celà devrait vous aider à y voir plus clair.
@bonentendeur. |
Edité par - Hoodoo le 04 sept. 2005 22:39:20 |
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ilann
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 11:13:40
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Quelle est la déclaration d'impots à remplir pour les LMP/LMNP ?
J'aimerai bien la télécharger et télécharger aussi sa notice sur les sites des impots, pour comprendre un peu mieux le régime meublé frais réels simplifié.
i |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 13:13:10
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C'est la même déclaration pour les LMP et LMNP, la distinction s'opère sur ce formulaire néanmoins.
Ce sont les formulaires CERFA 2031, ainsi que les tableaux 2033-A à G. Ils constituent ce que l'on appelle la liasse fiscale, qui est en fait la formalisation du régime réel d'imposition de votre activité de loueur en meublé. Ils sont à déposer avant le 30/04 de chaque année, ce qui a pour conséquence de reculer le dépôt de votre 2042 à cette date.
@bonentendeur. |
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ilann
Contributeur débutant
20 réponses |
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Sujet |
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