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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
 Posté - 05 sept. 2005 : 22:01:31
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Un gestionnaire privé peut tout à fait gérer son propre patrimoine. Je ne connais pas les chiffres, mais s’il y a 2 millions deux logements vacants s’est qu’il y a un problème. Il faut que ce patrimoine immobilier puisse changer plus facilement de mains afin de remettre les biens en fonction. Incitations, contrainte à la cession en cas d’inactivité, je ne sais pas. Mais sur cette masse je pense qu’il y a une part importante disposée à vendre s’il y a des acquéreurs potentiels. D’où ma recherche des moyens à favoriser ce type d’investissement.
Si des personnes gardent des logements vides quelles sont leurs raisons ?
Peut-on les inciter à remettre en fonction, à vendre ?
Peut-on les contraindrent, pénalités, obligation de mise en vente amiable, imposé en cas de défaut ?
La crainte d’un locataire insolvable ne tient pas. Si le propriétaire n’est pas en mesure de gérer, il vaut mieux pour la société que ce bien soit vendu à un autre gestionnaire. L’ancien récupère son patrimoine sous une autre forme. Cela ne va pas s’appliquer sur tous les vacants mais son doute sur bonne part. Donc pousser les propriétaires de vacants et favoriser le potentiel des acquéreurs potentiels.
Réhabilitation : même des biens nécessitent une réhabilitation importante peut intéressante. Je revient dans ce cadre sur les investisseurs privés. Sur ces investisseurs il aura des différences de compétences qui vont répondre à différent types d’investissement. Une part de réhabilitation importante sera sans doute du goût d’une personne ayant des compétences techniques plus développés. Un investisseur institutionnel ne peut pas gérer efficacement 50 % ou plus d’une grande ville. Il doit y avoir complémentarité entre les deux approches.
Vu de chez moi, je constate :
- il y a des immeubles à vendre avec des logements occupés et des vides. Des logements a réhabilité (gros travaux), des logements à améliorer (wc sur palier).
- Je peux montrer à l’organisme prêteur que l’opération est rentable et surtout que la situation de cessation de paiement est évité si l’on sait adapter le financement du bien.
- La réponse est qu’elle votre capacité d’emprunt
Si je comprend la réponse, elle me désole car cette activité d’investisseur loueur est un métier qui n’existe pas et n’a pas de statut. On n’est pas un particulier qui place pour sa retraite, les problèmes ne sont plus les mêmes. On n’est pas un professionnel de l’immobilier.
Sur ce thème d’investisseur gestionnaire j’ai noté deux idées intéressantes hors de France :
Les canadiens qui développe une notion de service aux locataires, de locataires client qui apport en une démarche très professionnelle.
Les Allemand qui utilise un mode de financement bien plus long que chez nous. En effet, comme je l’ai déjà exprimé des financements très long ne sont, à mon avis, pas judicieux pour des résidences principales mais pour des investisseurs en locatif afin de garantir la solvabilité.
Merci pour vos commentaires.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 22:32:49
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Commentaire sur le message de martin gal que je n’avti pas vu :
Tout à fait d’accord sue le fait qu’il faut voir ce qui marche chez les canadiens.
Par contre l’idée du développement des constructions à loyers modéré me posent problèmes.
Attention, je ne pense pas que cela ne doit pas exister (complémentarité)
Mais des questions se posent :
La construction de ce types de logement permet- elle de gérer des logements réellement avec des loyers plus faibles ?
Avec une subvention de l’état afin de permettre le coût réduit et dans ce cas quel coût pour la collectivité ?
La construction est-t- elle faite avec une « durabilité » du bien ? On ne fait pas forcément une construction de 30 ans au même coût qu’une construction de 100 ans. Cette différence a un coût.
Le fait de faire uniquement une politique sur du nouveau logement à loyer modéré génèrent d’autres problèmes non chiffrés : sans être exhaustif, problèmes de terrains, d’infrastructure, d’organisation de ville, de quartiers d’immeubles anciens laisses de coté mais dont le problème va ressurgir (cf incendie)
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 22:45:25
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mathieu68
Vous semblez oublier une chose : l'activité d'investisseur loueur existe! Des centaines de milliers de particuliers et des milliers de sociétés s'y livrent déjà. Quantité de lois existent pour encadrer cette activité. Donc que proposez vous de nouveau, je ne comprends pas.
Concernant l'article de libé, la proposition sur les HLM n'est pas la plus intéressante. C'est plutôt l'idée d'une simplification radicale des règles locatives qui est originale et qui pourrait faire baisser le nombre de logements vacants. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 20:54:23
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Après avoir relu votre message, je suis effectivement d’accord que cela peut améliorer la situation des logements vacants. Et je serais partant pour ce type d’orientation.
Concernant l’existence des investisseurs privés, ils existent mais à quel niveau d’investissement ? C’est possible, mais connaissez-vous beaucoup d’investisseurs privés avec 50, 100 locations et plus. Donc quelque chose qui se rapproche d’un professionnel.
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 23:49:38
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mathieu68
Oui ça existe, il y a des propriétaires qui ont des patrimoines de logements supérieurs à 100 locations. Ce sont les investisseurs institutionnels (compagnies d'assurances, banques, mutuelles...) et quelques centaines (milliers ?) de particuliers. Vous observerez que depuis des années ces gros patrimoines de logements se dissolvent les uns après les autres sous l'effet des successions (chez les particuliers) et des ventes à la découpe (chez les investisseurs institutionnels). Le désinvestissement est continu chez les "gros".
Et cela parce que le rendement de l'habitation est considéré comme insuffisant par rapport à d'autres placements : murs de boutiques, bureaux, valeurs mobilières... Tout cela est bien connu.
L'intérêt économique de la démarche que vous préconisez (susciter des constitutions de gros patrimoines d'investisseurs privés pour réduire le parc vacant) n'est donc pas démontré, au contraire il semble invalidé par les pratiques observées.
Observez bien ! Ce sont plutôt les petits patrimoines locatifs qui se développent, cela malgré un rendement médiocre, justement parce que les petits investisseurs ont des motivations prudentielles/patrimoniales dégagées du souci de rendement maximum.
J'en termine en vous remerciant pour vos réflexions stimulantes, trop rares ici, mais je crois qu'il faudra trouver autre chose pour faire baisser les logements vides. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 09:30:39
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Pour Mathieu 68
A l'appui de vos observations : au nom du rééquilibrage géographique de l'offre sociale, dont le principe n'est pas contestable en soi, on a construit un immeuble HLM de 24 logements au sein d'un programme super luxueux (les Thermes-de-Passy) dans le XVIe sur les bords de la Seine.
L'emplacement, très agréable, est particulièrement incommode pour lkes gens qui n'ont pas deux domestiques et trois voitures; pour les commerçants il faut soit escalader la colline de Passy, soit traverser la Seine pour aller à Grenelle, soit enfin prendre l'autobus (j'allais écrire la diligence) pour aller à Auteuil.
Il est vraisemblable qu'avec le coût de l'opération on aurait pu réaliser deux réhabilitations plus raisonnables et conformes au souci de rééquilibrage comme celle effectuée rue d'Ouessant dans le XVe.
Pardon pour ces exemples parisiens mais je cite ce que je connais. Comme à l'ordinaire on a profité de l'inauguration de l'HLM de Passy pour ressortir les affectations abusives (de doite, de gauche et du milieu). On évitera pas des soupçons de même genre pour cette opération.
Au même moment on nous dit que certains mal-logés refusent les appartements qui leur sont proposés. Dans certains cas, c'est parfaitement compréhensible et celà montre leur sagesse. Mieux vaut 30 m² dans un environnement accueillant que 80 dans un coin ou tout le monde me fera la gueule 
Le mieux, c'est evidemment 80 m² dans un coin accueillant 
Il faut quand même savoir que le terrain des Thermes de Passy avait une vocation sociale : il y avait des jardins ouvriers dans ce quartier hautement bourgeois ! On les a évincés à la Libération pour y placer les constructions provisoires qui ont finalement été affectés au ... Ministère du logement
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 21:52:19
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Je suis d’accord avec vous que ces investisseurs existent ( institutionnels et privés ).
Je suis également d’accord sur une certaine décadence de ses patrimoines.
Par contre, je propose de pousser plus loin la réflexion :
Pourquoi une décadence des patrimoines locatifs privés :
Vous pensez successions. Certes, mais il y à d’autres paramètres.
- Les successeurs ne sont pas souvent formé à la gestion et aux techniques de ce « métiers ».
- Les successeurs n’ont pas forcément envie de faire la même chose. Nécessiter de favoriser la transmission à d’autres personnes.
- Il faut également constater que la rentabilité maximum est atteinte lors de la phase d’endettement. (Revenu / patrimoine net). Une fois le bien payé, il vaut souvent mieux vendre (souvent en exonération d’impôt sur les plus-value) pour un autre placement plus simple à gérer et pour un revenu devenu comparable.
J’ai l’exemple d’un client qui a développé son patrimoine immobilier locatif à 100 locations. Aujourd’hui, retraité avec deux grands enfants. Après répartition des biens sur les trois personnes, plus de dettes, les enfants ont un revenus confortable mais entre l’IR et l’ISF, plus de 50 % part en impôts. Les enfants n’ont jamais travaillé, le père continue à s’occupé de tout. On ne peut pas plaindre les enfants mais il faut imaginer que cela n’est pas forcément motivant et sain pour eux.
En conclusion, pour une raison de durabilité je continue à dire qu’il faut favoriser la formation d’un « métier » de propriétaire bailleur et de favoriser la transmission de ce type de biens.
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