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alata
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 29 août 2005 : 11:46:37
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Copropriétaire d'un premier étage et des combles d'une vieille maison dont les planchers menacent de s'écrouler, comprenant également un RDC, je souhaiterais connaître en l'absence de réglement de copropriété, la répartition des frais de travaux avec le propriétaire du RDC, relatifs :
1/ d'une part au remplacement du plancher mitoyen avec le RDC par une dalle en béton?
2/ d'autre part au remplacement du plancher (état identique) séparant mon étage et mon grenier ?
Dois-je participer au frais d'enduis, peintures, éventuellement électricité du propriétaire du RDC?
Merci
nathalie
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 22:44:22
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nathalie
vous n'avez pas connaissance de l'existence d'un RDC pour cette vieille maison, mais il doit bien exister chez votre notaire et
celui de votre voisin, si ce n'est pas le même, des titres de
propriété, des actes de partage peut-être, etc,etc
commencez par poser le problème a votre notaire qui pourra vous
aider à voir clair dans l'historique de ce bien et notamment voir
les clauses d'entretien qui ont pu y être prévues
voyez aussi le cadastre à ajaccio si nécessaire
ensuite vous pourrez peut-être discuter constructivement avec le
propriétaire du rez de chaussée avec lequel je devine que vous
avez quelques difficultés
casi+
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 09:48:25
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| relisez votre acte de propriété concernant l'historique de cette propriété, puis questionnez votre notaire |
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alata
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 17:08:56
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Merci pour votre réponse mais je me suis certainement mal exprimée.
je posséde l'acte de propriété et un état descriptif de division et connais personnellement le propriétaire du rez de chaussée, (cependant en l'absence de réglement de copropriété mon problème est de savoir comment devrons nous nous répartir les frais relatif à la création de la dalle du rez de chaussée et du premier étage.
Le propriétaire du rez de chaussée tout à fait conscient du caractère impérieux des réparations à effecter et prêt à les faire effectuer affirme que nous devrons également participer au frais relatifs à sa plomberie et son électricité (qui sont actuellement fixés sur le plafond du rez de chaussée et qui devront donc être retirés et mis aux normes + le crépis etc... Y a t-il un texte qui le stipule?
S'agissant de parties communes, la répartition des frais se fait-elle aux tantièmes? à 50/50? (je possède un étage +un grenier et lui un rez-de chaussée)
Le propriétaire du rez de chaussée doit-il également participer aux frais relatifs à la dalle qui sépare mon étage de mon grenier? (qui fait bien partie des parties communes?)
Aidez-moi à y voir plus clair?
Merci d'avance
nathalie |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 17:53:52
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Dans votre acte de propriété et dans l'état descriptif de division (EDD), sont en principe précisés le descriptif de votre bien.
"Lot N°1 : un appartement au 1er étage du bâtiment comprenant ..pièces : séjour double, cuisine, 3 chambres, salle de bains, WC, cellier ainsi que l'intégralité des combles ...... ET LES XXXX/tantièmes (millièmes, 10.000/°°° ....etc ...) DES PARTIES COMMUNES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER Y COMPRIS LE SOL." .......
Voila ce dont vous êtes propriétaire et qui doit être rapporté dans votre acte.
Retournez le lire et dites nous ce qu'il en est .....
Pour ce qui concerne les dalles-planchers séparatives des lots en copropriété, elles sont obligatoirement communes (Poutres, solives, dalles béton, ourdis, etc .....)
Seuls les revêtements sont privatifs, à savoir le plancher posé sur les solives ou la moquette/carrelage posée sur la dalle béton, et pour le plafond du dessous les 3mm d'enduit ou les plafonnettes et le platre.
Les canalisations d'eau de gaz et d'électricité qui desservent le seul lot privatif en question, mettons ici celui du RdeCh., sont également privatifs.
Seuls les canalisations d'alimentation communes aux 2 lots, c'est à dire avant les dérivation privatives, sont communes.
Ce qui veut dire que si vous refaites la dalle-plancher séparative de votre lot et de celui d'en dessous, la charge en sera commune, aux tantièmes mentionnés sur vos actes. La pose de revêtement chez vous et de l'enduit-plafond chez le voisin, qui sont privatifs, seront à la charge de l'un et de l'autre distinctement.
Je ne serais pas aussi affirmatif pour la dalle-plancher séparative de vos combles privatives, du moins si ces combles sont totalement privatives et inclues dans votre lot. Dans ce cas, en l'absence de RDC et d'une clause particulière, je dirais que cette dalle vous est privative.
Mais je n'y mettrais pas ma main au feu. Une dalle-plafond-plancher faisant partie du gros-œuvre de l'immeuble, elle est généralement dite 'commune' par le RDC, sa réfection à charge de la collectivité.
C'est le cas des lots en duplex.
Il faudrait vérifier chez votre notaire (voyez si la mention est portée à votre acte de vente) et/ou au fichier immobilier (hypothèques) si n'existe pas un RéglDe Copro...(RDC), qui préciserait tout ça ...
Mais s'il n'y a rien de rien concernant la répartition (serais surpris qu'il n'y ai pas des tantièmes mentionnés dans vos actes !!), vous pouvez vous entendre avec le voisin sur une prise en charge 50/50 ou, plus équitable, sur une répartition basée sur la surface habitable développée de chacun de vos lots.
Vous avez 120 m², lui 80, vous calculez tout sur 200 avec une simple règle de 3 ....
Cet accord devra être formalisé par écrit et signé des 2, accord qui précisera sur quels types de travaux porte cette répartition (montants), afin d'éviter ensuite toute surprise ..... |
Edité par - gédehem le 31 août 2005 17:57:50 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 00:11:18
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"De "gédehem"
" La pose de revêtement chez vous et de l'enduit-plafond chez le voisin, qui sont privatifs, seront à la charge de l'un et de l'autre distinctement."
En me référant à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 "Je ne serais pas aussi affirmatif" et "je n'y mettrais pas ma main au feu."
"Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'éxécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradation, ont droit à une indemnité
Il est question d'une indemnisation, pas de la prise en charge globale des travaux dans les parties privatives. Il faut tenir compte de la vétusté des installations.
L'indemnité est à la charge de tous les copropriétaires, "elle sera répartie en proportion de la participation de chacun au coût des travaux." |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 09:41:45
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JB, c'est juste une question de compréhension des textes et de l'analyse de la situation exposée.
Texte : "Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'éxécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradation, ont droit à une indemnité."
Vous noterez que le "...soit de dégradation..." s'entend de celle consécutive à la réalisation des travaux, et non du fait d'une vétusté ou autre ..!
Situation : ".....d'une vieille maison dont les planchers menacent de s'écrouler, comprenant également un RDC,...."
Il n'y a pas de travaux en cours, personne ne subit donc de préjudice du fait de la réalisation de travaux. Pas d'application de l'art.9 ici.
De plus, même s'il y a des travaux, ils ne sont que 2 : ils ne vont pas, à 2, se verser mutuellement une indemnité compensatrice en plus de la charge des travaux, le trouble de jouissance étant pour les 2 !!!
Reste la question posée, celle des travaux de réfection et de leur répartition suivant ce qui est privatif ou commun et à laquelle j'ai, il me semble, répondu. |
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alata
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 12:57:21
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Merci pour vos réponses.
A gédehem : Merci pour ces précieux conseils.
Une précision : l'acte ne fait malheureusement pas du tout mention aux millièmes. La surface des pièces n'y est même pas mentionnée.
Par contre les combles font bien partie de mon lot.
Un détail : Nous avons refait la toiture de la maison en début d'année et étions tombés d'accord pour une répartition des frais en se référant à la surface occupée soit :
62% pour moi : surface étage + surface des combles moins hauteurs sous pentes inféreures à 1m80 .
et 38% pour le Rez de Chaussée.
L'isolation de la toiture restant à ma charge.
Les parties communes s'entendant par le "gros oeuvre" , est-ce que lui proposer 50/50 pour la dalle RDC/1er et prise en charge totale par mes soins de la dalle étage/grenier vous semble équitable?
Une dernière question : y at-il obligation à répartir la hauteur de la dalle entre les deux étages?
Doit-on partir de la hauteur du sol de mon étage en s'alignant aux autres pièces et en tenant compte des ouvertures et passages de portes et descendre?
Merci encore
nathalie |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 13:02:14
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| s'agissant de travaux sur les parties communes, il faut aussi une résolution d'AG. |
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alata
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 13:15:37
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Une "résolution d'AG"? Avec qui? Nous ne sommes que deux...
nathalie |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 14:10:24
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Rien ne s'oppose à faire une AG à deux !!
mais par contre rien ne nous indique dans les indications données que vous êtes en copropriété  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 14:17:08
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est ce une indivision ou est ce une copropriété?
Meme à 2, cela peut etre une copropriété, donc soumis au droit de la copropriété.
D'ailleurs vous avez posé votre question dans le forum "copropiétaires"...ce qui me laissait supposer que vous etes sous le statut de la copropriété |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 14:34:59
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Bon : nous avions compris que vous n'étiez que 2 et que vous parler d'AG ou de syndicat c'était vous parler Javanais, du moins si vous ne connaissez pas le Javanais .....
Ne mélangeons pas les choses et restons en aux travaux.
La répartition que vous avez adopté pour le toit allait dans le sens que je vous proposais, en fonction de la surface développée habitable.
Votre base de répartition sera donc 62/100° pour vous et 38/100° pour l'autre. (vous pouvez faire des millièmes, avec 624 et 376, si vous préférez rentrer dans le détail.., voire en 10.000/°, 6247, ..etc ....)
Ceci est parfait et répond, en gros, aux prescriptions légales de l'art.5 de la loi de 65 (Javanais ?).
Il faut les tenir comme règle, et l'appliquer chaque fois que vous aurez des travaux communs, qui seront décidés d'un commun accord.
C'est le cas pour la réfection de la dalle-plancher séparative de vos 2 lots, dalle-plancher pour vous qui est obligatoirement dalle-plafond pour l'autre.
Pour la dalle interne à votre lot séparative de vos combles, je dirais la même chose. Il y a sans doute un ou des murs porteurs qui sont liés à cette dalle et supporte la toiture (ferme, pignon, etc ...) De ce fait, et c'est en principe toujours le cas s'agissant du gros œuvre, de l'ossature du bâtiment, cette dalle est également 'commune'.
Mettons que vous supprimiez cette dalle, en totalité : la toiture, les fermes de la charpente, les pignons tiendraient-ils seuls ? ...
Je penche très fortement pour une dalle 'commune'.
Ceci étant, si vous êtes prete à la prendre en charge pour mieux faire passer la pillule au voisin ..... Mais pour moi, cette dalle ne peut être que commune, sa réfection aux 62/38....
Comme dans tout syndicat de copropriétaires (syndicat = entité juridique qui regroupe les personnes propriétairesde lots de copropriété, ici vous 2), la décision de réaliser des travaux, comme toutes les décisions qui concernent la vie du syndicat et le fonctionnement en commun, se prend au cours d'AG, que vous devrait tenir avec le formalisme qui convient aux AG de copropriétaires, même si vous n'êtes que 2 !
Si vous préferez, c'est en fait mettre ici par écrit noir sur blanc l'accord auquel vous êtes parvenus, non seulement pour la répartition, mais surtout pour préciser quels travaux, comment, avec qui et à quel prix.
Tout doit être inscrit, signé, "acté".
Et pour cela tenir une AG..à 2, même si de fait ça c'est passé à l'apéro et que vous êtes tombés d'accord en 5 mn sur tout entre un bourbon et 2 Tuc ....
Pour le reste, en particulier vos actes de vente, il y a une grave anomalie dont le notaire qui l'a dressé porte, en partie peut-être la responsabilité.
La vieille maison à sans doute été partagée en 2 lots par le propriétaire initial, lots séparés vendus ensuite devant notaire qui en a dressé l'acte.
Il devait obligatoirement alors y avoir établissement non seulement d'un état descriptif de division (EDD) que vous dites avoir, mais aussi et surtout un 'réglement de copropriété' qui, conforme aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et au décret du 17.03.1967 modifié, précise les dispositions qui s'appliquent à votre copropriété de 2 lots.
Je vais prendre une image :
Lorsque vous faites une tarte (j'ose espérer que vous en faites de bonnes !) vous avez non seulement la tarte elle-même mais surtout le plat en dessous pour la faire cuire.
Disons que votre copropriété, c'est comme ce plat et cette tarte :
Le plat de cuisson est commun aux 2 parts que vous allez manger.
Les 2 parts mangées, reste le plat ... commun aux 2 mais indivisible.
Votre vieille maison, c'est la même chose. Elle est un tout indivisible dans lequel vous avez tous les 2 l'usage d'une part qui est dite "privative" (laquelle est indissociable de la maison).
Ce qui fait que lorsqu'on est co-propriétaire en co-propriété, restons sur la votre à 2, cela veut dire qu'on est pleinement propriétaire de sa part de tarte qu'on peut manger, ici la partie privative, mais AUSSI propriétaire en indivision avec l'autre, d'une part, d'une quote-part du plat dans lequel on fait la tarte, ici de tout ce qui est commun indissociablement aux 2 lots privatifs.
Ce qui fait qu'en copropriété, à 2 ou à 2587, on DOIT avoir un titre de propriété pour le lot dont on est propriétaire qui mentionne "lot n°x un apparte (un garage, une cave, un cellier ..peu importe)...ET les ...624 centièmes des parties communes y compris le sol."
Pour reprendre la tarte, vous comprenez que la part que vous pouvez manger (partie privative) ne peut exister que si en dessons il y a un plat dans laquelle la faire cuire, et un plat entier (partie commune)dans lequel va cuire aussi la part de l'autre.
Vous comprenez : la CO-propriété porte sur ce plat commun 'incassable et indivisible', .... sur tout ce qui est commun dans votre maison, toit, dalles-planchers, fondations, murs porteurs, canalisations d'alimentations diverses, réseau d'évacuation EU communs, etc .....y compris le sol, jardins, etc .....
Mais cette quote-part sur partie commune, on en est aussi pleinement propriétaire, comme on est pleinement propriétaire de sa partie privative.
C'est pourquoi il est totalement anormal, irrégulier, et je dirais illégal, que votre titre de propriété ne mentionne pas l'intégralité de ce dont vous êtes propriétaire : votre partie privative et votre quote-part dans toutes les choses qui sont communes avec l'autre (ou les autres).(et le taux de cette quote-part, mettons vos 624/1000°)
C'est un tout indissociable, comme votre apparte est indissociable d'une partie des fondations, des murs qui le portent et de la toiture.
Il faudrait vous renseigner auprès du notaire qui a passé l'acte et lui demander ce qu'il en est, ainsi qu'au service des hypothèques de votre secteur, pour en savoir plus.
Mais là, il y a un truc qui ne colle pas du tout et qui risque de vous être préjudiciable dans l'avenir ..
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alata
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 14:35:33
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Je suis en possession de l'état descriptif de division de cette maison de famille qui a été exigé par le notaire pour effectuer la succession de mon grand-père. Celui ci était propriétaire de l'étage et du grenier et son frère possédait le rez de chaussée, sur un terrain commun dont la jouissance est également commune.
Il ne s'agit en aucun cas d'une indivision.
¨l'acte de propriété fait référence à l'attribution des différents lots N° 1,deux pièces en rez de chaussée etc... et aux deux propriétaires, (mon cousin et moi-même).
Le notaire m'avait précisé qu'il s'agissait d'une copropriété mais que le réglement de copropriété ,n'était pas obligatoire.
Ne s'agit-il pas d'une copropriété?
nathalie |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 15:19:07
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Il s'agit bien d'une copropriété.
Il vous afut absolument contater le notaire qui a proédé à la création des 2 lots. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 16:19:00
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Votre notaire est un ane !!
Vous êtes en coproprié !
En l'absence d'une convention spécifique, qui serait de toute façon mentionnée aux actes, vous (les 2) êtes donc soumis aux disposition de la loi du 10.07.1965 modifiée, qui fixe le statut des immeubles bâtis, et au décret du 17.03.1967 modifié, pris pour l'application de la loi de 65..
De ce fait, et obligatoirement :
"Loi.65 art.8 : Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation."
Ce RDC doit être annexé aux actes par le notaire, RDC dont vous devez avoir eu préalablement connaissance avant votre prise de possession, mention de cette connaissance devant être rapportée aux actes dressés par le notaire, lequel est garant de leur authenticité.
Votre notaire n'est pas clair du tout, mais pas du tout, dans cette affaire !
Sur la même loi, pour ce qui concerne la propriété indivise des choses communes :
"Art. 4 - Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi."
Et encore, s'agissant de la quote-part de parties communes propriété indivise de chacun des propriétaires de lots :
"Art. 5 - Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation."
Enfin, s'agissant du RDC annexé aux actes :
"Décret 1967, art.4 - Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Tout notaire qui dresse un acte de vente en copropriété, et en vous remettant l'EDD il ne peut ignorer que c'est bien une copropriété, devrait (doit) savoir tout cela !!!
Vite, chez le notaire et aux hypothèques .....
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Edité par - gédehem le 01 sept. 2005 16:20:37 |
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alata
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 16:56:47
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A gédehem:
Merci pour ces infos détaillées.
Je viens d'imprimer loi du 10.07.1965 modifiée...
Pour info L'EDD a été rédigé par un premier notaire dans le cadre de la succession entre mon grand-père et ma mère en 2003.
L'acte de propriété a été rédigé par un deuxième notaire dans le cadre de la donation faite par ma mère à mon bénéfice.
Cela fait deux anes en tout!
Qu'elle est aujourd'hui la procédure pour faire établir "Un règlement conventionnel de copropriété"?
Combien cela coûte t-il? Les deux copropriétaires doivent-ils se partager les frais y afférent?
nathalie |
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