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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 05 août 2008 : 22:35:15
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même plus cool, c'est bien dans ce sens là qu'il faut le jouer : le POS règlemente les constructions et travaux neufs soumis à la législation de l'urbanisme, ce que la division d'une construction existante n'est pas...
voir cette décision récente le rappelant : Conseil d'État, 1ère et 6ème sous-sections réunies, 27/06/2008, 287645, Inédit au recueil Lebon |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 06:38:40
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En voilà un arrêt qui est intéressant.
Il faudra cependant encore "ruser" si le PC concerne un bâtiment neuf.
Mais ça avance, ça avance, et peut-être qu'un jour le CE osera écrire que les références au logement dans les réglements d'urbanisme sont nulles et non avenues. |
Dominique |
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Guillaumep
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 06 août 2008 : 13:03:00
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Merci Dominique et Emmanuel pour toutes vos informations. Vous etes vraiment très fort sur ce forum.
Guillaume |
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galen
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 12:05:04
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Bonjour,
En premier lieu, je tenais, comme beaucoup l’ont déjà fait, à vous féliciter pour le travail que vous accomplissez sur ce forum. Une vraie mine d’informations et de conseils.
J’ai parcouru l’ensemble de ce fil (parfois en lisant certains postes en diagonale, je le reconnais) et bien que j’y ai appris beaucoup, notre propre situation n’est pas exactement l’une de celles déjà évoquées (on a toujours tendance à trouver que sa situation est différente ... mais bon). Bien que j’ais déjà certains éléments de réponse, il y a encore quelques zones d’ombres par rapport à mon cas. Avec un peu de chance, d’autres y reconnaîtront peut-être une situation similaire. Je vais tenter d’exposer le plus brièvement et complètement possible notre cas.
Nous avons acheté, il y a environ 16 ans, un vieux pavillon (construction d’avant 1950), parcelle de terrain 165 m2, cos 0.4 (donc SHON maxi de 64,40 m2) avec un SHON utilisé à l’époque de 61m2. Constituée d’une toiture 3 pans dont 2 en V côté jardin avec une gouttière centrale, la maison ne comportait pas de comble (important pour la suite).
En 2001 nous décidons de nous lancer dans une rénovation totale de la maison et de faire une modification de la toiture par la même occasion (puisqu’il fallait refaire le toit). Nous contactons une société spécialisée dans la rénovation et leur demandons de prendre tout en charge. Je signale que la rénovation équivalait presque à une reconstruction, seule la structure des murs extérieurs était conservée. Nous leur avions également demandé de voir s’il était possible d’agrandir un peu afin de faire une nouvelle chambre.
La société nous propose un projet et un devis conforme à notre attente et propose de prendre en charge tous les aspects administratifs de celui-ci. Nous signons et lançons l’opération. : durée de travaux 8 mois et obligation de nous reloger pendant ce temps. Une demande de travaux est faite (par les soins de la société) pour modification de toiture et ravalement. La dite demande est acceptée.
La modification de toiture permettait notamment de faire apparaît des combles haut dessus de l’une des pièces pour un SHON de 28 m2. La société nous ayant affirmé qu’il suffirait dans un deuxième temps de faire une demande de pose de fenêtre de toit pour pouvoir les aménager. Nous leur avons fait confiance.
Tout se déroule sans problèmes pendant 6 mois, puis à l’approche de la fin des travaux la société dépose le bilan (je passe sur toutes les péripéties durant cette période). Fort heureusement, il ne restait que quelques finitions et nous avons pu réaménager.
Donc, en octobre 2001, nous avons une maison rénovée totalement avec combles aménageables où seules manquent des fenêtres de toit. Ayant aménagé la pièce en chambre, nous avons décidé de remettre à plus tard leur pose (qui finalement ne s’est jamais réalisé à ce jour).
Il y a 3 mois, nous décidons de mettre notre maison en vente et là les problèmes apparaissent : Un acheteur potentiel nous demande les documents concernant la maison, et nous lui montrons les différents documents en notre possession y compris le projet de rénovation et celui-ci attire notre attention sur le fait que la pièce dans les combles est illégale, car elle fait dépasser le COS.
Depuis nous avons parcourus et tenter d’obtenir des conseils, sans grand succès, sur différent site avant de trouver le votre.
Maintenant que j’ai exposé le problème (désolé pour tout ce laïus), voilà mes interrogations :
1) Nous avons maintenant conscience que nous sommes dans une situation ou nous ne pourrons, à priori, jamais régulariser ces combles puisque nous étions déjà en limite de COS avant travaux (à moins d’avoir mal interprété ce qui c’est déjà dit sur ce fil).
2) Nous allons déjà faire une déclaration H1 aux impôts, car cela non plus n’a pas été fait par la société. Peuvent-ils exiger un rattrapage ?
3) Nous devons toujours vendre, mais ne voulons pas mettre le futur acheteur dans une situation pouvant lui poser problème dans le futur (nous ne souhaitons pas non plus lui cacher la réalité de la situation). Donc, existe-t-il des solutions ?
4) Serait-il raisonnable de faire une demande de pose de fenêtre de toit. Quels risques dans ce cas. Peut-il avoir y avoir contrôle et dans ce cas à quelles poursuites s’expose t-on ?
5) La société ayant déposé le bilan et en cas d’éventuelles poursuites contre qui pourrions-nous nous retourner après 7ans ?
Merci par avance pour vos renseignements et conseils.
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 13:39:40
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Citation :
Initialement posté par galen
Bonjour,
bonjourCitation :
(...) Une demande de travaux est faite (par les soins de la société) pour modification de toiture et ravalement. La dite demande est acceptée.
La modification de toiture permettait notamment de faire apparaît des combles haut dessus de l’une des pièces pour un SHON de 28 m2. La société nous ayant affirmé qu’il suffirait dans un deuxième temps de faire une demande de pose de fenêtre de toit pour pouvoir les aménager.
c'est justeCitation :
Donc, en octobre 2001,
donc travaux terminés depuis 7 ansCitation :
nous avons une maison rénovée totalement avec combles aménageables où seules manquent des fenêtres de toit. Ayant aménagé la pièce en chambre, nous avons décidé de remettre à plus tard leur pose (qui finalement ne s’est jamais réalisé à ce jour).
Il y a 3 mois, nous décidons de mettre notre maison en vente et là les problèmes apparaissent : Un acheteur potentiel nous demande les documents concernant la maison, et nous lui montrons les différents documents en notre possession y compris le projet de rénovation et celui-ci attire notre attention sur le fait que la pièce dans les combles est illégale, car elle fait dépasser le COS.
Depuis nous avons parcourus et tenter d’obtenir des conseils, sans grand succès, sur différent site avant de trouver le votre.
Maintenant que j’ai exposé le problème (désolé pour tout ce laïus), voilà mes interrogations :
1) Nous avons maintenant conscience que nous sommes dans une situation ou nous ne pourrons, à priori, jamais régulariser ces combles puisque nous étions déjà en limite de COS avant travaux (à moins d’avoir mal interprété ce qui c’est déjà dit sur ce fil).
la DT a été accordée, peut-être à tort, mais accordée.
bien qu'illégale si elle autorisait ce dépassement de COS, elle est maintenant définitive et ne peut plus être contestéeCitation :
2) Nous allons déjà faire une déclaration H1 aux impôts, car cela non plus n’a pas été fait par la société. Peuvent-ils exiger un rattrapage ?
peu de risques : faites jouer la bonne foi... et la DT accordée a peut-être, à l'époque, déclencher une révision de la valeur de votre bien puisqu-une sirface y était décrite comme nouvellement créée...Citation :
3) Nous devons toujours vendre, mais ne voulons pas mettre le futur acheteur dans une situation pouvant lui poser problème dans le futur (nous ne souhaitons pas non plus lui cacher la réalité de la situation). Donc, existe-t-il des solutions ?
oui !!
vérifier par la H1 que la valuer locative du bien est bien à l'image du bien...
coté urbanisme, rien à faire : la DT est définitive, il est trop tard pour la contester par voie administrative (2 mois comptés à partir de l'affichage par le R600-2 CU si l'affichage avait bien été réalisé, un an après fin de travaux par le R600-3 CU en l'absence d'affichage) ou par voie civile (deux après fin des travaux par le L480-13 CU), ni même par voie pénale si vous n'aviez pas respecté la DT (prescription de l'action pénale en cas de délit par le 8 du code de procédure pénale) ou par voie civile quasi-délictuelle (5 ans à compter de la fin des travaux au titre du 2224 du code civil).
il faut donc détenir une pruve de la fin des travaux il y a cinq ans (photo avec enfant par exemple...)Citation :
4) Serait-il raisonnable de faire une demande de pose de fenêtre de toit. Quels risques dans ce cas.
aucun, ça ne crée aucune SHONCitation :
Peut-il avoir y avoir contrôle et dans ce cas à quelles poursuites s’expose t-on ?
voir plus hautCitation :
5) La société ayant déposé le bilan et en cas d’éventuelles poursuites contre qui pourrions-nous nous retourner après 7ans ?
Merci par avance pour vos renseignements et conseils.
Cordialement.
si la DT présentait bien une création de SHON -ce qui est facile à vérifier : a t elle entrainé le paiement de taxes d'urbanisme (TDCAUE, TDENS, TLE...)-, aucun risque donc et/ou que vous détenez une preuve de l'existence de la SHON depuis plus de trois ans, pas de problème. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 11 août 2008 13:41:48 |
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galen
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 15:10:20
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Merci Emmanuel pour ces premières réponses ultra rapides (comme d’habitude).
Je suis désolé mais je me rends compte que j’ai mal expliqué (ou pas assez) certains détails notamment sur la DT. Celle-ci ne mentionne pas la création d’un planché ni de la SHON de 28m2, juste la modification de l’aspect de la toiture qui entrainait une SHON de 3m2 (présente sur la DT donc impôts uniquement modifiés sur cette surface). De plus, et nous ne l’avons découvert que récemment il y avait une mention « qu’aucun planché supplémentaire ne pourrait être créé lors de ces travaux et qu’un contrôle aurait lieu pendant et après les travaux » (la société s’est bien gardé de nous le signaler et à ma connaissance aucun contrôle n’a été fait par l’urbanisme)
Un plan accompagnait la DT montrant la situation avant et après modifications ont y voit sur une coupe une séparation entre les combles et la pièce du dessous mais sans qu’il soit fait référence à un planché (dans le sens de planché pouvant supporter un aménagement donc créer de la SHON).
Je pense que ces précisions changent totalement vos premières réponses. Me trompe-je ?
Pour ce qui est de la preuve de fin des travaux nous avons des photos prisent lors du réaménagement et qui sont daté au verso par le labo ayant fait les tirages. Sont-elles recevables ?
Merci encore
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 15:19:51
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oui, ces photos sont parfaites.
leur date détermine les precriptions mentionnées dans mon message précédent.
trouvez d'autres preuves (facture de l'entreprise mentionnant le plancher...).
en clair, ces travaux irréguliers car non conformes à la DT ne sont pas régularisables mais le risque de poursuite est nul.
les fenêtres de toit n'aggravant pas cette irrégularité ne devraient pas être refusées. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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galen
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 16:18:45
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Merci Emmanuel.
Nous avons bien un devis générale ou figure entre autre la réalisation d'un "plancher: niveau combles" ainsi que les factures (échéancier) et preuves des paiements.
Nous allons donc tenter de DT pour la pose des fenêtres de toit. Nous allons joindre un plan d'implantations de celles-ci, est-il judicieux de faire apparaitre le planché ?
La déclaration ne fera pas apparaitre de SHON puisque celle-ci existe déjà (même si illégale). Correct ?
En cas d'accord de cette DT, les prescriptions concernant la SHON de 28m2 seraient-elle levées.
Cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 16:28:38
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pas de plans intérieurs à fournir pour une autorisation d'urbanisme.
votre demande ne porte que sur la modification de l'aspect extérieur par pose de fenêtres de toit, sans création de surface. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Tomahawk32
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 11:22:08
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Bonjour,
habitant depuis 2 ans dans un appartement qui dispose de combles relativements conséquentes ( 20 m carrés habitables ) j'ai dans l'idée de les aménager.
Cependant l'acte notarié d'achat me défend de les rendres aménageables par décision municipale ( POS fixe le nombre maximal de niveau autorisés à R+1+comble aménageable sur un niveau seulement )
- j'ai donc appelé le maire qui m'a expliqué qu'il faisait cela pour éviter toutes constructions qui seraient trop élevées mais qu'il ne voyait pas de problème quand à mon projet
- j'ai ensuite appelé le cadastre de Strasbourg : ils m'ont dit que s'il n'y avait pas de changement extérieur, pas besoin de déclaration de travaux.
Mes questions sont les suivantes :
- si j'effectue les travaux, puis-je les déclarer aux impôts foncier et taxe d'habitation sans qu'il y ait recoupement avec le cadastre et peux être remise en l'état initial + amende ?
- Qui vérifie l'application du POS ? dois-je éviter de faire venir des gens de la mairie chez moi par exemple ;-)
- à la revente, l'acte notarié devra -t-il mentionner la nouvelle chambre ou la laisser en "grenier" non aménagé ?
merci de vos eclaircissements |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 11:29:33
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l'aménagement pour l'habitation d'une surface aménageable "en l'état" préexistante n'est pas soumise à autorisation (sauf caves et garages) d'urbanisme... d'autant que la SHON préexiste.
vous devrez faire une déclaration H1 pour mise à jour des taxes locales.
c'est la commune qui controle l'application du POS... mais la règle ne vous est pas opposable si les combles sont déjà aménageables !!!
à la revnete, il faut décrire l'existant. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Tomahawk32
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 13:39:58
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Donc si je comprend bien,
"Ils" ne peuvent s'opposer à l'aménagement de mes combles car cela n'impose aucun autres travaux visibles ou changeant extérieurement l'immeuble ?
en tous cas merci de vos conseils |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 13:52:17
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Citation :
Initialement posté par Tomahawk32
Donc si je comprend bien,
"Ils" ne peuvent s'opposer à l'aménagement de mes combles car cela n'impose aucun autres travaux visibles ou changeant extérieurement l'immeuble ?
en tous cas merci de vos conseils
non, ils ne peuvent s'y opposer car vous ne créez aucune SHON, la surface étant déjà existante et aménageable, bien que non encore aménagée...
de quand date la construction du plancher litigieux ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Tomahawk32
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 15:11:37
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| Ce n'est pas encore fait, ces problèmes juridiques me font hésiter bien sûr |
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Tomahawk32
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 18:27:41
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| En fait la construction est de 2005 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 18:46:52
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ah...
alors pb possible si la ocnstruction n'est pas conforme à son PC.
est-ce le cas ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Tomahawk32
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 21:38:14
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Je ne pense pas, la société de construction a bien eu la visite de fin de chantier conforme et sans problème, le plan officiel montre bien le grenier avec la trémie mais l'acte stipule la contrainte du POS
La société constructrice ayant pignon sur rue je pense que tout a été fait dans les règles.
Les promoteurs avaient prévu de faire des duplex mais la mairie a due leurs mettre des bâtons dans les roues pour éviter des futures construction trop élevées.
ce qui me fait réfléchir maintenant c'est que va mettre le notaire dans son acte de vente : va-t-il être obligé de mettre que le POS n'est pas respecté si je revend l'appart en ayant aménagé les combles ? où carrément me refuser mon dossier si je suis en contradiction avec le POS... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 22:04:04
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le POS, c'est de l'urbanisme...le notaire, c'est du civil.
si le PC a été accordé avec une trémie, donc un plancher, il est sans doute illégal car en dépassement de SHON, mais il est trop tard pour le contester, surtout de la part de l'administration qui l'a accordé !
la SHON existe et était prévue au PC puisque présentée dans l'opération.
l'aménagement d'une surface existante autorisée n'est soumis à AUCUNE AUTORISATION !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Tomahawk32
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 07:03:25
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Juste une précision et après j'arrête ;-)
les combles sont composées de poutres espacées de 60 cm, il n'y a pas encore de plancher véritable qui permette de marcher dessus aisément...
cela ne change rien à la SHON ? |
Edité par - Tomahawk32 le 14 août 2008 07:09:44 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 13:09:46
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la discussion rest ouverte sur le sujet : selon moi (ou Laurent) c'est de la SHON, pour d'autres, pas encore..
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Eclairage sur l'aménagement des combles
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