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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 02 sept. 2005 : 11:17:39
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Bonjour,
j'ai fait l'aquisition d'un appartement le 28/05/2004, l'exercice comptable de la copro et: du 01/06 au 31/05.
je leur est communiqué les index compteurs au 28/05/2004.
Aujourd'hui en recevant mon décompte annuel, il s'avere qu'ils ne tiennent pas compte des index donnés, mais des derniers index connus (ceux de l'exercice pécedent).
Après appel au syndic, celui ci ne veut rien savoir.
Qui à raison dans cette histoire ?
merci pour vos réponses.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 15:04:49
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avez vou une trace de la communication de cet index au syndic ?
Un de nos copropriétaires a eu le mm pb dans notre copro et il n'y a hélas pas de trace écrite ...
Y a-t-il par ailleurs un élement à ce sujet dans votre compromis de vente ou dans l'acte notarié définitif de vente ? |
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 16:34:36
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Bonjour Mallo35m,
j'ai un courrier du syndic qui me confirme qu'ils ont bien pris en considération les index compteurs signé du gestionnaire, et malgré cela la comptabilité n'en tiens pas compte.
Sur l'acte authentique de vente il est écrit quelque chose comme :
les charges à payer sont celles à partir de la date d'acquisition.
merci pour votre réponse, |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 18:50:47
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| Votre syndic applique les disposions du décret du 27 mai 2004 applicables à partir du 1er septembre 2004. Les sommes sont éxigibles de ce celui qui est copropriétaire au moment de la date de recouvrement de la dette. Les comptes prorata temporis n'existent plus, le syndic n'a pas a tenir compte des accords acheteur et vendeur, c'est à eux de se répartir les charges suivant leurs accords (Acte de vente). |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 18:52:24
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| Votre syndic applique les disposions du décret du 27 mai 2004 applicables à partir du 1er septembre 2004. Les sommes sont éxigibles de ce celui qui est copropriétaire au moment de la date de recouvrement de la dette. Les comptes prorata temporis n'existent plus, le syndic n'a pas a tenir compte des accords acheteur et vendeur, c'est à eux de se répartir les charges suivant leurs accords (Acte de vente). |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 18:53:41
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| Votre syndic applique les disposions du décret du 27 mai 2004 applicables à partir du 1er septembre 2004. Les sommes sont éxigibles de ce celui qui est copropriétaire au moment de la date de recouvrement de la dette. Les comptes prorata temporis n'existent plus, le syndic n'a pas a tenir compte des accords acheteur et vendeur, c'est à eux de se répartir les charges suivant leurs accords (Acte de vente). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 10:38:48
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JB 22 a raison mais il y a quand même une anomalie dans Citation :
Aujourd'hui en recevant mon décompte annuel, il s'avere qu'ils ne tiennent pas compte des index donnés, mais des derniers index connus (ceux de l'exercice pécedent).
Quand un exercice se termine le 31 mai, on se débrouille pour faire relever les compteur fin avril. C'est élémentaire
Dans ce cas il n'y aurait pas de problème sérieux, hors de la nécessité pour les parties à la vente de faire leur compte entre elles.
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 09:42:31
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Bonjour à tous,
Et merci à Mallo35 et jb22 pour leurs réponses.
Nous avons eu l'assemblée générale le 03 09 2005, et nous n'avons pas reconduit le mandat du syndic actuel, nous avons voté pour un syndic coopératif, je me suis presenté alors comme menbre du conseil syndical et j'ai été élu.
De cette manière, je pense, nous pourrons avoir une meilleure maitrise de la copropriété (118 lots).
D'autre part, concernant cette fois ci la partie chauffage et eau chaude:
- sur le RC il est stipulé que pour le chauffage il y est des tantiemes specifiques pour chaque lot, par exemple pour moi, j'ai 66 tantiemes en dépenses générales et 79 pour le chauffage.
Le probleme est que nous n'avons pas de chauffage collectif, et que la chaudiere ne produit que de l'e.c.s. cependant le syndic applique les milliemes de répartion du chauffage en appliquant un pourcentage sur le combustible (56.38%) le reste et répartie en ecs avec en plus le cout de l'eau selon les releves individuels eau froide et eau chaude.
Je ne suis pas d'accord sur cette méthode de calcul, qu'en pensez vous. Pour moi, la réparttion doit se faire uniquement par les relevés des compteurs. Celui qui ne consomme pas ne paye que les depenses d'entretien de la chaudière mais pas le combustible.
Encore merci pour votre aide,
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 11:11:12
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Pour revenir sur le sujet des index compteurs:
J'ai acheté le 28/05/2004 un appartement, l'exercice allant du 01/06 au 31/05 le syndic a applique un prorata temporis pour 4 jours.
Puis il y a eu de appels de provisions pour charges pour 2004/2005 et pour solder l'exercice 2004/2005 le syndic applique le decret du 01/09/2004 pour les consommation d'eau. Ce que je ne comprends pas c'est pourquoi le syndic applique ce decret pour l'eau, et ne m'a pas créditer le solde (debiteur ou créditeur) de l'ancien exercice sur mon compte.
Merci pour vos explications.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 14:46:49
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Vous dites qu'il y a une chaufferie, chaufferie limitée à la production d'ECS pour laquelle existe des compteurs-répartiteurs.
Pour autant, votre RDC fait mention de tantièmes spécifiquues à une répartition "chauffage" ce qui suppose un système de chauffage collectif qui selon vous n'existe pas.
En êtes vous sûr et certain ?
N'y a t-il pas un système de 'chauffage par le sol dit "hors gel", système qui, même si les appartes ne sont pas chauffés directement, permet de maintenir dans tout le bâtiment une température positive.
Il faudrait chercher de ce coté là.
La mention dans le RDC proviendrait aussi peut-être de l'existence dans le passé d'un chauffage collectif, service supprimé par une AG pour passer en chauffage individuel ...sans que pour autant le RDC n'ait été modifié.
De ce fait, et c'est une règle incontournable, si le service "chauffage collectif" n'existe pas du tout, y compris un pré-chauffage 'hors gele', on ne peut vous appliquer et retenir des charges sur ce poste.
C'est l'art.10 alinéa 1 qui s'applique :vous n'êtes tenu au paiement des charges sur les services ou éléments d'équipement commun qu'en fonction de l'utilité que ces services ou éléments présentent à l'égard de votre lot.
Si pas du tout de chauffage collectif, vous ne pouvez avoir aucune utilité, ne serait-ce qu'objective, d'un service inexistant.
Mêm si une quote-part "Chauffage hors gele" existe, le taux de cette quote-part (les 56,...% dont vous faites mention), n'est pas le fait du prince mais le résultat d'un calcul vérifié qui est proposé et approuvé par une AG.
Un taux sorti du chapeau où d'on ne sait où est inapplicable.
Votre Président-syndic et le Conseil syndical coopératif est peut être ici à coté de la plaque. Ils devraient se renseigner plus avant sur ces points pour ne pas continuer à se mettre hors des clous !!!
Vous noterez que la forme juridique "syndicat coopératif" induit une gestion collégiale par le 'Conseil syndical coopératif', que le pdt-syndic est l'un des membres nommé par les conseillers, et qu'il n'est donc pas au dessus de tous et de tout mais qu'il se doit d'agir en concertation avec tous.
Vous devriez parler de tout cela au CSC. |
Edité par - gédehem le 06 sept. 2005 15:12:10 |
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 15:18:33
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Bonjour Gédehem et merci pour votre réponse,
Le RC mentionne bien la repartition chauffage et eau chaude, on y parle également de la fonction hors gel.
Et pour apporter un précision, il n'y a jamais eu de chauffage collectif, pour la partie hors gel nous avons voté à l'AG 2004 la modification du RC pour annuler cette partie car jamais existé.
Donc la chaudiere ne fait que de l'ecs.
Ma question:
la répartition des frais liés au fonctionnement de la chaudiere se répartissent elles ainsi ?
- contrat entretien de la chaudiere tantiemes chauffage
- réparation chaudieres et conduites tantiemes chauffage
- combustible index compteurs
- frais de relevés de compteurs tantiemes chauffage
- eau index compteurs
J'utilise les tantiemes chauffage car ils refletent au mieux la distribution d'eau chaude, ainsi celui qui ne possede qu'une place de parking ne paie pas sur cette rubrique, cela apparait un peu bizzare donc d'utiliser cette répartition, est il souhaitable de modifier le RC en mettant tantiemes ecs ?
Qu'en pensez vous ?
Merci pour vos réponses.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 22:47:07
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En l'absence d'une grille spécifique pour ce service collectif, le RDc semblant silencieux sur ce point, vous devez utiliser les tantièmes généraux pour la répartition des frais fixes du 'service' ECS.
Ici, pas d'autre solution.
Mais je suis très surpris que, ayant une production d'ECS collective, vous n'ayez pas de grille de répartition au RDC ou adoptée spécifiquement lors de la mise en place de ce service.
En 1994 par exemple, lors de la suppression de "Hors gel".
Il convient dès maintenat de préparer et d'adopter une telle grille.
- contrat entretien de la chaudiere : tantiemes généraux
- réparation chaudieres et conduites : TG
- EDF pompes de circulation : TG
- frais de relevés de compteurs : à l'unité par lot.
- eau froide : index compteurs (à retirer de l'eau froide générale si fourniture collective)
- Combustible nécessaire à la chauffe des M3 utilisés : index compteur.
Les tantièmes généraux utilisés sont ceux des seuls lots privatifs ayant 'utilité' du service 'ECS Coll". Donc ici caves et parking exclus.
Si votre copro a 10.000/°°° et que les parkings font au total 500/°°°°, le calcul se fera sur 9.500/9.500°.
Pour ce qui concerne un chauffage qui n'existe pas du tout, en particulier un "hors gel", il n'est pas possible de répartir des charges pour un service inexistant et d'imputer à ce titre des charges aux copropriétaires.
La grille doit être supprimée .... en espérant que personne ne vienne demander la révision de la répartition et l'imputation du combustible en totalité sur l'ECS pour l'année en cours et les 3 années qui précèdent !!!!
Toute la chaufferie est destinée à l'ECS.
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 11:00:38
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Bonjour et merci gedehem pour votre réponse,
Une question à titre plus générale,
Qui rédige un règlement de copropriété?
A la fin de la construction le RC est il validé par quelqu'un ou un organisme ?
Car, je ne comprends pas que l'on puisse avoir un RC qui ne reflete pas la réalité dès le début de la copropriété!
Avoir une partie du Rc qui traite du chauffage sans avoir de chauffage collectif c'est bizzare, de la même maniere il est dit dans le Rc que chaque appartement sera alimenté en gaz, ce qui est faux car tout est éléctrique.
Merci pour vos réponses,
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 11:40:12
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La question n'est pas tant "qui rédige le RDC", mais "Quand à été rédugé votre RDC"...
Le RDC/EDD est adopté lors de la 1ère AG du syndicat.
Car si votre RDC a été rédigé en 1928 ou 1932, il pouvait alors exister un chauffage collectif .. une alimentation au gaz, équipements supprimés par décision d'AG en 1953 pour l'une et 1968 pour l'autre !
Mais ces décisions d'AG, bien que modifiant le RDC, n'ont pas été publiées.
Il me semble que la décision de l'AG de 1994 supprimant le "hors gel" (qui existait donc précédemment ?) n'a peut être pas fait non plus l'objet d'une publication ... chauffage "hors gel" qui existe donc toujours dans les actes.
Il me semble donc, à vous lire, qu'une remise à plat de tout cela s'impose.
Il faut reprendre les documents d'origine, du moins ceux enregistrés au fichier immobilier (ex Sce des hypothèques), les PV d'AG depuis que la copropriété existe, AG susceptibles d'avoir modifier le RDC, et mettre noir sur blanc toutes les modifs votées ("Etat récapitulatif des modifications du RDC/EDD décidées par une assemblée générale").
Il devra détailler
- " AG du 25.10.1953 : Modification de l'article ...: répartition de ...", en reprenant textuellement la résolution telle qu'elle a été votée. Le résultat du vote ne sera pas précisé, s'agissant de la clause d'un état et non d'un extrait de PV.
- " AG du 18.04.1994 : suppression du chauffage Hors gel. " Même chose.
- etc .....
Vous ferez adopter par une AG, art.26 (double majorité), cet Etat récapitulatif. Ce vote ne vaut pas par lui même 'modification du RDC', ces modifications ayant été déja adoptées. C'est l'adoption de cet état récapitulatif qui vous permettra de le remettre à un notaire, avec un extrait du PV qui mentionne cette adoption.
C'est ce notaire qui procèdera à l'enregistrement au fichier immobilier.
Il serait pertinent de prévoir un toilettage de votre RDC, d'une mise en conformité avec les textes, car il est à craindre que s'il date de 1932 ou 1967, il ne le soit pas, comme il ne l'est pas pour ces grilles de répartitions folklo d'un chauffage qui n'existe pas !
Permettez moi d'être ici très surpris : vous êtes dans un syndicat coopératif. Je ne sais depuis combien de temps vous êtes sous cette forme. Si c'est récent, tout s'explique. Si c'est depuis de nombreuses années, c'est qu'il y a des pratiques qui clochent.
La première des choses à faire lorsqu'on se gère soi-même c'est : "Dans quel cadre sommes-nous, quelles sont les règles qui nous régissent ? (Loi, décret, EDD/RDC)"
Pour conduire une voiture, il faut non seulement savoir appuyer sur les pédales et tourner le volant, mais aussi et avant tout connaitre le code de la route.
La loi de 65, le décret de 67, notre EDD/RDC, c'est notre code de la route à nous. Potassons les, surtout lorsqu'on est membres d'un CS, d'un CSCoop syndic non pof, document qu'on devrait connaitre par coeur !  ...
(Ne voyez pas là une critique, mais juste un constat qui concerne 98% des copropriétaires ... ) |
Edité par - gédehem le 07 sept. 2005 11:55:18 |
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 11:50:37
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Merci Gedehem pour ces précisions,
En fait la copro date de 1991 et le RC de la même date, cependant ce qu'il faut savoir c'est que le promoteur a construit une dizaine de copro et je pense qu'il a baclé le RC, se servant d'autres RC en l'adaptant à notre copro avec les consequences que l'on connait.
Pour tout dire, même les plans deposés ne correspondent pas à la réalité.
Conseil, si vous achetez un appart à la Grande Motte, verifiez avant d'acheter le RC, les AG depuis 10 ans.
Encor merci pour votre aide, |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 11:56:20
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| ...ben, c'est que les photocopieurs, c'est d'un pratique !!!! |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 21:11:04
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à ce sujet, j'ai trouvé 2 règlements de copros situés dans 21 viles différentes, établis tous 2 dans les années 60 et qui étaient quasiment copie conforme l'un de l'autre : ça m'a bien facilité les choses qd j'aen ai fait la mise en conformité mais ça confirme, comme le dit gédéhem, que le photocopieur est bienpratique et que bien souvent, les copropriétas disposent d'un RdC standard et non d'un produit établi à la mesure de chacune, ce qui n'a pas ampêché les notaires de l'époque (est-ce si différent aujourd'hui ?...) d'empocher autant d'honoraires que de copies ...  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 21:26:48
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...et le rédacteur aussi au passage, lorsqu'il n'est pas le notaire.
Vous ne pouvez pas savoir ce que les copieurs peuvent faire pour nous ...!
La pratique existe toujours ! Je vous ai parlé de ce RDC, rédigé en 1997 ou 98, (ne me souviens plus) par un "Expert foncier", mentionné en gros sur la page de garde, et qui précisait, comme tout bon RDC rédigé sur la loi de 1938, que l'AG serait présidé par le copropriétaire présent possédant de lui même du plus de tantièmes ?.. Et que les copropriétaires ne pouvaient se faire représenter que par un autre copropriétaire ? ...
Si, si, rédigé en 1998 !!! C'est la secrétaire qu'a du se tromper de case pour prendre le modèle avant de le passer dans le copieur ...
Mais le plus drole, si je puis dire, c'est que cet "Expert foncier", par ailleurs syndic de copropriété ayant pignon sur rue, c'est retrouvé nommé syndic de cette copro en 2001 ou 2002 !!!
Il n'y avait pas 3 verres, mais bonjour les dégats !! |
Edité par - gédehem le 07 sept. 2005 21:34:43 |
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 08:59:19
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Bonjour à tous,
Est il possible pour moi d'installer un cumulus dans mon appart à mes frais bien sur, et de dénoncer ainsi l'eau chaude collective ?
merci pour vos réponses.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 12:15:38
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Vous pouvez installer un cumulus,effectivement, et sans autorisation de l'AG (attention au poids, surtout s'il estposé sur un mur 'commun', ce qui suppose ici une autorisation de l'AG).
Pour autant, vous aurez toujours à votre charge les frais fixe ECS, mentionnés plus haut, ainsi que la location de votre compteur ECS que vous ne pouvez démonter.
S'agissant d'un service 'collectif', vous ne pouvez vous en retirer seul, ni ne rien payer, ...puisque votre lot a et aura toujours potentiellement 'utilité' du service ECS.
Il n'y aura quue les M3 que vous n'aurez pas à charge, puisque vous n'aurez pas de M3 (Le cumulus sera monté sur le circuit eau froide, bien entendu ...!)
Permettez une appréciation personnelle ? ... lorsqu'on est dans un syndicat de copropriétaires, qui plus est coopératif, qu'on est en plus membre du CSCoopératif, ce n'est pas très élégant de vouloir s'affranchir seul d'un service commun collectif ...
Pardon, ce n'est qu'une opinion très personnelle .... |
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gerard13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 12:37:33
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Bonjour Gedehem,
Effectivement vous avez raison, mais en fait cette reflexion m'est venue sous le coup de la colère contre l'ancien syndic, effectivement je ne pense pas l'envisager, et si j'avais voulu la valider, j'aurais exposé le sujet lors d'une réunion du CS en apportant par exemple vos explications sur le sujet avec la possibilité pour tous de pouvoir l'exploiter, mais il est clair après reflexion que cette solution n'est pas à envisager.
Pour autant, merci pour vos explications.
Par contre si je me suis presenté comme membre du CS, c'est parcequ'il est regrettable d'avoir des syndics professionnels qui ne font pas leur travail, et ceci dans l'interet general de la copro.
autre chose, le syndic lors de la vente de mon appart a reclamé au notaire pour validé la vente l'appel de charge du trimestre à venir, cependand, il me l'a également reclamé aussi. ces provisions payées 2 fois sont donc ou maintenant ? dans la poche du syndic!!!
Voila,
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