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 Sujet  |
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LeNabot
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13018 réponses |
 Posté - 29 août 2005 : 18:31:54
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je persiste et signe... Les compromis faits par notaire sont le plus souvent SSP.
Je confirme aussi pour avoir vécu personnellement le cas. Le notaire a été absolument clair sur la dénominsation sous seing privé justement pour qu'il n'y ait pas la confusion. |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 15:48:07
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Que de confusion pour un sujet aussi simple ! Et que vient faire ici la nature de l'avant-contrat, où quelle que soit celle-ci le délai de rétractation prévu par la loi SRU s'impose ?
La forme, que cet avant-contrat soit sous seing-privé ou sous forme authentique n'a absolument aucune espèce d'importance ! Surtout pour un "avant-contrat" tel qu'un compromis de vente ! Quant à la problématique du délai de réflexion en regard de ce délai de rétractation, il suffit de comprendre l'esprit de la loi avant de partir dans des commentaires stériles. Pour les notaires présents ici, ce sujet a été abordé dans des commentaires dans le CRIDON....
Donc, une offre d'achat acceptée et signée, si elle est signifiée dans les conditions de forme de la loi SRU, fait courir le délai de rétractation. C'est la loi, et c'est ainsi ! D'ailleurs, je préconise d'utiliser un vrai contrat en tant qu'offre plutôt qu'une simple lettre d'intention. Et ce contrat purge le délai de rétractation.
La difficulté, ce sont les diagnostics, généralement absents et non annexés à cette offre d'achat.
La réponse a été donnée ! L'envoi d'un diagnostic postérieur à ce contrat, ouvre à nouveau un délai de rétractation à l'acquéreur. Pour une raison simple, c'est que ce diagnostic modifie la substance du contrat. Cela ouvre donc à nouveau un délai de rétractation à l'acheteur.
Il ne peut pas être inscrit de condition suspensive qui sera conditionnée par la présence d'un état de diagnostic positif.
C'est une erreur ! Celle-ci a été longuement commentée par les juristes et jugée comme il se doit (Cour d'appel de Bordeaux, notamment, qui a été le premier jugement dans ce sens)
D'une part parce qu'il y a, dans ce cas, confusion entre les effets d'une condition suspensive et celle de l'exercice du droit de rétractation d'une part, et surtout parce qu'il n'a jamais été dit que la présence avérée de termites, de plomb ou d'amiante annulerait le contrat d'autre part !
La loi consiste à dire que l'acquéreur a à être informé de ces états lors de la conclusion du contrat de vente.
On peut ne pas être totalement d'accord avec cela (c'est personnellement mon cas, mais pour d'autres raisons) mais c'est ainsi.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 16:05:33
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Le délai de réflexion et le délai de rétractation sont fondamentalement différents.
Dans le premier cas, on réfléchit avant d'éventuellement, s'engager.
Dans le deuxième, on s'engage, et on peut revenir sur son engagement pendant un certain délai.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 16:25:11
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Citation :
Initialement entré par jcm
Le délai de réflexion et le délai de rétractation sont fondamentalement différents.
Dans le premier cas, on réfléchit avant d'éventuellement, s'engager.
Dans le deuxième, on s'engage, et on peut revenir sur son engagement pendant un certain délai.
jcm
Bien évidemment, mais la vraie question posée est la nature et la qualité de l'engagement de l'acquéreur si l'avant contrat est une promesse rédigée sous forme authentique. Ce qui d'ailleurs a eu pour conséquence, à mon avis à tort, de rendre quasiment obsolète la promesse unilatérale d'achat....
Pour ce qui concerne le vendeur, une promesse synallagmatique ou unilatérale de vendre, ou même un compromis de vente sous forme authentique, celui-ci est engagé définitivement dès le commencement de la rédaction de ces avant-contrats, et bien évidemment très clairement dès la remise du projet de l'acte à l'acquéreur de manière à faire courir le délai de réflexion légal en pareil cas.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 16:28:24
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Eh oui, le vendeur est évidemment engagé, alors même qu'il n'aurait rien signé...
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 16:52:55
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Citation :
Initialement entré par jcm
Eh oui, le vendeur est évidemment engagé, alors même qu'il n'aurait rien signé...
jcm
C'est en tout état de cause ainsi. D'ailleurs, le commentaire du CRIDON, remarquable de précision à cet endroit, le confirme amplement.
Le vendeur, qu'il ait signé ou non, est définitivement engagé, dès la remise à l'acquéreur du simple projet de promesse, sous forme authentique.
Parrallèlement à cela, une intention d'achat, contresignée par le vendeur l'engage définitvement également.
C'est la raison pour laquelle je n'ai jamais "validé" cette loi SRU ! Elle introduit un déséquilibre absolument fâcheux dans la nature des engagements des parties. Le consummérisme ambiant a encore frappé et c'est autant d'atteinte au consensualisme qui est à la base de la doctrine de la vente.
Et elle a des effets complètement inutile.... Que se passait-il généralement avent juillet 2000 ? Tous les agents immobiliers responsables et professionnels déchiraient tout simplement le compromis si l'acquéreur s'avérait défaillant.... et expliquait au vendeur qu'il valait meiux "passer à autre chose" plutôt que de poursuivre un processus condamné d'avance....
On protège l'acquéreur en faisant de lui un idiot ou un illuminé, au détriment du vendeur nécessairement de mauvaise foi....
Que dire aussi de ces diagnostics, où pour l'amiante on ne sait pas s'il y en a vraiment, et s'il y en a vraiment où il se trouve..... ! Même celui qui est l'auteur de la norme qui fixe les dispositions de ce diagnostic a du mal à s'y retrouver..... !
Jean-Michel |
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marctab
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 19:54:32
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Rebonjour ou plutot bonsoir!
Petite question :
Je suis acheteur, l'agence immobilière me fait signée une lette d'intention d'achat de bien immobilier, ce document signé le 220805 posséde une "DLC" (humour) de 7 jours si j'ai bien compris,
donc si le vendeur ne l'a pas signé dans cette période, cela veut-il dire que ce document devient obsolète le 30 à 00h00?
et me délivre automatiquement de mon engagement.
Si oui, quelle loi me l'affirme.
merci à vous! |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 20:04:55
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Citation :
Initialement entré par marctab
Rebonjour ou plutot bonsoir!
Petite question :
Je suis acheteur, l'agence immobilière me fait signée une lette d'intention d'achat de bien immobilier, ce document signé le 220805 posséde une "DLC" (humour) de 7 jours si j'ai bien compris,
donc si le vendeur ne l'a pas signé dans cette période, cela veut-il dire que ce document devient obsolète le 30 à 00h00?
et me délivre automatiquement de mon engagement.
Si oui, quelle loi me l'affirme.
merci à vous!
Si vous êtes acheteur, une simple lettre d'intention d'achat ne vous engage pas.... ! Sauf bien entendu si le vendeur la contresigne. Mais auquel cas, soit un compromis de vente est établi, soit cette lettre d'intention vous est notifiée et purge le délai SRU....
La loi est la loi SRU du 20 juillet 2000 ! Article 271-1 et suivants...
Jean-Michel |
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marctab
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 20:15:32
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Merci pour la réponse!
Désolé! pour ma bétise mais j'ai des difficultés avec les abréviations.
S.R.U. WHAT'S!!!!!!!!!
Signé un simple quidam (! |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 22:49:00
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Citation :
Initialement entré par marctab
Merci pour la réponse!
Désolé! pour ma bétise mais j'ai des difficultés avec les abréviations.
S.R.U. WHAT'S!!!!!!!!!
Signé un simple quidam (!
SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 22:55:29
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je confirme à 100% la réponse de jcm !
Pour une fois que nous sommes d'accord, cela valait le coup de le souligner :-)
Jean-Michel |
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lhermite
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 23:04:03
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nous venons de signer une offre d'achat par l'intermédiare d'un agent immobilier date de signature le 24 août 2005 avec une délai? de 8 jours. Après avoir fait appel à des professionnels (électricien, charpentier, maçon...) il s'avère que notre budget rénovation va tripler. De plus, la toiture révèle des poutres qui s'affaissent ainsi que la présence de capricornes. L'agent ne nous a pas renseigné sur la maison et nous ne désirons plus acheter ce bien. L'agent n'est pas d'accord et dit que nous lui devrons une indemmnité et qu'il n'est plus possible de négocier le prix. Nous devons signer un compromis de vente en sous-seing privé mais il ne nous donne aucun délai??
Quels sont mes recours et que faire valoir pour me rétracter et comment faire MERCI de me répondre au plus vite . |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 23:18:36
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Citation :
Initialement entré par lhermite
nous venons de signer une offre d'achat par l'intermédiare d'un agent immobilier date de signature le 24 août 2005 avec une délai? de 8 jours.
8 jours de quoi ? Accepté formellement par le vendeur ? et offre notifiée avec le délai de rétractation ? |
Edité par - LeNabot le 30 août 2005 23:19:09 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 23:43:02
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Citation :
Initialement entré par lhermite
MERCI de me répondre au plus vite.
Et voilà. Et un qui poste sa réponse avant de se coucher en attendant que tout soit cuit pour le petit déjeuner.  |
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lhermite
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 07:47:10
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par lhermite
nous venons de signer une offre d'achat par l'intermédiare d'un agent immobilier date de signature le 24 août 2005 avec une délai? de 8 jours.
8 jours de quoi ? Accepté formellement par le vendeur ? et offre notifiée avec le délai de rétractation ?
le délai de 8 jours concerne les vendeurs : s'ils n'ont pas signer l'offre, elle s'annule (le 3dernier vendeur a signé le hier soit le30 août). Ma question est de savoir si nous sommes obligés de signer le compromis de vente ou si nous pouvons nous rétracter. sur le mandat de l'offre il n'est pas notifiée de durée de délai de rétraction ou de réflexion concernant les acquéreurs. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 07:51:47
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Normalement c'est l'offre qui doit vous être notifiée en vertu de l'article L 271-1 déjà rapporté ici ::
(Loi nº 90-1129 du 19 décembre 1990 art. 7 II Journal Officiel du 22 décembre 1990 en vigueur le 1er décembre 1991)
(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 72 Journal Officiel du 14 décembre 2000 en vigueur le 1er juin 2001)
Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'un des actes mentionnés au premier alinéa est dressé en la forme authentique, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné au premier alinéa. En aucun cas, l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 08:10:52
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Citation :
Initialement entré par lhermite
Ma question est de savoir si nous sommes obligés de signer le compromis de vente ou si nous pouvons nous rétracter. sur le mandat de l'offre il n'est pas notifiée de durée de délai de rétraction ou de réflexion concernant les acquéreurs.
Si l'offre n'a pas été notifiés par le vendeur le délai de rétractation devra obligatoirement être purgé au compromis.
Dites à l'agent immobilier que le bien ne vous intéresse plus. Cela devrait s'arrêter là car vous aurez droit de vous rétracter au compromis
S'il vous réclame une commission envoyez le promener. Elle n'est pas due. |
Edité par - LeNabot le 31 août 2005 08:12:41 |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 08:28:20
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Citation :
Initialement entré par lhermite
nous venons de signer une offre d'achat par l'intermédiare d'un agent immobilier date de signature le 24 août 2005 avec une délai? de 8 jours. Après avoir fait appel à des professionnels (électricien, charpentier, maçon...) il s'avère que notre budget rénovation va tripler. De plus, la toiture révèle des poutres qui s'affaissent ainsi que la présence de capricornes. L'agent ne nous a pas renseigné sur la maison et nous ne désirons plus acheter ce bien. L'agent n'est pas d'accord et dit que nous lui devrons une indemmnité et qu'il n'est plus possible de négocier le prix. Nous devons signer un compromis de vente en sous-seing privé mais il ne nous donne aucun délai??
Quels sont mes recours et que faire valoir pour me rétracter et comment faire MERCI de me répondre au plus vite.
Vous ne signez pas le compromis tout simplement. Pour la bonne forme, vous lui envoyez une simple lettre....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 08:35:53
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Une LRAR. Les lettres simples sont comme les mandats simples, elles n'offrent aucune garantie. En tout cas pas celle de prouver que vous l'avez envoyée et qu'elle a bien été reçue par son destinataire.
jcm |
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Vitalgumy
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 oct. 2005 : 17:44:47
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Résultat des courses (!) : mon offre d’achat, et surtout son délai de rétractation n’ont servi à rien. Le notaire a effectivement relancé le délai suite à différents "lapins sortis du chapeau" tout au long de l’élaboration du compromis. C’est un enseignement supplémentaire ! Chacun son métier, ses limites, je le savais déjà ! En tous cas merci pour vos réponses et vos développements des plus édifiants sur l’ensemble des forums.
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Offre d’achat et délai de rétractation ??
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