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Bonjour, Futur Propriétaire d'un terrain qui risque d'être sujet à une demande de servitude de passage j'ai quelques questions générales autour de la servitude de passage :
Quel est la largeur minimale pour une servitude de passage(terrain enclavé) ? Qui détermine cette largeur ? y a t'il des textes ou des lois qui donnent des indications précises à ce sujet ? Est ce que la mairie peut intervenir à ne niveau ? Est ce que une servitude de passage peut être assimilée à une voie privée ? (dans le PLU on parle de voie privée 5m minimum) Est ce que 3m50 ce n'est pas suffisant pour une servitude de passage. Sachant que si je laisse une servitude de cette largeur, il me restera à moi 4 m et sachant que je ne souhaite pas avoir un accès commun avec le futur voisin du terrain enclavé ? Peut on refuser une servitude de passage ? Quel indemnité peut-ton demander pour une servitude de passage ? Comment se calcule t'elle ? avez vous des exemples?
Citation :Quel est la largeur minimale pour une servitude de passage(terrain enclavé)? Qui détermine cette largeur ? y a t'il des textes ou des lois qui donnent des indications précises à ce sujet ?
Ce sont les articles 682 à 685-1 du code civil qui régissent les servitude pour enclave:
Citation :Article 682 Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Article 683 Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
Article 684 Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.
Article 685 L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu. L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.
Article 685-1 En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.
Citation :Est ce que la mairie peut intervenir à ne niveau ? Est ce que une servitude de passage peut être assimilée à une voie privée ? (dans le PLU on parle de voie privée 5m minimum) Est ce que 3m50 ce n'est pas suffisant pour une servitude de passage.Sachant que si je laisse une servitude de cette largeur, il me restera à moi 4 m et sachant que je ne souhaite pas avoir un accès commun avec le futur voisin du terrain enclavé ?
Si le PLU indique ceci alors, oui, vous devrez vous y conformer. il ne vous reste plus qu'a trouver une solution pour utiliser la servitude comme acces pour vous aussi. (Cela ne devrait pas poser de problème. Il suffit de bien rédiger l'acte de création)
Citation :Peut on refuser une servitude de passage ?
Si c'est pour cause d'enclave, non. D'ailleurs personne n'achatera le terrain enclavé sans acces...
Citation :Quel indemnité peut-ton demander pour une servitude de passage ? Comment se calcule t'elle ? avez vous des exemples?
Si c'est pour cause d'enclave, je ne vois pas comment vous pourriez demander un indemnité. Ce préjudice devra être inclus dans le prix de vente du terrain. Si c'est un servitude dite 'de confort', alors il n'y a pas de règle. C'est aux parties de se mettre d'accord.
Oui, dans le cas ou un terrain est enclavé sans qu'il ait été issu de la division d'un fond. Dans le cas d'un division pour vente avec création d'une enclave, je ne vois pas très bien comment le vendeur pourrait d'une part vendre le terrain sans acces mais en plus demander ensuite un indemnité pour la désserte du fond...
D'ailleurs, si vous lisez l'article 684, il est indiqué que l'article 682 est applicable dans le cas ou le fond dominant ne permet pas l'établissement d'un passage suffisant.
C'est que Pégase, il n'est pas dit du tout que l'état d'enclave sera du à la division d'un même terrain... Et à défaut, je part sur l'hypothèse que non...
Merci pour vos réponses rapides. Désolé ne pas l'avoir précisé, mais le terrain enclavé n'est pas issus d'une division. Ce que j'aimerais savoir c'est si la mairie peut intervenir dans la largeur d'une éventuelle servitude ? N'est ce pas plutot un arrangement à l'amiable ou via un juge ? Le PLU de la mairie parle de voie privée minimum 5 metres, mais à mon sens une voie privée c'est plutot dans le cadre de lotissement. Qu'en pensez vous ?
Je pense aussi que cela ne concerne pas la mairie. 5m pour désservir 1 lot, c'est trop. 4m (voir 3m50) c'est suffisant. Reste que, mis à part contrainte architecturale forte, il serait bien plus intéressant d'avoir un accès commun. Qu'est-ce qui vous dérangerait dans ce cas ?
Effectivement c'est une bonne solution. Mais je préfère avoir un accès direct et non commun vers la rue. en tous les cas, merci beaucoup pour les réponses.
Questions sur les servitudes de passage
Forum fermé
Posté - 19 août 2005 : 16:50:14
