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René13
Contributeur senior
73 réponses |
 Posté - 08 sept. 2005 : 08:09:11
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Bj à tous
En effectuant un rapprochement bancaire, il apparait que le syndic a payé 2 fois une meme dépense prévue au budget.
Il reconnait son erreur et nous a confirmé que le montant devait être crédité sur le compte bancaire de la copro.
Seulement, c'a fait plus d'1 an que cette situation persiste.
Le syndic dit 'je vais le faire' et il ne le fait pas.
Comment faire pour récupérer cette somme ?
Merci à tous.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 08:46:20
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Ben, c'est justement ce qu'a fait le CS et c'est bien lui qui a trouvé cette erreur.
Ceci dit, comment faire pour récupérer cette somme ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 08:55:02
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L'écrire, le mettre noir sur blanc. (en couleur, ça marche aussi ...)
Vous êtes au CS ? Prenez donc l'habitude, chaque fois que vous avez un contact avec le syndic, que ce soit de façon informelle, au téléphone ou lors d'une réunion CS-syndic, de confirmer systématiquement par écrit les termes de l'entretien et sa conclusion...
Vous lui avez signalé l'erreur de vive voix et il vous à confirmé de même qu'il la rectifiait ?
Vous savez ce qu'on dit des paroles ? un vrai courant d'air.
- " Suite à notre rdv d'hier matin, je tiens à vous en rappeler la teneur.... etc ..."
- "Lors de notre conversation téléphonique du ....., j'ai attiré votre attention sur l'erreur de .......que vous vous êtes engagé à rectifier très rapidement. Vous voudrez bien me tenir informé de cette rectification ..."
- "Le .... le CS s'est réunis avec vous pour préparer notre prochaine AG. Je tiens à vous confirmer (rappeler) la position qui a été adoptée.
L'AG devra se tenir le 12 ou 13 .....
L'ODJ sera le suivant :
- .....
- .....
- etc .....".
Lorsqu'on est au CS, cette pratique doit être systématique, même si elle coute en temps et en papier .....
Les paroles ne sont que des courants d'air dont la fréquence est modulée, rien de plus .....et qui disparaissent aussi vite qu'elles sont venues.
Un écrit reste, on peut même le reproduire, le diffuser ..... et le ressortir 1 an plus tard pour rappeler l'interessé à ses engagements, ici la rectification d'une "erreur" dans la trésorerie.
Cela suppose que vous soyez au CS, bien entendu. Dans votre cas, la lettre du CS sera envoyé en LRAR, sur ce modèle :
"Résidence Les Oiseaux
Le Conseil Syndical
Recommandé avec AR.
Le (il y a 1 an) j'ai (nous) attiré votre attention sur l'imputation par 2 fois en débit de la somme de ..... sur notre trésorerie.
Vous vous étiez alors engagé à rectifier cette erreur.
Je constate qu'à ce jour il n'en est toujours rien.
Je vous demande donc de bien vouloir entreprendre les démarche nécessaires pour rétablir la situation de notre trésorerie par la rectification de cette imputation abusive.
Dans cette attente, qui ne saurait être longue, ......
Le Pdt du CS, René13"
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Edité par - gédehem le 08 sept. 2005 09:07:41 |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 09:05:13
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Pardon de ne pas avoir été assez précis dans ma question.
Tout ceci a été fait dans les règles.
Et ceci est d'autant plus vrai que meme sur le dernier CR ceci est écrit noir sur blanc.
Ceci est donc dit, ecrit et porte sur le dernier CR.
Et alors ?...
On fait quoi si le remboursement n'est pas effectué ?
On déboule dans le bureau du syndic et on en viens aux mains ? Certes non...
Que fait on légalement dans ce cas, vis à vis du syndic ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 09:26:01
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Et bien c'est la mise en demeure de faire, avec menace de sanction financière sur ses honoraires pour faute, manquement à ses obligations contractuelles.
Sanction qu'il faudra mettre en œuvre s'il ne bouge pas lors de votre prochaine AG, par des résolutions ad hoc :
- une pour rappeler cette "erreur" d'imputation relevée depuis 1 an ou 1 an 1/2, double imputation qui, rectifiée, fait ressortir un solde du compte de la somme de ...... en crédit à la date du ......
- Qu'il s'agit ici d'une faute de gestion du syndic, qui ne sait pas rendu compte de cette double imputation et qui, malgré l'avis du CS et sa mise en demeure, n'a procéder à aucune rectification.
Pour non respect de ses obligation légales et contractuelles et faute, l'AG décide que les honoraires du syndic pour l'exercice passé seront de ........ (Honoraires qu'il demande - la somme en litige sur la trésorerie - un % que vous déterminerez (5% de ses honoraires gestion courante, par exemple))
Bien entendu, et dès maintenant, il faut faire l'information des copropriétaire, si ce n'est fait.
" Mme Mr, Le CS tient à vous informer des faits suivants : Lors de son controle de la trésorerie du syndicat le ....., il est apparu une double imputation de la somme de ..... correspondant à .....
Cette erreur a aussitot été signalée au syndic, qui s'est engagé à procéder à la rectification nécessaire.
A ce jour, après vérification, il n'en est toujours rien.
Cette situation n'est pas admissible. Si elle devait perdurer, le CS fera des propositions lors d'une prochaine AG pour sanctionner cette dérive inadmissible ..."
Vous faites une note ferme dans ce sens. Si c'est un syndic pas trop bete, entre la MED et cette note, dont il aura connaissance et c'est tant mieux, ça devrait bouger ....
Pardon de revenir pour un simple terme, sans dout inadapté : vous parlez de CR ... Compte rendu d'une réunion du CS ? ... Parce que si c'est de l'AG dont il s'agit, c'est un PV, un procès-verbal d'AG, ce qui n'est pas du tout la même chose. |
Edité par - gédehem le 08 sept. 2005 09:31:12 |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 09:41:52
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Tous les proprio sont au courant de l'affaire
Compte tenu de cette dérive, (+ pleins d'autres irrégularités) il est prévu de virer ce syndic lors de notre prochaine AG.
Donc pas de renouvellement de contrat sur lequel nous aurions pu également 'récupérer'.
Si jusqu'à notre prochaine AG, ce montant ne nous est pas retourné, je présume que l'on ne devra pas approuver les comptes.
POur récupérer la somme, une procédure peut-être, dépot de plainte ?...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 11:53:51
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Attention à un point précis : il ne s'agit pas de 'récupérer' des sommes sur des honoraires futurs, puisque vous voulez en plus changer de syndic.
Lorsqu'une AG est appelée à approuver les comptes du syndicat, elle le fait sur ceux de l'exercice écoulé.
Les postes qui vous sont présentés sont soumis à l'appréciation de l'AG, et donc à ses rectifications éventuelles.
Dans ces comptes, sont imputés les honoraires du syndic pour sa gestion passée.
C'est donc sur ces honoraires là que l'AG devra statuer.
Je rappelle ici ce que doit être la position d'une AG lorsqu'on lui soumet les comptes du syndicat :
"""
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV. """
Ayant rappelé l'erreur du doublon dans la trésorerie et la faute du syndic qui, non seulement commet cette erreur mais ne procède à aucune rectification, votre AG devra "approuver les honoraires 'gestion courante' du syndic pour un montant de ....... € (par ex : 80.000 € et non 95.000 €, les 15.000 € correspondant au total erreur + % pour faute)".
De ce fait, "..les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, (montant qui tient compte de la retenue sur honoraires.ndlr) montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots".
Vos comptes étant à 300.000, moins les 15.000, l'AG approuve 285.000 €.
Seuls ces 285.000 peuvent vous être imputés. La situation de trésorerie devra en tenir compte, et de ce fait l'erreur de fait réparée.
Une fois le nouveau syndic élu, c'est sur la base des comptes approuvés qu'il pourra oubliger l'ancien syndic à reverser l'intégralité des fonds suivant le solde des comptes, calculés avec ces 285.000 (et non les 300.000).
Si tous les fonds n'y sont pas, il faudra que le nouveau syndic engage une action en recouvrement de créance contre l'ancien syndic, action classique pour laquelle il n'a pas besoin de l'autorisation de l'AG art.55.
Prévenez le futur-nouveau syndic de cette affaire et de votre position. Cela vous permettra de mesurer la confiance que vous pouvez avoir en lui. S'il tique, soyez très très vigilant !!!!
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Edité par - gédehem le 08 sept. 2005 11:56:12 |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 12:07:50
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Voilà qui est très clair
Je remercie tous les intervenants
Cordialement |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 sept. 2005 : 00:44:49
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Bonsoir,
Par curiosité quel est le montant de la facture ?
Le syndic sait il qu'il va etre viré ?
Si c'est le cas, il se montrera tres lent à régulariser ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 sept. 2005 : 09:57:29
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Un membre du CS va au cabinet pour régler la question et n'en sort pas avant d'avoir vu l'opération réalisée et obtenu une photocopie du mouvement comptable.
Je n'aime poas beaucoup ce genre d'intervention mais une erreur reconnue (c'est bien !) doit être réparée sans délai.
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 10 sept. 2005 : 11:27:10
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Tout a fait d'accord.
Plus de 1900 euros d'erreur...
Merci pour vos interventions. Je vous tiendrais au courant des évenements. |
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