|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
valpoirier
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 25 août 2005 : 12:58:35
|
Bonjour,
Nous venons de vendre notre maison. Les futurs acquéreurs ont visité la maison avec 2 agences. Ils ont signé le compromis avec la 2ème agence qui seule le leur a proposé.
Je sais que nous avions le droit de vendre par la 2ème agence puisque nous n’avions pas d’exclusivité avec l’agence 1.
arrêt de la cour de cassation(Cass, 1° civ.9 juillet 2002 : Juris-Data n° 015144 et 015146).
" Si un mandat non exclusif de vendre le même bien est donné à plusieurs agents immobiliers, seul celui par l’intermédiaire duquel la vente a été réellement conclue a droit à la commission. Peu importe qu’un autre agent ait précédemment présenté l’acquéreur et lui ait fait visiter la maison.
Le professionnel qui n’a pas réussi à mener l’affaire à son terme ne saurait prétendre à une commission, ni à l’attribution de dommages-intérêts, sauf s’il est en mesure d’apporter la preuve d’une faute du vendeur qui l’aurait empêché de réaliser la vente.
Maintenant, l’agence 1 nous réclame « une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale de 5% du montant de la vente » en se basant sur une clause du mandat non exclusif stipulant « Pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 18 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandat d’un montant égal à celui de la rémunération TTC du mandataire prévue au présent contrat ».
Cette clause est-elle légale ou abusive, sachant que le mandat était sans exclusivité ?
Pour moi, ça fait typiquement clause de mandat avec exclusivité mais je ne suis pas experte en a matière…
Merci de vos conseils.
Valérie
|
|
Signaler un abus
|
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 13:22:30
|
Citation :
Initialement entré par valpoirier
Cette clause est-elle légale ou abusive, sachant que le mandat était sans exclusivité ?
Pour moi, ça fait typiquement clause de mandat avec exclusivité mais je ne suis pas experte en a matière#65533;
Merci de vos conseils.
Valérie
Vingt dieux ! Dans un fil parallèle j'ai cru que vous achetiez et maintenant j'apprends que vous vendez.
Pour la clause. Elle est typique d'un mandat exclusif. Mais qu'elle est le titre exact du mandat que vous avez signé. Car si le titre est "mandat non exclusif", c'est simplement en totale contradiction. |
Edité par - LeNabot le 25 août 2005 13:23:22 |
Signaler un abus  |
|
|
valpoirier
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 18:41:33
|
Bonjour,
Nous achetons bien la maison. Les vendeurs sont des personnes agées de 75 ans n'ayant aucune idée d'où trouver les infos concernant leur litiges avec l'agence. Je leur ai donc proposé de rechercher ces infos pour eux;-) je pense que si ces personnes avaient 40 ans, l'agence ne les aurait sûrement pas attaqué comme ça... donc hors de question qu'ils se fassent arnaquer.
Pour le mandat (j'en ai une copie), le titre est exactement:
"Mandat de vente sans exclusivité N° 1013"
(article 6 loi N° 70-9 du 7 janvier 1970 et articles 72 et suivants du décret N°72-678 du 20 juillet 1972)
Merci de votre aide! |
Edité par - valpoirier le 25 août 2005 19:50:25 |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 19:52:58
|
Cette histoire est absolument ahurissante. L'agence a carrément fait une cagade avec ce mandat "non exclusif" qui en fait est un bel exemple d'exclusivité. Car l'effet de la clause interdit carrément de signer un mandat avec une autre agence. Enfin presque. Car un client présenté par l'agence n° 1 ne pourra pas conclure avec l'agence n° 2, alors qu'il est complètement étranger à ce mandat et qu'on lui retire de fait sa liberté de choisir qui il veut. Certes, il y a des mandats dit "exclusifs" qui prévoient la possibilité pour le vendeur de chercher lui même un candidat mais moyennant quand même des honoraires qui dans la pratique sont moindres.
Un véritable mandant non exclusif est surtout destiné mettre en concurrence plusieurs agences et que si l'on retire cette caractérisque au moyen d'une clause en parfaite contradiction avec cette appellation, c'est la voie ouverte à des confusions comme celles ci avec ce litige type faute d'explications claires.
Voici un exemple de clause "exclusive" que j'ai pompé sur le net. j'insiste c'est un exemple.
Citation :
Il s'interdit, pendant toute la durée du mandat, à vendre directement ou indirectement les biens objets du mandat et s'engage à diriger tous les acquéreurs éventuels vers le mandataire.
Il s'interdit également, après l'expiration du présent mandat, de conclure directement ou indirectement avec tout acquéreur ayant visité les biens à vendre par l'intermédiaire du mandataire.
Là c'est clair. Un second mandat n'est pas permis. Qu'il soit ou non exclusif.
Un exemple de clause "non exclusive".
Citation :
Il conserve toutefois toute liberté de conclure avec l'acquéreur de son choix qu'il aura trouvé par ses propres soins ou éventuellement par l'intermédiaire d'un autre mandataire. Dans cette dernière hypothèse, il s'engage néanmoins à informer le mandataire de la vente ainsi envisagée dans les plus brefs délais par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en lui indiquant l'identité et le domicile de l'acquéreur, du notaire chargé de rédiger l'acte authentique de vente, ainsi que de l'autre mandataire ainsi intervenu. Cette notification mettra fin immédiatement au présent mandat.
Là vous voyez aucun problème. Il y a bien choix de l'agence par l'acquéreur. Ce mandat est bien non exclusif.
Seul est interdit de griller l'agence.
Citation :
Il s'interdit également, par l'effet des présentes et même après l'expiration du présent mandant, de conclure directement avec tout acquéreur ayant visité les biens à vendre par l'intermédiaire du mandataire.
J'ai surtout l'impression que les vendeurs ont été victimes d'un abus de faiblesse de leur première agence. Cette clause pourrait carrément être annulée par un TGI.
J'attends d'autres commentaires. Surtout de praticiens AI.
Bon courage.
PS : je voudrais bien vous aider, mais je ne pourrais pas répondre demain et ce WE. Je suis à Lérida (Espagne) jusqu'à lundi.
Bon WE.
|
Edité par - LeNabot le 25 août 2005 20:22:06 |
| Signaler un abus |
|
|
valpoirier
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 20:21:15
|
Merci, vous m'êtes vraiment d'un grand secours!
Donc si je comprends bien, ce mandat, en mettant en contradiction son intitulé "sans exclusivité" et cette clause d'exclusivité, n'a finalement pas de "valeur légale"?
Donc mes 3 mamies (elles sont 3 qui vendent la maison de leurs parents décédés récemment)ne devront pas payer le montant réclamé par l'agence au titre de clause pénale? ou du moins, si l'affaire va devant un tribunal, il y a de grandes chances pour que l'agence soit déboutée...
A titre d'exemple, pour vérifier si j'ai bien tout saisi:
avec un mandat de ce type: nous visitons une maison par une agence.Pas de suite. Nous voyons ensuite cette maison dans une autre agence à un prix inférieur (commission moindre). Nous faisons une offre au prix demandé, sans chercher à négocier, à la 2ème agence. Les vendeurs ne peut pas refuser le compromis puisque nous proposons d'acheter au prix demandé. Mais en parallèle, ils ne peuvent pas nous la vendre par l'intermédiaire de l'agence 2 puisque nous l'avons visitée par l'agence 1. Dans tous les cas, le vendeur est piégé:il devra la commission à l'agence 1 s'il passe par la 2 (si l'on suit la clause)ou il devra la commission à l'agence 2 s'il refuse la vente puisque nous proposons un compromis au prix demandé.
En effet, après ecriture de cet exemple, la clause ne peut pas tenir...
J'irai voir l'agence demain soir et vous tiendrai au courant de sa réponse.
Profitez bien de votre week-end en Espagne!et encore merci!
Valérie
Au fait, qu'est-ce "AI"? Acquisition Immobilière? |
Edité par - valpoirier le 25 août 2005 20:39:50 |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 20:26:19
|
AI = Agent immobilier.
Maintenant j'ai émis une opinion. Elle est personnelle. La seule certitude que j'ai c'est qu'il y a une contradiction flagrante entre le titre et le contenu. |
| Signaler un abus |
|
|
valpoirier
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 20:43:22
|
OK.
Je pensais que vous étiez agent immobilier;-) dans tous les cas, AI ou pas, vous m'avez donné de sacrées pistes bien utile dans le cas de mes mamies.
Merci encore pour vos réponses.
Valérie |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 20:45:45
|
| Non non. Je ne suis pas agent immobilier. J'ai seulement quelques bagages en droit (public). J'ai également fait du droit privé, mais le droit immobilier me passionne. Mais c'était il y a longtemps. |
| Signaler un abus |
|
|
valpoirier
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 20:49:10
|
De bons bagages puisque pour le moment j'ai retrouvé toutes les infos que vous avez semées. Je n'ai de bagages qu'en droit du travail, ce qui ne sert pas à grand chose dans ce cas précis;-)
Je vous tient au courant de la suite des évènements. |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 21:04:18
|
Pour info. Je viens de consulter la jurisprudence que vous avez citée.
Citation :
Mais attendu qu'à bon droit, la cour d'appel a retenu que lorsque une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier.
Décodage: C'est rédigé en invoquant un principe de droit jurisprudentiel. Lorsqu'on conclut un mandat "non exclusif", le mandant n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agence qui a conclut l'affaire. Quelque soit le contenu donc. Car la clause litigieuse revient à contrecarrer ce principe lorsqu'on intitule un contrat en "mandat non exclusif". Tout simplement. Un TGI devra donc se soumettre à cette jurisprudence. (si la jurisprudence ne change pas, mais ça m'étonnerait beaucoup).
Et le mot de la fin. L'agence n° 1 n'a rien à espérer avec cet arrêt.
|
Edité par - LeNabot le 25 août 2005 21:07:41 |
| Signaler un abus |
|
|
valpoirier
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 21:07:24
|
Alors là, chapeau bas! c'est juste ce qu'il me manquait pour mon dossier.
Merci et bonne soirée! |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 08:58:58
|
"Pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 18 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandat d’un montant égal à celui de la rémunération TTC du mandataire prévue au présent contrat »."
La jurisprudence considère que les clauses pénales des bons de vivite sont nulles ; en effet cela reviendrait à rémunérer une agence en contradiction avec l'art. 6 de la loi du 2 janvier 70 (loi Hoguet) et 73 de son décret d'application.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 09:06:32
|
PS : la position de la cour de cass citée dans le premier messoge, est constante depuis février 2000. Auparavant dans ce cas un mandant pouvait être condamné à payer une deuxième commission d'agence ; ce n'est le cas maintenant que s'il y a faute ou abus de sa part, et lorsque la ^première agence a accompli des diligences suffisantes...
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 09:30:39
|
La Cour de Cassation a non seulement (20 novembre 2000, 1ère chambre civile) admis le principe que "peu importe qui a fait visiter, c'est l'agence qui a réellement conclu l'affaire qui a le droit, seule à la commission"..... mais d'un certain point de vue, permis à la concurrence d'exister entre mandataires....
Ce point a été contesté par jcm, et lui a permis de déclaré qu'il a trouvé la parade à finalement une libre et saine concurrence, en utilisant le document des éditions Préférence intitulé "Mandat de visite" où les arguments qu'il conteste pour un mandat de vente, il ne les conteste pas pour un mandat de visite !
Le principe est tout de même celui de l'article 6 de la Loi Hoguet d'une part, et d'autre part l'existence de toutes ces clauses pénales contenues dans tous ces mandats sont, par principe aussi abusives !
J'ai personnellement saisi la Commission des clauses abusives sur de tels sujets, où les agents immobiliers, bien en désarroi, ne font que du juridisme (exclusivité, clauses pénales par ci, clauses pénales par là) au lieu de donner la liberté de choisir et d'agir à leur client, qui la plupart du temps, ne sont pas informés de ce qu'il signent vraiment.
En clair, en cas de pluralité des mandataires (95% des cas), la liberté est donnée au vendeur comme à l'acquéreur, de signer avec le mandataire de leur choix, et de faire jouer ainsi la concurrence.
Il est vrai, qu'avec trois métros de retard, jcm a qualifié ce principe de charognard ! Il faut quand même le savoir !
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 26 août 2005 09:31:40 |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 09:58:47
|
JMKDB, vous déformez mes propos, et vous le savez bien. Ce n'est pas le principe que j'ai ainsi qualifié, c'est l'application systématique faite par certaines agences, qui attendent que d'autres aient fait le boulot pour intervenir.
Quant à l'exclusivité... Aux Etats Unis, il n'y a QUE des mandats exclusifs. Rappelez moi la part de marché des professionnels là bas ?
Pour ma part je ne travaille qu'en mandats exclusifs mais mandats généralement dénonçables dès le premier jour. Personne n'est "menotté".
A quoi cela sert-il que la même affaire soit présentée 11 fois dans le même journal par 12 agences différentes ? Ne vaut-il pas mieux une publicité plus forte et plus cohérente ? (par exemple... Cela vaut aussi pour les actions à mener. Faut-il que 11 agences contactent le syndic pour obtenir l'état daté ? Qui va payer ?)
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
FORBAN
Pilier de forums
354 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 09:59:49
|
pour ce qui est des mandats simple ou exclusif
j'ai une enseigne O..I qui prend des mandats exclusif sur mes mandats simples sans le faire dénoncer mais indique sur le mandat "l'agence xxxx a la possibilité de vendre sous couvert de notre mandat". Elle est bonne celle la !!! Je travaille et eux récolte. Mais malheureusement pour eux ils ont perdu.
NB |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
|
|
jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 10:12:57
|
Citation :
Initialement entré par jcm
JMKDB, vous déformez mes propos, et vous le savez bien. Ce n'est pas le principe que j'ai ainsi qualifié, c'est l'application systématique faite par certaines agences, qui attendent que d'autres aient fait le boulot pour intervenir.
Quant à l'exclusivité... Aux Etats Unis, il n'y a QUE des mandats exclusifs. Rappelez moi la part de marché des professionnels là bas ?
Pour ma part je ne travaille qu'en mandats exclusifs mais mandats généralement dénonçables dès le premier jour. Personne n'est "menotté".
A quoi cela sert-il que la même affaire soit présentée 11 fois dans le même journal par 12 agences différentes ? Ne vaut-il pas mieux une publicité plus forte et plus cohérente ? (par exemple... Cela vaut aussi pour les actions à mener. Faut-il que 11 agences contactent le syndic pour obtenir l'état daté ? Qui va payer ?)
jcm
Pour ce qui est du principe qu'une agence "attende" qu'une autre est fait son boulot pour intervenir, c'est pour moi un pur délire... Ne serait-ce que parce que la quasi totalité (pour ne pas dire TOUS) les acheteurs font le tour de TOUTES les agences lorsqu'ils sont en phase d'achat..... donc, c'est l'acquéreur qui, en visitant les agences d'un secteur, se rend compte qu'il y a plusieurs agences qui ont le bien qu'il convoite, et l'acquéreur fait jouer la concurrence.... mais je comprends que cela gêne les agences qui sont à 10 ou à 8% d'honoraires alors qu'il en existe d'autres avec des honoraires plus raisonnables et acceptables....
Aux Etats-unis, la notion même de mandat exclusif n'existe pas.... !il y a un mandat, point barre.... il est vrai qu'il y a une agence pour 15000 habitants là bas, et qu'il y en a 10 fois plus en France... c'est cela la différence.... ce n'est pas le type de mandat !
Ensuite, vous me parlez de publicité et de PA... et alors, quelle importance cela a t-il ? de toutes façons, je condamne la publicité qui n'enrichit que le journal....!
Mais cela n'a absolument AUCUNE importance qu'un même bien figure sur des journaux !
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 10:42:50
|
"Pour ce qui est du principe qu'une agence "attende" qu'une autre est fait son boulot pour intervenir, c'est pour moi un pur délire... Ne serait-ce que parce que la quasi totalité (pour ne pas dire TOUS) les acheteurs font le tour de TOUTES les agences lorsqu'ils sont en phase d'achat..... donc, c'est l'acquéreur qui, en visitant les agences d'un secteur, se rend compte qu'il y a plusieurs agences qui ont le bien qu'il convoite, et l'acquéreur fait jouer la concurrence...."
Parfois. Mais de plus en plus souvent un client parle à une agence d'un bien qu'il a visité avec une autre agence ; on lui répond alors : "signez avec nous, on vous prendra moins cher" alors même que l'agence n'a pas le mandat et n'avait même pas connaissance que cette affaire était à la vente.
"Aux Etats-unis, la notion même de mandat exclusif n'existe pas.... !il y a un mandat, point barre.... il est vrai qu'il y a une agence pour 15000 habitants là bas, et qu'il y en a 10 fois plus en France... c'est cela la différence.... ce n'est pas le type de mandat !"
J'avais pris un raccourci. Il ne s'agit pas de mandat mais d'ordre de vente. C'est encore plus exclusif qu'un mandat exclusif ! Et bien sûr que si, c'est le type de mandat qui fait la différence.
"Ensuite, vous me parlez de publicité et de PA... et alors, quelle importance cela a t-il ? de toutes façons, je condamne la publicité qui n'enrichit que le journal....!
Mais cela n'a absolument AUCUNE importance qu'un même bien figure sur des journaux !"
On peut faire beaucoup mieux. Pourquoi s'en priver ? Et je ne suis pas d'accord avec vous, un bien passé en pub fréquemment par plusieurs agences s'en trouve dévalorisé, les clients potentiels se demandent pourquoi il ne se vend pas. Le seul résultat est effectivement d'enrichir les journaux d'annonces.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 10:52:56
|
J'ai même été confronté récemment à une agence qui a fait dénoncer notre compromis par l'acquéreur dans les 7 jours en proposant de le resigner en prenant moins d'honoraires... Ce n'est pas ma conception du métier. Et c'est effectivement ce comportement que je qualifie de charognard, pas le principe de la libre concurrence.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 11:15:59
|
Je vais vous renvoyer la balle, cher jcm.... Pourquoi n'acceptez vous pas qu'un réseau présente des honoraires moins élevés et fasse au moins aussi bien que vous en matière de service ?
Le service en immobilier, c'est uniquement de satisfaire aux obligations du mandat. Certains agents immobiliers n'en sont pas capables.... que voulez-vous que j'y fasse.
Ce que je vous, c'est que les règles changent... et il faudra l'accepter. Si une agence ne prend que 4000 euros d'honoraires alors que dans le même temps une autre en prend 10 000, il ne faut pas vous étonner qu'un compromis soit dénoncé suivant les dispositions de la loi SRU, et que le client, soucieux de son argent, fasse une économie substantielle de 6000 euros.... vous aurez beau dire ce que vous voulez.... mais c'est bien une réalité qu'il va vous falloir de prendre en compte....
Autre détail, l'agent immobilier qui ne prend que 4000 euros est agent immobilier comme vous, parfaitement respectable.... comme vous.
Parce que du point de vue du client, qui est honnête, celui qui prend et annonce 4000 euros dès le mandat de vente... ou celui qui prend 10 000 ?
Posez-vous les bonnes questions.
Jean-Michel |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
clause abusive? maison présentée par 2 agences
Forum fermé
