| Auteur |
 Sujet  |
|
|
dany44
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 29 août 2005 : 13:27:28
|
Voici une question qui comporte plusieurs points:
1. Lorsque des travaux de création d'un parking dans une partie commune à usage de cour ou de jardin sont votés à la double majorité, les opposants ont-ils le droit de ne pas participer aux frais relatifs à ces travaux ?
2. Les coproprietaires auxquels ces travaux portent un préjudice (jouissance sonore, visuelle et de ce fait dévalorisation du bien immobilier) ont-ils le droit de ne pas participer aux frais relatifs à ces travaux ?
3. Ces travaux sont-ils opposables par les copropriétaires lésés.
4. Quelles sont les modalités d'indemnisation pour le préjudice qui en découlera ?
5. Qui est habilité à évaluer le préjudice ?
6. Le syndic est-il tenu de présenter, en même temps que les divers devis de ces travaux, le coût potentiel engendré par les indemnisations qui seront demandées par les copropriétaires lésés ? En effet, il est crucial que les copropriétaires votent des dépenses en connaissance parfaite de leur hauteur, ce qui justifie pour certains un vote différent.
Bien à vous
Dany
|
|
Signaler un abus
|
|
|
hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 14:04:53
|
Bonjour,
Aux termes de l'article 26 de la Loi de 1965 "l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives, ou aux modaliés de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété".
C'est l'angle de contestation qui me paraît le plus aproprié, plus qu'une contestattion sur le paiement des travaux.
|
Signaler un abus  |
|
|
dany44
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 17:52:38
|
Cette disposition me paraît un peu trop vague dans la mesure ou les conditions de jouissance des appartements ne sont pas évoqués dans le RC. Rien ne sera touché dans nos parties privatives mais les nouveaux aménagements, s'ils sont votés, provoqueront chez certains une nuisance sonore et visuelle considérable et rendra ces appartements très désagréables à vivre.
Je souhaiterais envisager un instant, le cas où ces travaux seraient présentés à l'ordre du jour prochain et avoir réponses sur les points 4, 5 et 6.
Une idée ? |
| Signaler un abus |
|
|
benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 14:02:02
|
Petite question :
La transformation de jardins en parking n'est-elle pas soumise à un permis d'urbanisme, lequel devrait être délivré par les autorités AVANT les travaux sous peine d'infraction ? |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 14:53:46
|
Dany, un RDC ne peut évoquer les conditions de jouissance des lots privatif, puisque chacun peut jouir librement de son lot privatif sans toutefois porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Un cas classique est le lot commercial dont on ne peut restreindre la jouissance, mais dont la joissance peut être encadrée s'agissant des nuissances sonores ou olfaltives par exemple.
Même chose pour les enseignes des lot 'commerces' qui, outre le règlement d'urbanisme, peuvent être encadrée par des règles précises.
Dans la mesure ou la pelouse, eventuellement herbe à vache, qui est sous vos fenêtres, est transformée en zone de stationnement par décision d'AG, il y a bien modification dans les modalités de joissance de votre partie privative.
S'il y avait eu un parking à la place de la pelouse, vous n'auriez peut être pas acheté. Vous avez acheté dans cette copropriété ce lot n°X en RDC, et pas un autre, uniquement parce qu'il y avait une pelouse et un beau chêne devant vos fenêtre, et que c'est le calme et la tranquilité.
Sans chêne et sans la pelouse, avec à la place une zone de stationnement avec Vroum vroum assurés matin et soir, voire la nuit, il y a bien modification des modalités de jouissance de votre lot privatif et des lots privatifs voisins, modalités de jouissance qui ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité de toutes les voix du syndicat, ainsi que le précise l'art.26 alinéa 2 rapporté par Hes.
Votre RDC est silencieux sur ce point ... car c'est la loi qui s'applique, disposition légale qui ne peut être contredite par une clause d'un RDC .... |
Edité par - gédehem le 30 août 2005 14:59:08 |
| Signaler un abus |
|
|
dany44
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 16:30:27
|
Cher Gédehem, merci pour ce petit réconfort. Cependant, les décisions abusives ayant déjà été prises chez nous, je voudrais maintenant anticiper et demander si quelqu'un a une réponse au point n°6 puisque la présentation de la résolution se fera inévitablement sur la prochaine convoc d'AG. Ensuite points n°5 et n°4 car nous pourrions éventuellement envisager une quantification du préjudice pour pouvoir revendre notre appartement et récupérer ce qu'il aura perdu en valeur.
Merci. Bonne journée à toutes et tous. |
| Signaler un abus |
|
|
dany44
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 16:36:22
|
| Cher Benmazout, voici en effet une bonne piste également. Je ne suis pas sûr qu'une demande de permis se justifie si le parking consiste en une dalle de beton + un toit mais sans aucun murs ... ?? |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 16:59:46
|
Pardon, Dany, mais il semble que vous n'ayez pas bien compris : il ne s'agit pas ici d'indemniser ou de réparer un préjudice, mais de savoir si la décision qui doit être prise par l'AG entraine une modification dans les modalités de joissance, et dans ce cas quelle est la majorité requise.
Sur la base de ce que vous présentez, si on remplace la pelouse et le chene devant vos lots par une zone de stationnement, il y a modification dans les modalités de jouissance de votre (vos) lot.
De ce fait, la décision requiert l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.
Si tel n'était pas le cas et que l'AG passait outre et décidait à la double majorité de l'art.26 (le 2/3) et non à l'unanimité, vous (et les autres concernés) seriez fondés à engager une action en annulation de cette résolution pour violation de la règle de majorité en raison de la modification dans les modalités de jouissance de vos lots respectifs.
Mais il n'est pas question de quantifier un préjudice ou de recevoir une indemnité !!
- Soit il n'y a pas modification dans les modalités de jouissance de vos lots, et c'est la double majorité de l'art.26 (les 2/3), les minoritaires s'inclinant comme c'est la règle pour les minoritaires, quelle que soit la règle de majorité requise.
- Soit il y a modification évidente dans les modalités de jouissance de vos lots privatifs, et c'est l'unanimité de tous.
Dans ce dernier cas, si la règle de l'unanimité n'est pas obtenue et que le syndicat décide de réaliser les travaux, il y a vice de forme qui sera sanctionné par le TGI.
Il vous faudra alors engager une action en annulation dans les 2 mois qui suivent la notification du PV qui vous sera faites devant le TGI (avocat).
Car, outre le fait que vous (avec les autres opposants) aurez déposés une réserve écrite au bureau de l'AG rappelant que '..le vote en question nécessite l'unanimité en raison des modification que les travaux envisagés entrainent dans les modalités de jouissance de vos lots privatifs ..', vous n'aurez pas manqués de vous opposer en votant "contre" ces travaux.
Mais il ne saurait être question de préjudice ou d'une indemnisation si la décision prise dans des conditions contraire aux textes n'est pas contestée.
- complément suite à la précision de Dany : si la partie construite et couverte fait + de 20 m², le permis de construire est obligatoire.
- si la surface fait + de 170 m² (ou 130 m² ?, j'ai un trou !!!), le recours à un architecte est obligatoire, ne s'agissant pas ici d'un bâtiment agricole ...
|
Edité par - gédehem le 01 sept. 2005 17:08:00 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 17:22:41
|
| Dans ce cas il faut quand même une déclaration en mairie avec un dossier et un formulaire "Déclaration de travaux exemptés de permis de construire ou déclaration de clôture" (article L. 422-2 ou L.441-2 du Code de l'Urbanisme) |
| Signaler un abus |
|
|
JPaul
Contributeur vétéran
148 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 17:04:11
|
Si dans le PLU , cet espace est considéré comme un espace vert , il ne peut pas être transformé en parking sans l'avis de la mairie .
JPaul |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 18:31:40
|
Tout acte administratif, que ce soit ici pour une "autorisation de travaux" ou pour un "permis de construire", est subordonné à une décision d'une AG, préalable indispensable.
Cet accord de l'AG (Copie du PV ou extrait du PV certifié conforme par le syndic) doit être joint à la demande. |
| Signaler un abus |
|
|
dany44
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 21:40:48
|
Merci à tous. Voilà de bonnes information qui vont probablement nous sauver de la vente de notre cher appartement !
Dany |
| Signaler un abus |
|
|
MimiG
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 15:15:42
|
J'ai lu cette rubrique avec attention et j'ai une question qui entre dans le même genre de cas.
La copropriété a l'intention de proposer au vote l'installation d'un portail de fermeture de la copropriété. Cette grille serait, le cas échéant, sous nos fenêtres. En plus de l'aspect visuel, elle provoquerait une nuisance sonore considérable dans la mesure ou nous aurions à supporter jour et nuit les moteurs des voitures qui attendent l'ouverture du portail pour entrer ou sortir de la copropriété. En particulier lorsque les non-résidents (fournisseurs etc...) attendront, moteur en marche que leur correspondant leur réponde au parlophone et accepte (ou non) l'ouverture commandée du portail.
Quel est donc la majorité requise pour ces travaux ? |
| Signaler un abus |
|
|
dany44
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 17:23:24
|
Pardon de mon ignorance, mais grâce à vous tous je vais apprendre ...
JPAul qu'est ce qu'est le PLU s'il vous plaît ? |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 18:54:27
|
PLU : Plan Local d'Urbanisme. Remplace le POS : Plan d'Occupation des Sols.
MimiG : je ne pense pas que vous puissiez ici mettre en avant une modification dans les modalités de jouissance de votre lot privatif, s'agissant de mettre en sécurité biens et personnes par la fermeture de l'immeuble.
Si la fermeture est totale, sans possibilité d'ouverture à distance (cas très rare), c'est l'unanimité.
Sinon, c'est L.art.26-1 qui s'applique : double majorité art.26. |
| Signaler un abus |
|
|
MimiG
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 17:55:49
|
Etant quant à moi, dans un cas de travaux "a nuisances" votés à la double majorité, puis-je poser les questions qu'a posées Dany 44 (et qui ne sont pas applicables dans son cas) ?
Et là, je reprends (copié-collé) les questions de l'intervention initiale de dany:
4. Quelles sont les modalités d'indemnisation pour le préjudice qui en découlera ?
5. Qui est habilité à évaluer le préjudice ?
6. Le syndic est-il tenu de présenter, en même temps que les divers devis de ces travaux, le coût potentiel engendré par les indemnisations qui seront demandées par les copropriétaires lésés ? En effet, il est crucial que les copropriétaires votent des dépenses en connaissance parfaite de leur hauteur, ce qui justifie pour certains un vote différent. |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 18:27:41
|
Cela va être dur en justice. Car oui, vous subiriez un préjudice : trouble, nuisance etc... je l'admets. Mais si minime par rapport à la sécurité des lieux.
Bien sûr cela vous change de vos habitudes mais je doute fort que la justice vous octroie quelques droits. C'est comme l'apparition d'un feux rouge sous vos fenêtres.
LN |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 23:26:00
|
Citation :
Initialement entré par MimiG
4. Quelles sont les modalités d'indemnisation pour le préjudice qui en découlera ?
5. Qui est habilité à évaluer le préjudice ?
6. Le syndic est-il tenu de présenter, en même temps que les divers devis de ces travaux, le coût potentiel engendré par les indemnisations qui seront demandées par les copropriétaires lésés ? En effet, il est crucial que les copropriétaires votent des dépenses en connaissance parfaite de leur hauteur, ce qui justifie pour certains un vote différent.
bonsoir MimiG,
Vous ne comprenez pas.
Le syndic fournira lors de cetta assemblée plusieurs devis de sociétés concernant la fermeture de votre copropriété.
Les copropriétaires voteront pour ou contre, et il se dégagera une majorité ou non.
La majorite requise est celle de l'article 26 de la loi de 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).
Autant dire que dans les copropriété d'une certaine taille, il est impossible de faire voter de tels travaux faute d'une representation suffisante.
Le syndic ne va pas chiffrer des indemnités ou l'évaluation des préjudices des opposants.
Si la majorité qualifiée est atteinte, les opposants devront se conformer en principe à la volonté généraler, accepter les travaux et régler les appels de fonds complémentaires destinés à financer les dits travaux selon les modalités définies lors de l'assemblée générale.
La vie en copro comporte cet inconvénient : accepter les decisions prises en assemblée générales et ce même si on y est opposé.
|
| Signaler un abus |
|
|
MimiG
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 16 sept. 2005 : 08:59:09
|
| Mais l'appart va devenir invivable ... et invendable. Le reve et les sacrifices d'une vie s'effondrent pour moi. Je ne peux pas imaginer que rien ne soit possible pour réparer cela. |
| Signaler un abus |
|
|
dany44
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 15:19:09
|
Me revoilà avec mon problème de construction de parking (dans une partie commune) qui provoquera des nuisances sonores et visuelles.
L'article 3 de la loi de 1965 peut-il constituer une entrave à l'article 26 de la même loi (mentionné par Hes dans son message du 29 Aout).
Article 3 - 3eme alinea
"Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes" |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 19:38:14
|
Cela n'a rien à voir.
Attention ici à ne pas faire de confusion.
L'art.3 que vous citez, parle de droits accessoires aux parties communes ...
Il s'agit de droits dont dispose le syndicat, dans le silence des titres, pour construire, surélever ...etc .... sur des parties parties commune, construction ...surélévation ..etc ...qui seront également parties communes .....
Rien à voir avec votre problème ... Qui n'est d'ailleurs pas le votre mais celui de votre voisin !!!!
Vous, vous avez votre parking et le libre accès à votre parking privatif.
Si le voisin n'a pas de parking privatif par la faute du promoteur, qu'il s'en débrouille avec le promoteur. Le syndicat n'a rien à voir là dedans. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
travaux et propriétaires lésés
Forum fermé
