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vansy1978
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 11 sept. 2005 : 16:30:05
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Je suis président du Conseil Syndical de mon immeuble.
En 2003, l'assemblée générale (AG) a voté le financement du ravalement de la façade pour un montant global maximum de 950 000 Euros (honoraires et frais divers inclus). Aucun mandat n'a été voté, l'ordre du jour ne mentionnant que le vote du financement.
En 2004, le Syndic n'a pas présenté à l'AG le devis de l'entreprise choisie par le Conseil Syndical pour vote. Le Syndic a signé sous sa seule responsabilité le contrat avec l'entreprise.
En 2005, le Syndic a inscrit à l'ordre du jour une rallonge de 220 000 Euros, honoraires du Syndic en sus, alors qu'en 2003, il a envoyé au conseil syndical une lettre précisant que le devis qu'il allait signer serait global, ferme et définitif.
Aujourd'hui le Syndic rejette sur le Conseil Syndical la responsabllité du choix de l'entreprise donc du contrat signé.
En fait le Syndic a signé un contrat non global, contrairement à la lettre envoyée en 2003.
Le Conseil Syndical peut-il être tenu responsable de ce choix alors qu'il était tenu dans la désinformation par le Syndic et que l'AG ne l'a pas mandaté en 2003 ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 19:04:56
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NON . Le syndic ne peut engager de fonds que dans la mesure où ils ont été votés par l'AG.
D'autre part, le syndic doit impérativement (pléonasme : doit-impérativement) présenter à l'AG le devis proposé pour la réalisation de travaux (D.art.11).
Un syndic qui passe contrat pour des travaux sans autorisation de l'AG et particulier sans que les fonds nécessaires n'aient été préalablement votés est considéré comme ayant agit à titre personnel, et non es-qualité de syndic.
Il doit faire son affaire personnelle des conséquences des contrats passés sans décision de l'AG. (jurisprudence constante).
Son engagement pour un devis complémentaire de 220.000 ayant été pris sans décision d'AG, qu'il assume la dépense, y compris de prétendus honoraires, qui doivent TOUS être préalablement votés par une AG. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 23:33:56
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Entièrement d'accord avec Gedehem sur l'excès de pouvoir du syndic, surtout pour des sommes aussi importantes.
Ceci étant, le conseil syndical n'est pas vierge dans l'histoire. La désinformation a bon dos dans un tel cas. Elle cache doit une carence totale, soit une réticence d'autant plus coupable que la responsabilité du syndic ne disparaîtrait pas pour autant.
Il est censé savoir que le CS n'a pas de décision à prendre. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 14:51:14
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Lorsqu'en 2003,l'AG a voté le financement du ravalement cela s'est fait:
-sur une simple estimation ?
-sur la présentation de devis de plusieurs entreprises avec choix de celle retenue à faire par le syndic et le CS sous réserve de ne pas dépasser la somme de xxxxxxx€ ?
Pour des travaux de 950000€ votés en 2003 je suppose qu'il y avait,si devis entreprises, des clauses de révision de prix avec,indiquée la période de validité du devis et sa date de valeur? |
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vansy1978
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 09:23:23
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Tout d'abord, merci à tous pour votre aide.
Pour répondre à la question posée par felix1930, en 2003, le vote du budget s'est fait à la vue de l'analyse d'un architecte engagé pour analyser les offres. Cependant, l'estimation parraissant trop élevée, l'assemblée générale à demandé que soient consultés d'autres entreprises en limitant le montant total (travaux plus honoraires) à la somme de 950 000 euros. Suite à cette AG, des membres du conseil syndical ont présenté deux devis rentrant dans le budget. Les entreprises à l'origine de ces devis ont été rejeté par le syndic sans raison sérieuse, informant le conseil syndical qu'il avait lui même négocié avec une entreprise un devis "global de 855 000 euro ttc prix ferme et définitif". En ajoutant les divers frais (honoraires du syndic, de l'architecte, ...), la somme restait inférieure aux 950 000 euros décidés. Le CS n'a donc émis aucune objection à la présentation de ce devis. Le syndic a considéré cette accord de pricipe (verbal) d'une partie du CS comme une décision définitive de toute la copropriété ométant son devoir de présenter l'ensemble des devis lors d'une AG.
Quel est le l'artivcle 11 cité par gédehem dans son message du 11 septembre 2005 ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 09:41:33
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vansy: si je comprends bien c'est une étude que vous aviez demandé à l'architecte en limitant le montant total de l'enveloppe.
mais vous n'avez pas voté ces travaux avec une enveloppe maximum de ...euros avec délégation au CS pour chosiir l'entreprise?????
merci de nous apporter cette précision essentielle. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 10:00:25
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Vansy: vous avez tous les textes législatifs et réglementaires, en page d'acceul du site, obglet "guide juridique"
Pour info, voici l'article 11 du décret:
"Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
II. - Pour l'information des copropriétaires :
1° Les annexes au budget prévisionnel ;
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.
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vansy1978
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 10:52:44
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Citation :
Initialement entré par nefer
vansy: si je comprends bien c'est une étude que vous aviez demandé à l'architecte en limitant le montant total de l'enveloppe.
mais vous n'avez pas voté ces travaux avec une enveloppe maximum de ...euros avec délégation au CS pour chosiir l'entreprise?????
merci de nous apporter cette précision essentielle.
Comme je l'avais précisé dans mon premier message, l'enveloppe maximun était de 950 000 euros, toutes dépenses confondus. Aucune délégation n'a été donnée au CS pour le choix définitif de l'entreprise. |
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vansy1978
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 10:54:11
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| Au fait merci à nefer pour l'info concernant l'article 11 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 11:22:12
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vansy: cette enveloppe était celle pour la base de l'étude de l'architete ou avez vous réllement voté des travaux de ravalement pour un montant maximum de...?
pouvez vous nous donner le texte de la résolution votée ? |
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