|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
lili68
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 01 oct. 2005 : 16:40:27
|
Bonjour,
Lors de la révision des comptes, notre syndic professionnel nous apprend que selon une nouvelle loi déjà applicable, il doit soumettre à l'assemblée un budget prévisionnel calculé sur 2 ans.
Au titre des provisions de charge, les calculs devront désormais se faire sur la totalité du budget divisé par le nombre d'appartements de la copropriété et non plus par appel personnalisé par rapport aux charges de l'année précédente de chaque copropriétaire et faire la régularisation en fin d'exercice (ce qui revient à dire que ceux qui ne payaient pas beaucoup vont voir leurs appels augmenter et les autres diminuer).
Est-ce exact ?
Merci pour vos réponses.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 17:55:22
|
Quel méli-mélo !!!!
La nouvelle pratique est en vigueur depuis 4 ans.
Si votre exercice va du 01/01 au 31/12, votre assemblée générale annuelle a dû avoir lieu avant le 30 juin 2005.
Elle devait examiner, et éventuellement approuver les comptes de l'exercice 2004.
Elle devait également approuver le budget prévisionnel de l'exercice 2006. Si son montant est de 20 000 €, le syndic devra appeler 4 provisions trimestrielles de 5 000 € chacune, réparties au prorata des tantièmes généraux.
Il devra arrêter les comptes au 31/12/2006. L'approbation des comptes de 2006, au cours de l'assemblée tenue avant le 30/06/2007 révélera les soldes dus par les copropriétaires (si charges > provisions) ou leur revenant (si charges < provisions).
Il y a des variantes, mais il me parait préférable de ne pas compliquer dès le départ.
En principe ce mécanisme n'a aucun effet particulier sur les valeurs relatives des provisions versées.
|
Signaler un abus  |
|
|
lili68
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 21:26:11
|
Merci pour votre réponse.
L'exercice que nous venons de vérifier était celui du 01 07 2004 au 30 06 2005 (l'assemblée générale aura lieu le 26.10.2005) et on nous a présenté les budgets prévisionnels 2005/2006 et 2006/2007).
Si j'ai bien compris les nouvelles provisions de charges seront basées sur l'exercie 2005/2006 (soit 106.000.- euros) divisé par les tantièmes de chaque copropriétaire.
Jusqu'à présent je payais 404.- euros par trimestre (mes charges étaient de 1600.- euros pour l'ex.2003/2004).
Dans la nouvelle situation, ce sera 106.000.- : 48 (en gros 48 appartements identiques) soit 552.- euros par trimestre avec réajustement fin de l'exercice.
Vous me dites que cette loi est en vigueur depuis 4 ans mais non appliquée dans notre copropriété jusqu'à présent.
Le syndic est-il obligé de l'appliquer ou peut-il continuer comme avant en laissant la personnalisation des charges de chaque copropriétaire par rapport à son décompte de l'année antérieure ?
Pouvons-nous refuser l'application de cette nouvelle règle ?
Pouvez-vous m'indiquer les références de la loi ?
Merci pour votre gentillesse.
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 21:57:56
|
l'article 43 ,entré en vigueur le 5 mai 2004, du décret de 1967 prévoit effectivement que <le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de 12 mois.Il est voté avant le début de l'exercice qu'il considère>mais il ajoute
<Toutefois,si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne (c'est ce qui s'est passé pour vous pour votre dernier exercice),le syndic,préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires,peut appeler successivement 2 provisions trimestrielles,chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté...>
De toute façon quelque soit la "solution" choisie cela ne doit pas changer grand chose au montant des appels de fonds pour ceux qui ne payaient pas beaucoup par rapport à ceux qui payaient plus.
Par contre nous sommes un certain nombre d'UI à penser qu'il est souhaitable de continuer à voter le budget de l'année(M) dans les premiers mois de l'année(M) plutôt que de voter un budget 2 ans avant (M+1)et de rectifier ce denier au début de l'année M+1
Avec le moteur de recherche ,s'il veut bien fonctionner,vous trouverez plusieurs "débats" sur ce sujet |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 23:37:34
|
Que l'on vote le budget prévisionnel avant le premier jour de l'exercice ou après ne change rien à la réalité des charges. Au bout du compte le montant sera le même.
La question de lili porte avant tout sur le caractère obligatoire ou non du nouveau régime. Il est obligatoire, oui.
Ici encore, je ne vois pas en quoi cela peut changer au final le montant de vos charges définitives. Je ne vois pas non plus pourquoi l'application du nouveau régime légal peut vous chagriner. Elle ne fait qu'entériner une pratique qui était déjà courante avant la loi SRU.
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 08:48:00
|
ce qui peut être gènant c'est que le budget de la 2ème année est vraiment un budget "pifométrique" qui ne s'appuie que sur peu de réalité,donc il faut ensuite le remettre au gout du jour ou plus exactement de la réalité en fonction de ce qui a réellement été dépensé et approuvé pour l'année M et donc revoir le montant des appels de fonds.
je ne vois pas,et heureusement je ne suis pas le seul,ce que cette modification a apporté de concret et surtout d'amélioration dans la gestion"financière" d'une copropriété |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 08:58:11
|
| <...une pratique déjà courante avant la loi SRU> il y a un moment que j'habite en copropriété,dans différents ensemble donc différents syndics et je n'ai jamais vu un budget voté 2 ans avant le début de l'exercice.Souvent les copropriétés avaient(ont)des difficultés à avoir un budget près de la réalité (voir forum)alors 2 ans avant!! |
| Signaler un abus |
|
|
lili68
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 10:25:32
|
Merci pour vos réponses.
Je suis d'accord que le nouveau mode de calcul ne change rien au montant final de mes charges personnelles. Mais par rapport au montant des provisions, si.
Jusqu'à présent je payais 404.-euros par trimestre (1/4 de 1600.- mes charges sur l'exercice antérieur de 7/2003 à 6/04). Si le mode de calcul était resté le même je devrais maintenant payer 500.- euros (1/4 de 2000.- euros mes charges pour 7/04 à 6/05).
Avec le nouveau système je paierai 583.- euros (budget prévisionnel 2006/2007 de 112.000.- : 48 appartements). Cela ne fait peut-être pas beaucoup de différence par mois, mais c'est sur le principe que je ne suis pas d'accord. Je pense que le syndic procède de la sorte pour encaisser un maximum de fonds.
Qu'en serait-il du montant si des travaux supplémentaires avaient été provisionnés ? Je pense qu'il grimperait sérieusement.
Seulement ce qui est bizarre, c'est qu' une semaine auparavant j'étais à une autre vérification de comptes pour un appartement dans une autre copropriété mais gérée par le même syndic (il s'agit d'un syndic travaillant sur le plan national) mais pas par le même responsable.
Celui-ci nous a dit qu'il était obligé de faire figurer le budget 2006/2007 mais sans nous préciser que le mode de calcul des provisions allait changer.
Alors où est l'application de la loi pour tout le monde ?
Chacun fait ce qu'il lui plaît même au sein de la même entreprise ?Je vais lui téléphoner la semaine prochaine pour voir ce qu'il me dira à ce sujet.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 10:29:48
|
Voter en mars 2005 le budget de l'exercice 2006, ce n'est pas le voter deux ans avant son début !
Qu'il y ait un grain de pifométrie ? Oui certainement mais quitte à décider quelque chose en mars 2006, autant décider, si besoin est, une modification du budget prévisionnel 2006 voté en 2005 que de voter le budget prévisionnel d'un exercice déjà commencé.
Comme de plus le vote du budget 2006 en mars 2006 :
est réglementaire mais illégal
fait perdre au syndicat les garanties de paiement des provisions
complique l'établissement des états datés et notes de renseignements en cas de mutation
renvoit à juillet 2006, au lieu de juillet 2005, l'expiration du délai de contestation de l'adoption du budget prévisionnel
et qu'il y a sans doute d'autres inconvénients auxquels je n'ai pas songé, le choix est facile à faire quand on n'est pas un impénitent contradicteur : il faut appliquer la loi.
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 15:56:09
|
pour être illégal il faudrait remplacer certains alinéas de l'article 14-1 L1965
A part la procèdure de l'article 19-2 L 1965 qui,légalement,ne s'applique pas à la situation du budget voté en début d'exercice,pour le reste je suis septique sur certains de vos arguments tel que <renvoi à juillet 2006...l'expiration du délai de contestation de l'adoption du budget prévisionnel> de 2006, je suppose -soyons réaliste,dans la réalité, qui va contester (alors que les copropriétaires ont déjà du mal à "avaler" et à comprendre le budget de l'exercice)
je ne pense pas être "un impénitent contradicteur" mais je trouve qu'appliquer cette "partie" du décret ne sert pas les intérêts des copropriétaires. Rien n'interdit au CS de donner chaque année, avec son compte rendu d'activité, la liste non restrictive des travaux à envisager(obligatoire ou non) dans les années à venir entrant dans la maintenance (budget)et les autres ce qui n'est que de la bonne information donc bonne gestion (à venir) |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 16:37:10
|
...Félix, on peut être contradicteur sans pour autant être "impénitent" (qui peche sans se repentir !!), fort heureusement ...
Effectivement, nous l'avo,s dit ici ou là, le vote d'un budget prévisionnel 6 ou 8 mois avant l'exercice qu'il doit couvrir ne présente aucun interet.
Ce budget prévisionnel ne peut être qu'une enveloppe globale sans réelle objet autre que de permettre au syndic de recevoir des fonds pour le 1er jour de l'exercice.
Quelle est la seule nouveauté,apportée par les textes.
- les provisions pour charges pour l'exercice courant sont, de par la loi, rendues exigible le 1er jour de chaque trimestre, ou au 1er jour de la période fixée par l'AG, si l'AG en fixe une.
Cette finalité est confirmée par l'art.35-2 de D qui précise que le syndic doit adressé un AVIS aux copropriétaires, avis qui, s'il rappelle l'exigibilité des sommes votées par l'AG, n'a aucun autre effet n'étant rien d'autre qu'un avis ...
Il n'y a donc plus d'apppels de fonds, lesquels déterminaient antérieurement l'exigibilité des fonds appelés.
Ce n'est que lorsque l'AG autorise le syndic à appeler des fonds pour les 1er et 2ème trimestre, comme il est dit L.art.14-1 alin.2. que la pratique de l'appel de fonds subsiste.
Ce dernier point est repris D.art.43, article qui parle bien alors d"appels de fonds" auxquels procède le syndic ... qui est en fait le synstème existant un peu partout depuis toujours.
C'est pourquoi nous sommes nombreux à trouver beaucoup plus satisfaisante la procédure qui consiste à autoriser le syndic à procéder aux appels de fonds pour les 2 premiers trimestres d'un exercice, chaque appel étant égal au 1/4 du budget prévis de l'exercice précédent.
On conserve ainsi l'"appel de fonds", plus parlant pour les copropriétaires que l'"avis" prévu, qui, s'il n'est pas mis dans la BAL des copropriétaires, ne change rien au fait que les provisions sont exigibles de par la loi elle même.
C'est la seule et unique raison. C'est le seul objet d'un vote anticipé d'un budget ou d'une résolution autorisant le syndic à appeler des fonds.
Pourquoi ? Parce qu'un syndic ne peut engager aucun € au nom du syndicat sans y avoir été préalablementt autorisé par l'AG.
Rendre exigibles les versements provisionnels n'a pas d'autre motivation, pour permettre au syndic de gérer sereinement, sous le controle permanent de l'AG et du CS. |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 17:03:36
|
lili68,
avec le nouveau mode de vote du budget, et non mode de calcul,vous devez,en appel de fonds payer:
-pour l'exercice du 01.07.2005 au 30.06.2006 1/4 du budget voté pour ce même exercice
-pour l'exercice du 01.07.2006 au 30.06.2007 1/4 du budget voté pour ce dernier exercice
et non pas 8 appels de fonds identiques basés sur le budget de l'exercice se terminant le 30.06.2007 (le + élevé) donc sauf si votre syndic surdimentionne le budget du dernier exercice pour être tranquille(c'est la crainte de certains y compris,je crois, l'ARC)vous devriez avoir des appels de fonds près de ce que vous avez déjà avec,naturellement,les révisions de prix des différents contrats y compris d'ailleurs celui de syndic.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
PROVISION DE CHARGES DE COPROPRIETE
Forum fermé
..