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natty74
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 09 oct. 2005 : 13:39:06
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Nous avons été démarché par une société qui vend des "packages" défiscalisation comprenant l'offre bancaire, les assurances "absence locataire, vie et perte d'emploi", la gestion par syndic ainsi que la recherche de locataire".
Les tableaux amortissements, économie d'impôts, et autres présentés par le vendeur paraissaient intéressants et nous laissaient penser que nous réduirons notre "facture Impôts". D'autant que, globalement, en dehors du suivi des mouvements de comptes, l'affaire tournait sans avoir à s'en occuper, selon le vendeur. La bonne affaire à saisir d'urgence !
Confiants du fait que le responsable de la société de vente avait lui aussi acheté un lot, nous a dit son vendeur, en mars 2005 nous avons signé un acte de vente devant notaire pour l'achat d'une résidence en Auvergne dans un programme immobilier rénové dont nous sommes donc propriétaires depuis le 1er avril. Il s'agit d'un T6 acheté 265 000 Euros financé totalement par emprunt.
Courant mai, nous avons reçu un courrier de la société qui nous a vendu le produit nous disant qu'ils allaient virer l'agence chargée de chercher des locataires, celle –ci ne faisant pas son travail et que leur avocat nous conseillait d'écrire un courrier joint en annexe à leur courrier, destiné à la mettre en cause. Il est clair qu'en l'absence de ces derniers, pas de possibilité de commencer à défiscaliser (la loi l'interdit).
Nous étions un peu inquiets et avons donc décidé d'aller voir de plus près cette affaire en Auvergne.
Nous nous sommes aperçus après divers contacts avec des agences immobilières locales que le bien était surévalué (selon les agences locales et le marché immobilier dans cette région c'est un bien estimé entre 180 et 190 000 Euros et le loyer que nous pourrions escompter est de 850 Euros au lieu des 1000 prévus dans les splendides tableaux de financement qui nous avaient été présentés au départ.
Nous nous sommes aperçus également que la description du bien n'était pas en correspondance avec ce qui est écrit dans le projet de vente. En effet, dans le projet que nous avons signé avec le vendeur en mars 2005 on parle de rénovation achevée. Hors un lot de notre acquisition, le garage fermé, n'a pas été livré et est encore en cours de construction à ce jour. Enfin, pour avoir participé à une assemblée annuelle du syndic de copropriété le 28/8, nous avons appris qu'une procédure judiciaire est en cours pour malfaçons à la demande du syndic, qui préexistait à la date de la signature de notre achat et aurait donc du figurer dans l'acte de vente. Il n'en n'est nullement question dans notre document, hors c'est obligatoire. Par ailleurs, vu de plus près, le bâtiment a été très mal réhabilité et à mon avis d'autres procédures vont suivre (marbre posé directement sur plancher qui se fissure, problèmes d'égouts et de canalisations, problèmes d'étanchéité de plafond dans le local spa jacuzzi, …). Un expert judiciaire a été nommé et a fait un constat en février 2005, affaire encore en cours.
Nous estimons nous être faits abusés par la société qui vend ces packs défiscalisation qui nous a dépeint un programme conforme, hors il ne l'est pas, et il est surévalué.
Nous sommes au moins 7 co-propriétaires dans ce cas sur ce programme.
Que faire maintenant sachant que nous payons les charges locataires et propriétaires +le remboursement emprunt + ns ne pouvons pas envisager la défiscalisation car pas de locataire.
Une opération cauchemar en sorte.
Basile dominique
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 14:38:38
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Avant tout merci de votre témoignage qui sera d'une grande utilité à d'autres.
Pour vous la première chose à faire est de trouver un locataire par vos propres moyens, puisque votre mandataire n'y arrive pas (ou ne s'en donne pas les moyens) en y consacrant du temps et en acceptant éventuellement le rabais nécessaire.
La surévaluation n'est pas un délit, vous n'obtiendrez pas de réparation sur ce point. Par contre vous pouvez demander un avis à votre notaire à propos de la dissimulation des procédures en cours liées aux malfaçons.
En tous cas, votre expérience confirme qu'il ne faut jamais acheter un bien immobilier en aveugle, sans visite sur place, sans suivi des travaux, sans connaissance du marché immobilier local. Les démarcheurs ne sont pas les payeurs. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 15:37:05
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donc vous avez acheté un bien uniquement en lisant un prospectus commercizl, au demeurant surement très bien fait, puisque vous avez plongé "les yeux fermés"
bon nombre de programmes en "de Robien" ont été surévalués de 20 à 30%, mais aussi bon nombre d'acheteurs ont choisi d'acquérir "de la défiscalisation" sans regarder en premier l'acquisition immobilière.
Il va vous falloir ajuster votre offre de location au prix du marché, pour avoir une chance de louer. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 18:49:17
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Attendez, attendez, vous voulez dire que vous avez acheté un logement au prix de 265'000 euro (soit 1'740'000 FF) sur catalogue, dans une région que vous ne connaissez pas, sans l'avoir vu, sans vous être renseigné sur le valeur locative et sans avoir vérifié le prix du marché d'un tel bien????
Pincez-moi et dites-moi que je rêve! 
Faut soit être vraiment trop riche et s'en foutre ou alors être totalement à la masse pour faire ça. Désolé mais je n'ai aucune compassion. Je sais que d'autres vont me tomber dessus pour avoir dit ça, mais, la, je suis sur le cul.
Je vous dis même pas bon courage parceque, pour moi, vous méritez ce qui vous arrive.
Désolé,
Pégase |
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Pascal_Rouen_Tours
Pilier de forums
487 réponses |
Posté - 09 oct. 2005 : 20:16:58
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Je ne peux que partager ce que dit Pegase, mêms si c'est provocateur.
Un bien immobilier n'est pas un paquet de chewing gum ... De plus, si les surfaces moyennes (T3 et T4) sont à privilégier en de Robien car les locataires sont à priori plus stables et leur nombre moindre fera que le marché sera moins destabilisé lorsque les premiers acuéreurs revendront, vous devez bien vous douter qu'un T6 est un bien un peu particulier à louer ... surtout dans une région où les gens sont certes réputés pour leur sens de l'économie (je suis d'origines auvergnates alors je peux me permettre de dire ça) mais surtout où la situation économique est atone et la rémunération moyenne bien inférieure à la moyenne nationale.
J'imagine que la société de commercialisation doit connaître tous les trucs usuels, comme mettre sur les simulations financières de rentabilité qui vous ont été remises "exemples non contractuels". CE qui vous prive de recours sur ces simulations ...
Bon courage néanmoins, j'espère que vous aviez souscrit une assurance protection juridique avant de faire votre achat ... |
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svp aide sur 1 de Robien mal engagé
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