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mamari
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 18 sept. 2005 : 02:30:45
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Notre syndic s'est allié avec le coproprietaire majoritaire et nous impose des factures pour des travaux non votés, justifiés soi disant pas l'urgence.
Peut on me dire si le syndic a pour obligation de notifier ces travaux et si oui, quel est le délai après l'exécution de ces travaux?
Peut on contester ces factures surtout qu'il y en a deux pour les memes travaux au meme endroit et qu'en plus ces travaux de toiture n'ont bénéficié d'aucune réception et d'aucune garantie? il s'agit de changer des tuiles de cheminée et réparation du toit.
C'est un peu bête mais je regarde mon toit et je ne vois pas de tuiles mais des plaques en béton, est ce que c'est ce qu'on appelle tuile?
Quelqu'un sait t il combien couterait une procédure en justice pour abus de majorité?
Car nous ne sommes que trois copropriétaires et comme le troisième ne vient jamais aux AG (il loue son appart donc il exige les sommes dues au locataire).
Malheureusement pour nous, en s'absentant il permet à un seul coprop, le majoritaire d'emporter toutes les décisions sur le budget, le quitus etc et tout ce qui a un rapport avec l'art 24 et pour lequel la majorité relative est exigée.
Le copropriétaire majoritaire, 86 % des voix loue également ses apparts a des particuliers c'est pourquoi en general il engage dans des travaux des entreprises chères et sans aucun appel d'offre
merci de me conseiller
M
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 13:29:37
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mamari,
vous dites Citation :
Car nous ne sommes que trois copropriétaires et comme le troisième ne vient jamais aux AG (il loue son appart donc il exige les sommes dues au locataire).
etCitation :
Le copropriétaire majoritaire, 86 % des voix loue également ses apparts a des particuliers c'est pourquoi en general il engage dans des travaux des entreprises chères et sans aucun appel d'offre
Il faut savoir que les travaux ne sont pas récupérables sur les locataires ! totalement illégal -
Si ces 2 copro refacturent tous les travaux sur leurs locataires, il serait peut-être interressant pour vous (et eux) de les mettre au courant en douce  ou de leur indiquer ce forum (rubrique charges locatives ...  ). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 17:15:32
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mamari: aez vous fait un tour sur les forums pour étudier vos convocations d'AG et vos PV, pour savoir si votre syndic respecte le droit de la copropriété (loi de 65, décret de 67)?
qu'entendez vous par "notifier les travaux "?
notifier = envoyer en RAR
si des travaux sont votés en AG, que la résolution est exécutoire....le syndic doit mettre en oeuvre la résolution.
avez vous voté un montant pour la mise en concurrence????? |
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mamari
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 17:23:24
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Desolee je me suis mal exprimée.
Nous sommes trois coproprietaires; pour nous, l'appart est notre résidence prinicpale tandis que les deux autres propriétaiers louent leurs apparts.
Un de ces coprop ne vient jamais aux assemblées ou il est représenté et s'abstient, le copropriétaire majoritaire vote et l'emporte pour l'art 24, soit budget.
A la fin de chaque exercice le syndic nous produit des factures pour des travaux non votés mais qu'il appelle "urgents"
bien sur il respecte les délais et formes de convocation, la n'est pas le problème.
Ce qui me révolte est que ce syndic nous impose ces factures sans nous prévenir que telle date il y a eu tels travaux enfin les factures en elles memes sont douteuses.
La plus grande partie de ces factures sont destinées au coprop majoritaire supervisées ensuite par le syndic et imputées à tous les trois coproprietaies.
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mamari
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 17:31:22
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Non, on n'a pas voté "la mise en concurence" car le syndic déclare que vu l'urgence des travaux il n'a pas le temps pour chercher le moins cher et qu'il prefere prendre celui qu'il connait.
Non, les factures ne sont pas éxigées auprès des locataires
Quand je dis "notifier" en fait je me trompe encore
Deux ou trois jours avant l'AG en consultant les factures on constate que des travaux urgents ont été effectués, que le devis est adressé au coprop majoritaire et la facture au syndic,
que à l'adresse mentionnée sur la facture il y a deux immeubles mais mais quela facture est imputée a un seul (la moitié du toit dans le cas présent)
Justement en parlant de notifier, lorsqu'on entreprend des travaux d'urgence est ce que le syndic est obligé de notifier ces travaux et dans quel délai?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 18:01:08
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Bonjour,
Mamari ne dit pas si le syndic de sa copropriété est professionnel
ou " bénévole " 
Peu importe !.
Il serait temps de se renseigner et de prendre avec le concours d'un avocat et/ou une association des copropriétaires les mesures qui
s'imposent pour mettre un terme à ses exactions.
Comme le disait un célèbbre homme politique : " C'est un scandale ".
François. |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 23:21:49
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Bonsoir,
Les travaux urgents doivent impérativement être ratifiés par une assemblée convoquée immédiatement après leur réalisation. Le Décret fixe la procédure à suivre.
Dans le cas contraire, la responsabilité du syndic est engagée, ce que rappelle un arrêt récent de la Cour de Paris.
Joulia souligne avec raison que des travaux de réfection de toiture ne sont pas récupérable sur les locataires ( en tout cas les locataires non commerciaux) .
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 10:51:22
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Question pour les "pro" de la copro :
Est-ce que le principe de la réduction des voix ne s'applique pas dans le cas présent, conformément à l'article 22 alinéa 2 de la loi ?
En effet, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part de parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Est-ce tjs d'actualité ?
Dans ce cas, ce serait un moyen de contrer les décisions arbitraires de ce copro majoritaire.
+++++++++++++++++++++++++++
Comme le dit hes, pour les travaux urgents, le syndic doit en informer les copro par affichage, et organiser sans délai une AG pour faire approuver à postériori les travaux (art 9 et 37 du décret de 1967). c'est une obligation pour le syndic (cass civile 3e chambre du 12.2.03) avec pour conséquence, en cas de non convocation, le fait pour les copro de ne pas avoir à payer les appels de fonds pour leur quote-parts (cass. du 20.1.99, n° 97-16.735)
Vous avez donc de quoi creuser ...
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 11:23:38
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J'ai pensé que c'est utiles à titre de rappelle:
-Le règlement de copropriété, soumis aux dispositions légales
Cass. 3e civ., 11 mai 2005, N° de pourvoi : 03-19183
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2005X05X03X00191X083
-Règlement de copropriété : les clauses réputées non écrites n'ont jamais existé
Cass. 3e civ., 2 mars 2005, N° de pourvoi : 03-16731
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2005X03X03X00167X031
-Tous les travaux réalisés par le copropriétaire sur les parties communes doivent être autorisés
Cass. 3e civ., 2 mars 2005, N° de pourvoi : 03-20889
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2005X03X03X00208X089
-Le droit de propriété prime sur les clauses restrictives du règlement de copropriété
Cass. 3e civ., 4 novembre 2004, n° 03-14711
Société Investissimo/ Syndicat des copropriétaires La Rouvière, représenté par son syndic en exercice, la société Cogedim Fouque
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2004X11X03X00147X011
-Action individuelle du copropriétaire : pas d'action sans préjudice propre
Cass. 3e civ., 22 septembre 2004, n° 03-12066 ,
M. Michel X.../ la SCI Wilson Lapeyrouse et autre
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2004X09X03X00120X066
-Pouvoir du syndicat des copropriétaires
Cass. 3e civ., 23 juin 2004, n° 03-10475 ,
M. Weber , Pt. - Mme Renard-Payen, Rap. - M. Bruntz, Av. Gén. - Me Rouvière, la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, Av.
Un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2004X06X03X00104X075
-Condamnation du syndic à payer les factures du syndicat
Cass. 3e civ., 12 mai 2004, n° 02-17.793, n° 548 P + B,
Sté Uffi-Vps c/ Do Rosario
-Droits des copropriétaires sur les parties communes
Cass. 3e civ., 20 mars 2002, nº 00-17.751, nº 590 FS-P+B
Un droit de jouissance exclusif sur une partie commune d'une copropriété ne confère à son titulaire aucun droit d'y édifier des constructions.
Elle rappelle d'abord, conformément à une jurisprudence constante, que « l'attribution d'un droit de jouissance exclusif n'a pas pour effet de modifier la nature juridique de l'élément de l'immeuble sur lequel ce droit s'applique ». En l'occurrence il demeure partie commune et les copropriétaires auxquels le droit est conféré ne peuvent en user que dans la limite des prérogatives qui lui sont attachées. Il n'en résulte donc aucun droit d'édifier des constructions, ni aucun droit de propriété.
-Travaux en copropriété
CA Paris, 23e ch. B, 7 juin 2001
Sté Planche Publicité c/ Synd. des copriétaires du 129, rue de l'Université à Paris
Les installations faites par des copropriétaires doivent avoir été votées par l'assemblée générale si elles affectent l'aspect extérieur de l'immeuble.
Un copropriétaire doit enlever un appareil de climatisation qui se voit de l'extérieur de son immeuble s'il l'a posé sans l'accord de l'assemblée générale.
En effet, l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 impose un vote à la majorité absolue dès lors qu'un copropriétaire se propose d'effectuer à ses frais des travaux conformes à la destination de l'immeuble mais qui affectent son aspect extérieur. À défaut d'une telle autorisation, les juges rappellent que l'installation, quelle que soit son esthétique, doit être retirée.
-Travaux exécutés à l'initiative du syndic sans vote préalable de l'assemblée
Cour de cassation, 3e civ., 14 juin 2000
Synd. 227 rue de la convention à Paris c/ Cie d'assurances UAP et a.
Profitant qu'un échafaudage ait été installé pour le remplacement de jours de souffrance en pignon, travaux décidés par l'assemblée générale, un syndic avait, de sa propre initiative, demandé à l'entrepreneur chargé des travaux de réaliser d'autres réparations consistant en une reprise du bandeau d'acrotère entre le 8ème et 9ème étage et en la réfection d'un balcon au 8ème étage.
Par la suite, le syndic était révoqué, sans avoir fait procéder à la régularisation de la dépense ainsi engagée. L'assemblée générale approuvait les comptes pour la période considérée, à l'exception d'une somme correspondant aux travaux commandés par le syndic de sa propre initiative (environ 150 000 Francs).
Pour échapper à la demande en réparation du syndicat des copropriétaires, le syndic invoquait l'urgence. On sait en effet qu'en cas d'urgence, le syndic a le pouvoir de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Dans un premier temps le syndicat était débouté. Pour la cour d'appel, malgré l'absence de vote préalable par l'AG des travaux litigieux, c'est à juste titre que le syndic se prévalait de leur exécution en urgence : ces travaux, qui nécessitaient l'emploi d'un échafaudage devant être, dans l'intérêt de la copropriété, effectués en même temps que les travaux votés par l'AG.
La cour de cassation censure cette décision : la cour d'appel aurait dû rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 11:55:08
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Deux points sur la question :
La réduction des voix d'un copropriétaire majoritaire.
Loi65 art.22, alin.2 : "Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."
Pour 1000 °° dans votre copropriété, si le majoritaire en détient 600/°°°, l'ensemble des autres 400/°°°, les voix de ce majoritaire sont réduites lors des votes en AG à ce total des autres, soit 400/°°°°.
Ce qui fait qu'il n'y a pas de majoritaire : toujours 50/50, ... du moins si le total des 400 voix des autres copropriétaires sont toutes présentes et représentées.
Dans ce cas là, personne n'est majoritaire. En cas de conflit, le syndicat est paralysé, le juge doit être saisi ...
Travaux 'urgents' :
Pour ce qui concerne les travaux dits "URGENTS" que le syndic peut engager à son initiative, ils ont été définis par la C.Cass à de nombreuses reprises, lorsqu'elle a été sollicité :
ce sont ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
La sauvegarde de l'immeuble, c'est le maintenir pour ce qu'il est fait, pour ce à quoi il est destiné. Pour un immeuble destiné à l'habitation, sauvegarder l'immeuble c'est lui permettre de satisfaire à cette destination d'habitation.
La refection de l'acrotère sanctionnée par la CCass dans l'arret rapporté ci-dessus n'entre pas du tout dans le cadre de cette sauvegarde de l'immeuble, et donc des travaux 'Urgents'.
Et quand bien même ils le seraient : le syndic ne peut engager dans ce cas là que les travaux conservatoires nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, donc des biens et des personnes.
Car pour les travaux eux-mêmes, il doit convoquer sans délai (et non sous 8 jours comme certains le pensent), sans délai donc, mettons 2 jours, une AG 'Urgente', qui décidera des travaux à entreprendre.
A noter qu'ici, pour une AG convoquée 'en urgence', la présentation préalable de devis ou marchés n'est pas nécessaire. Ils sont valablement présentés en séance.
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Edité par - gédehem le 19 sept. 2005 11:55:59 |
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mamari
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 13:39:47
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Je vous remercie à tous
L'art 24 auquel on vote le quitus et le budget est assez mal fait car il ne tient pas trop compte d'un coprop majoritaire
La formule est simple
Les voix du majoritaire sont réduites à la somme des tous.
Ce qui revient à dire que deux copros ont 50 voix et le majoritaire 50(nous ne sommes que trois copros en tout)
Je vote contre, le deuxieme s'abstient, le majoritaire vote POUR.
Celui qui s'abstient ne compte plus;
le total des voix des présents et représentés devient 75, dont 50 detenues par le majoritaire.
La majorité relative de l'art 24 est dans ce cas de 75/2+1
c'est à dire 37.5+1, soit 38.5.
comme le majoritaire a à lui meme 50, ben, il a cette majorité relativeet vote tout ce qu'il veut ou que le syndic souhaite.
Et il en profite car plus de 20% des charges sont engagées par lui et validées par le syndic.
Il déclare que ces frais font patie de l'entretien de l'immeuble (travaux de toiture, tuiles à remplacer etc)
Il ne convoque jamais d'assemblée pour ces travaux, comme je le disais, nous en prenons connaissance quelques jours avant l'AG annuelle.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 15:00:53
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| mamari: pouvez vous nous expliquer comment un copro peut "engager 20% des dépenses"??? |
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mamari
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 16:17:35
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Oui, bien sur.
Sur 1000 euros de charges annuelles, 200 euros correspndent aux travaux "urgents" effectués de l'initiative du coprop majoritaire avec l'accord du syndic.
Ca fait bien 20% |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 16:55:38
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le donneur d'ordre doit être le syndic.
ces travaux concernent ils l'entretien?
quel est le libellé de ces travaux?
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mamari
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 17:24:42
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je ne sais pas si c'est de l'entretien
Le libellé est: réparation des chapeaux de cheminées
remise en place des chapeaux cassés
reparation étancheité
TOTAL 286 euros
La deuxième facture emmanant de la meme entreprise pour le meme endroit '6 mois plus tard'
Remplacement de 6 tuiles de cheminées
Vehicule atelier
matériaux étancheité
Total 312 euros
PS: une tuile n'est pas une plaque comme une brique? chez nous les cheminées sont avec plusieurs plaques en béton superposées, je ne vois pas de tuiles
ou peut etre que ca s'appelle tuile aussi? je ne vous vraiment pas comment une telle plaque pourrait tomber à cause d'une tempete, car c'est très lourd.
est ce que c'est de l'entretien? Merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 20:47:30
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il s'agit de l'entretien courant.
si les chapeaux sont cassés, il faut bien les remplacer sans attendre un dégat des eaux.
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mamari
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 21:36:17
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Cela ne change pas beaucoup la situation à mon avis:
Est ce qu'en ayant un syndic c'est au coprop majoriaire d'engager les travaux ss en informer les autres proprietaires
Est ce qu'il est possible de commander des tvx sans en faire la réception?
Est ce qu'il est possible de faire faire les memes travaux deux fois dans l'année au meme endroit et sur un seul batiment alors que la coprop en a 4.
Enfin, vu le poids dedites tuiles est ce qu'une expertise est possible pour constater qu'en effet elles sont emportables par le vent?
Car, franchement j'ai du mal a croire que la tempete ait été devastatrice uniquement sur un batiment, deux fois par an
On utilise le mot tuile mais chez nous c'est une sorte de pyramide sur les cheminées
Ce qui me pose un reel probleme est que le coprop majoritaire a plusieurs immeubles en ville...et que pour tous il y a le meme syndic.
Serait il opportun de penser que des tvx ont été faits ailleurs et facturés ici?
enfin,
dans le cas ou ces travaux font partie de l'entretien est ce que le syndic aurait du nous en prévenir avant la fin de l'exercice?
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