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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
 Posté - 28 sept. 2005 : 13:35:20
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Bonjour à tous,
Pour une copropriété d'une 40aine d'appartements est-ce trop compliqué à gérer par un syndic bénévole, vaut-il mieux passer par un syndic professionnel ?
Sachant que la copro ne rencontre pas de pbs majeurs, il n'y a pas de mauvais payeurs ?
Je me suis présenté comme syndic bénévole à la prochaine AG, ai-je raison ?
Il me semble qu'avec un bon logiciel on doit pouvoir s'en sortir pas trop difficilement, sachant que les précédents syndics professionnels n'ont pas été capables de gérer correctement la copro, (erreur de répartition des charges, forte propension à faire travaux, ...) il me semble qu'il ne me serait pas difficile de faire mieux qu'eux !
Cordialement
fguigui
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 15:18:41
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Pour la partie administrative et comptable d'autres réponses dont l'expérience est moins lointaine que la mienne vous seront certainement faites.
J'ai été syndic (entièrement)bénévole d'une copropriété de 3 bâtiments de 20 logements;au départ pas de problème de gestion,la partie "technique", contrats,travaux etc, correspondait à mon travail de tous les jours donc....
Le seul gros problème a été les copropriétaires occupants ou bailleurs;syndic bénévole vous avez les mêmes droits mais aussi les mêmes devoirs (respect du RC,de la sécurité et de l'entretien des bâtiments,recouvrement des qq impayés(surtout si le syndic actuel gère plusieurs logements)et comme,à l'opposé du syndic pro vous êtes sur place 24h/24..
loin de moi l'idée de vous décourager mais penser à tout cela avant de prendre une décision |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 17:39:47
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...Effectivement, d'une façon générale, difficile de faire pire que certains "professionnels"..
(Vous avez remarqué que je mets toujours des ".." à professionnels, car mis à part le fait qu'ils font commerce de services, je ne vois pas où serait le "professionnel" là dedans ...)
Mes conseils : rigueur, rigueur ...rigueur ... Que ce soit sur le plan administratif que comptable et financier ...
N'oubliez pas de tout faire par écrit ... y compris pour confirmer un coup de fil. Vous savez ce qu'on dit des paroles .....
Le 2ème : ne restez pas en formule "syndic nnon professionnel", dangereuse pour tous, pour vous et surtout pour le syndicat.
Dès l'année prochaine préparez la forme 'syndicat coopératif'. Il y a bien 3 ou 4 membres du CS qui serait d'accord pour former cette équipe chargée collégialement de gérer la copropriété. Vous en serez le syndic (le président-syndic).
Une raison majeure : il y a contiv nuité lorsque le syndic disparait : le Pdt-syndic d'un syndicat coopératif est nommé par le CSCoop parmi ses membres. Ce n'est donc pas l'AG qui le désigne. De ce fait, dans un syndicat coop, si le syndic tombe malade, est empéché pour une raison ou pour une autre ou décède (je ne vous le souhaite pas !  ..), les autres membres du CSCoop se réunissent, nomment le pdt-syndic suivant parmi eux, et l'affaire suit son cours.
En tant que syndic non prof seul, tout seul, votre syndicat serait dépourvu de syndic ..(art.47>requête>avocat>TGI>administrateur provisoire ... ..)
De plus, vous ne pouvez vous faire substituer : comment ferez-vous pour partir 5 semaines en raid australien ... ou 3 semaies en Corse ???
Et pour signer des chèques ? : pas de délégation de signature pour la banque ...
Dans un syndicat coopératif, le CSCoop nomme un vice-président qui vous remplace lorsque vous êtes absent ... le CSCoop accordant délagation de signature, outre au pdt-syndic bien sur, mais aussi au vice-pdt voire ..au trésorier ...
Gestion d'un syndicat par les copropriétaires = syndicat coopératif.
Questions à l'ODJ de l'AG :
"- Adoption de la forme juridique 'Syndicat coopératif'. (maj.art.25.)
- Nomination des membres du conseil syndical coopératif (maj.art.25)
Le CSCoop nommera le Pdt-syndic parmi ses membres."
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Edité par - gédehem le 28 sept. 2005 17:42:49 |
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 19:20:20
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Bonjour,
Pour ma part aussi, je ne voudrais pas vous décourager... ; les aspects techniques et comptables ne sont pas compliqués ni insurmontables que ce soit pour 9 lots principaux (je suis encore pour quelques mois syndic bénévole d'un immeuble de 9 lots... ) ou pour 40.. ce qui devient "impossible " a gérer quoi qu'on fasse (trop ou pas assez), ce sont certaines personnes que l'on a du mal à qualifier (raleur, houspilleur, jamais content, frustré, mauvais payeur, harceleur,……) ; malheureusement il semble qu'il y en a toujours un.. et là cela peut devenir l'enfer ; le syndic pro peut sans doute oublier tout cela en rentrant chez lui ; le syndic bénévole non, il a l'energumène pas loin. Si on garde un % de 1/10 , pour une copro de 40, les statistiques ne vous mettent pas a l'abri d'un à 4 empêcheurs de tourner-en-rond. Réflechissez bien avant de vous lancer et surtout mettez les choses très au clair dès la première AG sur votre mission ; quoique pour ma part mon "bougre" lui est devenu infernal du jour où j'ai eu la mauvaise idée de lui préciser que j'étais syndic et non concierge... et pas forcément disponible pour écouter des jérémiades hors-propos le dimanche à 11h du soir. L'aventure est aussi pleine de bonnes surpises (mes 7 autres voisins sont adorables ! et on fonctionanit très très bien avant) et riche d'enseignements (tout sur le piquetage de murs , les descentes pluviales, les dauphins, et autres corniches de toit...les events, les concours de teintes de peintures.. les impostes de porte, les artisans parfaits et les autres, les comptes……et les plantages d'excel), et bientot les "incertitudes" du TGI grâce au "bougre"...
Bonsoir à tous. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 19:30:37
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ne pas oublier que le syndic bénévole se doit d'être aussi compétent en matière juridique( rédaction des convocations d'AG.......)
il n'y a pas que la compta! |
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 19:56:58
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Ha Oui, ca c'est très vrai , et j'avais presque oublié ... le judridisme formel, il prevaut toujours sur le bon sens commun.
Par exemple dans l'envoi en recommandé des courriers aux gens que vous croisez dans l'escalier (c'est malin hein, mais c'est la Loi), pensez au délai supplémentaire possible du aux pannes de photocopieur (c'est du vecu) : donc si vous decidez quand même de maintenir une AG a une date donnée (salle reservée et tout et tout, et tout le monde informé sur le pont) mais que vous communiquez le reste de photocopies le lendemain du jour où vous avez envoyé la convocation de l'AG, et même si tout lemonde a tout eu et tout lu, et est venu a l'AG, vous irez quand même "en prison" ...
Oui il faut tout prévoir et tout noter.
Mais même avec cela...
re-bonsoir |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 21:15:47
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fguigui,
je ne sais si les réponses qui précèdent vous éclairent assez ou pas. Ma réponse personnelle sera plus nette : ne vous embruinguez pas dans cette galère !
En revanche, constituez un conseil syndical fort et motivé pour éviter qu'un syndic pro ne prenne le pouvoir et décide de n'importe quoi et veillez à bien négocier son contrat avant que sa candidature ne soit soumise à l'AG.
Le seul intérêt d'être syndic bénévole (mis à part quelques cas rares - je suis syndic d'une copro à syndicat coopératif de 4 personnes et c'est suffisant pour être emm... ), c'est justement de préparer le terrain pour le choix d'un pro, en prenant le temps de choisir le spécialiste qui vous convient. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 22:02:30
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Je mets juste un bémol à ces derniers posts ....
Par exemple pour la remise de la convoc d'AG au voisin de palier, elle est valablement faites par remise contre émargement par vous même, votre femme, votre fils, ou le concierge s'il y en a ....( un membre du CS fait l'affaire. La notification en LRAR ne concerne que ceux qui ne résident pas sur place ... Pour le PV d'AG, la notification ne concerne que les absents et non représentés et ceux qui ce sont opposés aux décisions. Les autres, lettre simple glissée dans leur boite ...
Reste l'aspect psychologique, auquel vous ne changerez rien. Si vous lisez bien les textes, la copropriété c'est l'affaire des copropriétaires. C'est donc par confort, et parce que les textes l'obligent, que le gestion est assuré par une personne, qui peut être un tiers au syndicat.
Mais il n'en est que l'exécutant, l'exécutant des décisions des copropriétaires, bien qu'il soit le représentant légal du syndicat.
La délégation que donne les copropriétaires à leur syndic est donc la même que ce soit un prof ou non !!
Par confort, laxisme, lacheté, la gestion n'est plus leur affaire mais celle du syndic.... prof ou non.
Ne croyez pas, parce que c'est un copropriétaire qui est syndic, que l'attitude des autres copros va changer, qu'il vont s'impliquer dans la gestion : pas du tout !!!
Au contraire : le robinet qui fuit un dimanche matin, on appelle pas le syndic 'prof' ! Mais le syndic-copro qui habite à coté, facile de lui passer un coup de fil à 7h. ce dimanche matin pour le robinet qui fuit...(situation vécue !!)
Vous comprenez ici aussi la difficulté particulière du syndic-copropriétaire ? Ici, il vous faut donc instaurer dès maintenat des horaires où vous serez joignable, éventuellement. S'il y a un petit local commun-bureau, c'est encore mieux.
Ce qui sera parfait, c'est la création d'un syndicat coopératif, avec implication de 5 ou 6 personnes au moins (mini pour 40 lots, le CS actuel ?)), dont les membres du CSCoop participent à la gestion ...
Passer d'un syndic "prof" à un syndic non pro, la personnalisation de la fonction existe toujours.
De passer en syndicat coopératif, elle est diluée, l'implication des copropriétaires plus grande, ne serait-ce que parce que chaque membre du CSCoop parle et implique les autres autour de lui, ses voisins ...
La gestion de la copropriété ce n'est plus l'affaire d'un seul ...du moins si le CSCoop est ouvert et non replié sur lui-même..
N'oubliez pas : la copropriété, c'est une micro-société qui est ce que chacun de ses membres EST !! Elle est ce que nous sommes.
C'est une remarquable expérience humaine, pour tous ...si c'est bien fait ...
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luc01
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 21:12:54
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Je rejoins les commentaires précédents sur l'idée de la réflexion préalable à la décision et si cette décision vous amene vers cette responsabilité, allez y. L'expérience peut aussi vous en apporter.
Si je peux me le permettre et dans la mesure ou vous disposez deja de quelques compétences juridiques, fiscales et sociales, juste quelques idées :
- présenter un projet dans une reunion informelle,
- assurez vous qu'une majorité de personnes influentes de la copro y adherent tant en millièmes de voix qu'en "influence et pouvoir" de décision,
- adossez vous a une association professionnelle pour l'assurance perso et les conseils,
- ayez à l'esprit et transmettez le : vous ne signez pas un contrat de 10 ans mais d'un an, voire 3 ans - il y a tjrs possibilité de sortir proprement ou de tirer des lecons de l'experience passée pour poursuivre
- Soyez sur de votre disponibilité de temps (il en faut !) et d'un budget pour l'acquisition d'un bon logicel de gestion,
Pour vous citez que mon modeste exemple (40 lots principaux) : nous etions arrivés au stade ou notre syndic pro ne payait plus les factures edf (coupures) faute de provisions alors que nous disposions d'une FDR (regime des appel de charges à terme echu)égal à 50% du budget !
Aujourd'hui (2ans apres) aucun copropriétaire ne paie ses appel de prov. 15 j apres n'envoi des appels et la tresorerie est largement suffisante avec une avance = à 1/6 du budget.
Par cet ex. je veux juste vous montrer qu'une "certaine" gestion peut etre demotivante et laisser imaginer la difficulté de la tache ...
Je vous l'accorde, comme dans n'importe quel domaine, le risque zéro n'existe. Il faut en avoir conscience.
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dsandona
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 22 oct. 2005 : 11:45:45
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Bonjour,
De mon côté j'ai poussé mes petits camarades co proprio à mettre fin au contrat avec le syndic "professionnel" qui nous piquait notre argent sans faire de travaux !!!
Samedi prochain (le 29) je vais proposer à passer en syndic coopératif et je devrais en être le président.
Cette formule me semble bien adaptée à ma coprod (10 logements) 90 % de résidence secondaire mais connaissez vous une association à laquelle il faut adhérer pour avoir toutes les informations , gagner du temps et donc là de ...l'argent  et des soucis en moins !! ????
Merci à tous |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 18:27:59
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| voir l'UNARC(unarc.asso.fr) des renseignements et + pour syndics non pro. et ASL |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 18:45:50
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..Voir aussi l'ANCC, Assoce Nationale des copropriétés coopératives ....ou la FSCC, Fédération des syndicats coopératifs de copropriétaires, issue d'une scission de l'ANCC ...ce qui ne doit pas faire beaucoup de monde dans l'une ou l'autre, ..
A moins de les regrouper ...?
Mais elles sont davantages branchées 'Syndicat coopératif" que l'ARC....
(NB : les syndicats coopératifs n'ont rien à voir avec le mouvement coopératif et/ou les société coopératives, bien qu'ils en portent le nom ..)
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Edité par - gédehem le 22 oct. 2005 18:50:05 |
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