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 Sujet  |
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osan
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 10 sept. 2005 : 22:18:32
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Bonjour,
Mon immeuble est géré par un syndic bénévole et le président de ce syndic a réalisé des travaux chez lui. En plein ouvrage, des problèmes au niveau de la structure de l'immeuble sont apparus (poutre abimée). Le nécessaire a été effectué (par la même entreprise) et la facture a été réglée en urgence par la copropriété. L'appel de fonds est réalisé actuellement (donc a posteriori) mais avant de payer ma part, j'ai demandé à voir cette facture : 32 heures de travail à 1440 euros HT soit 45 euros de l'heure HT + 115 euros de fournitures. Cela me semble parfaitement irréel, d'autant plus que personne n'a vu ce qui a été fait. J'ai la très nette impression que ce brave monsieur nous fait payer l'intégralité de la rénovation du sol de sa cuisine.
Le tarif vous semble-t-il plausible ? Quels sont mes droits ? Que puis-je faire ?
Merci pour vos réponses.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 sept. 2005 : 22:36:21
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Bonsoir,
Les tarifs sont delicats à apprécier.
Une copie du devis vous a t elle été remise ?
Vous pouvez exiger une copie de ce devis.
De plus des travaux à executer en urgence necessite le respect de règles de forme destinées à éviter les abus (necessite de convocation d'une assemblée générale spéciale).
Ces règles sont impératives et en cas de non respect, vous pouvez refuser de payer.
Le benevole engage sa responsabilité civile voire pénale car ce que vous dites est grave et qualifiable d'escroquerie.
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Edité par - air jordan le 10 sept. 2005 22:37:41 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 sept. 2005 : 22:49:50
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Cher Air Jordan,
Il ne faut pas prendre le mauvais pli des activistes déchaînés qui voient des escroqueries dès que leur marchand de légumes vend ses tomates à 3 € alors qu'elles sont à 2,50 partout.
Et la qualité de bénévole de ce syndic ne doit pas lui valoir d'emblée le pilori et la pendaison.
Il n'en est pas moins vrai qu'il va un peu vite en besogne et qu'il aurait pu au moins informer ses consorts et administrés de la difficulté.
Mais j'insiste surtout sur un point : il est possible de constater à l'occasion d'un chantier banal qu'une structure porteuse est malade. Dans ce cas 1 445 € n'est certainement pas assez pour un remplacement. Une reprise en résine est possible dans certains cas. Mais l'entrepreneur du syndic n'est certainement pas qualifié pour ce genre de travail, ni d'alleurs pour le remplacement, qui est effectué alors sans la moindre garantie. Et la strucutre reste fragile.
Le problème est qu'on ne peut plus rien vérifier, sauf à tout redémolir, ce qui parait être la bonne solution 
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osan
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 sept. 2005 : 23:04:13
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Merci pour vos réponses.
Aucune copie de devis ne m'a été remise et aucune assemblée extraordinaire n'a été convoquée... Par ailleurs, cette même entreprise qui a déjà effectué des travaux pour la copropriété pratique habituellement une TVA à 5,5. Sur cette facture, elle apparait à 19,6... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 08:18:46
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qu'appelez vous "problème au niveau de la struture"?
les travaux d'urgence, qu'ils soient commandés par un syndic professionnel ou bénévole, sont très encadrés légalement et doivent répondre principalement à la notion de conservation du patrimoine: exemple, menace d'effrondrement imminent, suite incendie.....
dans votre cas, il faudrait d'abord vérifier le caractère d'urgence: ce qui me semble loin d'être le cas.
ensuite il faut convoquer en urgence une AG pour ratifier ces travaux.
s iil n'y a pas de caractère d'urgence (au sens du droit de la copropriété) et pas au sens du confort de ce syndic bénévole(qui n'est Président de rien.. ), vous pouvez contester et refuser de faire régler cette facture par la copropriété. |
Edité par - nefer le 19 sept. 2005 09:42:03 |
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osan
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 15:32:49
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Voilà ce qui s'est passé : ce cher monsieur devait refaire le sol de sa cuisine et lorsque l'entreprise chargée des travaux a retiré l'ancien carrelage, les ouvriers auraient remarqué qu'une des poutres était abimée : je n'ai pas plus de détail. Ce monsieur ayant sa maison sans dessus dessous a alors demandé à ce que les travaux soient réalisés en urgence. Personne n'a vu ni eu de devis. Rien n'a été décidé en assemblée. Pire : la personne ayant le chéquier du compte de la copropriété (membre de ce conseil syndical depuis plus de 20 ans et ami de ce monsieur) a fait le chèque et l'entreprise a par conséquent déjà été payée. C'est donc après coup que l'on nous demande l'argent.
Jusqu'à quel montant un syndic peut-il faire des travaux d'urgence sans demander l'avis de personne ? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 15:44:34
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Est-ce que le conseil syndical était au courant ?
n'y a t-il pas eu au moins affichage ?
Il me semble que votre syndic bénévol a agit sous l'affolement ...
il faudrait effectivement discuté de cette notion d'urgence dans les travaux avant de payer et demander à l'entrepreneur de venir vous faire un rapport complet. |
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osan
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 15:53:01
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Le conseil syndical a été mis au courant (oralement dans l'escalier) du fait qu'il y avait un problème sur une poutre. Personne n'a vu de devis et il n'y a eu aucun affichage. Les travaux ont été réalisés illico.
Je me permets de réitérer ma question : jusqu'à quel montant un syndic peut-il faire des travaux d'urgence sans demander l'avis de personne ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 16:21:18
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Les tribunaux onr caractérisé l'Urgence dont parlent les textes : En gros, c'est lorsqu'il y a "péril en la demeure", mise en sécurité des personnes et des biens, urgence qui ne permet plus d'utiliser l'immeuble conformément à sa destination (résumé)..
Dans ce cas, le syndic doit prendre "les mesures conservatoires" pour mettre en sécurité biens et personnes, voire engager quelques travaux pour permettre l'alimentation en eau coupée suite à rupture de canalisation.
Dans votre cas, le syndic pouvait faire mettre des étais pour soutenir la poutre s'il y avait un risque de rupture, et c'est tout.
Mais en même temps il devait convoquer 'en urgence' un AG destinée à approuver les travaux de réfection.
Dans ce cas, la convocation par le syndic est SANS DELAI, délai qui peut être de quelques jours. Certains parlent de 8 jours, mais je n'ai aucune confirmation de ce délai, qui peut donc être, en l'état des textes et arrêts rendus, de 2 ou 3 jours. (le temps de la poste ...)
Il est bien précisé qu'une AG convoquée EN URGENCE autorise le syndic à ne présenter les devis de réparation que le jour de l'AG (TGI Paris, 25.06.1980)
A noter qu'il a été jugé "qu'à défaut d'une convocation d'une AG (en urgence) un copropriétaire qui n'a pas réglé sa quote-part ne peut être condamné. " (Cass, 3°civ. 20.01.1999).
"Faute d'avoir convoqué dans les plus brefs délais une AG (en urgence) le syndiv engage sa responsabilité quasi délictuelle à l'égard des copropriétaires." (CA Paris, 7.02.1996)
Sur votre affaire, cet autre arret "jugeant que la demande d'un copropriétaire en paiement par la copropriété des travaux de réfection de la canalisation commune, effectués à son initiative, doit être rejetée car ce copropriétaire avait la possibilité de demander au syndicat de faire procéder à ces travaux qui n'étaient pas urgents s'ils s'avéraient nécessaires." (CA Paris, 19.06.1992, C.Cass.3°civ, 23.11.1994)
Entre travaux URGENTS et travaux NECESSAIRES, il y a une confusion à ne pas faire, ainsi que je l'ai précisé plus haut pour ce qui concerne l'URGENCE.
Quand à ce copropriétaire qui aurait un chéquier du syndicat, je ne donne pas chere de sa responsabilité, et encore moins de celle du syndic qui de ce fait se fait substituer.
Il faut faire l'info autour de vous et refuser de payer quoi que ce soit, ainsi que rétablir la situation pour ce qui concerne ce chéquier... |
Edité par - gédehem le 11 sept. 2005 16:26:23 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 17:45:08
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Je rajouterai aux commentaires de Gedehem que
- la tenue d'une AG à la suite de travaux urgents est une formalité incontournable pour le syndic - cass civile 3e ch., 12.2.2003, n° 01-12872
- que à défaut de convocation, les copropriétaires pourraient refuser de répondre aux appels de fonds de leurs quote-parts - cass. civ. 3e ch., du 20.1.99 n° 97-16735.
- et que si l'AG désapprouve l'action, la copro reste néanmoins engagée vis à vis de l'entreprise qui est intervenue (mais ici elle a été payée ...) mais que le syndicat peut se retourner contre le syndic. Celui devra éventuellement supporter le cout des travaux (tout au moins son assurance)
Bref dans votre histoire, la confiance vis a vis du president du CS et du syndic en a pris un sérieux coup ! Il vaudrait mieux envisager un renouvellement rapide des membres du CS. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 21:26:54
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Pour mettre un peu d'humour dans ce monde de brutes ....
Air Jordan :
"Necessité de convocation d'une assemblée générale spéciale"
Heeuu ... une Assemblée générale qui serait spéciale ... c'est quoi ?
JPM :
"... le mauvais pli des activistes déchaînés qui voient des escroqueries dès que leur marchand de légumes vend ses tomates à 3 € alors qu'elles sont à 2,50 partout."
Pour reprendre l'image, voila que mon petit vieux un peu rouspéteur du 5ème est un "activiste déchainé", mais surtout que mon syndic est "un marchand de légumes".
En plus d'être des marchangs de tapis, nos chers syndics diversifient leurs activités et seraient maintenant aussi dans les primeurs !....
Par ici "la bonne salade", en somme ..!....
Et qui dobc va faire la sauce ?
Je note cette image, pour le moins osée, afin de m'en resservir, si JPM permet ...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 23:40:53
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Il ne faut pas tronquer les citations, Gedehem.
La faute d'un syndic bénévole n'est pas forcément une escroquerie. L'usage abusif du Code pénal est une sale manie.
Celle d'un syndic professionnel non plus d'ailleurs. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 09:10:34
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Je suis d'accord avec vous, JPM, et n'ai pas dit cela.
L'erreur ou la faute d'un syndic non prof n'est pas une forcément escroquerie !
Même chose pour un 'professionnel', bien qu'alors ils soient bien moins excusables ...
Non ! Ce que je trouvais amusant, c'est l'image que vous avancez Voila nos syndics, je pense ici aux 'professionnels', qui deviennent "marchands de légumes" ....
Des marchands de 'salades' en somme ...., ce qui sur le fond ne nous change pas beaucoup .... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 09:47:44
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Ok, mais vous n'êtes pas encore dans le droit fil !!!
Le problème n'est pas celui de la gravité de la faute mais celui de sa nature !!
Oublier de faire opposition à paiement de prix après une vente est une faute grave, pouvant gé&nérer un préjudice important.
Mais ce n'est pas une escroquerie, terme utilisé à tout bout de champ par des gens qui croient de cette manière en avoir terminé avec un litige qui reste pendant. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 15:07:16
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Je l'ai dit plus haut, JPM, je suis d'accord avec vous.
Relecture avec lunettes propres : "Je suis d'accord avec vous, JPM, et n'ai pas dit cela.
L'erreur ou la faute d'un syndic non prof n'est pas forcément escroquerie !
Même chose pour un 'professionnel', bien qu'alors il soit bien moins excusable ..."
Une erreur, une faute,, un manquement, un oubli ... même cumulés, que ce soit d'un syndic professionnel ou d'un syndic non prof, ne sont pas "escroquerie", nous en sommes bien d'accord. |
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osan
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 23:07:36
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| Merci pour vos réponses. Je vous tiendrai informés de la suite des événements. |
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osan
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 02 mars 2006 : 22:23:24
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Bonsoir,
Me revoici : quelques mois se sont écoulés et je sors de l'AG annuelle, particulièrement énervé.
Voici le récit de ce qui s'est passé.
Premier point de l'AG : quitus sur l'exercice 2005. Tout le monde donne son accord (nous sommes cinq) sauf moi. Je rappelle que la somme engagée pour les fameux travaux ne figure nulle part et que la copropriété a payé donc que les comptes ne peuvent par conséquent pas être validés en l'état. Le syndic (bénévole, je le rappelle) me présente alors ses excuses et propose de négocier avec ladite entreprise la TVA et de lui demander qu'elle explique ce qu'elle a facturé.
J'ai alors rétorqué que le problème se situait déjà en amont. Nous n'avons pas été prévenus, pas de convocation d'AG, pas de devis, pas de concurrence... et cerise sur le gateau : l'entreprise a été réglée. Je leur explique donc à nouveau que pour toutes ces raisons, je refuse de payer.
Le syndic déclare alors qu'il ne se représente plus, que si je refuse de payer, il compte me trainer devant les tribunaux : lui, syndic (et architecte de profession), a estimé que ces travaux étaient nécessaires pour l'immeuble et a fait passer en urgence la réalisation de ceux-ci car les poutres étaient alors accessibles facilement.... bref, il a rendu service aux copropriétaires. Mieux, il va faire appel à un expert (un de ses amis, il l'a lui-même reconnu) pour juger du bienfondé des travaux (avis qui sera bien entendu facturé à la copropriété !!!).
Dans la foulée le président du conseil syndical (dont je fais partie) chez qui tous ces travaux ont été réalisés déclare qu'il abandonne sa présidence et ose ajouter qu'il compte à présent refaire le sol de sa salle de bain ! Et il parait que cela fait 20 ans que ces deux messieurs se rendent des services ! C'est parfaitement insupportable !
Bref, me voici dans une impasse. Les autres copropiétaires sont blasés et n'interviennent plus. J'ai l'impression d'être seul face à un mur.
Nous avonc donc un syndic ne se représentant pas, refusant d'assumer sa responsabilité (mais qui j'en suis sûr sera capable de fournir des documents prouvant qu'il a agit pour le bien des autres) et me menançant de poursuites si je refuse de payer.
Que faire ? Pensez-vous que je prenne un quelconque risque en maintenant ma position, seul contre tous ?
Ceci est ma première - et malheureuse - expérience en tant que propriétaire : combien coûte un syndic professionnel ? La participation est-elle proportionnelle aux millièmes ?
Merci pour vos réponses. |
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