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Recommandation n°24 : relative à l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967

Cette recommandation concerne l’application du nouvel article 6-2 du décret du 17 mars 1967, qui pour la première fois fixe des règles précises pour la répartition entre vendeurs et acquéreurs, en cas de vente de lots, des charges dans le budget prévisionnel, des charges hors budget prévisionnel (travaux), des avances pour travaux futurs (provisions article 18), des autres avances (réserve - ex avance de trésorerie permanente ou "fonds de roulement") et des emprunts effectués auprès des copropriétaires. Elle confirme le principe selon lequel le compte du vendeur doit désormais (en fait depuis le 1er septembre 2004) être soldé par le syndic à réception de l'avis de mutation sans qu'il puisse être justifié de retenue d'une provision pour apurement.

Vu l'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose :

" A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. "


Considérant que l'application de cet article, qui régit, à défaut de convention contraire entre les parties, la contribution à la dette des provisions et des charges, est liée à la qualité de copropriétaire ;

Que celle-ci résulte, à l'égard du syndicat des copropriétaires, de la notification au syndic du transfert de propriété conformément à l'article 6 du décret susvisé qui dispose :



" Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces deniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire du droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. "

Qu'en effet, cet article prescrit la notification au syndic es qualités soit par les parties, soit par le notaire soit par l'avocat ou l'avoué, selon le cas, de tout transfert de propriété qu'il intervienne entre vifs ou à cause de mort, à titre onéreux ou à titre gratuit indépendamment des formalités de la publicité foncière ;

Qu'il est de jurisprudence constante que la notification de la mutation prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 confère la qualité de copropriétaire à l'acheteur à l'égard du syndicat à compter de la réception par le syndic es qualité de cette notification ;

Que dès lors, et jusqu'à l'accomplissement de cette formalité, dans les rapports avec le syndicat à l'occasion de la mutation d'un lot, le vendeur est tenu au paiement des charges ;


En conséquence la Commission rappelle :

1) que les dispositions de l'article 6-2, entrées en vigueur le 1er septembre 2004, doivent être appliquées à la lumière des dispositions de l'article 6 qui permet seul de déterminer le copropriétaire du lot à l'égard du syndicat des copropriétaires.

2) que si la réception de la notification prévue à l'article 6 est intervenue avant le 1er septembre 2004, les règles anciennes s'appliquent entre les parties et le syndicat des copropriétaires ;

3) que si la vente a été définitivement conclue avant le 1er septembre 2004 et que la réception de la notification prévue à l'article 6 a eu lieu à compter du 1er septembre 2004, il convient de distinguer :


les rapports entre le syndicat des copropriétaires et les parties à l'acte (vendeur/acheteur)qui sont régis par les nouvelles dispositions ;

les rapports entre ces parties qui restent soumis aux dispositions antérieures sauf convention contraire signée entre elles ;


4) qu'il convient, pour les rédacteurs de l'avant-contrat, d'appeler tout spécialement l'attention des parties :

.sur les charges de nature à leur incomber définitivement au titre des dépenses ;

.que dans le cas de services collectifs avec comptage individuel (eau froide, eau chaude, chauffage, climatisation...) il leur appartient, pour régler éventuellement les rapports entre elles, de procéder aux relevés nécessaires ;

5) que l'application des règles précitées interdit au syndic de conserver des fonds postérieurement à la réception de la notification prévue à l'article 6 étant observé qu'aux termes de l'article 5-3° du décret modifié l'acquéreur devra reconstituer les avances mentionnées à l'article 45-1 alinéa in fine du même décret ;

6) qu'en conséquence les comptes d'attente vendeur ne sont plus possibles.

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Initialement entré par floraline

merci pour votre réponse,
concernant cette facture, elle a en fait été payée par le syndic, ce dernier a demandé aux copropriétaires lors de l'AG extraordiaire du 22/12/2004 dernier(qui concernanit des travaux à faire) de la payer afin de rembourser l'avance faite par le syndic...la résolution a été rejetée...
la prochaine AG est le 15 septembre, et le point à été remis à l'ordre du jour, le syndic nous demande de payer cette facture (de 38000 euros!)
Voilà voilà...

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Le nouvel article 6-2 du décret du 17 mars 1967 créé par le décret du 27 mai 2004 (1) ne change pas les règles de droit qui s'appliquent depuis l'origine aux ventes en copropriété : il ne fait que mettre un terme à une pratique qui s'en était écartée, les syndics s'étant au fil du temps laissés entraîner à délivrer aux copropriétaires deux services que la loi ne leur imposait pas, et qui se sont avérés source d'innombrables complications :

- le calcul du partage des charges de l'exercice en cours entre vendeur et acquéreur prorata temporis,

- l'acceptation du rôle d'exécuteur des conventions passées entre les parties à la vente, notamment lorsque celles-ci mettaient au compte du vendeur la charge des travaux votés avant la vente, mais non encore exécutés lors de sa conclusion !

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Initialement entré par air jordan

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Initialement entré par floraline

merci pour votre réponse,
concernant cette facture, elle a en fait été payée par le syndic, ce dernier a demandé aux copropriétaires lors de l'AG extraordiaire du 22/12/2004 dernier(qui concernanit des travaux à faire) de la payer afin de rembourser l'avance faite par le syndic...la résolution a été rejetée...
la prochaine AG est le 15 septembre, et le point à été remis à l'ordre du jour, le syndic nous demande de payer cette facture (de 38000 euros!)
Voilà voilà...

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Bonsoir Floraline,

Vous devez faire erreur !! 38 000 euros pour une facture d'eau "datée du 13/02/2004, concernantla période du 5/10/2003 au 8/01/2004" est peu
probable !
Pourriez vous nous apportez plus d'explications ?

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