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 Sujet  |
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sokoban
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 03 oct. 2005 : 07:48:33
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Bonjour à tous,
Notre copropriété est dans la situation suivante :
Un membre du conseil syndical ne cesse de harceler un employé de la copropriété, alors que depuis 6 ans que celui-ci est employé, il fait son travail très correctement et beaucoup de sérieux, rendant d'énormes services à la copropriété et ayant l'estime de tous (ou presque).
La situtation peut aller jusqu'à la démission de cet employé.
Est-il possible au cours d'une AG extraordinaire provoquée par un autre évènement sur lequel nous devons statuer, de mettre à l'ordre du jour la radiation de ce membre du CS ?
Sinon, quelles sont les possibilités de recours ?
J'attends votre réponse avec beaucoup d'intérêt.
Cordialement,
SK
SOKOBAN
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 09:29:52
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oui vous pouvez mettre à l'ordre du jour la révocation de Mr X, membre du conseil syndical
Il ne faut pas oublier que même si c'est le syndicat l'employeur du personnel, seul le syndic doit assurer la direction du personnel.
il faudrait faire intervenir le syndic au près de ce membre du CS pour lui rappeler qu'il n' aucune instruction à donner au personnel!!! |
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sokoban
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 11:04:06
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Je vous remercie de cette réponse, qui confirme ma première analyse personnelle.
Je souhaitais malgré tout avoir un avis indépendant car la personne concernée (Le membre du CS) étant de plus assez procédurière, je ne voulais pas nous mettre dans une situation juridiquement discutable.
Avec mes remerciement,
SK
SOKOBAN |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 18:04:39
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Je confirme, s'il en était besoin, la réponse de Nefer.
C'est le syndic seul qui est chargé de l'encadrement du personnel et de lui donner des ordres conformes au contrat de travail, bien entendu.
Lorsque le CS ou un copropriétaire, constate des manquements, ils doivent en informer (par écrit) le syndic qui se devra d'intervenir.
Mais certains termes de votre propos me genent :" ....rendant d'énormes services à la copropriété et ayant l'estime de tous ..".
Nous connaissons tous ces employés d'immeubles qui se rendent indispensables du fait de la multiplicité des petites taches ..privatives ..qu'ils rendent aux uns et aux autres.
Je ne dis pas que c'est le cas dans la votre, mais il serait peut être nécessaire de jeter un oeil, voire les 2, sur les raisons du "harcellement" de ce conseiller syndical ....
Les courses de la dame agée du 5ème ou le repassage du vieux monsieur du RdeChaussée c'est parfait, l'employé est serviable, indispensable, mais lorsque c'est effectué sur le temps de travail ou durant la période où l'employé d'immeuble est censé effectuer ses taches "collectives", comprenez que cela puisse chagriner certains, surtout les procédurier ....
Il y a donc le harcellement, inacceptable en soi certes, mais aussi les raisons de ce harcellement qui, elles, doivent être regardées de très près ....
Si c'est un malade, il faut le faire révoquer par l'AG ...et lui demander de se soigner ...
Mais il peut aussi être maladroit et avoir raison ...
Jetez y donc les 2 yeux et revenez nous voir ...
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Edité par - gédehem le 03 oct. 2005 18:06:03 |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 19:16:36
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Bonsoir,
Tout à fait d'accord. Avez-vous été témoin de ce "harcèlement"? Vous êtes vous rapproché de cette personne pour lui demander ce qui va pas? Demander sa révocation en AG semble un peu "drastique", non?
Cordialement |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 20:02:47
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Bonsoir.
Un bémol dans ces réponses : La révocation est inutile si le conseiller syndical est élu pour un an.
Mettons que vous le révoquiez : Cessera-t-il pour autant de "harceler" ce malheureux employé ?
Il faut d'abord savoir quel sont les reproches évoqués car, reconnaissons-le, certains gardiens ne sont pas exempts de reproches. "... J'aime celui-ci ...", "... celui-là je ne peux pas le voir ...", c'est un grand classique du personnel de copropriété. Le montant des étrennes n'étant pas sans relation avec ce qui précède.
Quant au "petits services" rendus ici ou là, chacun sait ce que cela veut dire.
J'ai un appart dans un immeuble en bord de mer à Fréjus que je loue l'été et l'un des "petits services" rendus par le gardien en juillet / août consiste à sortir sa voiture d'un box privatif mis à sa disposition par la copro pour la mettre sur un des emplacements communautaires afin de le réserver à tel ou tel vacancier (non copro) qui a su lui glisser un petit billet. Comme il y a moins d'emplacements communs que de véhicules, ça évite de devoir chercher une place et cela permet de garer la voiture sous les fenêtres ... Mes beaux-parents également proprios dans cette résidence me l'ont fait voir... On arrondit ses fins de mois comme on peut.
Amicalement.
Colette
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 20:26:51
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Citation :
Est-il possible au cours d'une AG extraordinaire provoquée par un autre évènement sur lequel nous devons statuer, de mettre à l'ordre du jour la radiation de ce membre du CS ?
Tout en rejoignant les réponses plus mesurées de Gédehem, BBH et Colette, il me semble que cette AG "extraordinaire" (adjectif qui n'a pas de valeur en copropriété, il y a une AG réunie pour un motif précis en dehors de l'AG annuelle) ne doit traiter que DU sujet, ou DES sujets qui sont à l'origine de cette AG.
Si chacun rajoute son sujet particulier vous allez avoir une AG qui va "partir" dans tous les sens.
Christophe |
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sokoban
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 20:56:00
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Bonsoir,
Quand je parle de services, je veux dire que cet employé a énormément de compétences dans divers domaines, tant en plomberie qu'en d'autres domaines du batiment et qu'en lieu et place de faire appel à un plombier extérieur la copropriété fait souvent appel à lui pour des travaux qui seraient du ressort d'un professionnel difficilement joignable en période de W-E.
D'autre part, il faut savoir que les petits services annexes rendus par cette personne le sont en dehors de ses heures contractuelles de travail.
De plus c'est une personne qui fait économiser pas mal d'argent à la copropriété car il supervise beaucoup de travaux de manière à ce que ceux-ci soient faits dans les règles de l'art, et qu'il ne soit pas nécessaire de repasser derrière les entreprises pour refaire leur travail (avec tous les problèmes liés à la nécessité de recommencer des travaux mal réalisés).
Pour répondre à Colette, il faut savoir que les problèmes sont apparus après l'élection de cette fameuse personne au conseil syndical, et que d'autres personnes que l'employé ont été témoins du comportement du conseiller syndical.
De plus de forts soupçons pèsent sur cette personne dans le cadre de l'insertion dans nos boites à lettres de tracts injurieux envers les membres de l'ancien conseil syndical, par contre nous ne pouvons pas le prouver ce qui fait que nous n'en ferons pas état dans les réunions, mais cela nous renforce dans notre détermination à brider les véléités de cette personne.
Pour répondre à BBH, j'ai reçu de mon côté un CR de réunion entre le syndic et ce membre du CS, dans lequel il mettait en cause l'employé pour un certain nombre de raisons. De ce fait j'ai été rencontrer l'employé et lui ai demandé des explications : En fait, il s'agissait de demi-vérités, à savoir seule la moitié des informations était communiquée.
Par exemple :
Affirmation : L'employé se fache avec les livreurs des superettes.
Précisions : Ce que l'on oublie de préciser c'est que ceux-ci en entrant dans le garage avec leurs véhicules surélevés (climer sur la cabine) font éclater les néons en les heurtant, et que l'employé leur demande de stationner à l'extérieur, ce qui ne leur plait pas du tout.
etc ....
Cdt,
SK
SOKOBAN |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 21:39:19
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Sokoban, lire votre dernier post me conforte dans l'impression d'ambiguité que votre 1er post m'avait laissé.
"Quand je parle de services, je veux dire que cet employé a énormément de compétences dans divers domaines, tant en plomberie qu'en d'autres domaines du batiment et qu'en lieu et place de faire appel à un plombier extérieur la copropriété fait souvent appel à lui pour des travaux qui seraient du ressort d'un professionnel "....
Bien : mais est-il payé pour ces travaux, cela entre t-il dans le cadre de son contrat de travail ? ... Parce que c'est bien gentil tout ça, mais imaginez un accident un dimanche matin où le professionnel n'est pas joignable et où votre employé est bléssé, ou pire blesse un copropriétaire ou un tiers au syndicat..?
De plus, qui est responsable de ces travaux vis à vis du syndicat, en cas de dégats ou d'une réparation qui ne tient pas ? Une entreprise, un artisant sont assurés ! Pas votre employé.
L'assureur de l'immeuble ne prendra rien en charge ! Folie !!
Et si c'est un "travail" gratis, hors contrat, soit il est bien bete soit vous (le syndicat) êtes des exploiteurs ..(souriez, vous êtes fimé ....)
"De plus c'est une personne qui fait économiser pas mal d'argent à la copropriété car il supervise beaucoup de travaux de manière à ce que ceux-ci soient faits dans les règles de l'art, et qu'il ne soit pas nécessaire de repasser derrière les entreprises pour refaire leur travail "
Il agirait ici de fait en qualité de "Maitre d'œuvre", pour superviser les travaux voire pour reprendre les entreprises lorsque les choses ne vont pas !!!
Mais dites nous : et le syndic, là dedans, il fait quoi ? ... Et le CS, chargé par le loi de contrôler ce qui se passe, il est aux abonnés absent ?..
Et votre employé "maitre d'œuvre", il est rémunéré pour ce travail de surveillance et de contrôle ?.."qui fait économiser pas mal d'argent à la copropriété " (sic: explotation !)
Serait-il payé "au noir" ??
Comprenez le : nous ne pouvons pas vous suivre dans cette démarche. Je n'excuse pas ici les dérives de ce conseiller harceleur, mais il y a là un dysfonctionnement dans votre syndicat, où c'est l'employé qui semble avoir une place prépondérante et où les copropriétaires s'en remettent à lui, où le CS semble être absent et le syndic satisfait d'avoir déniché la perle rare qui lui permet de dormir tranquilement pendant que l'employé d'immeuble controle les travaux.
Pardon, mais cela me semble irresponsable !
Vous semblez oublier que dans un syndicat de copropriétaires, comme dans la vie, chacun doit être à sa place dans la grande chaine, au risque de lui faire faire des noeuds :
Les copropriétaires "patron" de leur syndicat qu'ils dirigent, le syndic qui execute leurs décisions, les employés qui satisfont aux clauses de leur contrat, tous dans le respect des uns et des autres.
Quant au conseiller grincheux, s'il avance des demi-mensonges, c'est qu'il reste une part de demi-vérité. Sans doute son attitude est très maladroite ... Mais j'en viens à me demander s'il n'y a pas quelques griefs justifiés, ... qu'il passe à tort sur l'employé.
Ici, le CS me semble un peu à coté de la plaque, sans parler du syndic qui doit être bien content de ne rien avoir à faire, ni chercher un artisant ni vérifier les travaux ... sans diminuer pour autant ses honoraires !!
Dernier point : "j'ai reçu de mon côté un CR de réunion entre le syndic et ce membre du CS, dans lequel il mettait en cause l'employé pour un certain nombre de raisons." ...un CR, rédigé par qui ? Par le syndic ?? Vous recevez ! mais à quel titre ? ..
Voila un RDV entre le syndic et un conseiller, dont le syndic fait un CR sans en parler à ce conseiller, CR qui n'est pas conjoint, alors bligatoirement orienté pour discréditer un peu plus ce conseiller qui met des batons dans les roues ...
Mais qu'est-ce donc que ce syndicat ????
Mon impression : il faut que vous ouvriez les yeux sur la réalité du fonctionnement de votre copro, qui ne me semble pas sain du tout, voire dangereux pour ce qui concerne le positionnement de votre employé, même s'il donne pleine satisfaction ...
Si vous comprenez que ce n'est pas à l'homme d'entretien employé du syndicat de réaliser des travaux non prévus à son contrat ou à la place des artisants spécialistes et certainement pas de superviser les travaux réalisés au profit du syndicat en lieu et place du syndic, dont c'est le travail pour lequel il est rémunéré et dont il assume la responsabilité, vous aurez fait la moitié du chemin.
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Edité par - gédehem le 03 oct. 2005 21:52:51 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 22:07:52
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Je rejoins encore une fois tout à fait gedehem.
A trop vouloir donner, ou laisser, de responsabilités à l'employé de la copro, vous ne vous préparez pas un avenir radieux si l'un des problèmes soulevés par Gedehem survient.
Quant au CR Citation :
j'ai reçu de mon côté un CR de réunion entre le syndic et ce membre du CS
J'avoue que je reste perplexe.
Vous êtes quoi dans la copro : copropriétaire lambda, membre du CS ? et a quel titre le syndic établit-il un CR après chaque discussion avec l'un des membres du CS ? au fait, il l'a adressé à qui encore ce CR ? et ce membre du CS l'a-t-il reçu ?
Pas étonnant que des missives anonymes traînent dans les BàL.
Pour ma part, je vous dirais : Attention, danger 
Christophe |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 22:28:36
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Sokoban,
Regardez ces sujets :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30163
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29775
http://universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30039
Il faut vous rapprocher du syndic qui vous doit des comptes. Demandez à voir le contrat et les bulletins de salaires du gardien et surtout achetez la Convention Collective des Gardiens n° 3144 en librairie.
Les "services" que vous évoquez : "Quand je parle de services, je veux dire que cet employé a énormément de compétences dans divers domaines, tant en plomberie qu'en d'autres domaines du batiment et qu'en lieu et place de faire appel à un plombier extérieur la copropriété fait souvent appel à lui pour des travaux qui seraient du ressort d'un professionnel difficilement joignable en période de W-E." sont en fait des Travaux spécialisés et qualifiés non prévus aux paragraphes 1 à IV de la Convention Collective 3144.
V. - Travaux spécialisés et qualifiés non prévus aux paragraphes 1 à IV (C.C.N.)
Lorsque la définition de l'une ou plusieurs des tâches données aux paragraphes I à IV ci-avant est inadaptée à la situation de l'immeuble, et sauf application d'un commun accord entre l'employeur et le salarié d'un nombre d'UV dérogatoire ou d'une ligne de tâches complémentaires, les tâches peuvent être définies en nombre d'heures de travaux spécialisés ou qualifiés. Les locaux commerciaux peuvent de même être exclus du nombre de locaux visé en préambule lorsque les tâches demandées dérogent manifestement à celles demandées pour les autres locaux.
Ce dispositif est en outre utilisé pour le décompte des tâches accessoires suivantes :
1° Travaux spécialisés : entretien complet d'espaces verts : tonte et arrosage des pelouses, massifs, jeunes arbres, arbustes, binage, désherbage, plantations diverses.
Conduites d'installations de chaufferie : conditionnement de l'air, filtrage des eaux de piscine et bassin, etc. ;
2° Travaux qualifiés : travaux qualifiés d'entretien: serrurerie, électricité, plomberie, peinture, etc., et permanence du service de sécurité IGH.
L'annexe au contrat de travail (modèle ci-après) fixe le détail de ces tâches et le nombre d'unités de valeur attribuées à raison de 60 UV par heure (ce taux étant porté à 70 pour les travaux qualifiés confiés à un salarié classé au niveau 2, employé spécialisé).
Si le contrat et l'avenant au contrat de votre gardien ne comportent pas ces précisions de taches et leur rémunération, votre Syndicat en assume la responsabilité alors qu'en réalité c'est votre syndic et votre conseil syndical qui sont les premiers responsables.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 09:09:13
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en résumé: actuellement le syndicat des coproriétaires fait effectuer du travail " au noir" : le salaire et les prestations sociales ne sont pas payés.
de plus: l'employé (ou gardien) n'est pas assuré pour les travaux effectués en dehors des taches énumérées dans son contrat et encore poins pour le travail effectué en dehors des plages horaires indiquées dans son contrat de travail.
Il serait gand temps que chacun reprenne sa place: copropriétaires, syndic, CS, salarié....
Car finalement c'est le syndicat des oproprirétaires, donc TOUS les copropriétaires, qui risque de "trinquer" et cela peut vous couter très cher (financièrement parlant) |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 10:58:10
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| Eh le résumé allez lui coller une contravention pour travail au noir!! |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 19:32:22
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Bonsoir.
Que dire que Gédéhem aurait oublié ? Si ce n'est :
Qui assure la garantie des travaux effectués par miracle-man, ci-devant employé du syndicat des copros ?
Il doit théoriquement faire certaines tâches spécifiées dans son contrat.
S'il tombait de l'échelle en faisant des réparations n'entrant pas dans le cadre de sa qualification et en dehors de ses heures, votre homme de main (dans tous les sens du terme) pourrait se révéler fort coûteux...
De plus, si pour des raisons X ou Y, les copropriétaires souhaitaient un jour s'en séparer nul doute qu'il saurait rappeler à tous ce qui lui est dû .... On ne fait jamais rien sans rien.
Que d'heures au noir 
Vous semblez avoir 2 drôles d'oiseaux dans votre résidence.
Amicalement.
Colette
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Problème avec un membre du conseil syndical
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