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Qui décide du prix de vente d'un bien ? Le propriétaire. Qui connait le marché et est capable de le conseiller sur ce point ? L'agent immobilier. Le problème est que le propriétaire tient rarement compte de l'estimation de l'agence, au moins au début, lors de la prise de mandat, pour une raison très simple : c'est la première fois qu'il voit le négociateur, et il n'a donc pas de raison particulière de lui faire confiance. Pas toujours à tort d'ailleurs, on a tous vu des biens se vendre à des prix surréalistes. S'il y a un "blocage" sur le prix le propriétaire choisit souvent, non pas l'agence qui offre les meilleurs services, mais celle qui fait la plus haute estimation. L'agence la plus compétente n'a donc pas le mandat. Et même si le prix baisse par la suite sous la pression du marché, le propriétaire ne revient pas vers le négo qui avait eu raison, parce qu'il a été tout simplement vexé. C'est humain. Mais le prix, bien qu'il ne s'agisse pas d'un élément obligatoire du mandat, doit être déterminé dès le départ. Certains AI vous diront : "je ne prends pas si c'est trop cher" ; d'autres surévaluent le bien pour aller dans le sens du proprio.. Je ne suis partisan d'aucune de ces méthodes. L'AI a un devoir de conseil et doit indiquer par écrit le prix qu'il estime le plus juste. Le prix de vente est déterminé par le propriétaire en connaissance de cause. S'il a eu tort, l'AI l'amènera progressivement en douceur vers un prix proche de celui du marché. Ce après avoir gagné sa confiance en ayant fait la preuve de son professionnalisme. Une chose est sûre si on refuse de prendre un bien à la vente parce qu'il est trop cher : c'est quelqu'un d'autre qui le vendra.
vous avez décidé de donner des leçons à vos collègues ce matin sur différents sujets ? sur le contenu, je suis bien évidement d'accord mais la prêche du Dimanche tend à être de plus en plus dans le désert.....
je ne suis pas tout a fait d'accord même si l'agent immobilier le conseille sur le prix qu'il pense jste, ces conseils sont le simple reflet des ventes et des attentes des acquereurs ( ACM ) Aussi a la question qui decide du prix je seraisplutot partisn de la théorie qui soutient que l'acquereur en montrant jusqu'ou il est prêt a aller fiancierement parlant pour un bien donné Maintenant le fait de donne rune estimation juste au vendeur tout n prenantle produit au prix qu'il souhaite permet aussi de le preparer à des propoitions et à une baisse inexorable s'il est veritablement vendeur et non un speculateur (je vends ma 2cv au prix de la 911 que je veux acheter)
"le prix qu'il pense jste" : tout "professionnel" devrait être capable d'évaluer un bien, ou allons plus loin de l'expertiser en fonction d'un certain nombre de critères, qui ne sont pas uniquement ceux de la comparaison avec ses ventes... et évaluer un bien, ça n'a normalement rien à voir avec le désir de l'acquéreur de s'entendre dire tel ou tel prix.... mais c'est souvent effectivement difficile de passer pour un casseur de rêves. tout dépend de notre but dans la vie : être magicien (et peut être qu'on aimerait tous un jour ou l'autre retourner en enfance) ou être un réel professionnel... ceci étant, le professionnel doit aussi manger, ce qui fait que je souscris parfaitement au réalisme qui consiste à mettre par écrit l'évaluation du bien, mais à prendre le mandat au prix souhaité par l'acquéreur, afin de le faire changer d'avis petit à petit...
Si le vendeur a intérêt à passer par PAP, ce n'est pas seulement pour faire l'économie de la commission d'agence (qu'elle soit de 4% ou de 7%). C'est surtout pour vendre plus cher.
Permettez moi de narrer mon expérience :
Pour déterminer le prix d'un studio que je veux vendre à Paris, je demande l'avis de 3 agences. Je choisis de passer par PAP : et voilà que le studio part dès la 1ère visite 10% plus cher que la plus haute des estimations des AI. Encore mieux : une maison de campagne dans le Loiret vendue en 3 mois 50% plus cher que la plus haute des estimations des AI !! Ceux-ci se basaient sur le pouvoir d'achat des acheteurs locaux, calculs à l'appui, alors que c'est un parisien qui a acheté. Un AI que j'ai croisé après la vente grommelait : "c'est n'importe quoi... déraisonnable.. marché malsain..".
Si je tire les leçons : la logique du vendeur est de placer la barre haut pour descendre ensuite si besoin (ce qui dans mon cas ne fut même pas nécessaire). La logique de l'AI est de vendre vite en se basant sur les demandes qu'il a en stock.
Comme on le sait les prix en agences sont plutôt moins élevés que dans PAP. Tant mieux pour les acheteurs mais ça ne fait pas l'affaire des vendeurs. PAP a encore de beaux jours devant lui. Les AI doivent se faire à l'idée que les vendeurs veulent tirer le gain maxi de leur vente, et pas seulement ce que l'AI trouve raisonnable.
Prix de mise en vente d'un bien
Forum fermé
Posté - 02 oct. 2005 : 09:45:56
