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manja
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461 réponses |
 Posté - 18 sept. 2005 : 17:10:47
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L'ancien syndic a, enfin, remis les documents (en partie) au nouveau syndic non professionnel (le référé est en cours...).
Il prétend n'avoir aucun document en sa possession concernant une indivision comportant 56 appartements dont la famille (presque majoritaire dans la copropriété) magouillait avec lui depuis de nombreuses années.
Le nouveau syndic ne sait donc pas quel notaire a établi l'acte de donation de la mère à ses 4 enfants, à quel moment cet acte a été établi, et qui est le nu-propriétaire de quel appartement.
Bien évidemment l'ensemble de cette famille est hostile au nouveau syndic, copropriétaire "ennemi", et ne lui donne aucune information.
L'ancien syndic avait toujours envoyé les convocations etc. à la mère usufruitière puisque c'est elle qui figure, seule, sur les listes de présence, etc.
Mais c'est souvent un de ses enfants qui venait aux AG, toujours sans présenter aucun pouvoir signé par la mère ou par ses frères et soeurs, et l'ancien syndic a toujours accepté cela. Cet enfant était d'ailleurs toujours automatiquement le président de séance (ils avaient toujours la majorité car il manquait toujours au moins un copropriétaire et cela était suffisant pour qu'ils aient la majorité) et personne n'a jamais pu contrôler la régularité de cette représentation.
Que faire maintenant? En l'absence de tout document, comment le nouveau syndic peut-il s'adresser au TGI pour faire nommer un mandataire commun? Il ne connaît même pas les coordonnées des enfants.
A-t-il la possibilité (avec ou sans le président de séance) de refuser si quelqu'un de cette famille se présente à nouveau à une AG avec un pouvoir signé par un des membres de cette famille si "discrète" ou même sans aucun pouvoir?
Le nouveau syndic peut-il continuer à envoyer les convocations, etc. à la seule mère usufruitière sans savoir si elle est le mandataire commun (tacite????) de cette indivision?
Si le nouveau syndic refuse leur participation aux votes de l'AG pourront-ils valablement contester par voie de justice ce refus, s'ils le jugent nécessaire?
Merci d'avance pour vos suggestions et réponses 
Manja
Pour ceux parmi vous qui avez un peu suivi notre "histoire d'un syndic qui s'accroche"  :
L'ancien syndic n'avait pendant des mois remis aucun document au nouveau syndic. La convocation à la dernière AG a donc été envoyée par le nouveau syndic à la mère usufruitière, mais l'enveloppe est revenue, sans avoir été retirée à la poste.
Ceci n'a pas empêché l'ancien syndic de se pointer à l'AG en brandissant un pouvoir en blanc(!!!!) émanant soi-disant de la mère usufruitière, en prétendant qu'il était venu pour représenter toute la famille pour cette AG .
Bien évidemment, il a été mis à la porte : en effet, il figurait à l'ordre du jour de cette AG des votes concernant les poursuites au civil et au pénal contre l'ancien syndic (=donc contre lui) et selon une jurisprudence qui lui a été lue à haute voix, même "l'ancien" syndic ne peut pas représenter un copropriétaire si l'ordre du jour prévoit des votes concernant la gestion de cet ancien syndic.
L'ancien syndic  est alors parti la mort dans l'âme emportant avec lui le soi-disant pouvoir de cette famille qu'il prétendait détenir...
L'AG a bien entendu voté à l'unanimité toutes les poursuites judiciaires contre l'ancien syndic proposées à l'ordre du jour.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 17:34:18
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La réponse esr 'relativement' simple.
Sont considérés comme copropropriétaires, ceux enregistrés par le syndic dans la liste qu'il se doit de tenir à jour (D.art.32).
Ainsi que cela a été rappelé ici 50 fois, c'est aux copropriétaires de notifier au syndic leur changement de domicile réel, ou élu lorsqu'il ne résident plus en France métro, et "aux parties" (vendeur/acquéreur) et obligatoirement au notaire lors d'une mutation ou démembrement.
La liste des copropriétaires remise par l'ex-syndic au nouveau ne comportant QUE le nom de Mme XXXX comme titulaire du droit sur les lots en question, c'est cette Mme XXX à qui doivent être envoyées le notes, correspondances, notifications ...et donc les convoc aux AG.
Vous parlez d'indivision sur certains lots : c'est le bouche à oreille, ou parce que cela a été notifié au syndic ? (ex ou nouveau).
S'il a été porté à la connaissance de l'ex-syndic le démembrement dont il s'agit, notification figurant dans les pièces remises par l'ex-syndic (bordereau obligatoire), c'est au nouveau syndic de demander la nomination d'un représentant légal, du moins si l'ex ne l'a pas déja fait (ce qui ne semble pas être le cas).
Encore une fois, en l'absence de notification faite au syndic d'un changement, c'est toujours Mme XXX qui est copropriétaire, qui doit être convoquée, qui doit être appelée en paiement des charges, etc etc .... Aux yeux du syndicat, l'indivision n'existe pas, l'un ou l'autre des éventuels indivis devant être porteur d'un mandat de Mme XXX pour assister et voter en AG.
En l'absence de la notification prévue, tant du démembrement créant une indivision que celle désignant son représentant légal, ni Mme XXX usufruitière ni aucun des indivis ne peuvent contester quoi que ce soit, en particulier ici une AG ...
Que Mme XXXX ne soit pas allée retirer la convoc à l'AG ne change rien. Elle a été convoquée dans les règles, peu importe qu'elle retire ou non son recommandé. (voir D.art.64 nouveau (ex-art.63) sur les notifications et le délai prévu.)
Encore une fois, pas de notifications prévues = l'indivision n'existe pas. Sur ce que vous présentez de l'affaire, c'est du béton, pour vous ...... |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 19:31:11
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Bonsoir Manja,
Vous êtes vous adressée au conservateur des hypothèques ( fichier immobilier) pour disposer du règlement de copropriété (RC) et de
l'état descriptif de division (EDD) et de l'historique de la copropriéte depuis l'installation de ce service. (Sauf circonstances particulières...). .
Les textes ne font aucune obligation aux notaires de notifier les
mutations résultant de successions ou donations dans les copropriétés mais le syndic se doit de respecter la L65 et le D67,sous peine de faire preuve de carence pouvant entrainer lae rupture de son contrat de mandat.
De plus, le fait d'adresser une convocation pour une AGO à une ou des personnes qui se trouvent depuis longue date dans l'indivision et qu'il y ait des lots démembrés peut entrainer l'annulation de l'assemblée, avec toutes les conséquences qui en découleraient.
J'espère ne pas avotr trop déraillé dans mon post.
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 21:31:47
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Bonsoir Oldmann !!
Ce n'est pas un petit déraillement, c'est un plongeon profond !  ...
Voyez ici :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29635
Une "mutation" s'entend de tout transfert de propriété d'un lot, que ce transfert soit conventionnel, tel que donation, vente, échange, etc, ... ou judiciaire, par adjudication.
Alors votre démembrement qui ne serait pas une mutation, c'est un grand 'plouf'.
Sur le fait que le notaire n'est pas dans l'obligation de notifier la mutation, relisez l'art.6 du décret :
"Art. 6 - Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction d'un lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution."
Donc, lorsqu'un texte d'ordre public dit que la notification est faite soit par ...,soit par ..., c'est que cette notification est rendue obligatoire, soit par .. ou soit par ...
"Le notaire en ne se préuccupant pas de la notification, en ne vérifiant pas si ses clients y avaient procédé et en ne la faisant pas lui-même, a violé l'art.6 et commis ainsi une faute professionnelle susceptible d'engager sa responsabilité civile." (TGI Paris, 29.10.1979)
Pour un tel plongeon, Oldmann, j'espère que vous avez prévu les bouteilles !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 09:32:56
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et la matrice cadastrale?????
le nouveau syndic pouvait se la procurer. |
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manja
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461 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 17:01:25
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Le nouveau syndic ne sait pas si le copropriétaire cousin ( et ennemi) de cette famille de copropriétaires dit la vérité ou non. C'est lui qui conteste la validité des délégations de pouvoirs. Les autrees copropriétaires dont le nouveau syndic fait partie n'en savent rien.
En tout cas, l'ancien syndic et les représentants de cette famille qui assistaient aux AGs toutes ces dernières années n'en ont jamais parlé et n'ont pas confirmé qu'il s'agissait d'une mère usufruitière et de ses XXX (combien???) enfants nu-propriétaires.
Si les pouvoirs n'étaient vraiment pas valables, éventuellement, toutes les AG des dix dernières années pourraient être contestées en justice : s'il s'avérait que cette famille n'a, en réalité, jamais été représentée valablement, les mandats successifs de l'ancien syndic qui a toujours été exclusivement élu avec leurs voix quasiment majoritaires (il suffisait qu'un seul des 23 autres copros soit absent ce qui a toujours été le cas) pourraient tous tomber
Tous les autres copropriétaires avaient toujours voté contre le renouvellemnt de l'ancien syndic, mais ils étaient impuissants car minoritaires.
L'ancien syndic n'a remis au nouveau syndic que les dossiers des trois dernières mutations survenues en 2004 et en 2005.
Tant que le nouveau syndic ne dispose pas des 53 autres dossiers, il me semble qu'il n'est pas tenu de faire faire des fiches cadastrales pour tous afin de vérifier qui est copropriétaire, mandataire, etc....
Le référé pour récupérer les autres documents indispensables est en cours, mais cela peut encore durer longtemps et peut-être n'aurons nous jamais ces pièces (ni les pouvoirs des AGs antérieures)... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 sept. 2005 : 17:36:17
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Concernant la liste des copropriétaires, tout a été précisé, il me semble.
Un syndic n'a pas à aller à la peche aux informations. Il peut certes poser des questions.
Mais l'art.6 de D est très clair et précis. C'est soit aux parties, soit au notaire, soit à l'avocat, soit à l'avoué, de notifier au syndic la ou les mutations, peu importe sa nature.
Il n'est pas question pour le syndic d'aller vérifier au cadastre ou au fichier immobilier.
Il peut éventuellement le faire.
Mais il commettrait une faute s'il tenait compte des informations obtenues, qui n'ont pas plus de valeur que le bouche à oreille, en l'absence de la notification prévue D.art.6 par les personnes citées.
C'est pourquoi la liste des copropriétaires est celle, à jour, remise par l'ex-syndic (bordereau de remise ?), liste qui doit être reprise par les feuilles de présence aux AG, sans apporter de modification autre que celle notifiée comme il est dit par les textes.
Il y a suffisamment de sujets qui sont importants lorsqu'on prend comme syndic non prof. une copropriété, surtout si l'ex ne donne pas toutes les pièces, pour ne pas aller chercher des complications là où il n'y en a pas ....
Attendez une notification éventuelle et tenez vous en aux pièces remises. |
Edité par - gédehem le 19 sept. 2005 17:40:16 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 09:29:54
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Je ne suis pas d'accord sur Citation :
Concernant la liste des copropriétaires, tout a été précisé, il me semble.
Un syndic n'a pas à aller à la peche aux informations. Il peut certes poser des questions.
L'article D 32 indique que le syndic établit et tient à jour uner liste de tous les copropriétaires.
Il est curieux d'exiger du syndic le strict respect d'obligations bénignes pour lui permettre ensuite, s'agissant d'un document primordial pour l'administration du syndicat, d'attendre passivement les notifications diverses .
Mettre à jour la liste implique une attitude active du syndic : relever les situations anormales (indivision sans mandataire commun), provoquer les régularisations, saisir le juge quand celà est nécessaires, vérifier les potins (inexploitables immédiatement mais souvent exacts), surveiller les successions, les incapables majeurs et mineurs (dans ce cas noter la date anniversaire des 18 ans !!!), les pacsés, les commodataires, les titulaires de droit d'usage et habitation, les accédants, les nationalités et les régimes matrimoniaux correspondants, j'en passe et des meilleures.
Si un renseignement important manque dans la fiche d'un copropriétaire, le syndic doit aller à la pêche. S'il ne le fait pas, et s'il y a un pépin, c'est pourlui.
Lors d'un changement de syndic, une des premières choses à faire pour le nouveau est de vérifier attentivement la liste des copropriétaires et de faire des réserves si elle est lacunaire.
Ces obligations pèsent sur les professionnels et non-professionnels, sans aucune différence de régime juridique.
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Edité par - JPM le 20 sept. 2005 09:33:00 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 11:15:46
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JPM, il me semble que sur cette question, il ne faut pas tout confondre.
Lorsqu'un syndic est informé par le notaire X qu'il y a eu mutation sur tel lot par démenbrement, et qu'il y a l'indivision Y, composée de R., P.., J, ..., il en prend note. Mais ce syndic (prof ou non, pas de différence) DOIT alors demander à cette indivision de désigner un représentant légal. Si rien ne vient, le syndic saisi le juge.
Voila la démarche prévue et imposée au syndic.
Lorsque X, propriétaire-bailleur, vend son lot à Y, qui devient propriétaire-bailleur, sans que ni les parties ni le notaire ne notifie au syndic cette mutation, le syndic n'a pas à aller à la peche.
La tenue de la liste par le syndic pré-suppose que les notifications prévues, que ce soit pour mutation ou changement de domicile réel ou élu, aieit eu lieu.
Si je déménage sans prévenir mon syndic, le syndic ne sera pas fautif si la liste, qu'il a tenu et tient à jour, ne l'est pas pour ce qui me concerne. Elle mentionnera ma dernière adresse notifiée dans les règles.
Certes, lorsque l'information est incomplete, le syndic doit demander les précisions nécessaires, que ce soit pour le représentant légal de l'indivision ou l'adresse de l'acquéreur, précisions oubliées dans la notification.
Mais si Mr X est placé sous tutelle, que voulez-vous qu'y fasse le syndic en l'absence de notification !... Il peut ici aussi se renseigner, mais c'est tout.
Vous le savez, je suis prompt à bondir sur ces syndics, nombreux, qui sont incompétents ou/et qui ne font pas leur boulot.
Mais ici, rendons à César ce qui est à Jules : Il revient aux copropriétaires de notifier les modification intervenues, que ce soit pour leur domicile ou en cas de mutation, et dans ce dernier cas aux notaires, avocats, avoués.
Le syndic n'a pas à courir au cadastre ou vérifier le fichier immobilier, sauf s'il le veut bien, par curiosité.
Mais cela ne relève pas de sa mission, d'autant plus, il faut le redire, qu'il ne peut tenir compte des modifications qu'il aurait relevé ou dont il aurait entendu parlé en l'absence des notifications prévues.
Il peut se renseigner, faire une demande, mais c'est tout, sans que l'absence de demande de sa part puisse ici lui être reprochée. |
Edité par - gédehem le 20 sept. 2005 11:23:12 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 11:54:59
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Oui je suis bien d'accord sur vos observations pratiques mais il y a trop de syndics qui, face à une situation anormale, ne bougent pas une patte.
Pour moi, le principe est qu'ils doivent se remuer, et se remuer beaucoup, quitte à facturer des honoraires pour des prestations qui, dans certains cas, sont assez prenantes. Toute peine mérite salaire et les syndicats peuvent se payer 100 ou 150 € d'honoraires pour dénouer des situations anormales qui, dans la plupart des cas, se terminent mal.
Quand un appartement est abandonné depuis un ou deux ans, qu'on n'a plus aucun lien avec quiconque, il est toujours possible de saisir un généalogiste qui se fera grand plaisir de partir à la pêche avec des moyens que les syndics n'ont pas.
Il est possible de saisir la DNID, faire désigner un administrateur provisoire, etc ...
Et plus généralement : les listes de copropriétaires sont, dans un grand nombre de cas, mal tenues, incomplètes.
Enfin, cerise sur le gateau, les organisations professionnelles, syndicales associatives et autres n'ont jamais pris la peine de mettre au point avec la CNIL le régime de la liste et des fichiers par rapport à la Loi Informatique et libertés.
C'est un chantier que je connais très bien pour avoir eu des contacts étroits avec la CNIL après l'affaire FEDECO.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 12:31:24
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Bonjour,
Je partage pleinement les termes des postes de JPM sur ce topic initié par Manja.
Il appartient au syndic -pro ou non pro- de rechercher, par tous les moyens évidemment rémunérés, les renseignements nécessaires, au bon fonctionnement, dans la légalité, du syndicat dont il est le mandataire.
D'ailleurs, si des frais doivent étre avancés ne serait ce pas à ceux qui en sont la cause de les supporter .
En conclusion, Manja, il y a des contributeurs qui ne plongent pas, mais qui conduisent leur autobus sur des routes cahotiques et serpentées ,pas toujours faciles à emprunter par tous les quidams qui se hasardent sur ce site.
A noter qu'UNIVERSIMMO.COM fait part du prochain salon de la copropriéte et invite ses fidèles lecteurs à se manifester, à cette occasion.
Le nombre de réponses est époustouflant |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 12:36:32
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Je partage vos propos, pour ces situations anormales surtout lorsqu'elles perdurent !!.. Là, il y a des manquements condamnables.
C'est sur ces situations extremes que le syndic doit effectivement se bouger, quitte à facturer, ... sans attendre 2 ans pour l'apparte abondonné !
Pour le reste, c'est aux copropriétaires de se bouger.
Sur les situations anormales, le CS a un rôle important, par le suivi trimestriel de la situation des comptes des copropriétaires et des impayés des charges trimestrielles (lorsqu'elles sont trimestrielles).
Sur 6 mois, on sait tout de suite qui paye ou pas .. . et alors pourquoi ! Un apparte abandonné, c'est 6 mois ...tout comme le changement de domicile du propriétaire-bailleur.
C'est un excelent moyen, tant pour le syndic que pour le CS, de vérifier au préalable si les adresses ou les titulaires de droit sont les bons, enregistrés sur la liste, et si les notifications ont été faites.. et non enregistrées !..
C'est un excelent moyen surtout pour ne pas avoir une trésorerie sans dessus dessous ....
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Edité par - gédehem le 20 sept. 2005 12:39:11 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 12:36:54
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J'ai saisi l'administrateur judiciaire qui doit convoquer.
Je lui est fait part, des lots en indivisions et du laxisme de l'ex syndic puisqu'aucun mandataire commun, n'a jamais été nommé.
Celui-ci va donc, comme c'est la loi, convoquer tous les titulaires des lots en indivision (5 lots)
Par contre, il ne m'a pas dit qui, allait prendre part au vote.
qui peut voter ???
Georges |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 12:43:02
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LE représentant légal désigné par les indivis, et lui seul. (même si les indivis sont présents à la réunion. Ils doivent le désigner et se taire, puisque c'est le représentant lagal seul qui parle et vote.)
Les voix d'un lot en indivision ne sont pas divisible.
Mêmesi tous les indivis sont convoqués, il faut dire à l'administrateur qu'il doit rappeler aux indivis l'obligation qui leur est faite de désigner un représentant légal, désignation qui sera notifiée à l'administrateur, lui seul pouvant signer la feuille de présence au nom de l'indivision et non chacun des indivis.
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Edité par - gédehem le 20 sept. 2005 12:47:08 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 12:48:52
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merci gédéhem,
J'avais vraiment besoin de cette information.
lors de l'A.G je demanderais aux indivisaires de nommer leur représentant légal qui seul participera aux débats
Georges |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 15:51:51
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L'administrateur provisoire n'a pas l'air de connaître très bien la chanson !
M'est avis qu'il aurait intérêt à faire désigner le mandataire commun par le président du TGI ; encore faudrait-il qu'il ait une liste précise des indivisaires avec état-civil et coordonnées.
J'écrivais, il y a peu, à Gedehem, que les listes de copropriétaires sont mal tenues. En voilà un bon exemple. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 16:27:53
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JPM,
Pour compléter votre réponse, lors de ma demande de faire nommer un mandataire commun avant de convoquer, la réponse a été :
"Cela risque de coûter 5 à 600 € à la copropriété pour chaque lot en indivision.
Venant d'un administrateur, j'ai pensé tout comme vous
Georges |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 21:56:55
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Notre ancien syndic ne s'est pas encombré de tous ces détails: nous venons de découvrir que pour une indivision, l'ancien syndic avait pris l'habitutde de signer tout simplement lui-même des pouvoirs fantaisistes qui étaient une fois rédigés au nom de l'usufruitiére; la fois suivante, le syndic signait lui-même 4 pouvoirs au nom des quatre nu-propriétaires mais pas le pouvoir de l'usufruitière. D'autres pouvoirs encore, au nom de l'usufruitière, étaient signés par un de ses fils, etc....
Mais sur toutes les feuilles de présence figuraient seulement le nom et l'adresse de l'usufruitière. Le syndic n'a jamis figuré sur les feuilles de présences comme gestionnaire ou mandataire de cette indivision ...
Toutes les décisions prises lors des AG des cinq dernières années, au moins, sont donc annullables car c'est très souvent l'indivision représentée par une personne détenant ces pouvoirs non valables qui votait contre tous les autres copropriétaires; mais c'étaient les voix de cette indivision qui emportaient le vote car il s'agissait de presque 50% des tantièmes de la copropriété.
Mais est-ce utile de faire annuler des AG sur 5 années alors que nous avons réussi, enfin, à virer l'ancien syndic?
Evidemment, s'il pouvait être condamné au pénal pour faux et usage de faux, cela vaudrait peut-être la peine. Il devrait de toutes façons plonger pour détournement de fonds
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 17:56:32
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j'y vais de mon petit grain de sel
Je pense que, si le syndic doit tenir à jour le fichier des coprios il n'a pas d'obligation légale d'aller chercher ces informations. Les textes sont clairs : soit il est informé de l'indivision (par le notaire ou les parties) et il procède à la mise à jour du fichier, soit il ne l'est pas et n'est pas supposé connaître le démembrement.
S'agissant de la nomination d'un mandataire commun, qui n'est que la conséquence du démembrement (dont il faut donc préalablement avoir connaissance), le syndic est tenu d'en faire la demande au tribunal si les parties ne se sont aps entendues ou si le notaire ne l'a pas informé de cette désignation.
Pour ce qui est de connaitre les vrais indivisaires, une simple consultation du fichier des hypothèques donne la liste complète des indivisaires et, en principe, l'adresse du seul indivisaire auquel les services des impôts adressent leurs avis. Il reste donc effectivement difficile de connaître l'adresse de chacun des indivisaires.
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