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 Sujet  |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
 Posté - 01 sept. 2005 : 23:15:05
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Bonjour;
Nulle part, dans le forum, je n'ai trouvé de réponse à cette question un peu spéciale
Dans une copropropriété où subsiste une société dite SACC, c'est la SACC qui est copropriétaire et non les associés.
Dans ce cas, un associé peut-il prétendre à être syndic non-professionnel rémunéeé, autrement dit "syndic copropriétaire"?
Il me semblerait logique de répondre NON, mais ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 23:47:47
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Merci de préciser ce que veut dire SACC ! Il s'agit sans doute de la société de construction ? Si la liquidation partage n'a pas été réalisée, et s'il n'y a eu aucun retrait individuel, votre immeuble n'est pas régi par le statut de la copropriété.
S'il s'agit d'une société de jouissance ou de gestion d'individion, la réponse est a fortiori identique.
Dans ces cas il n'y a pas de syndic |
Edité par - JPM le 01 sept. 2005 23:48:06 |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 08:22:24
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Bonjour à tous et merci JPM pour votre rapide réponse;
SACC = Société Anonyme Coopérative de Construction à capital et personnel variable.
C'est sous ce régime qu'a été construite la résidence.
Quelques années + tard, la société a été dissoute, un liquidateur désigné et les associés ont racheté leurs parts et sont devenus copropriétaires, mais pas tous. ( cf. le sujet que j'avais ouvert sous mon 1er identifiant - lecaille - "COPROPRIÉTAIRES + ASSOCIÉS", auquel vous aviez répondu).
Quand nous interrogeons le syndic sur le statut de cette société, les seules réponses claires (!) que nous obtenions sont: "ils n'ont pas le droit de ceci, de cela, parce qu'ils ne sont pas copropriétaires, ils n'ont que la jouissance de leur lot."
Or, par les textes consultés, par les réponses obtenues du forum, nous nous rendons compte qu'il nous raconte beaucoup de sornettes.
D'où notre désir d'en savoir plus et cette question: "Un associé aurait-il le droit de se présenter comme syndic NON-PRO, dans la mesure où syndic non-pro = syndic copropriétaire?"
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 09:15:38
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Vu !
Réponse négative sur la question : un associé ne peut pas être désigné comme syndic non-pro. Par contre le représentant légal de la SACC, qui est propriétaire, peut être syndic non pro.
Encore que ...? Le représentant légal d'une personne morale propriétaire peut-il est désigné comme syndic non pro ?? D'un coup, on répond, et à la réflexion ... on réfléchit. |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 09:38:00
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Citation :
Encore que ...? Le représentant légal d'une personne morale propriétaire peut-il est désigné comme syndic non pro ?? D'un coup, on répond, et à la réflexion ... on réfléchit.
Voilà bien la question!
Où trouver la réponse?
Merci JPM et continuez à nous aider, on en a bien besoin.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 09:52:55
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C'est une bonne question !
Quelques éléments, juste pour réfléchir ..
C'est la personne morale qui est 'copropriétaire'.
Une personne morale peut être désignée, nominativement, syndic, ... ici si elle est copropriétaire.
Dans ce cas, son représentant légal, même s'il n'est pas lui-même copropriétaire, devrait pouvoir exercer la fonction de syndic, du moins comme gestionnaire, étant bien entendu que c'est la personne morale 'copropriétaire' qui est nominativement syndic ...
Dans le même sens, la Ste DUPONT, désignée nominativement syndic de copropriété, est bien représentée par ....Durant, son gérant, ou son gestionnaire salarié....
C'était juste une piste ... |
Edité par - gédehem le 02 sept. 2005 09:54:42 |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 10:33:00
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Voici ce que j'ai trouvé, art. 12 du décret de mars 1967, tjrs valable après celui de mai 2004:
Citation :
La convocation de l'assemblée générale des copropriétaires est également notifiée au représentant légal de la société visée audit article 23 (alinéa 1er) ; ce dernier peut assisterà la réunion avec voix consultative.
Si le représentant légal d'une SACC n'a que "voix consultative" à l'AG, il semblerait aberrant qu'il puisse la représenter en tant que syndic non-pro.
Que dire quand il en est en plus le liquidateur?
Mais, depuis que je m'intéresse aux problèmes de copropriété, je me rends compte qu'on n'en est pas à une aberration près.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 11:56:23
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Lorsqu'une société d'attribution reste propriétaire de lots dans une copropriété, ce sont les associés qui participent à l'assemblée et aux votes.
Le représentant légal peut assister et formuler des observations.
Mais les associés ne peuvent contester les décisions de l'assemblée. La société a, seule, qualité pour contester.
Pour la question du syndic copropriétaire, la société est copropriétaire et pourrait donc être syndic copropriétaire. C'est en pratique son représentant légal qui le serait. Mon interrogation précédente s'étend à vrai dire à toutes les personnes morales propriétaires. Peuvent-elles être désignées comme syndic bénévole ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 12:21:53
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...Siune personne morale est copropriétaire, je ne vois effectivement pas trop ce qui peut s'opposer à sa nomination comme syndic..
De fait, c'est son représentant ou son gérant qui agira, comme il agit au nom des associés pour la Ste.
Pour ma part, j'ai déja vu des SCI (familiales) désignée comme syndic ..
Une personne morale nommée "syndic non professionnel" ?
La question mérite d'être posée ...
Je répondrais oui .. mais ....  |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 15:26:08
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...N'est-ce pas ce qu'on appelle un vide juridique?
J'ai cherché ailleurs et n'ai rien trouvé qui évoque ce problème.
La réponse exacte existe peut-être, mais, où?
Je vais continuer.
Merci encore
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 16:05:22
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Non, Niko ! Nous ne sommes pas dans un vide juridique.
Connaissez vous un texte qui autorise ...ou interdise ..de respirer !!
NON !!!
Pour autant, ce n'est pas le vide juridique, les textes ou arrets n'étant là que pour corriger, encadrer là ou il y a litige.
Ce qui n'est pas interdit est autorisé et inversement !
Votre question est interessante, dans la mesure où on ne se la pose pas tous les jours.
JPM y a répondu je crois :
"Pour la question du syndic copropriétaire, la société est copropriétaire et pourrait donc être syndic copropriétaire. C'est en pratique son représentant légal qui le serait. "
Je partage cette analyse et ne vois rien qui s'y oppose ... même si cela ne semble pas vous faire plaisir ! |
Edité par - gédehem le 02 sept. 2005 16:08:28 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 18:31:50
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Je sui bien sur d'accord avec Gedehem avec un bémol sur Citation :
Ce qui n'est pas interdit est autorisé et inversement !
Il y a parfois en droit des actions ou états qui, sans être interdits, sont iimpossibles pour une raison ou une autre, qu'on ne distingue pas du premier coup. Dans d'autres cas ils sont au contraire possibles alors qu'on le croyait pas. La possibilité ou l'impossibilité résulte généralement de la combinaison de plusieurs textes.
On croit ainsi que le syndic coopératif ne peut être révoqué que par le conseil syndical qui l'a élu.
Or l'assemblée générale peut aussi le faire. Il lui suffit de le révoquer de sa fonction de membre du conseil syndical.
Dès lors qu'il n'est plus au CS, il ne peut plus être syndic-président.
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 20:28:32
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N'est-ce pas le Promoteur
Cette Sté me semble être un résidu du promoteur. Il y a lieu dans ce cas d'exercer la plus grande vigilance à son encontre.
Vous avez intérêt à faire fonctionner le conseil syndical de manière assidue et bien vérifier au préalable ses actes de gestion. Je ne saurais trop recommander que le syndic bénévole non professionnel n'ait aucune attache, aucun intérêt commun avec le promoteur.
Wolfram |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 23:06:13
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Neophite en copro, j'ai réalisé de gros progrès grâce au forum, aussi bien sur les problèmes concernant notre copro que sur le plan général.
Mais j'en suis encore au stade "peu mieux faire".
Trois petites questions de plus:
1 - le représentant de la société et le liquidateur peuvent-ils être une seule et même personne?
2 - le représentant ne doit-il pas être élu par les associés réunis en AG de la société?
3 - ces AG de la société ne sont-elles pas obligatoires, avec convocation et ordre du jour?
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 09:02:16
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Je peux aussi "mieux faire" en orthographe:
Néophyte  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 10:52:23
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Sur 1 : oui ! Mais le liquidateur doit, de toute manière, avoir été désigné par une assemblée de la société. Il faut voir toutefois les statuts de la société, d'autant qu'il s'agit d'une société coopérative, avec souvent des dispositions très spécifiques.
Sur 2 : Voir réponse 1. Après sa désignation, le liquidateur est représentant de plein droit
Sur 3 : En principe les assemblées annuelles des sociétés de construction sont obligatoires. En pratique elles sont rares car la société n'a plus aucune activité économique après approbation des comptes de construction. Mais si vous n'êtes pas associé, celà ne vous regarde pas.
Sur la remarque de Wolfram : un Promoteur dans le secteur coopératif ? Gloup !!!!  |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 11:46:26
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Merci encore, je ne saurais trop le répéter.
Tout est clair et je pense que tout a été dit sur le sujet.
C'est vrai JPM, je ne suis pas associée, mais depuis le début de mes interventions sur le forum, je ne questionne pas qu'en mon nom.
J'essaie de transmettre les interrogations de ceux du groupe qui n'ont pas la possibilité, comme moi, de passer de longs moments devant leur ordinateur (avantage de la retraite).
Mais les sujets ne manquent pas. Donc à bientôt.
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Qui peut être syndic non-pro?
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