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 Sujet  |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
 Posté - 28 déc. 2006 : 12:11:15
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Citation :
Initialement entré par vertaco
Je ferai effectivement une DT pour la pose de 5 fenêtres de toit. Je voulais savoir si je devais également utiliser la case citée pour déclarer l'aménagement de mon grenier.
Alors il vous faut bien une DT.
Cochez seulement la case 321 puis "façade".
Dans la case 328, indiquez : "création de 5 fenêtres de toît".
Joignez les pièces graphiques dont les façades avant travaux et après travaux. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Elyxir60
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 20:04:22
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bonsoir Laurent CAMPEDEL j'ai un peu suivi cette discussion et je suis dans le même cas
je dois faire la DT de 3 châssis de toit je vais fournir le plan cadastral les plans de la facade avant et après travaux les photos de la maison avant et après travaux ( j'espère ne rien oublier )
mais pour la DT faut t'il remplir " 33. densité de la construction " et si oui c'est la densité de la maison concerne ou de la totalité des bâtiments se trouvant sur mon terrain ??
désolé de toutes ces questions mais je suis encor vierge dans ce domaine :-()
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" La société de consommation porte mal son nom, car un con ne fait généralement pas de sommation avant de dire une connerie en société " |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 07:41:53
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| Si vous ne créez pas de surface SHOB ni de SHON, vous n'avez pas à remplir la cas 33. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Elyxir60
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 10:03:15
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Si vous ne créez pas de surface SHOB ni de SHON, vous n'avez pas à remplir la cas 33.
bonjour laurent , je ne pense pas en créer car c'est une maison de 1930 et le plancher bois existe déjà, j'ai donc isolé ces combles et je vais y faire 3 chambres et une salle de bains , donc si j'ai bien compris ce qu'il se disait pécédement je ne crée pas de SHOB ni de SHON |
" La société de consommation porte mal son nom, car un con ne fait généralement pas de sommation avant de dire une connerie en société " |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 déc. 2006 : 13:09:43
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Je confirme que vous ne créez pas de SHOB ni de SHON.
Donc, ne remplissez pas la case 33.
Par contre, une fois les travaux fait, n'oubliez pas de déclarer ces nouvelles surfaces "nobles" à votre centre des impôts fonciers.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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nico.k
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 18:25:41
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Citation :
Initialement entré par wroomsi
Citation :
Initialement entré par nico.k
Bonjour,
J'ai acheté il y a 4 ans un appartment au dernier étage avec un grenier en partie privative. L'accès se faisant par une trappe et une échelle de meunier dans mon couloir (Plancher en béton, une fenêtre existante, surface de 46m2 et 22.90m2 à 1.80m).
J'envisageai d'aménager le grenier en chambre en ajoutant simplement un escalier en lieu et place de la trappe sans ajouter de Velux ou autres.
Mais en relisant mon règlement de copropriété il y a un paragraphe qui me chagrine :" les greniers, accessibles par les lots principaux au moyen d'une trappe ne pourront jamais être aménagés en partie d'habitation, conformément aux prescriptions du POS"
D'après la mairie, le constructeur voulait vendre ces appartements en duplex mais n'a pas eu les autorisations (problème de COS).
Pouvez-vos m'éclairer sur ma situation ? Si j'ai bien compris je peux aménager mes combles sans aucune déclaration ? Dois-je m'arranger avec la maire ou la DDE? Si je revends un jour l'appartement avec les combles aménagées puis-je le vendre en tant que duplex en comptant cette nouvelle surface ? (j'ai acheté l'appartement sur la base d'un 3 pièces + grenier avec le prix d'un 3 pièces).
Merci de votre aide.
Nicolas. K
quelles que soient les autorisations d'urbanisme que vous pourriez demander et obtenir dans ce cas, les travaux envisagés sont contraire comme vous le dites au règlement de copro. ils sont donc rigoureusement interdits, pour des motifs purement civils déconnectés des règles d'urbanisme : quand vous avez acheté ce bien en copro, vous avez aussi pris l'engagement de respecter le règlement afférent  .
Le réglement de copro est faux lorsqu'il stipule qu'il ne faut pas aménager le grenier parce que le POS l'interdit.
Le POS ne l'interdit nullement. Il réglemente simplement la quantité de SHON possible sur le terrain d'assiette.
Ici, le projet fut mal pensé par l'architecte et celui-ci a prévu trop de SHON.
Mais ce n'est pas en rendant accessible seulement par une trappe et en ne mettant qu'une seule fenêtre de toit que le grenier ne doit plus être compté en SHON !
C'est l'erreur classique de la confusion entre la surface aménageable et la surface aménagée. Si la 1e est la surface prise en compte dans le droit à l'urbanisme, la seconde n'a aucun intêret.
Ainsi, malgrès ce qu'en a pensé tout le monde autour de la table de réunion de la mairie, l'immeuble est hors la loi car en surdensité, et ce même si l'on accède à ce grenier que par une trappe. La dalle aurait du être détruite pour que la surface soit supprimée.
En conclusion, si vous aménagiez cette surface, vous n'aggraveriez en rien l'infraction de l'immeuble au regard du droit à l'urbanisme.
Par contre, même s'il pêche dans sa rédaction, le réglement de copro vous l'interdit clairement.
Vous pouvez tenter de le faire changer (en reprenant mes arguments), mais ce sera plus facile si un jour les COS de la parcelle est augmenté (cela lèverait les dernièrs scrupules).
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nico.k
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 18:47:31
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Après vérification du PLU, le problème est le suivant :
Le PLU limite pour les constructions neuves le nombre maximal de niveaux autorisés à 3 ("R + 1 + un seul comble aménageable sur un niveau seulement")
Alors que mon appartement se situe déjà au 3ème niveau et mon grenier privatif au 4ème
-Est ce que dans ce cas, le fait que le grenier constitue bien de la SHON me permet-il d'aménager la surface ? Sans autorisation, même si cette surface est illicite ?
- L'action pénale étant prescrite, y a t-il d'autres risques ?
-La mention comble aménageable du PLU est elle différente de celle du droit à l'urbanismme ? (ou toujours par rapport à la SHON/ SHOB)
Ou faut-il ici comprendre pas d'aménagement intérieur possible?
Merci pour ces nouvelles précisions. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 19:11:28
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Citation :
Initialement entré par nico.k
Après vérification du PLU, le problème est le suivant :
Le PLU limite pour les constructions neuves le nombre maximal de niveaux autorisés à 3 ("R + 1 + un seul comble aménageable sur un niveau seulement")
Alors que mon appartement se situe déjà au 3ème niveau et mon grenier privatif au 4ème
-Est ce que dans ce cas, le fait que le grenier constitue bien de la SHON me permet-il d'aménager la surface ?
Oui car le bâtiment est déjà construit.
En aménageant ce comble, vous n'aggraverez pas la situation d'infraction de l'immeuble au regard du nombre d'étage.
Citation :
Sans autorisation, même si cette surface est illicite ?
Si la surface a été créée en contradiction avec le PLU, l'infraction est prescrite 3 ans après la fin des travaux.
Si la surface a été créée en accord avec le PLU, mais que les règles ont changé depuis, la surface existant déjà, elle peut être utilisée.
Citation :
- L'action pénale étant prescrite, y a t-il d'autres risques ?
Non.
Par contre, tout le monde autour de la table semblant avoir été convaincu qu'il suffisait de condamner l'accès au comble pour faire disparaitre la surface, vous allez avoir à argumenter auprès de la mairie si celle-ci s'offusque de cet aménagement.
Citation :
-La mention comble aménageable du PLU est elle différente de celle du droit à l'urbanismme ? (ou toujours par rapport à la SHON/ SHOB)
Je ne comprend pas votre question.
Citation :
Ou faut-il ici comprendre pas d'aménagement intérieur possible?
Je crois comprendre.
C'est bien là tout la subtilité de la chose.
Qu'est-ce qu'une surface aménageable ?
En comble, c'est simplement une surface (le plancher existe donc) où la charpente est suffisement peu encombrante pour permettre l'aménagement.
En conclusion, il faut simplement ne pas confondre surface aménageable et surface aménagée.
Un comble dont le plancher est une dalle béton, et dont la charpente n'est pas encombrante, est une surface aménageable.
Citation :
Merci pour ces nouvelles précisions.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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nico.k
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 18:52:38
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Encore une question sur la prescription de 3 ans . Court-elle à partir de la date de construction du bâtiment (2001) ou la date de mon aménagement (2007)? J'ai contacté ma protection Juridique, et ce point n'était pas clair. D'après eux c'est à la connaissance de l'aménagement.
Ma PJ me déconseille également de faire l'aménagement intérieur sans faire de démarches auprès de la commune ???
je ne vois pas les démarches que je pourrais entreprendre et les autorisations que je pourrais obtenir...
Enfin dernière question. j'ai lu attentivement vos notes sur le nouveau décret. Apparemment dans ma situation il n'y aura pas de changement ?
Toujours pas soumis à PC. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 19:31:33
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Citation :
Initialement entré par nico.k
Encore une question sur la prescription de 3 ans . Court-elle à partir de la date de construction du bâtiment (2001) ou la date de mon aménagement (2007)? J'ai contacté ma protection Juridique, et ce point n'était pas clair. D'après eux c'est à la connaissance de l'aménagement.
la prescription de l'action pénale court à partir de la fin démontrée des travaux... Ainsi, si la construction a été terminée en 2001, et qu'une déclaration de fin de travaux a été adressée à cette date, avec, tant qu'à faire, un certificat de conformité en retour, tout ce qui a été fait à l'époque ne peut plus faire l'objet de poursuites pénales depuis 2004. Vos travaux, s'ils étaient illégaux, seraient de la même façon prescrits trois ans après leur fin démontrée ou présuméeCitation :
Ma PJ me déconseille également de faire l'aménagement intérieur sans faire de démarches auprès de la commune ???
mais je ne vois pas bien quelles démarches vous pourriez faire: de ce que j'ai lu, votre projet n'est soumis ni à DT ni à PC... Alors quelle démarche conseillent-ils ? Dans quel cadre administratif ?Citation :
je ne vois pas les démarches que je pourrais entreprendre et les autorisations que je pourrais obtenir...
ben voilàCitation :
Enfin dernière question. j'ai lu attentivement vos notes sur le nouveau décret. Apparemment dans ma situation il n'y aura pas de changement ?
exactCitation :
Toujours pas soumis à PC.
En revanche, sachant que la commune risque de penser qu'elle s'est fait avoir dans l'affaire, il faut absolument faire constater, si possible par huissier, l'état initial de cet étage avant d'engager des travaux : pouvoir démontrer que le plancher existait déjà, donc que vous n'avez créé ni SHON ni SHOB sera très important en cas de contentieux avec la commune. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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vinparis
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 14:33:15
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Bonjour a tous et surtout à Laurent qui a déjà répondu à une de mes question au sujet de laquelle je voulais témoigner de la suite des évènements.
Petit rappel et suite des évènements : J'ai construit et terminé mon habitation il y a plus de 3 ans, lors de la construction j'ai surélevé de 50 cm et j'ai ouvert des fenêtres dans les combles sans faire de permis modificatif. Maintenant j'ai besoin d'agrandir ma partie professionnelle accolée à mon habitation, mais n'ayant pas eu de certificat de conformité je ne peux pas avoir de nouveau permis. Il faut donc d'abord que je fasse une mise en conformité. Problème: la zone n'autorise que du N+1 et la mairie considère mes combles comme du R+2. Ma défense : Mes combles n'ont pas de plancher et les solives ne permettent pas d'en supporter un. Après 3 rdv à la mairie avec l'adjoint à l'urbanisme totalement incompétent, on m'a dirigé vers la subdivision de la DDE. J'ai rencontré 2 techniciens (ou ingénieurs, je ne sais pas) et le subdivisionnaire, mais comme à la mairie, bien que j'ai amené toutes les preuves que le plancher n'existe pas, ça ne passait pas, la présence des fenêtres étant leur principal argument. Pour eux seul un tribunal pouvait trancher  . J'ai demandé à avoir l'avis d'un supérieur, ils ont donc passé un coup de fil dans un bureau hors de ma vue, mais pas de mes oreilles... J'ai bien compris que la personne au bout du fil allait dans mon sens, enfin !! Mais la personne de la subdi n'abandonnait pas, et lors de son retour devant moi elle m'a dit gentiment "votre bâtiment est régularisable, mais pour être sur que vous n'aménagerais pas les combles, nous vous demandons d'obstruer les fenêtres". Après tous les refus que j'avais subis, je n'ai pu qu'accepter.
Voila, bien que la régularisation ne soit pas encore faite, je pense c'est la fin de cette bataille. La prochaine sera d'essayer de rendre mes combles aménageables... C'est pas gagné. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 14:41:34
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vous avez obstrué vos fenêtre ou accepté de le faire ?
et après vous allez faire une DT pour les rouvrir ? alors qu'il n'y aura pas de modification de façade ?
c'est ubu... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vinparis
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 14:52:16
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J'ai accèpté de le faire pour débloquer ma situation, j'ai un besoin urgent d'agrandir ma surface professionnelle.
Sur le permis rectificatif il n'y aura pas de fenêtre. Pour les rouvrir il faut donc faire une DT il me semble, surtout que le but est de faire de la surface aménageable (shob ou shon). Ouvrir les fenêtre devrait passer (c'est idiot de me les faire fermer, mais bon, c'est la seule "fenêtre" que j'ai trouvé dans le mur de l'administration), mais creer de la shob sera considéré comme du N+2... C'est la que ça va coincer. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 15:21:46
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| juste pour rire, mais vous avez bien fait de céder pour avoir la paix, je ne vois pas en quoi le fait de simplement "désobstruer" une fenêtre existante, dont l'ouverture est visible sur façade, constitue un changement de façade donc serait soumis à DT ... ultérieure ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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nico.k
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 19 janv. 2007 : 23:07:30
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
la prescription de l'action pénale court à partir de la fin démontrée des travaux... Ainsi, si la construction a été terminée en 2001, et qu'une déclaration de fin de travaux a été adressée à cette date, avec, tant qu'à faire, un certificat de conformité en retour, tout ce qui a été fait à l'époque ne peut plus faire l'objet de poursuites pénales depuis 2004. Vos travaux, s'ils étaient illégaux, seraient de la même façon prescrits trois ans après leur fin démontrée ou présumée
C'est toujours pas clair pour moi... désolé...
La construction du bâtiment date de 2001. Le certificat de conformité a été délivré dans la foulée. Il y a donc prescription pour la création du grenier en méconnaissance du POS (limite de 3 niveaux).
En quoi le simple aménagement de cette surface (isolation + embelissement) peut il être illégal au regard du droit à l'urbanisme?
Surtout que je n'ai pas besoin de PC et que j'arrive à prouver assez facilement l'existence de cette surface?
Autre question, avec le nouveau décret et l'article permettant de rendre "légale" une construction après 10 ans :
Si j'aménage aujourd'hui, je pourrais obtenir en 2011 un PC modificatif + par exemple création d'ouvertures supplémentaires ?
***Modérateur***
Correction de balise.
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 20 janv. 2007 20:30:39 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 10:00:42
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Citation :
Initialement entré par nico.k
C'est toujours pas clair pour moi... désolé...
La construction du bâtiment date de 2001. Le certificat de conformité a été délivré dans la foulée. Il y a donc prescription pour la création du grenier en méconnaissance du POS (limite de 3 niveaux).
En quoi le simple aménagement de cette surface (isolation + embelissement) peut il être illégal au regard du droit à l'urbanisme?
Surtout que je n'ai pas besoin de PC et que j'arrive à prouver assez facilement l'existence de cette surface?
Autre question, avec le nouveau décret et l'article permettant de rendre "légale" une construction après 10 ans :
Si j'aménage aujourd'hui, je pourrais obtenir en 2011 un PC modificatif + par exemple création d'ouvertures supplémentaires ?
la prescription triennale ne concerne que l'action pénale : au bout de trois ans, on ne peut plus vous poursuivre pénalement au titre de l'infraction. Il n'existe pas à ce jour de prescription administrative triennale : même si il n'y a plus d'action pénale possible, la construction n'est pas plus régulière pour autant, ce qui permet d'empecher pendant 10 ans toute nouvelle autorisation d'urbanisme liée à cette construction irrégulière.
En effet, la loi ENL a effectivement inséré une possibilité de prescription décennale des constructions dans l'article L111-12, qui pourrait s'apliquer, au bout de 10 ans, à votre situation si la construction a bien été réalisée avec un PC.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 janv. 2007 : 20:28:58
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Citation :
Initialement entré par vinparis
Bonjour a tous et surtout à Laurent qui a déjà répondu à une de mes question au sujet de laquelle je voulais témoigner de la suite des évènements.
J'ai demandé à avoir l'avis d'un supérieur, ils ont donc passé un coup de fil dans un bureau hors de ma vue, mais pas de mes oreilles... J'ai bien compris que la personne au bout du fil allait dans mon sens, enfin !! Mais la personne de la subdi n'abandonnait pas, et lors de son retour devant moi elle m'a dit gentiment "votre bâtiment est régularisable, mais pour être sur que vous n'aménagerais pas les combles, nous vous demandons d'obstruer les fenêtres".
Ridicule, idiot.
Lamentable abus de pouvoir !
Citation :
Après tous les refus que j'avais subis, je n'ai pu qu'accepter.
Oui, bien sur.
Mais je me fendrais d'une belle lettre adressée au directeur départemental du service.
Citation :
Voila, bien que la régularisation ne soit pas encore faite, je pense c'est la fin de cette bataille.
A coeur vaillant (et bien conseillé )...
Citation :
La prochaine sera d'essayer de rendre mes combles aménageables... C'est pas gagné.
Le problème du R+2 interdit ?
Evidemment, si vous tombez sur le même instructeur ne connaissant pas son travail .
Les niveaux inclus dans les combles d'un immeuble ne sont pas des étages.
Ces règles d'étage sont là pour limiter la hauteur des façades des constructions, pas pour empêcher l'aménagement des combles...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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nico.k
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 13:39:32
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Les niveaux inclus dans les combles d'un immeuble ne sont pas des étages.
Ces règles d'étage sont là pour limiter la hauteur des façades des constructions, pas pour empêcher l'aménagement des combles...
Ce point là m'interresse. Pouvez-vous développer
(textes...)
Merci beaucoup
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 21 janv. 2007 : 16:54:07
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Rien à dévelloper ici, en tout cas pas des lois ou réglements.
C'est simplement la gestion de l'esthétisme urbain.
Pour obtenir ou préserver un certain type de construction dans un lieu donné, on demande à ce qu'il ne se construise que des maisons ayant une certaine hauteur de façade et ensuite un toit. Pour arriver à cela, plutôt que de fixer une hauteur d'égout (ce qui peut être gênant sur des terrains en pente), on fixe un nombre de niveaux.
On ne veut voir de la façade que des porte-fenêtres au rez-de-chaussée et des fenêtres à l'étage, puis un toit qui part.
Mais cet article est totalement incapable d'empêcher la création de fenêtre de toit malgrès l'abus de pouvoir de l'agent de la DDE.
L'idée est que le plancher des combles ne constitue pas esthétiquement (en façade donc) un niveau, et c'est ce qui est recherché dans l'esprit du réglement.
Toutes les maisons anciennes étaient ainsi faites(c'est à dire avait un plancher dans leur grenier), et ce réglement, comme tant d'autre, cherche à ce que les maisons d'aujourd'hui ressembles aux anciennes.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 10:10:48
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j'ajoute cette JP au fil en espérant ne pas faire doublon avec un élément déjà cité : elle m'a été adressée par un membre éminent du forum... !
Cour Administrative d"appel de Douai N° 05DA00847
elle confirme nos remarques sur la destination des combles... et l'absence de changement de destination en cas d'aménagement de combles existantes. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Eclairage sur l'aménagement des combles
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