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Le locataire indélicat a quitté les lieux en janvier 2005 en laissant une maison dans un état de saleté déplorable. Il refuse de payer sur le dépôt de garantie les frais sur factures des travaux effectués par des entreprises sur des travaux constatés dans l'état des lieux par huissier. Il saisit le juge des proximités pour contester le montant des factures d'artisans qui ont réparé les dégats occasionnés en particulier eau et chauffage. Eau que le locataire avait fait couper sciament juste avant état des lieux. Par souci de ne pas l'accabler, je n'avais pas retenu toutes les factures qui pouvaient être imputées . De plus j'ai eu quelques surprises aprés état des lieux : absence de l'antenne TV dans le sous toit; évacation eaux pluviales bouchée; ramonage conduit de chaudière non fait et tout ceci non constaté par huissier. Puis-je faire valoir devant le juge des proximités toutes ces nouvelles demandes non imputées sur le dêpot de garanti? Le bail signé en 1994 prévoyait une révision annuelle que je n'ai faite qu'une seule fois en 1995. Puis-je revendiquer au titre de l'article 2277 du code civil la réevaluation du loyer sur 5 années aprés le départ du locataire, sur quelle base de calcul - une clause de révision était inscrite au bail sur l'indice Insse- ? Merci de vos réponses
Vous ne pouvez pas revenir sur des dommages qui n'ont pas été constatés par l'huissier (ex antenne manquante, évacuation bouchée ...). Heureusement d'ailleurs, car ca ouvrirait la porte à de nombreux abus, vous en conviendrez.
Pour les entretiens et le ramonage: c'est une obligation du locataire (selon décret du 26/8/87) donc pas besoin d'être constaté par huissier ou bailleur lors de l'EDL. Demandez lui maintenant par écrit de justifier (fact à l'appui) ces entretiens pdt la location en particulier durant la dernière année.
Enfin pour l'indexation : oui vous pouvez revenir 5 ans en arrière en vous réf à l'art 2277 du CC. si je vous suis, vous aviez l'index de départ (94) puis celui de l'indexation de 95. En prenant le meme trimestre de ref (indiqué sur le contrat), vous faites le calcul suivant:
loyer (hors charge) x indice actuel trimestre / indice de 95 = montant du loyer actuellement qu'il aurait dû payer en 2005.
Pour réclamer le montant cumulé depuis 5 ans, là il faut que vous fassiez le calcul années par années (en revenant uniquement que jusqu'en 2000).
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A la demande du locataire, un huissier m'a convoqué le seul jour ou j'avais une obligation impérative. Nous avions convenu, par écrit avec le locataire d'une date pour l'état des lieux que le locataire n'a pas honoré, il a ensuite refusé toutes les autres propositions de dates 7 ou 8 et nombreuses plages horaires alors qu'il était sur place. Le locataire a, selon mon avis, tout fait pour que je ne sois pas présent avec l'huissier. Je n'habite pas dans la même région . J'ai cependant accepté de payer ce constat alors que bien évidement je n'ai jamais refusé de faire l'état des lieux. Le constat de l'huissier a été fait sans référence à l'état des lieux initial, l'huissier a refusé que nous intervenions pendant le constat avec mon épouse et ne s'est pas préoccupé de l'antenne installé dans le sous toit inaccessible sans échelle. La canalisation était bouchée par des débris végétaux non visibles de l'extérieur. J'ai d'autre part payé pour une réouverture du compteur d'eau non imputé au locataire, auquel j'avais demandé par recommandé de laisser tous les compteurs ouverts. le réglement de la société de distribution des eaux indique bien que le relevé se fait au téléphone sans necessité de faire intervenir un agent et encore moins de couper l'eau. je comprends cependant vos remarques au regard d'abus. merci pour votre confirmation pour l'indexation. je prépare un courrier RAR. Bien cordialement
Si vous avez un écrit pour ne pas couper les compteurs, alors facturez-lui le montant demandé par la société. Il n'avait pas à faire cette fermeture. Pour le reste hélas, pas possible de revenir sur le constat de l'huissier.
Au fait, qui a cdé cet huissier ? car vous dites que vous payez ses frais, mais payez-vous 100% de la facture ? comment avez-vous sélectionner cet huissier ? y a t-il eu un refus explicite pour un EDL amiable ?
Non il n'y avait pas de refus pour un EDL amiable, dans un premier temps, nous avions fixé en commun, avec le locataire, par courrier une date pour l'état des lieux. Au dernier moment , le locataire a renoncé à ce rendez vous pour l'EDL. J'ai donc dans un courrier recommandé AR proposé plusieurs dates (7 à 8) et de multiples crénaux horaires. En retour j'ai reçu une convocation d'un huissier que le locataire avait saisi pour un état des lieux à la seule date et heure que j'avais indiquées par courrier comme professionnellement impossible pour moi. Je ne voulais pas courir le risque d'un EDL fait sans moi, j'ai donc accepté de venir en payant 50% des honoraires que m'a demandé l'huissier .
il me semblait que l'huissier n'avait pas à décider de l'opportunité d'une répartition éventuelle de la facture entre propriétaire et locataire, mais qu'il devait présenter sa facture à celui qui l'avait missionné, charge à ce dernier d'en demander un remboursement à l'autre partie.
Etat des lieux et indexation loyer
Forum fermé
Posté - 23 août 2005 : 09:38:36
