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Initialement entré par lys2cristal

Tout d'abord un grand merci à M Campedel pour ses explications très précises.J'ai un petit point à éclaircir: lorsque vous dites"Les combles ne constituent pas de la SHON dans les parties où la hauteur entre la sous-face du complexe isolant ou des chevrons et le plancher fait moins de 1m80": Est ce que dans les combles, seules les parties supérieures à 1M80, sont comptées dans la SHON et pas les autres?

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Par exemple pour des combles de 30m2, si seulement 10 M2 ont une hauteur supérieure à 1M80, seuls ces 10M2 constituent de la SHON et les autres pas?

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Une autre question: si ce rehaussement

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des combles a pour destination une chambre, est ce que seules les parties supérieures à 1M80 sont prises en compte pour la SHON ou bien la totalité des combles?

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Merci pour votre réponse

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Initialement entré par bibinette

Tout d'abord merci pour vos précieuses explications.
La surface de mon terrain fait 291 M2 avec un SHOB de 283 m2 et 136 m2 en SHON. Ce qui veut dire que le SHON est déjà excédant (35% du terrain).

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Les caves ont étaient comptés dans le SHON

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(si j'ai bien compris, elle ne devrait pas vu que l'accès se fait de l'extérieur et pas de l'intérieur).

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J'aimerais installer dans les combles 4 velux pour av
oir de la lumière et dans le futur aménager celles-ci. Pensez-vous que pour les velux (déclaration de travaux), le fait que l'on dépasse le SHON peut poser un problème.

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Merci d'avance

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Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Quel est le COS de votre terrain ?

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Une cave n'est pas de la SHON.
Sauf si elle dispose d'une ouverture sur l'extérieur.
Si on rentre dans un cave par une porte extérieure, alors ce n'est pas une cave au regard de l'urbanisme.
Je trouve cela pour ma part anormal, mais c'est ainsi.
Pour que cela devienne une cave, il faut murer la porte et créer un escalier intérieur.

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Non, sauf pour un instructeur ne connaissant pas la loi (et il sont nombreux !).
Si avec les explications que je donne au départ de ce fil, vous détermniez que vos combles sont déjà de la SHON, rajouter des vélux ne changera rien à la chose. De la SHON éclairée n'est pas plus de la SHON que de la SHON non éclairée.

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Initialement entré par bibinette


Merci cela m'éclaire mais on s'y perd, c'est drolement compliqué pour pouvoir faire ce que l'on veut chez soi

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0.35 c'est peu

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J'ai un accès devant pour acceder au garage egalement, mais qui donne acces aux caves, si je mure l'aces porte en laissant l'accès garage cela suffit-il.

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Si j'ai bien compris, je peu faire une simple déclaration de travaux en indiquant que je pose 4 velux sans explication même si les combles ne sont pas inclus dans le SHON (pas de plancher).

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Il n'y a pas de raison pour qu'il me refus la pose de velux si je veux juste mettre de la lumière.

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Mais si je tombe sur un instructeur qui ne connait pas la loi quelles sont mes recours.

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Merci merci pour la qualité de vos réponses

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Initialement entré par lnsacorh


Y a t-il un minimum de m2 SHON pour être reconnu vivable? 9m2 ?

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Je pourrais aussi dire que taper sur un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien meilleurs et non pollués par certains.

Ayez le courage de remonter les pages qui quelquefois font plus de 90 composés de 24 sujets en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE

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Initialement entré par fab123

Prenons le cas inverse:

Avec vos infos sur le SHOB et le SHON, je viens de me rendre compte que les combles marquées sur mon plan "perdues" étaient de la SHON (plancher + plafond à plus de 2 mètres). Mes combles sont au même niveau que le plancher de l'étage (mais prévues sans accès).

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Question : si je demande au plaquiste (lot à venir) de mettre un faux plafond isolé à la laine soufflée à 1m80 du sol, ce SHON redevient-il de la surface perdue comme sur le plan?

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Par ailleurs faut-il compter l'escalier maçonné dans le SHON?

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Peut-on déduire le trou laissé pour cet escalier du SHON?

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Par avance merci.

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Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Cette discussion risque d'être longue.

Créez un nouveau fil et je répondrais.

Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL

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Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Lorsque l'on décide d'aménager un bâtiment existant, les services d'urbanisme n'ont aucune idée préconçue de l'état de celui-ci, et de l'état des surfaces SHOB et SHON. C'est au déclarant, lorsqu'il réalise sont dossier de PC ou de DT, d'établir des plans d'état des lieux justes, ainsi qu'une analyse juste des SHOB et SHON. S'il se trompe, ou s'il ment, il prend le risque d'être repris par les services d'urbanisme, qui peuvent alors, après vérification sur place et expertise, contester les informations fournies. Mais ce qu'il faut bien voir, c'est que les services d'urbanisme ne comparent votre bâtiment avec aucun dossier qu'il aurait déjà en leur possession. Tout repose sur le déclaratif.

Donc, dans votre cas, vous n'avez rien à prouver à personne. Vos combles aménageable existent déjà. Si les services d'urbanisme voulent attaquer, il faut alors qu'il prouve que ces combles n'existaient pas. Au pire une expertise sera demandé, et l'expert concluera que le plancher n'est pas neuf, que la charpente n'a pas été reprise, et que donc ces combles existaient avant.

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Initialement entré par wroomsi

Puisque ce fil a été "réactivé",

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je profite de l'occasion pour souligner/confirmer la difficulté pour les services de l'urbanisme d'une expertise permettant d'obtenir par voie judiciaire la remise en état de combles aménagées en créant de la SHON sans DT ni PC: allez donc prouver que le nouveau plancher fraichement verni n'est pas une simple réfection de plancher préexistant, ou que la reprise de charpente a moins de trois ans (prescription extinctive de l'acton publique) !!

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Cordialement... et un peu malicieusement !
Wroomsi

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Initialement entré par vinzz

Cher Laurent,

Je te mets à contribution pour te suggérer l'idée selon laquelle l'aménagement des combles, pour les rendre habitables, est soumis à permis de construire pour deux raisons.

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D'une part, parce que le juge administratif fait un peu n'importe quoi en la matière et considère que des travaux qui ont pour effet de rendre habitables des combles non encore aménagés changent la destination d'une partie du batiment.

Voir ces arrets :

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=JFXCX1987X12X0000049696

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"Considérant, d'une part, que le permis de construire est exigé, aux termes du deuxième alinéa de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme "pour les travaux exécutés sur des constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires" que les travaux qu'entendait entreprendre M. Touflet, sur son immeuble sis rue des Ecoles à Septeuil (Yvelines) avaient pour but de pratiquer des ouvertures dans la toiture alors qu'il n'en n'existait pas afin de pouvoir installer des studios dans les combles; qu'ils avaient, dès lors, pour effet de modifier tant l'aspect extérieur du bâtiment que la destination d'une partie de ce bâtiment et, par suite, nécessitaient un permis de construire; " (27 juillet 1984, M. Touffet, n°39.193)

"Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et notamment de la comparaison entre les plans du bâtiment existant et ceux qui décrivent les travaux déclarés que les combles qui n'étaient pas aménagés, quand bien même ils auraient été loués, ont été transformés en un studio ; qu'ainsi les travaux déclarés avaient pour effet de rendre habitable une partie du bâtiment qui ne l'était pas et ainsi de changer la destination d'une partie de ce bâtiment ; que, dès lors, ils ne relevaient pas de la procédure de la déclaration de travaux" (CAA, Nancy, 8 aout 2002, Broxer c/ Commune de Strasbourg, n°97NC2382 http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=J5XCX2002X08X0000002382).

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On remarquera que le juge judiciaire est un peu plus "intelligent" (voir cet arret de la Chambre criminelle qui fait le point sur la question http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXRXAX1989X12X06X00494X000).

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En l'etat, il est donc clair que, pour le juge administratif, il faut un PC pour faire des travaux dans les combles afin de les habiter.

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D'autre part, j'ai lu avec attention ton post qui expose que si le plancher existe déjà (j'ai eu du mal à comprendre comment un plancher pouvait ne pas exister s'il y a un plafond à l'étage du dessous.... mais ca y est j'ai compris ), alors la surface des combles est de la SHOB, voire de la SHON si les autres conditions sont réunies (1.8 m + pas d'encombrement par la charpente + plancher supportant le poids).

Dans ces conditions, tu en viens à la conclusion qu'en rendant habitables les combles (isolation, percement de vélux,...) l'on peut ne pas créer de la SHON car elle existe déjà. Le COS n'est donc pas concerné. L'ANAH (et moi) sommes d'accord avec toi Laurent http://www.anah.fr/pdf/45_FichTec_AmnCombl.pdf.

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Mais, dans ce cas, je doute fort que celui qui a construit le batiment à l'époque ait imaginé qu'il créait de la SHON dans ses combles qui, de surcroit, pouvaient ne pas etre accessibles.

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Il les a donc déclarés en SHOB dans son PC.

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S'il souhaite à présent les habiter et indique dans sa DT que c'est de la SHON, l'administration devra alors exiger de lui un PC, puisque aussi bien il est de jurisprudence constante qu'une partie irrégulièrement réalisée d'un batiment (même il y a 20 ans) doit etre incluse dans le PC en vue de sa régularisation. Il n'est donc pas possible de déposer une DT sur une partie d'une maison, sans inclure, par ex., la véranda réalisée illégalement (ceci implique que la seule conséquence importante du défaut de certificat de conformité est l'impossibilité de déposer une DT, sans régulariser la partie illégale).

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Pour ces deux raisons il faut un PC.

Et, j'observerai que le probleme du COS reste un vrai probleme car s'il est dépassé, il est difficile de soutenir que les combles sont déjà de la SHON, de sorte que les travaux sont neutres au regard de la regle d'urbanisme méconnue : En effet, étant donné que le juge considére que les travaux entrepris pour rendre habitables des combles changent la destination des locaux,

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il devrait considérer (sauf arret de la CAA de Nancy cité en "PS") que les travaux aggravent la regle méconnue destinée, précisément, à limiter le nombre des metres carres habitables de l'immeuble.

Enfin, pour conclure ce post-fleuve, cette problématique PC/DT pour l'aménagement des combles pourrait bientot changer, dans le sens où la future partie réglementaire du code de l'urba (annoncée pour cet été), devrait préciser quels changements de destination sont soumis à PC, sans mentionner le cas précis des combles....

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Bien cordialement,

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Allez les bleus,

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Vincent.


PS : pour etre complet, on signalera un arret de la CAA de Nancy, hélas isolé et non publié qui considére, d'une part, que les travaux dans les combles ne changent pas la destiation et peuvent etre réalisés sur un batimet surdensitaire
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=J5XCX1999X09X0000000986

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Initialement entré par vinzz

Merci pour tes réponses Laurent,

Tout d'abord, les deux arrets cités me semblent très clairs. Si l'on prend celui de la Cour administrative d'appel de Nancy, qui est cité sur ce point précis au Bulletin juridique du droit de l'urbanisme (la bible), il juge : "que... les travaux déclarés avaient pour effet de rendre habitable une partie du bâtiment qui ne l'était pas et ainsi de changer la destination d'une partie de ce bâtiment ; que, dès lors, ils ne relevaient pas de la procédure de la déclaration de travaux".

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Mais, je suis de ton avis, cette JP est stupide car elle confond l'affectation d'un niveau d'un immeuble avec la destination générale...

Ensuite et surtout, la jurisprudence est encore plus claire s'agissant du devenir des parties de batiment irrégulièrement réalisées ou non déclarées: le propriétaire d’un bâtiment irrégulièrement édifié ou modifié ne peut présenter un permis de construire (CE, 28 octobre 1987, Mme CHAPEL, requête n°61.223) ou une déclaration de travaux (CE, 30 mars 1994, M. GIGOULT, requête n°137.881) qui ne porterait que sur une partie de ce bâtiment (cf. égal. http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=JADE&nod=J4XCX1998X12X0000002094).

C'est l'administration qui doit prouver que la partie en question du batiment a été édifiée irrégulièrement. Pour les vieilles

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constructions, si elle n'a plus le dossier ou si, à l'époque, il n'en fallait pas, il n'y a pas de problemes.

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En revanche, si l'intéressé présente une DT pour percer des velux dans le toit en indiquant qu'il ne crée pas de SHOB car le plancher était prévu lorsqu'il a déposé son PC en 1975 par exemple, et que l'administration ressort le dossier et s'apercoit que les combles n'ont pas été comptés en SHOB, elle pourrait alors dire que la DT vise à régulariser la situation existante, régularisation qui ne peut passer que par un PC. CQFD

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Pour les bleus, no comment.

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Vincent.

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