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copro80
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 Posté - 17 sept. 2005 : 19:27:21
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Bonjour,
Sans grande expérience. Je suis Pdt depuis mars dernier. Notre CS était inactif avant cela.
Nous arrivons en fin d'exercise comptable le 31 septembre. Le syndic nous a proposé une AG début décembre.
1) Quelles sont les modalités pour contrôler les comptes? Me faut-il demander au syndic de m'envoyer la situation de l'immeuble? J'aimerais effectuer ce contrôle avant d'établir l'ODJ.
2) Lors de la dernière AG le syndic avait "oublié" de porter à l'ODJ un point concernant les modalités pour le relevé du compteur eau d'un commerce dans notre copro qui n'a pas son propre branchement. Aucune modalité de relevé de ce compteur n'a donc pu être établie. Que dois-je faire pour m'assurer que les consommations de ce commerce seront bien imputé à ce commerce ?
Merci pour votre aide.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 sept. 2005 : 21:37:02
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Il convient de convoquer une réunion des membres du CS avec le syndic en ses bureaux pour la 1ère quinzaine d'octobre.
Là le syndic doit(devrait)remettre au minimun à chaque membre du CS
-1 état des dépenses de l'exercice
-1 autre concernant "le bilan"
-1 des dettes et créances de la copropriété
-1 des copropriétaires débiteurs mais aussi créditeur
vous devez contrôler (et non seulement pointer)les factures et comparez avec l'état des dépenses.Pour chaque dépense (y compris honoraires syndic,frais de correspondance-notamment LR+AR -..) vous devez avoir un justificatif.
Vous devez avoir-impératif-un double de tous les contrats(assurance,nettoyage,espaces verts etc..)de votre copropriété ce qui vous permet de contrôler en cours d'exercice s'ils sont respectés et de vérifier au cours de la réunion précitée le bien fondé des factures.
Il est souhaitable d'avoir,avant la réunion avec le syndic,une réunion uniquement avec les membres du CS(je pense que vous savez que c'est à vous de convoquer et non au syndic)afin d'examiner les différents problèmes à aborder (en plus du contrôle) pour la préparation à l'ODJ notamment le budget
article 10 du décret de mars 1967 < A tout moment,un ou plusieurs copropriétaires,ou le conseil syndical,peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre d'une AG.Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine AG....>
Le compteur d'eau du commerçant est un compteur divisionnaire? en location? Que dit le règlement de copropriété sur ce compteur et aussi pour les autres? |
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copro80
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46 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 01:59:48
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Merci Félix.
Puis-je me faire transmettre l'état de la copro par courrier et surtout la répartition des charges avant de venir pointer ?
Oui il s'agit d'un compteur divisionnaire, le seul. Nous avions voté en AG que le commercant gros consommateur d'eau ne pouvait pas régler selon les tantièmes, mais qu'il devait prendre à sa charge ses consommations. Décision lors de l'AG 2000. Cependant le compteur, qui a bien été posé, n'a jamais été relevé. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 09:21:10
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article 21 loi de 1965
<il peut(le CS)prendre connaissance,et copie,à sa demande,et après en avoir donné avis au syndic,de toutes pièces ou documents,correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et,d'une manière générale,à l'administration de la copropriété>
en fonction de cet article à vous de voire avec le syndic les modalités de remise des documents souhaités avant la réunion.(supprimer la notion de pointer,à remplacer par vérifier)
Au niveau du compteur d'eau si dans votre RC il est prévu que la répartition des consommations d'eau se fait aux tantièmes vous ne pouvez imposer imposer la facturation "au compteur"pour un seul lot sauf si il y a changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives(article 25e loi 1965)
Vous pouvez opter pour une individualisation des consommations,pose de compteurs,dans votre copropriété suivant décision prise à la majorité de l'article 25 avec possibilité d'un second vote mais pour tous les lots(sauf exception précitée) |
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copro80
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 15:51:46
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Merci Felix.
Effectivement il y a eu changement de destination pour ce lot. Et en 2000 lors de l'AG il a été décidé que le propriétaire de ce lot qui est gros consommateur d'eau devait prendre à sa charge ses consommations. L'ancien sindyc de notre immeuble a fait poser un compteur dans ce lot. Le compteur n'a jamais été officielement relevé.
J'aimerais donc mettre en place une procédure pour le relevé de ce compteur. J'avais proposé un point pour notre AG en mars dernier, seul problème est que le syndic n'a pas porté ce point à l'ordre du jour, nous n'avons donc pas pu aborder ce point en AG. Le syndic me dit que cela était un oubli de leur part.
Suggestions ? Marche à suivre pour faire correctement les choses ?
Merci par avance. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 18:28:35
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Pardon, mais il a un truc qui ne colle pas dans cette répartition.
Premier conseil : en tant que pdt du CS (nouveau ou ancien, peu importe), vous devez lire et relire :
- La loi de 65 modifiée et son décret de 67 modifié, notre "Bible" à tous.
- votre RDC, qui est la "Bible" de chaque copropriété.
Vous devez en particulier être attentif aux répartitions de charges telles qu'elles sont prévues par votre RDC.
Ce sont ces règles, conventions entre les copropriétaires, qui s'appliquent, et pas d'autres.
Il convient donc ici de vérifier si la pose de ce compteur d'eau divisionnaire, modifiant le mode de répartition de l'eau, a été décidé à la majorité requise, s'agissant là d'une modification du RDC et de la répartition prévue.
Une telle modification de répartition nécessite l'unanimité des voix du syndicat.
D'autre part, une telle répartition mixte est contraire aux règles.
Elle n'est possible que lorsqu'il y a un changement d'usage d'un lot, comme par exemple un lot habitation qui deviendrait commerce, si cela est possible suivant ce qui est dit de la 'destination de l'immeuble'.
Mais un commerce qui devient ...commerce, peu importe que ce soit une boucherie ou chapelier (ça existe encore !), le lot reste un 'commerce'.
Felix le rappelle : c'est tout le monde ou personne. De plus, les modalités de relevés n'ont pas été décidées. Tout ceci démontre que cette affaire a été très mal étudiée et traitée. Le syndic n'est pas blanc, mais le CS de l'époque non plus !
Il vous faut repartir sur des bases saines.
Pour la répartition de l'eau froide commune, il vous faut prévoir la mise en place dans tous les lots de compteurs individuels divisionnaire (maj.art.25m), ainsi que les modalités de relevés, que ce soit par le syndic, le CS ou mieux par la ste qui vous apporte ce service.
Restera à faire le Delta "conso compteur commun /conso des compteurs divisionnaires", delta d'eau froide commune dont la répartition sera toujours aux tantièmes.
Cette grille de répartition sera elle aussi adoptée par l'AG.
Cette modif du RDC sera publiée par acte authentique (notaire) au fichier immobilier. Profitez en pour publier d'autres modifs adoptées mais non publiées.
Un dernier point concernant la vérif des comptes et factures par le CS : munissez vous du tampon "VU le CS", que vous apposerez sur les factures vérifiées, avec date et paraphe.
Outre les factures des "institutionnels" (EDF, gaz, eau, ... vérifiez surtout le règlement des contrats des prestataires, et très attentivement celles des "petits fournisseurs" ...Vous ne pouvez pas savoir le prix d'une ampoule de 40w et surtout leur nombre dans une année. A croire qu'il y en a qui les mangent, ...sans parlez de l'essence de la tondeuse à gazon qui sert pour la mob .....
Vous serez bien sûr très attentif aux factures de l'exercice précédent, mise globalement sur "compte d'attente" ...et qu'on peut vous ressortir 2 fois !!! (voir sur situation de trésorerie).
Exemple : une facture du 18.02.2005, qui concerne des petits travaux réalisés en novembre 2004, facture imputée sur les comptes 2004 mais mise en attente de paiement 'trésorerie puisque le solde du compte 2004 est au 31.12.2004.
La facture du 18.02.2005 imputée dans les comptes 2004 sera payée sur 2005. Et pour cela mise sur un compte d'attente "a payer"..........
Mais comme c'est une facture du 18.02.2005, rien de plus facile que de la repasser en comptabilité et de l'imputer sur les comptes 2005 !!!
Vous ne pouvez pas savoir le nombre de .." Mais c'est le/la comptable qui a fait une erreur !! Nous allons rétablir la situation .." entendu lorsque ces factures "en attente de paiement" sont relevées l'année suivante ...
D'où le tampon "VU le CS" avec date et paraphe, indispensables pour ne pas voir passer 2 fois la même facture.
Pour les futurs exercice, prenez l'habitude de faire un pointage et une vérif trimestrielle, après en avoir avisé le syndic bien entendu.
C'est plus facile pour tous, et plus simple en fin d'exercice, du fait du tampon "VU le CS" des factures déja controlées. |
Edité par - gédehem le 19 sept. 2005 18:53:23 |
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copro80
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 18:50:15
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Merci Gedehem.
Il y a eu changement de destination en ce sens qu'il s'agit d'un appartement se situant au dessus du commerce gros consommateur d'eau. Le commerce au rez-de-chaussé a son propre branchement. Au premier étage, anciennement un appartement, maintenant partie commerce avec escalier privatif entre le rdec et le premier étage, l'eau vient du branchement commun. En 2000 nous avions simplement demandé à ce que l'eau soit pris en charge au premier étage par le commerce sans vraiment préciser de modalité. Cette résolution a été voté à la majorité, aucune personne n'a voté contre y compris le commercant. Dans le PV d'AG (je n'étais pas propriétaire à l'époque) il est écrit qu'un compteur serait posé. Un compteur a été posé. Mais il n'a jamais été relevé. Si le commercant est d'accord pour rembourser à la copro les m3 relevés sur son compteur au 1er étage, cela pose-t-il vraiment problème?
QUe faire ? Contraindre le commercant à racorder le premier étage sur son branchement privatif au rez-de-cahussée ?
J'avais proposé la pose de compteur pour tout le monde, mais je n'ai pas réussi à convaincre tout le monde, donc cela ne passera pas.
Merci pour vos conseils.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 20:08:06
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| En dehors de la pose de compteur divisionnaire que je vous ai indiquée et rappelée par gédehem (nous avons des divisionnaires loués et relevés par une société coût 10€/par compteur)il qserait interessant,votre dernier post,d'étudier la possiblité par/pour le commerce de tout avoir sur son premier branchement/compteur ce qui règlerait certains problèmes financiers et pratiques |
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copro80
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 20:43:21
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Comment rédiger ce point pour la prochaine AG ?
Le commercant est propriétaire de l'immeuble à 46%. Il préfère donc un compteur et surtout un compteur qui n'a jamais été relevé !
Il me faudrait soit proposer à ODJ de la prochaine AG
compteur divisio. pour tout le monde
soit
commercant raccorde 1er au r.de.c
mais la situation ne peut rester en l'état, un gros consommateur au tantième
je n'aimerai toutefois ne pas perdre les m3 relevés sur son compteur depuis 2000 au 1er étage si j'arrive à convaincre la copro de passer aux compteurs pour tout le monde.
Merci Félix.
Entre outre je ne comprends pas vraiment pourquoi la situation mixte dans le cas ou le gros consommateur est d'accord de poser un compteur pour rembourser à la copro la totalité de ce qu'il consomme. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 10:39:53
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| gédehem et moi nous vous avons indiqué que le compteur "seul"pour le logement était possible dans le cas de changement d'usage du lot;cela semble être le cas "chez vous" mais aussi,toujours comme indiqué,si cela est possible légalement suivant ce qui est indiqué dans votre RC sur la destination de l'immeuble |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 12:00:29
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Effectivement, il y a là des choses à vérifier.
D'une part parce qu'existe un escalier interieur, sans doute installé après coup. L'autorisation de creuser la dalle commune a été demandé en AG ?
D'autre part, ce lot ex-habitation est toujours par lui-même un lot ..à usage d'habitation. De ce fait, il doit être doté de son propre compteur, n'ayant pas fait l'objet d'une suppression pour être inclu dans le lot commerce.
Il convient ensuite de vérifier si ce changement d'usage de ce lot a été enregistré. Certes, cela ne regarde pas directement le syndicat pour ce qui concerne l'aspect fiscal. Le changement d'usage d'un lot impose le dépot d'un permis de construire, même s'il n'y a rien à construire, ce qui entraine des €€€ en plus pour notre 'ami' Fisc.
Ce changement d'usage d'un lot est obligatoirement soumis à l'accord de l'AG, accord de l'AG joint au permis de construire nécessaireau changement d'usage.
Certes, l'AG ne peut s'y opposer, si l'usage envisagé est conforme à la destination de l'immeuble. Mais il doit être soumis aux voix des copropriétaires (art.25).
La modification qui en découle (EDD, RDC) devra être enregistrée par acte authentique (notaire) au fichier immobilier (hypothèques) ... aux frais du demandeur, ici ce copropriétaire.
Pour la pose de compteur divisionnaire d'eau froide, vous devrez, outre la pose et les modalités de relevé, adopter la grille de répartition.
Ex :
" - Pose de compteurs individuels divisionnaires pour l'eau froide.
L'AG décide la pose de ...bla bla .....
- Répartition des charges d'eau froide.
La répartition des charges d'eau froide se fera de la façon suivante.
Location compteur : à l'unité.
Prix Eau froide individuelle : à la consommation individuelle relevée.
Différentiel Compteur général/Total compteurs divisionnaires : aux tantièmes généraux.
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Edité par - gédehem le 20 sept. 2005 12:04:51 |
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copro80
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 13:51:45
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Merci Gedehem et Felix pour ces precisions.
Pour ce qui est du trou entre le r de c et le 1er etage, ce trou est bien mentionne dans le R de C, mais le 1er etage est lui un appartement de fonction (habitation) pour le commerce. Le R de C date des annees 50. Depuis de nombreuses annees le commerce s'est agrandi et le 1er etage n'est plus un appartement, la destination a donc bien changee.
Je suis quasiment sur de ne pas pouvoir reunir les votes necessaires pour faire poser des compteurs divisio. dans tout l'immeuble. Par contre, il a deja ete vote en 2000 que le commercant devait prendre son eau a sa charge au 1er etage. Le point a porter a l'ordre du jour concerne donc les modalites pour releve le compteur (qui a deja ete pose, mais jamais releve) et comment budgetiser pour que le commercant face les avances pour ces consommations chaque annee et non les autres copros.
Merci. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 14:24:10
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-qui a posé le compteur et,j'espère,relevé l'index de départ (0??)
-à qui appartient-il?
-est il posé dans les parties communes(gaine technique ou autre)donc facilement accessible? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 14:33:08
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copro80: il ne s'agit pas d'un appartement de fonction, mais d'un lot habitation.
un appartement de fonction est lié à l'exercice d'une profession et est mis à disposition par l'employeur ( exemple: directeur d'école....) |
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copro80
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 16:15:59
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dans le RC cet appartement est décrit comme logement pour le commerce situé juste en dessous et il est bien précisé que les 2 lots communiquent.
mais ce n'est plus une habitation depuis de nombreuses années, le 1er étage est devenu commerce, qui plus est les installations sanitaires sont au 1er étage, le commercant fait donc de grosses économies en faisant participer toute la copro pour ses consommations d'eau.
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Edité par - copro80 le 22 sept. 2005 18:46:15 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 19:38:16
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Pouvez vous donner les renseignements demandés sur ce fameux compteur
Ainsi que nous l'avons signalé entre ce que vous voyez et qui est effectif depuis plusieurs années pour le logement et la réalité juridique il y un (grand)pas.
Si,au niveau AG,rien n'a été voté pour le changement d'usage de ce lot c'est toujours,légalement, un logement même si en réalité ce ne l'est plus. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
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copro80
Contributeur actif
46 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 02:33:20
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Réponse à Félix :
Le compteur a été installé par le plombier du commercant suite à la décision de notre AG en 2000 demandant au commercant de prendre à sa charge ses consos d'eau. Le compteur appartient au commercant.
Le compteur est à l'intérieur de son lot et n'est donc pas relevable de l'extérieur.
Le compteur était à zéro, nous l'avons relevé ou plutôt jeté un oeil deux ans après la pose et avons noté 700m3., Nous en avons déduit une conso approx. de 350m3 par an. |
Edité par - copro80 le 23 sept. 2005 02:34:30 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 11:56:54
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bonjour,
je reviens sur la question de départ de copro80 et me permets de rappeler que l'art. 11 du décret prévoit qsue, pour l'information des copropriétaires, la notification de l'AG doit comporter
"2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ; "
Il me semble donc également intéressant que le syndic présente ce détail au CS lors de la préparation de l'AG. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 13:50:52
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Ou se trouve la règle qui permet l'installation d'un compteur individuel en cas de changement d'usage du lot , siouplèèè ?
Vous visez l'article L 25 f (et pas e).
L'article L 25 f vise les charges de l'article L 10 alinéa 1er. Il ne permet pas de changer une base de répartition. Il permet seulement de modifier des tantièmes ou quotes-parts dans cette base.
On peut seulement dire en ce domaine qu'il existe une pratique courante, introuvable dans le statut, mais admise, en vertu de laquelle un lot gros consommateur (généralement un commerce) peut être équipé d'un compteur divisionnaire et le reste de la consommation est réparti entre les autres lots conformément à la clause du règlement de copropriété. La même disposition peut être prise en faveur d'un lot très faible consommateur (genre galerie de peinture par exemple). Mais un lot d'habitation occupé par quelqu'un qui ne se lave qu'une fois par mois ne peut en bénéficier.
L'équité du mécanisme est tellement évidente fait que sa mise en oeuvre n'est jamais contestée, sous réserve que le compteur soit régulièrement relevé.
Quand le lot bénéficiaire est loué, il est prudent pour le bailleur de faire mention du mécanisme dérogatoire dans le bail.
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Edité par - JPM le 24 sept. 2005 14:07:17 |
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Pointage des comptes en fin d'exercise
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