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 Sujet  |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
 Posté - 22 sept. 2005 : 13:06:54
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Bonjour,
je me permets de resumer mon probleme :
Je loue une boutique attaché à un appartement, dont j'ai hérité il y a peu, pas loin du pantheon. Le loyer est tres, tres, tres bas (il paye 35% de la valeur).le loyer couvre a peine le loyer de l'appartement pour cette surface par rapport au prix locatif actuel.
Il dispose en plus de la boutique 30m² et de deux sous sol.
Ce locataire apparement bien conseille me demande le renouvellement par acte d'huissier qu'au bout de 11ans et demi de bail. Comme vous le savez il faut 12 ans pour pouvoir deplafonner.
Moi, étant de bonne foi je prends rendez vous avec lui et lui annonce que je dois augmenter car a ce jour je perd de l'argent car cela me coute plus cher en charge qu'elle me rapporte et je lui fais une proposition tout a fait honnete et encore en dessous du marche locatif actuel. Il me repond qu'il va etudier ma proposition et m'envoie une semaine plus tard un courrier comme quoi je ne peux augmenter le loyer que suivant l'indice.
Puisqu'il a été malhonnete depuis le debut, je lui ai refuse le renouvellement et depuis j'ai pris un avocat qui m'indique qu'il faut faire une expertise pour une indemnité d'éviction.
Pourriez vous m'indiquer le temps que prends une expertise de ce type??
Pendant l'attente de cette expertise, le locataire contacte mon avocat et lui dit q'il est pret a ouvrir les négo mais mon avocat me repond que je peux demander plus que ce que j'avais demandé la premiere fois car sinon je serais deboute devant une commission de conciliation !
Alors qu'il a été des plus malhonnete je ne peux meme pas monter mon prix suite a toute les procedures que j'ai du faire et tout cet argent que j'ai du avancer en frais (pres de 5000€ tout de meme).
d'avance merci de vos conseils.
Caduce
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 13:34:11
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vous pouvez demander un déplafonnement par voie judiciaire.
mais le dossier doit être très bien monté.
je vous conseille de prendre un avocat spécialisé.
quant à la dema,de de votre locataire au bout des 11ans 1/2, il est dans son droit et c'est son interet, ce n'est pas une question de malhonneteté. |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 15:58:06
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nefer merci de votre reponse.
Désolé mais il est vrai que ce sont les règles du jeu et vous avez raison il n'est pas malhonnete mais profiteur du systeme.
Pour moi ca revient a une forme de malhonnêteté .
Mais ce n'est pas le fond de la question qui nous interessent.
je vous rappel que JE N'AI PAS RENOUVELLE SON BAIL et je voudrais savoir si vous avez une idée de la durée de l'expertise.
D'avance merci
Caduce |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 17:46:44
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| je n'ai pas parlé d'expertise mais de déplafonnement du loyer par voie judiciaire. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 20:58:45
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dans un premier temps, avez vous exactement respecté la procédure :
une demande de renouvellement par voie d'huissier doit être suivie dans les TROIS MOIS d'une réponse par la MEME VOIE.
Etes vous encore dans les délais ?
- vous pouvez refuser le renouvellement en suivant un certain formalisme quand au contenu et à la forme.
- vous pouvez accepter le renouvellement et faire connaitre le loyer que vous souhaitez.
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Contradictoire
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 12:35:13
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Bonjour,
Si vous saisissez le juge des loyers en fixation du prix du bail renouvelé le magistrat ordonnera certainement une expertise pour se forger une opinion ; cela peut être long et si vous n'avez aucun motif légal de déplafonnement, cette procédure est inutile et coûteuse d'autant que les frais ne sont pas déductibles et pas nécessairement récupérable sur le locataire. Il vaut mieux dans cette hypothèse négocier à l'amiable.
Cependant, il semble que vous avez purement et simplement refusé le renouvellement à votre locataire qui est en droit de vous demander une indemnité d'éviction. Il peut être intéressant d'étudier le paiement de cette indemnité afin de voir partir un locataire payant peu pour relouer à un juste prix. Tout dépend du montant de l'indemnité et de son amortissement. L'incidence fiscale de cette opération peut être à votre bénéfice.
Cordialement
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 12:33:54
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Merci à tous de vos réponses.
Je me permets de vous ré-enoncer ma situation.
J'ai établit un refus de renouvellement de bail.
Donc indemnité d'éviction fixé par expert.
Ma question est: cb de temps l'expert peut il prendre au maximum pour faire ce type d'expertise??
D'avance merci de vos réponses.
Cordialement,
Caduce |
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GSI
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 11 oct. 2005 : 09:42:16
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| moi j'aurais proposer un loyer haut, au locataire de refuser et de saisir le juge qui tranchera :-) c'est dangereux mais économique comme solution me semble -t-il?? |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 12:36:41
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Non car ceci equivaut a une demande de deplafonnement qui peut etre refuse par le juge tandis que dans mon cas je garde la main sur les negociations !!
Pour info l'expert passe dans un mois c'est donc plus rapide que je l'esperais.
A bientot,
Caduce |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 06 nov. 2005 : 17:16:28
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Ca peut être très rapide : 2 semaines, mais souvent plus long : 1 mois après son passage.
@bonentendeur. |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 15:12:55
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Bonjour à tous,
L'expert est passe et m'a indique qu'effectivement la valeur libre du loyer était 3 fois supérieure au montant actuel.
Par contre, il m'a aussi indiqué une somme phénoménale comme indemnité d'éviction car elle équivaut a 2 fois le chiffre d'affaire de l'exploitant !!
D'ou mes question :
1) sur quoi est basée une indemnité d'éviction (a part le chiffre d'affaire)??
2) puis je me faire rembourser par un quelconque moyen par le locataire des frais de procédure ?
3) si je negocie avec le locataire est ce que cela arrette la procédure devant le juge??
Merci d'avance de vos réponses !!
Bien cordialement,
Caduce |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 15:19:17
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| Par rapport au loyer, que représente l'indemnité d'éviction? |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 15:22:08
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Merci de votre reponse
Excusez moi, mais pourriez vous etre plus clair ??
D'avance merci,
Caduce |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 17:53:51
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| Combien d'années de loyer l'indemnité d'éviction représente-t-elle? |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 18:39:43
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Re bonjour !!
l'indemnité d'éviction represente pret de 16 ans de loyer !!
pourriez vous m'expliquer votre question ??
d'avance merci !!
Caduce |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 19:06:57
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C'est juste pour me faire une idée. Cela me paraît vraiment excessif. L'expertise sera-t-elle communiquée au locataire?
Déjà, 2 ans de CA, c'est le double de la valeur de l'entreprise, en général! Or, vous ne comptez pas acheter l'entreprise... Il y a peut-être une erreur, c'est peut-être deux ans de loyer qu'il vouslait écrire? Cela serait plus logique. |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 22 févr. 2006 : 21:32:46
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Re bonjour,
en effet, cela me parait excessif mais le fonds de commerce est lié a son chiffre et moi je croyai meme que cela était un pourcentage généralement du CA. ET oui le locataire a meme déjà eu connaissance de l'expertise.
Cependant l'indemnité d'éviction meme s'i est prends en compte le préjudice moral et commrcial plus le démennagement et l'emmenagement des des nouveaux locaux. 16 ans de loyer me parraissent tout de meme assez cher. je tiens a préciser que son CA represente quand meme 8 ans et demi du nouveau loyer.
Merci de bien vouloir répondre également a mes questions précedentes:
) sur quoi est basée une indemnité d'éviction (a part le chiffre d'affaire)??
2) puis je me faire rembourser par un quelconque moyen par le locataire des frais de procédure ?
3) si je negocie avec le locataire est ce que cela arrette la procédure devant le juge??
D'avance merci de vos réponses.
Très cordialement,
Caduce |
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 16:17:53
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Bonjour,
Voila Cela va faire deux ans que mon probleme est entre les mains de la justice et lorsque j'appelle mon avocat il m'indique que je le derange et que je dois le laisser faire son travail. Il m'a indique qu'il avait fait un dir (ou dire ??) en mars et je n'ai toujours aucune nouvelle !!
Comment faire ??
Une idee sVP !??
A bientot  |
Caduce |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 20 sept. 2006 : 17:08:05
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Bonjour,
En ce qui concerne l'indemnité d'éviction, les éléments de sa détermination sont fixés par l'article L145-14 du code du commerce.
"Article L145-14 du code du commerce
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre".
PS: l'article L145-17 auquel il est fait référence indique:
"Article L145-17
I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1º S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2º S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20."
les autres traient du droit de reconstruire.
Citation :
Initialement entré par Caduce
Bonjour,
Voila Cela va faire deux ans que mon probleme est entre les mains de la justice et lorsque j'appelle mon avocat il m'indique que je le derange et que je dois le laisser faire son travail. Il m'a indique qu'il avait fait un dir (ou dire ??) en mars et je n'ai toujours aucune nouvelle !!
Comment faire ??
Une idee sVP !??
A bientot
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Caduce
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 16:04:00
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Bonjour et merci de vos repones mon affaire est toujours pas réglée et cela fait maintenant quatre mois que mon avocat a les conclusion de l'expert et rien .... Quelle est la force du locataire dans cette situation ?
J'ai bien l'intention d'aller juqu'au bout et de mettre ce locataire dehors mais mon avocat ne reponds meme plus au telephone !!
Et que puis je faire pour faire avancer les choses ?
Merci d'avance de vos réponses |
Caduce |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 23:55:57
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Bonjour
Je ne vous approte pas de réponses, j'ai une question.
Normalement un bail commercial mets toutes les charges à la charge du locataire. Vous payez bien sûr des impôts sur les charges non-locatives, mais je ne comprends pas que dans ce cas le local peut couter plus cher qu'il rapporte.
Concernant l'avocat: c'est sûr que vous n'êtes pas son seul client et apparamemnt il ne peut pas vous apporter de nouvelles informations. Je susi tout de même étonné qu'il n'a pas donné d'indications sur le déroulement de l'affaire, les délais, etc. Je ne penses pas qu'il soit impossible d'en changer en cours de route, au minimum s'informer/faire conseiller chez un autre vu l'état des choses. Si vous estimez ne pas avoir sufissament d'informations de sa part, écrivez une LRAR avec vos questions, mais il ne faut pas être surpris qu'il vous facture la réponse. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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j'ai un gros souci :(
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