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jcm
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5131 réponses |
 Posté - 26 août 2005 : 12:21:22
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Dès le mandat de vente, je suis entièrement d'accord.
Mais dans l'exemple que je viens de donner le concurrent n'avait même pas de mandat ! Il est facile de découvrir une affaire conclue, et de la faire annuler en prenant moins, et là la concurrence n'est plus loyale. C'est à mon sens de l'abus de droit. Donc au juridisme il faut répondre par le juridique. Avant le judiciaire.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 12:55:15
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Citation :
Initialement entré par jcm
Dès le mandat de vente, je suis entièrement d'accord.
Mais dans l'exemple que je viens de donner le concurrent n'avait même pas de mandat ! Il est facile de découvrir une affaire conclue, et de la faire annuler en prenant moins, et là la concurrence n'est plus loyale. C'est à mon sens de l'abus de droit. Donc au juridisme il faut répondre par le juridique. Avant le judiciaire.
jcm
Mais d'où sortez-vous que l'agence ne possède pas de mandat ? L'acquéreur peut parfaitement mandater l'agent immobilier ! C'est donc, juridiquement, parfaitement régulier. Vous oubliez aussi le vendeur !
Car pour un vendeur, à budget acquéreur équivalent, la somme nette devant lui revenir, sera plus élevée !
Vous avez donc, deux clients, dont l'intérêt est bien la rétractation dans le délai SRU, rétractation dont l'effet juridique est bien réel, puisque c'est comme si il n'y avait jamais rien eu..... (mais sans doute ce fait vous chagrine quelque peu), pour contracter ailleurs et dans de bien meilleures conditions financières....
Bien évidemment, je ne connais pas de démarche active de la part d'une agence à frais réduits qui agirait dans le sens que vous dites.... cela c'est de la pure hypothèse gratuite... en revanche, n'en voulez pas aux clients de ne plus continuer à être idiots et de payer la même prestation dans un écart qui peut atteindre 60% dans ce que j'ai pu constater à la simple lecture des petites annonces.....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 13:05:35
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Ce n'est pas une hypothèse gratuite, c'est arrivé (je vais d'ailleurs me renseigner pour savoir de quelle agence il s'agit), et cela arrivera de plus en plus souvent.
Qu'est-ce qui revient plus cher : trouver une affaire à vendre, trouver un client, amener l'affaire à sa conclusion, avec tout ce que cela comporte, ou recevoir un client de passage, lui conseiller d'annuler son compromis en cours et de revenir signer avec moi ? Si la deuxième agence peut faire ça pour pas cher, c'est parce que la première a fait le boulot.
Dans ces conditions, afficher 2 % d'honoraires, c'est encore de l'arnaque.
Quant au vendeur il n'y gagne rien, si l'acquéreur annule, c'est por que la différence aille dans la poche à qui, d'après vous ?
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 13:58:00
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ce n'est pas une hypothèse gratuite, c'est arrivé (je vais d'ailleurs me renseigner pour savoir de quelle agence il s'agit), et cela arrivera de plus en plus souvent.
Qu'est-ce qui revient plus cher : trouver une affaire à vendre, trouver un client, amener l'affaire à sa conclusion, avec tout ce que cela comporte, ou recevoir un client de passage, lui conseiller d'annuler son compromis en cours et de revenir signer avec moi ? Si la deuxième agence peut faire ça pour pas cher, c'est parce que la première a fait le boulot.
Dans ces conditions, afficher 2 % d'honoraires, c'est encore de l'arnaque.
Quant au vendeur il n'y gagne rien, si l'acquéreur annule, c'est por que la différence aille dans la poche à qui, d'après vous ?
jcm
Je maintiens que vous faites des hypothèses tout à fait gratuites... et inexactes !
Il va de soi que, pour ce qui concerne la démarche commerciale du Cercle des agences à frais réduits (4% immobilier, Immobest et Must Agency), celle-ci est bien éloignée des pratiques que vous dénoncez... en vous voilant cependant la face....
Que je sache, les agences de ce réseau sont des agents immobiliers dûment mandatés.
Par ailleurs, que signifie donc "faire le boulot" ? Pour ce qui concerne un agent immobilier, la loi, la jurisprudence constante et nombreuse, "faire le boulot" signifie avoir effectivement conclu l'affaire.
Si cette affaire se conclut grâce à une politique claire, transparente, et finalement unique en France, d'honoraires, dont le barème est légal, réduits de 4 à 2% dégressifs, alors que la moyenne des agences est bien au-delà de 6% (si je corrige ce chiffre et si j'exclus les agences à frais réduits....) c'est commercialement parfaitement moral.
Car enfin, lorsqu'on sait que les honoraires sont calculés sur le montant de la vente, que les prix ont en moyenne doublé depuis 5 ans, donc la marge en euros, doublée sur chaque affaire... et qu'aucun agent immobilier ou presque ne rectifie sa grille d'honoraires à la baisse, comme c'eût été normal, juste et moral..... on ne peut que sourire aux attaques auxquelles vous vous livrez contre un réseau qui affiche des honoraires justes, acceptables et compréhensibles pour les français.
Certes, vous allez me dire que les prix de vente des biens immobiliers n'ont pas toujours connu ce niveau.....
Encore une fois, je suis bien obligé de vous dire que vous ne raisonnez que pour un seul client, à savoir le vendeur. C'est juste, car le marché est ultra pénurique. C'est faux, car sans acquéreur, je ne vois pas à quoi vous servent vos exclusivité....
Canalisez-vous les acheteurs ? NON..... alors... ?
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 14:29:32
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"Je maintiens que vous faites des hypothèses tout à fait gratuites... et inexactes !"
Faux, encore une fois il s'agit d'un fait avéré.
Si conclure effectivement l'affaire c'est attendre qu'une autre agence ait trouvé le client pour proposer de faire le compromis moins cher, le métier ne m'intéresse plus, je le laisserai bien volontiers à d'autres.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 14:47:51
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Mais c'est terrifiant ce que vous dites ! Ainsi d'après vous, les agences qui pratiquent les frais réduits se cantonneraient à la pratique que vous décrivez....à savoir faire casser les compromis des autres et empocher la commission !
Ou bien vous êtes de mauvaise foi et prêt à dire n'importe quoi pour amuser la galerie et fuir le débat de fond, ou bien vous paraissez à mes yeux, à présent, complètement ignorant de ce qui se passe sur le terrain, et qu'en dehors des effets d'annonce, votre discours sonne creux.
C'est ce que je crois !
Et à vous aussi de croire que pour autant que l'histoire que vous racontez est vraie, à savoir qu'un compromis de vente puisse être cassé (j'imagine pendant le délai SRU), il n'a pû l'être que par la volonté des clients.... et non d'un agent immobilier seul qui serait doté de tels pouvoirs.... cela n'est en rien une politique commerciale, tout juste le fait d'un commercial aux dents longues, qui ne va pas contredire un client.
Parce que c'est ce qui se passe effectivement parfois. Non au stade du compromis, mais très souvent au stade des tractations, vous savez lorsque ce sont la plupart du temps le montant des honoraires qui est en cause pour réaliser l'accord sur la chose et son prix...
Si un agent immobilier présente, à l'origine, un barème d'honoraires beaucoup plus avantageux.... aucune loi l'en empêche, et chacun est satisfait : vendeur, acquéreur et agent immobilier.... sauf le concurrent, qui arc-bouté sur un barème d'honoraires d'un autre âge s'estime floué... que voulez-vous que j'y fasse....
C'est une situation pourtant bien connue dans le commerce.... tous ceux qui se sont contentés de s'estimer "floués" ont tous disparus !
Les allumeurs de réverbère, floués par l'arrivée de l'électricité, les Beurre-Œufs-Fromage des années 60 floués par Edouard Leclerc, pour ne citer que les plus récents...
Dans quel camp êtes-vous ? Du côté des B.O.F. floués ?
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 15:04:35
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Mais c'est terrifiant ce que vous dites ! Ainsi d'après vous, les agences qui pratiquent les frais réduits se cantonneraient à la pratique que vous décrivez....à savoir faire casser les compromis des autres et empocher la commission !Jean-Michel
Encore une fois vous me faites dire ce que je n'ai pas dit. Et je passe mon temps à vous faire remarquer que vous déformez mes propos, sur ce post ou sur d'autres. C'est très pénible. Je n'ai fait aucune allusion de près ou de loin à votre réseau. Si vous vous êtes senti concerné quand j'ai dit qu'afficher 2 % d'honos dans ces conditions c'était de l'arnaque, c'est votre problème. Pour moi une telle prestation ne vaut pas 500 euros. Qui a parlé de valeur ajoutée ?
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 15:23:11
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Mais c'est terrifiant ce que vous dites ! Ainsi d'après vous, les agences qui pratiquent les frais réduits se cantonneraient à la pratique que vous décrivez....à savoir faire casser les compromis des autres et empocher la commission !Jean-Michel
Encore une fois vous me faites dire ce que je n'ai pas dit. Et je passe mon temps à vous faire remarquer que vous déformez mes propos, sur ce post ou sur d'autres. C'est très pénible. Je n'ai fait aucune allusion de près ou de loin à votre réseau. Si vous vous êtes senti concerné quand j'ai dit qu'afficher 2 % d'honos dans ces conditions c'était de l'arnaque, c'est votre problème. Pour moi une telle prestation ne vaut pas 500 euros. Qui a parlé de valeur ajoutée ?
jcm
Mais que voulez-vous ? Vous procédez par amalgame, et vous venez dire ensuite que cela n'est pas ce que vous avez dit, et que je déforme vos propos !
Bien sûr, vous ne l'avez pas dit... On peut effectivement dire les choses, sans les dire tout en les disant....
Pour toute réponse à la démarche commerciale d'un réseau immobilier qui pratique des honoraires réduits, et dégressifs de 4 à 2% TTC, vous racontez de l'anecdote à deux balles qui ne doit concerner que des négociateurs en mal de SSP !
Qu'est-ce que j'en ai à foutre, moi, qu'un acquéreur s'est rétracté durant le délai SRU afin de pouvoir bénéficier de meilleures conditions par l'entremise d'un autre mandataire ?
Être moins cher n'est pas de l'arnaque..... ! C'est l'évidence même. D'ailleurs, les B.O.F disaient cela de Leclerc.... également.
Que n'a-t-on pas entendu d'ailleurs.... si c'est moins cher, c'est que cela cache quelque chose, entre pratiques inavouables et services au rabais.....!
Vous procédez de la même manière...... D'ailleurs c'est bien connu; les agents immobiliers du réseau 4% immobilier ont les doigts crochus et ils violent les jeunes filles ! Ce qu'ils font est forcément honteux....ce sont nécessairement des charognards....
Que cela ne vous plaise pas, j'en conviens. D'ailleurs, 4% immobilier n'a pas été créé pour plaire aux agents immobiliers concurrents.... mais s'adresse à tous les français qui ont un projet immobilier.
En leur disant quelque chose de très simple ! Venez chez nous, nous faisons au moins aussi bien que les autres en matière de services (j'ai même la prétention de croire que nous faisons en réalité même mieux) et au lieu de vous prendre 10000 euros, nous serons rémunérés 4000 euros.
C'est clair que cela va finir par se savoir, dans la même mesure où va finir par se savoir qu'entre les menaces que nous recevons de la part d'une profession en plein désarroi (on le croit aisément lorsqu'on en lit certains) et les attaques comme les vôtres, par amalgame ou sous-entendus, tout en ayant pas dit surtout ce que vous dites, sans le dire, ne correspond en rien à la réalité.
Parlons vrai.... cela vous dit,? Ou vous souhaitez continuer à répondre sans arrêt à côté ? Il y a sans doute de la place pour vous, mais depuis quelque temmps, j'ai tendance à penser que vous êtes aussi médiocre que les autres.
Jean-Michel |
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 15:45:40
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Euh dites, j'ai lu vos messages et arguments, j'ai appris des choses et vous en remercie.
Ceci dit, la discussion tourne à la joute verbale entre vous deux et s'éloigne de la question posée au départ et que le débat n'apporte plus d'élément de réponse probant à cette réponse.
Alors mes chers frères ... euh ... UInautes, je vous propose de vous serrer virtuellement la main plutôt que de déclencher entre vous une guerre par forum interposés.
Je crois que toutes les opinions sont respectables, que chacun a le droit d'avoir les siennes et que vous n'arriverez pas à vous convaincre mutuellement. Par contre, avoir des opinions divergentes n'oblige pas à se facher ...
Bref, restez Zen.
Bon week-end |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 16:05:07
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"Bien sûr, vous ne l'avez pas dit... On peut effectivement dire les choses, sans les dire tout en les disant...."
Quand j'ai quelque chose à dire, je le dis. Pas besoin d'atermoiements et autres circonvolutions.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 16:10:41
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Mais ne vous inquiétez pas, de mon point de vue, même si effectivement la discussion est vive, le respect prime.
Ceci étant, nous ne sommes pas tant que cela éloignés du sujet. Car en réalité, derrière la question de valpoirier, c'est bien toute la confusion entretenue par certains agents immobiliers au sujet des documents, certains sont des contrats, d'autres absolument pas, d'autres encore contiennent des absurdités ou encore des clauses abusives qu'ils font signer à leurs clients.
Bref, ces confrères se réfugient derrière du juridisme afin d'éviter que la concurrence puisse s'exercer.
Quelles sont les limites à cette concurrence, tel est le vrai débat, après que la réponse ait été apportée.
Elle est claire et sans équivoque si l'on se réfère à l'arrêt de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 20 novembre 2000 qui stipule, que peu importe quelle agence a fait visiter, c'est celle qui conclut l'affaire, qui a droit, SEULE, à une rémunération.
En clair, l'agence 1 n'est pas fondée à réclamer quoi que ce soit.... clause pénale inscrite dans le mandat de vente ou non.
Cela jcm le reconnait bien.... mais ce qu'il reconnait au niveau du mandat de vente, il ne le reconnait plus au niveau d'un mandat de visite ! (Cf. post qui concerne ce sujet) édité par les éditions Préférence dont son réseau est l'un des partenaires puisque cette maison d'éditions de documents professionnels à l'usage des agents immobiliers, est l'éditeur de ce document.
Si la clause pénale contenue dans le mandat de vente n'est pas recevable, il en est de même dans le mandat de visite.
Pour que cela soit un mandat de vente régulier, avec une clause pénale, il faudrait qu'il soit exclusif, or il ne l'était pas !
Tout comme pour le mandat de visite, celui-ci devrait s'intituler "Mandat de recherche" d'une part, et d'autre part s’il prévoyait clairement une clause selon laquelle, dans le cas où l’acquéreur ne se porterait pas acheteur d’un des biens proposés par l’agence immobilière, aucune rémunération ne lui serait due et tous les frais occasionnés par les démarches de l’agent immobilier resteraient à la charge exclusive de ce dernier.
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 16:16:28
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Citation :
Initialement entré par jcm
"Bien sûr, vous ne l'avez pas dit... On peut effectivement dire les choses, sans les dire tout en les disant...."
Quand j'ai quelque chose à dire, je le dis. Pas besoin d'atermoiements et autres circonvolutions.
jcm
Alors pourquoi évoquer cette histoire à deux balles pour illustrer les propos tenus, et concernant la concurrence entre deux agences ? Si vous avez quelque chose à dire sur ce sujet, en dehors des pratiques dénoncées par forban je crois, et reprises par vous, je vous écoute.
Contrairement à ce que vous avez dit, dans le post au sujet du mandat de visite des éditions Préférence, la situation de valpoirier est tout à fait courante.
Elle se pose à chaque mandat, dès qu'un acquéreur a visité.... Quelles pourront être les natures des tractations qui auront lieu au cours du processus de la négociation...?. telle est la question.
Une de ces natures consiste dans la concurrence entre mandataires.....
Celle-ci est libre, si l'on s'en tient au droit et au consummérisme ambiant..... cela choquen cela gêne... mais je pense que c'est dans le sens de l'histoire.....
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 16:20:31
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"Alors pourquoi évoquer cette histoire à deux balles pour illustrer les propos tenus"
Pourquoi pas ? Et pourquoi cela vous gêne-t-il ? C'est une histoire vraie, en rapport avec le sujet.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 16:23:42
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Que cela soit une histoire vraie, probablement ! Mais elle n'est en rien significative et représentative des situations de concurrence entre agences immobilières, où très clairement le montant des honoraires est quasiment le seul élément entrant dans le jeu de la négociation normale. Maintenant de tenter de faire croire, qu'il y aurait une démarche active des agences immobilières, dans ce cas de figure me paraît être un procédé malhonnête !
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 16:42:41
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Il y a effectivement eu à ce jour une "démarche active" en ce sens d'une agence, à ma connaissance.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 18:58:49
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Peut-être, mais c'est à mes yeux un détail par rapport au reste.
En outre, il est évident que cela restera difficile à, prouver.... et juridiquement ce n'est de toutes façons pas répréhensible !
Aucun client ne va s'en plaindre, et l'agence restera bien seule.....
admettons.... mais cela ne change rien au reste !
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:45:43
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Que cela soit une histoire vraie, probablement ! Mais elle n'est en rien significative et représentative des situations de concurrence entre agences immobilières, où très clairement le montant des honoraires est quasiment le seul élément entrant dans le jeu de la négociation normale. Maintenant de tenter de faire croire, qu'il y aurait une démarche active des agences immobilières, dans ce cas de figure me paraît être un procédé malhonnête !
Jean-Michel
Désolé d'avoir raconté une anecdote qui ne va pas dans le sens de votre dogme.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 21:06:09
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Ce n'est pas l'anecdote qui me gêne. C'est l'utilisation abusive que vous en faites. Vous n'assumez même pas l'attaque diffamatoire qu'elle constitue de la présenter ainsi.
Certes, vous êtes libre de vos propos bien évidemment, mais dans ce cas, exercez donc votre liberté sur le fond.... et sur le fond, l'honnêteté intellectuelle commande de ne considérer une anecdote pour ce qu'elle aurait dû rester.
Mais continuez donc de croire que c'est ainsi que cela fonctionne..... j'en suis personnellement très content.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 21:09:32
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Oui, j'ai bien compris que vous percevez tout ce qui ne va pas dans votre sens comme une agression.
Ca ne doit pas être drôle tous les jours.
jcm |
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 16:01:24
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je suis nouveau dans ce forum alors pour l'instant je lis beaucoup mais je m’aperçois surtout que si les moins chers en frais dérange les plus chers c’est peut être que les plus chers on une diminution dans leur activité, un manque à gagner comme on dit.
Gagner : comme ce mot est doux pour celui qui l’emporte et en même temps si dur pour celui qui PERT
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Edité par - jled le 28 sept. 2005 11:19:36 |
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clause abusive? maison présentée par 2 agences
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